Egyre több az eladó ingatlan, de mi a helyzet a vevőkkel?

A május sem hozott áttörést a hazai ingatlanpiacon: a 8892-es tranzakciószám 9,4 százalékkal marad el az áprilisi szinttől, 2025 azonos időszakához képest pedig még markánsabb, 13,3 százalékos a csökkenés - áll a Duna House legújabb elemzésében.

Elmozdult májusban a mélypontról a lakáspiac, a friss kínálat 2 százalékot meghaladó bővülésével párhuzamosan a kereslet 1,2 százalékkal erősödött az áprilisihoz képest, ráadásul Budapesten 7 százalékos növekedés történt – közölte ugyanazon a napon az Ingatlan.com.

Habár az egyik jelentés tranzakciószámokról szól, a másik pedig a kereslet növekedéséről, mégis ellentmondás érződhet a kettő között.

A Duna House elemzése szerint világos a helyzet, a 8892 darabos becsült havi tranzakciószám nem tűnik túl jó adatnak a tavalyi, minden hónapban 9 ezer feletti tranzakciószámokhoz képest, ami ráadásul 2025 szeptemberére már 13 ezer fölé kúszott.

A bukdácsolás már idén januárban megkezdődött a hazai ingatlanpiacon, amikor mindössze 7662 tranzakciót jelzett az ingatlanközvetítő hálózat, ami még akkor is gyenge, ha a szezonalitást is figyelembe vesszük. A tranzakciószámoknak aztán márciusra sikerült 11 ezer fölé kerülniük, de innen ismét ereszkedni kezdtek.

Az ingatlanközvetítői beszámolók ekkor egyöntetűen a választások előtti kivárásról szóltak. Ez jelenik meg a DH adataiban. Azt érdemes figyelembe venni, hogy mire az érdeklődésből tranzakció lesz, az nem kevés idő, így a március-áprilisi kivárás, azaz keresletcsökkenés csak később jelentkezik a tranzakciós számokban.

Az ingatlan.com az érdeklődéseket méri, így előbb érzékelik a változó piaci hangulatot. Ez alapján állították azt, hogy kimozdult az ingatlanpiac az éves mélypontjáról: 240 ezer fölé mozdult a telefonos érdeklődések száma.

Azt is megjegyzik ugyanakkor, hogy ez a pozitív irányú elmozdulás nem számottevő, csak az áprilisi nagyon gyenge adathoz képest jelentkezik. Az előző év májusához képest a kereslet még mindig 9 százalékos mínuszban jár. Az pedig végképp nem jó hír az eladók számára, hogy az eladó lakások és házak száma 6 százalékkal nagyobb, 144 ezerre nőtt az eladó ingatlanok állománya.

Ez azt mutatja – amit egyébként egyre több ingatlanközvetítői beszámolóban is hallani –, hogy duzzad a kínálat, egyre szélesebb a választék. Erre jut a kevesebb vevő, ami így egy idő után lefelé irányuló árnyomást jelent.

Balogh László, az Ingatlan.com szakértője is arra hívta fel a figyelmet, hogy az április viszonyítási pontként egy nagyon alacsony szint, amit nem volt nehéz túlszárnyalni májusban. Azt is megjegyezte azonban, hogy a kivárásra játszó vevők egy része aktivizálta magát a választások után, az viszont még kérdéses, hogy mennyire lesz tartós ez a növekedés.

Vannak olyan tényezők, melyek hosszabb távon is támogathatják a keresletet. Ezek közé tartozik a gazdaság várható beindulása, ehhez kapcsolódóan a reálbérek gyorsabb emelkedése, valamint az erős forint miatt esetleg beinduló jegybanki kamatcsökkentés, mely a piaci alapú lakáshitelek kamatainak mérséklődését is magával hozza.

Utóbbi jelentős hatással van általában az ingatlanpiacra. Habár az előző kormány meglehetősen nagyvonalú volt az első lakásszerzők definíciójának jogszabályi meghatározásában az Otthon Start hitelnél, azért nem mindenki tud hozzájutni a 3 százalékos kamatú hitelhez, így nekik maradnak a 6 százalék feletti kamatok.

Ahhoz azonban, hogy számottevő keresletélénkülést hozzon a kamatcsökkenés – a korábbi tapasztalatok alapján – legalább 5 százalék alá kellene esniük a piaci jelzáloghitel-kamatoknak. Ez már olyan törlesztőrészleteket jelent, ami érezhetően nagyobb számú ingatlanvásárlót csábíthat a piacra, ahogy az történt 2021 környékén is.

Egy ilyen kamatcsökkenés azonban nem fog bekövetkezni máról holnapra, tekintve, hogy a Varga Mihály vezette jegybank kifejezetten óvatos az alapkamatot illetően, és legközelebb talán akkor fogunk kedvező piaci kamatokkal találkozni, ha elérkezünk az euróbevezetéshez.

Emellett ráadásul felmerül egy másik probléma is: a magas ingatlanárak.

Ahogy arra a Duna House elemzése is rámutat: a májusi adatok alapján nyilvánvalónak tűnik, hogy már az Otthon Start program sem képes érdemben élénkíteni a lakáspiacot. Az elemzés ennek okát a tartósan magas árszintben látja, mely a továbbra is elérhető támogatott hitel – és egyéb családtámogatások – ellenére is visszatartja a vásárlókat.

Mint leszögezik: a magas négyzetméterárak és a csökkenő adásvételi számok összefüggése azt mutatja, hogy a piac elérte a megfizethetőség határát.

Itt azonban azt is érdemes megemlíteni, hogy mint a Zenga.hu szakértői jelezték: Budapesten a potenciális vásárlók 66 százaléka Otthon Start-kompatibilis ingatlant keres, de csak az eladó ingatlanok 44 százaléka felel meg a feltételeknek. Országosan ugyan a kínálat 72 százaléka felelne meg az Otthon Start feltételeinek, de ott a kereslet még nagyobb arányban, 92 százalékban irányult ilyen ingatlanokra 2026 áprilisában. A fő problémát itt a négyzetméterárak jelenthetik.

Az ingatlanközvetítő hálózat adatai szerint áprilisban tovább lassult a kereslet: 2025 éves átlagához képest 25 százalék volt a visszaesés, az előző hónaphoz képest pedig még ennél is nagyobb, 29 százalék. Ugyanakkor, hasonlóan az Ingatlan.com-hoz május végén ők is egy kisebb élénkülést tapasztalnak a lakáspiacon.

Futó Péter elemzési vezető szerint az eddigi gyenge hónapok leginkább az alacsony befektetői érdeklődéssel, az Otthon Start-os vásárlók számának fokozatos csökkenésével és a továbbra is magas reálárakkal magyarázhatók. Ezek az árak azonban egyre csökkenő mértékben emelkednek.

A szakértők az idei évben nem is számítanak további számottevő áremelkedésre, ugyanakkor áresésre sem. Pedig úgy tűnik, hogy már a jelenlegi hirdetési árak is visszafogják a keresletet. A tavalyi jelentős mértékű áremelkedés, mely bizonyos ingatlanpiaci szegmensekben és területeken akár harmadával is magasabb árakat hozott, sok érdeklődőt tántorít el vásárlási szándékától.

Árcsökkenésre azonban mégsem lehet számítani. Habár az alkuk a tavaly nyár végi minimális, gyakorlatilag nullát elérő szintekhez képest ismét számottevően nőttek – és bizonyos esetekben elérik a 10-15 százalékot –, kifejezett és általános áresés csak egy gazdasági válság esetén következhetne be.

Így a vevőknek a jelenlegi árszintekkel kell megbarátkozniuk, illetve az eladóknak azzal, hogy a korábbi élénk piac véget ért, és meg kell küzdenük azért a kevés vevőért, aki aktív a piacon. Sőt adott esetben kénytelenek lesznek komolyabb alkukba is belemenni, ha belátható időn belül értékesíteni akarják az ingatlanukat.

Annál is inkább, mert a nyár – szezonális okok miatt – általában nem kedvez a piacnak. Kivéve persze akkor, ha valamilyen kormánydöntés vagy kialakuló helyzet ezt felülírja, mint a tavalyi évben az Otthon Start. Mivel ilyen tényező egyelőre nem látszik, így leginkább csak az őszi hónapokban lehet némi mérsékelt növekedésre számítani a keresletben a hazai ingatlanpiacon.