Lakáshitel mellé lakástakarék? Így építhetsz előtörlesztési stratégiát, akár Otthon Starttal is

Saját lakást ma a legtöbben csak lakáshitel, támogatás segítségével tudnak venni. A 20–30 éves futamidő azonban nem azt jelenti, hogy ennyi ideig feltétlenül változatlan összegű tartozást kell cipelned, vagy hogy ki kell várnod a szerződésben szereplő utolsó törlesztőrészletet is.

Ha a futamidő alatt nagyobb összeghez jutsz – például lakástakarékból, megtakarításból, bónuszból vagy egy ingatlan eladásából –, részben vagy teljesen előtörlesztheted a hitelt. Egy jól időzített előtörlesztés csökkentheti a fennálló tőketartozást, lejjebb viheti a havi törlesztőt, vagy változatlan havi részlet mellett évekkel rövidítheti a futamidőt.

A lakástakarék azért lehet praktikus eszköz, mert nem egy egyszeri, bizonytalanul érkező pénzre épít. Már a hitel indulásakor kijelölhetsz egy havi összeget, amelyből néhány év alatt célzott előtörlesztési keret épül fel.

Lakáshitel felvételekor természetes, hogy elsősorban a kamatot, a havi törlesztőt és a felvehető összeget nézzük. Hosszú, 20–30 éves futamidőnél viszont legalább ilyen fontos kérdés lehet az is, hogy lesz-e később lehetőség nagyobb összeggel csökkenteni a tőketartozást.

Az előtörlesztés során két irányba lehet elmozdulni:

Utóbbi rendszerint nagyobb teljes megtakarítással jár, míg az alacsonyabb havi törlesztő nagyobb mozgásteret adhat a családi költségvetésben.

A lakástakarék abban segíthet, hogy az előtörlesztés ne egy bizonytalan terv maradjon. A rendszeres havi befizetésből elkülönített, lakáscélra fordítható összeg épül fel, amelyet a megtakarítási idő végén lakáshitel előtörlesztésére is lehet használni.

Igen, bizonyos esetekben, de nem automatikusan. A döntéshez az LTP várható EBKM-jét, az előtörlesztés díját, a vállalható havi megtakarítást és a rendelkezésre álló vésztartalékot együtt kell nézni.

Az Otthon Start alacsony, legfeljebb 3 százalékos, végig fix kamata miatt elsőre nem tűnhet kézenfekvőnek, hogy valaki lakástakarékot indítson mellé. Hiszen minél olcsóbb a hitel, annál kisebb a hitel későbbi előtörlesztésével elérhető megtakarítás.

A kép azonban ennél összetettebb. Az Otthon Starttal felvett hitelek összege gyakran magas, a futamidő pedig hosszú. Egy 30–40 millió forintos tartozás 20–25 év alatt még 3 százalékos kamat mellett is jelentős családi kötelezettség. Emiatt sokak számára fontos cél lehet, hogy néhány év múlva csökkentsék a havi törlesztőt, vagy hamarabb szabaduljanak a hiteltől.

Az Otthon Start mellé kötött lakástakarék ezért akkor lehet érdekes, ha:

A lakástakarék lejárata kijelöli az előtörlesztés lehetséges időpontját, de azt, hogy ekkor mit érdemes tenni a pénzzel, több tényező dönti el. A hitel kamata, az állami támogatások, az előtörlesztés díja és a család várható kiadásai együtt határozzák meg, hogy a futamidő rövidítése, a törlesztőrészlet csökkentése vagy egy másik lakáscél lehet-e a legjobb döntés.

Még a megtakarítás megkötése előtt érdemes ellenőrizni, mennyit számít fel a bank, ha később nagyobb összeget fizetnél vissza. A kedvezményes kamat (például támogatott hitelek esetén) nem jelent automatikusan díjmentes előtörlesztést – és ez a piaci lakáshiteleknél sincs másként.

Egy 6 millió forintos LTP-összeg betörlesztése így támogatott hitelnél legfeljebb 60 ezer forintba, piaci lakáshitelnél hozzávetőleg 60–120 ezer forintba kerülhet. A pontos díjat mindig a hitelszerződésből és a bank aktuális hirdetményéből lehet megállapítani.

Az LTP lejáratakor nem csak az a kérdés, hogy betörleszd-e a megtakarítást a lakáshitelbe. Legalább ilyen fontos, mit kérsz utána a banktól: maradjon a havi törlesztő közel változatlan, és rövidüljön a futamidő, vagy a hátralévő futamidő maradjon változatlan, de csökkenjen a havi részlet? A két döntés között milliós különbség lehet a teljes kamatteherben.

Nézzünk egy példát. Egy pár 30 millió forint lakáshitelt vesz fel 20 évre, évi 5,5 százalékos kamattal. A kezdeti havi törlesztő körülbelül 206 366 forint. A hitel mellé nyolc évre lakástakarékot indítanak, amelynek lejáratakor 6,2 millió forintot fordítanak előtörlesztésre.

Nyolc év törlesztés után a hitelből hozzávetőleg 21,7 millió forint tőketartozás marad. A 6,2 millió forintos előtörlesztés ezt nagyjából 15,5 millió forintra csökkenti.

Ha a havi törlesztőt közel változatlanul, 206 ezer forint körül hagyod, a hátralévő futamidő a példában 12 évről körülbelül 7 év 9 hónapra csökken.

Ez azt jelenti, hogy:

Ha a hátralévő futamidőt változatlanul, 12 éven hagyod, akkor a havi törlesztő a példában körülbelül 206 366 forintról 147 456 forintra csökken.

Ez havonta nagyjából 58 900 forinttal kisebb kiadást jelent. A becsült megtakarítás így is jelentős, körülbelül 2,28 millió forint, de mintegy 2,04 millió forinttal alacsonyabb, mint futamidő-rövidítés esetén.

Ha a jelenlegi törlesztő kényelmesen vállalható, a futamidő rövidítése általában több kamatot spórol meg. Ha viszont a családi költségvetés mozgástere fontosabb, a kisebb havi részlet lehet a jobb döntés.

Az eredmény minden esetben függ a hitel pontos kamatától, az előtörlesztés napjától, a megtakarítás tényleges lejárati összegétől, az előtörlesztési díjtól és a bank új törlesztési tervétől.

A lakástakarékot nem kell feltétlenül a lakáshitellel egy napon megkötni. A hitel elején indított megtakarításnak ugyanakkor van egy fontos előnye: nagyobb eséllyel jár le akkor, amikor még sok tőketartozás és sok fizetendő kamat marad hátra.

Egy öt-, nyolc- vagy tízéves futamidejű LTP akkor illeszkedhet jól egy hosszú lakáshitelhez, ha:

Az LTP-be fizetett pénz nem helyettesíti a vésztartalékot. Ha a megtakarítást idő előtt fel kell mondani, előfordulhat, hogy a kamatbónusz egy része vagy egésze elveszik. Emiatt nem célszerű minden megtakarítható forintot hosszú futamidejű lakástakarékba kötni.

Ma három szolgáltatónál köthetsz új lakástakarékot: az Ersténél, a Fundamentánál és az OTP-nél. A döntésnél ne csak a kamatbónuszt nézd: legalább ilyen fontos a futamidő, a vállalható havi befizetés, a számlanyitási és számlavezetési díj, valamint az, hogy a megtakarítás lejárata mikor illeszkedik a tervezett hitel-előtörlesztéshez.

A részletes feltételeket minden esetben érdemes a szerződéskötés napján újra ellenőrizni: a kamatbónusz, az akciós számlanyitási díj, a havi díjak és a korábbi felhasználás feltételei változhatnak.

A lakástakarék-pénztáraknál a legjobb választás nem feltétlenül az, amelyik a legnagyobb százalékos bónuszt hirdeti, hanem amelynek a lejárata, várható kifizetése és költségei a saját élethelyzetedhez, céljaidhoz és előtörlesztési tervedhez illeszkednek.