Lakáshitel kalkulátor 2021

A lakáshitel (más néven lakáscélú jelzáloghitel) olyan hitel, amely mellé biztosítékként ingatlant ajánlasz fel a banknak. Ezt a biztosítékot hívjuk fedezetnek vagy jelzálognak.

Amikor hitelt veszel fel, akkor a bank megpróbál meggyőződni arról, hogy a neked adott pénzt biztosan vissza tudod-e fizetni. Ha ezt nem tenné, rövid úton csődbe menne, mert sok olyan ügyfélnek is hitelezne, akik nem tudnák fizetni a törlesztőrészleteket.

A bankok szeretik, ha a hitel mellé fedezet is tartozik, mert számukra ez a legbiztonságosabb. Ha valami okból kifolyólag nem tudod fizetni a hiteledet, akkor a bank a fedezetet árverés útján értékesítheti. Így hozzájuthat a pénzéhez, és nem éri akkora veszteség.

Azok a hitelek, amelyekhez nem tartozik ingatlanfedezet, nem jelzáloghitelek. A személyi kölcsön, az autóhitel vagy az áruhitel például nem azok, mint ahogy a Babaváró hitel sem. Itt csak a fizetésed vagy más rendszeres jövedelmed szolgál majd biztosítékul.

Azok a kölcsönök, amelyek mögött nincs fedezet, kockázatosabbak a bank számára, ezért ezek általában drágábbak és kisebb összegűek. Személyi kölcsön formájában például maximum 10 millió forintot vehetsz fel, de a hitelképességed vizsgálata után elképzelhető, hogy a bank csak ennél alacsonyabb összeget ad. Igazán sok pénzt a bank csak fedezet mellett nyújt.

A lakáshitelek általában magasabb összegű, hosszabb futamidejű hitelek. Egy lakás megvásárlása jellemzően életed legnagyobb beruházása, több tízmillió forint is lehet, amit 20-25 évig fizetsz, míg ha áruhitelt veszel fel, az sokszor az egymillió forintot sem éri el, és pár hónap vagy év alatt kifut.

A banknak az a kedvező, ha a nagyobb hitelt ingatlannal biztosítod, és ezért hajlandó kedvezőbb feltételeket nyújtani.

Mivel a lakáshiteledet bebiztosítottad a bank számára egy ingatlannal, ezért cserébe a bank alacsonyabb kamatot kínál neked. A lakáshitelek kamata például jelenleg 3-6% körül mozog.

Az alacsony kamat mindenképp hasznos, de a futamidő hossza sem mindegy. A futamidő az a teljes időszak, ami alatt a felvett hitelt visszafizeted a banknak.

Ugyanakkora hitelösszegre minél hosszabb a futamidő, annál alacsonyabb lesz a havi törlesztő. Igaz, hogy a hosszabb futamidő miatt a visszafizetendő összeg is magasabb lesz, mert összességében több kamatot kell fizetned, viszont a havi törlesztőt sokkal könnyebben ki tudod gazdálkodni.

Ha a jövedelmed nem olyan magas, akkor ez kifejezetten hasznos lehet, mert a törlesztőrészletnek bele kell férnie a havi kiadásaidba.

Hogy a fizetésedet milyen mértékben terhelheti a hitel visszafizetése, azt a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, vagy JTM segítségével számolja ki a bank. Ennek lényege, hogy a fizetésednek és egyéb bevételeidnek csak egy meghatározott százalékát teheti ki a törlesztőrészlet. A JTM korláttal itt még foglalkozunk.

Mivel a lakáshitel mögött ott áll biztosítékként egy ingatlan, a fedezetért cserébe a bank kedvezőbb feltételeket kínál neked.

A jelzáloghitelek kamata általában alacsonyabb, mint a fedezet nélküli hiteleké, mondjuk egy személyi kölcsöné.

Lakáshiteleket jelenleg 3–7% közötti kamattal tudsz igényelni, míg a legtöbb kölcsön vagy autóhitel kamata 7%-ról indul. Habár látszólag nem nagy különbség ez a pár százalékpont, de ez a valóságban egy 5–10 éves futamidőnél is már milliós extra költség lehet.

A bankok számára az is nagyobb biztonságot jelent, ha pontosan tudják, hogy mire költöd a pénzüket. Például egy lakáscélú jelzáloghitel kamata 3–5%, míg ugyanez a hitel szabad felhasználásra 5–7%-os kamattal igényelhető.

A lakáshitel lehet változó vagy fix kamatozású.

Azt jelenti, hogy a futamidő alatt nem állandó a hitel kamata, és ha ez változik, akkor a törlesztőrészletek is változnak. Nem biztos tehát, hogy emelkedik majd a kamat, az is előfordulhat, hogy csökken.

A bank persze nem változtathatja a kamatot egyik hónapról a másikra úgy, ahogy éppen a kedve tartja.

Csak háromhavonta, félévente, vagy évente változhat a kamat, attól függően, hogy milyen kamatperiódust választottál.

Ez azt jelenti, hogy ha 3 hónap egy hitelnek a kamatperiódusa, akkor akár negyedévente is változhat a törlesztő. Így egy hosszú futamidő alatt rengetegszer változhat a kamat és így a törlesztő is, mert ez a kettő össze van kötve. Ez pedig nehezen kiszámíthatóvá teszi a hitelfizetést.

Minél magasabb a kamat, annál több lesz a törlesztőd is.

A változó kamatozású lakáshitel kamata általában kicsit alacsonyabb, mint a fix kamatozású hiteleké. De mivel a kamat többször emelkedhet is, így szinte biztos, hogy összességében több kamatot fizetsz ki, mintha drágább, fix kamatozású hitelt választottál volna.

Olyan kicsi a különbség a kettő között, hogy mindenképpen megéri legalább 5 évre fixálnod a törlesztődet.

Ez azt jelenti, hogy a futamidő alatt a kamat egyáltalán nem változik. Ez a legbiztonságosabb konstrukció, mert a kamatfizetés világos és előre kiszámítható.

Viszont ez valamivel drágább is. De ha évről évre egy kicsit mindig többet keresel, akkor egyre könnyebben tudod majd a havi keresetedből kigazdálkodni a törlesztőt.

Kedvezőbb a kamat akkor, ha nem a futamidő végéig, hanem 5, 10 vagy 15 évre fixálod a kamatot. Ekkor a futamidő több kamatperiódusból áll, és a kamatperiódusokon belül a kamat nem változhat, ha minden hónapban fizeted a törlesztőt.

Egy 5 éves kamatperiódusú, 15 éves futamidejű hitel kamata például háromszor változhat a teljes futamidő alatt. A kamat ugyan meghatározott időnként változhat, de az ilyen alkalmak száma kevés. A törlesztőrészlet hosszú ideig változatlan, így az ilyen kölcsönök már elég nagy biztonságot nyújtanak és jól tervezhetők.

Az élet egyszerű lenne, ha minden banknál csak a kamat mértékét és a hozzá tartozó kamatperiódus hosszát kellene megnézned.

De ez szinte soha sincs így.

A legtöbb banknál többféle hitel van (például kamattámogatott, nem támogatott, fogyasztóbarát stb.) és ezeket több hitelcélra kínálják. Persze mindegyiknek mások a feltételei. Ezen túl hitelösszegtől, futamidőtől vagy leggyakrabban az igénylő jövedelmétől függően különböző kamatkedvezményeket adnak.

Sőt, még alacsonyabb kamatra számíthatsz, ha vállalod, hogy aktívan használod a bankszámládat, vásárolsz a bankkártyáddal vagy csoportos beszedéseket állítasz be.

Ezenkívül még különböző ügyfélminősítések is vannak a bankoknál, amik titkosak és előre nem tudod, hogy melyik kategóriába fogsz esni és milyen kamat fog rád vonatkozni.

Emiatt érdemes jobban megvizsgálni az ajánlatokat, mert ahány bank, annyiféle árazási logika és sokszor elég átláthatatlanok ezek, ha nem mozogsz a pénzügyekben aktívan.

Mindenképpen érdemes erre időt szánnod, vagy szakértő segítségét kérned, mert több milliót is bukhatsz, ha rosszul választasz, vagy ha csak a saját bankod ajánlatát nézed meg.

Az, hogy milyen futamidejű hitelt kaphatsz, függ a jövedelmedtől is. A havi törlesztőrészletednek bele kell férnie a családi költségvetésbe, és a túl rövid futamidő magas törlesztőrészletet eredményezne. A jelzáloghitelek futamideje legfeljebb 30 év lehet.

A futamidő hossza az életkorodtól is függ, mert bele kell férned abba a korlátba, hogy a hitel lejártakor 75 évesnél nem lehetsz idősebb. 65 éves kor felett több bank adóstárs bevonását is kérheti, vagy ha eleve több adós van a hitelügyletben, akkor a futamidőt a legidősebb életkorához igazítja.

A hosszú futamidő miatt igaz, hogy alacsonyabb a havi törlesztőrészleted, de azt is vedd figyelembe, hogy a kamatot is hosszabb ideig kell fizetned, ezáltal tehát a teljes visszafizetendő összeg is jóval több lesz.

A statisztikák szerint általában 15 éves futamidőre igényelnek a legtöbben lakáshitelt, de egy átlagos hitel valós futamideje 10 év körül szokott lenni. Ez azért van, mert sokan eladják a lakást vagy akár örökölnek, vagy felgyűlt annyi megtakarításuk, hogy hamarabb visszafizessék a hitelt. A hitelkiváltások is rövidítik a futamidőt, hiszen ezzel egy új hitel indul el.

A jelzáloghiteleknek több fajtája is van, nem csak lakást vásárolhatsz belőle.

A lakáshitel elsődleges célja valóban az, hogy segítségével lakást vehess, ha épp nem szeretnéd vagy nem tudnád kifizetni a lakás teljes vételárát. Ezt a problémát hidalhatod át a lakáshitellel.

Valamennyi pénzed azért nem árt, ha van, mert a hitelhez szükséges önerőt neked kell előteremtened. Ez lehet a saját megtakarításod, a család is összeadhatja, de származhat máshonnan is.

Vannak lehetőségek, amelyek segítségével önerő nélkül is vehetsz lakást. Ezekről bővebben itt olvashatsz.

Azt tanácsoljuk, hogy ha lakást veszel, nagyon gondosan válassz hitelt, mert – mint a jelzáloghitelek általában – ez nagy összegű hitel, és a futamideje is hosszú szokott lenni. Ebben segít neked a lakáshitel-kalkulátor, és hitelszakértők segítségét is igénybe veheted. A hitelszakértőkről bővebben itt olvashatsz.

Lakáshitelként minimum 1,5 millió, maximum 100 millió forintot vehetsz fel (néhány banknál már 500 000 forint is lehet a hitelösszeg, és egyedi esetekben 100 millió forint felett is van lehetőség a hitelfelvételre). A hitel futamideje minimum 1, maximum 30 év lehet.

Lakáshitelből persze nem csak lakást vehetsz.

Vásárolhatsz nyaralót vagy más ingatlant is. Mindenképp tájékozódj arról, hogy az adott bank ad-e lakáscélú hitelt arra az ingatlanra, amit szeretnél, és használhatod-e fedezetként.

Kis értékű épületeket, mint mondjuk egy garázs, nem szívesen fogadnak el a bankok, ha ilyesmit vásárolnál, akkor másik fedezetre (is) szükséged lesz.

Ha már régi a házad vagy lakásod, és komolyabb felújítást igényel, esetleg korszerűsíteni, vagy bővíteni szeretnéd, akkor is megoldást jelenthet a lakáshitel.

Bővítés alatt a bankok azt értik, ha legalább egy lakószobával bővül a házad.

Korszerűsítésnél olyan munkálatokra gondolnak, mint a nyílászárók vagy fűtési rendszer cseréje, ezekhez nem kell építési engedély.

Felújítás pedig lehet festés, burkolás, vagy például a konyhabútor cseréje.

Érdemes megfontolnod, hogy mennyit költenél az ingatlanodra, és ehhez mérten mi a kedvezőbb, a személyi kölcsön vagy a lakáshitel.

A személyi kölcsön valamivel drágább, de nem kell hozzá fedezet. A pénzhez ráadásul gyorsan és könnyen hozzájuthatsz.

A lakáshitel olcsóbb, de bonyolultabb az ügyintézés és jelzálog kerül a lakásodra. A személyi kölcsönökről itt olvashatsz.

Lakáshitelt felvehetsz akkor is, ha új lakást szeretnél építeni, ezt hívják építési hitelnek. Ez a lakáshitelek egy speciális fajtája, egy kicsit bonyolultabb konstrukció, és nehezebb belőni, hogy a végén mennyit fog érni az ingatlan.

Ennél a hitelnél neked is valamivel több kezdőtőkére lesz szükséged, mivel nem csak az önerőt kell előteremtened a hitelhez, de lennie kell egy építési telkednek is, ahol a jövőbeli otthonod felépül majd.

Nem feltétlenül kell a nulláról építened egy házat. Építhetsz egy új emeletet a meglévőre, beépítheted a padlást vagy a tetőteret is, a lényeg az, hogy egy önálló új lakást hozz létre, olyat, amelyet önmagában is el lehetne adni.

Fontos, hogy építési hitelből csak minimum komfortos házat építhetsz, azaz legyen benne víz, fűtés, szennyvízelvezetés. A helyiségekre vonatkozó megkötés, hogy lennie kell fürdőnek, WC-nek és egy főzőhelyiségnek is. Némelyik bank a telekre is határoz meg szabályokat, vagy egy minimum értékhatárt, amit a teleknek el kell érnie. Az olcsó telken drága házat a bank nem szereti.

A hitel fedezete a jelenleg még nem létező házad, lakásod lesz. A bank ennek az értékét általában úgy határozza meg, hogy kiszámolja, hogy a terveken szereplő épület várhatóan mennyit fog érni akkor, amikor elkészül.

Építésnél is igaz, hogy a ház jövőbeli értékének maximum 80%-át veheted fel hitelként. A többi az önerő. Az önerőt az építkezéshez fel is kell használnod, már az építés első szakaszában.

Az építési hitel összegét nem kapod meg egyben.

A bank építési fázisonként fizeti ki, kettő, három vagy négy részletben. Az épület készültségi fokától függ a következő szakasz kifizetése, amit értékbecslő vizsgál meg.

Amikor minden elkészült és el lehet végezni a következő építési fázist, akkor a bank utalja rá a pénzt. Az utolsó részletet általában akkor kapod meg, ha van a lakásra használatbavételi engedélyed vagy ennek megfelelő dokumentumod.

Talán furcsán hangzik, de létezik olyan lakáshitel, amelyet nem kell lakáscélra felhasználnod. A fenti lakáshitel-típusoknak mind valami lakással, lakhatással kapcsolatos a célja: építés, vásárlás, vagy épp bővítés. Ezek a lakáscélú lakáshitelek.

A bankok biztonságosabbnak tartják, ha tudják, hogy pontosan mire szeretnéd használni a pénzüket, ezért

De a hitelcélt nem mindig könnyű behatárolni. Van, hogy több dolgot is szeretnél belőle vásárolni, amelyeknek csak egy részét tudod a lakáshoz kötni, vagy több mindenre használnád fel a pénzt, mondjuk korszerűsítenél és egy autót is vennél, de csak egy hitelt akarsz felvenni.

Ilyen helyzetekre lehet megoldás a szabad felhasználású jelzálogkölcsön. Ez olyan hitel, amelyet ingatlanfedezet mellett vehetsz fel, de a bank nem szól bele, hogy a pénzt mire költöd.

A lakáshitelt felhasználhatod hitelkiváltásra is. Ha van olyan hiteled, amelynek a feltételei nem túl jók, akkor a régi hiteledet lecserélheted egy újra.

Kicsit úgy, mint amikor a régi, magas percdíjas mobil előfizetésed helyett új csomagot választasz, csak itt nem kell megvárnod, hogy leteljen a teljes hűségidő. Ezt hívják hitelkiváltásnak.

Minden esély megvan arra, hogy jobb hitelt is találsz a réginél, mivel a kamatok folyamatosan csökkentek az utóbbi években, ezért, ha már sok éve fizeted a hiteledet, érdemes lehet megvizsgálnod, van-e kedvezőbb a piacon.

Lehet, hogy nemcsak a kamatok alacsonyabbak, de a kamatperiódusok is hosszabbak lehetnek. Ha a korábbi hiteled változó kamatozású, vagy rövid kamatperiódusokból áll, akkor érdemes lehet egy sokkal biztonságosabb fix kamatozású hitelre váltanod, vagy hosszabb kamatperiódusokat választanod.

És ami a legjobb: egy adósságrendező hitel felvételével akár több hitelt és kölcsönt is kiválthatsz egyetlen hitellel, és a továbbiakban csak egy törlesztőrészletet fizetsz. Összességében alacsonyabb lehet a törlesztőd, és ezzel a hitelképességed is javul.

Az új hitel kamata jellemzően alacsonyabb, mint a régié, de a futamideje és a törlesztő nagysága is változhat, ez attól függ, mit szeretnél.

A hitelkiváltás úgy működik, hogy az újonnan felvett hitel összegét arra használod, hogy abból visszafizesd a régit (vagy régieket), és már csak az új, kedvezőbb hitel törlesztőrészleteit fizeted tovább.

A korábbi hiteledet tehát végtörleszted, és helyette újat veszel fel. A korábbi hitelszerződésed megszűnik, és új lesz helyette.

Ez egyszerűnek hangzik, de azért néhány fontos dologra érdemes figyelni.

Kelleni fognak az ingatlannal kapcsolatos papírok, egy értékbecslés is, és a bankszámlakivonataidat, illetve a kiváltandó hitelek törlesztéseit is meg fogják nézni. A hitelbírálat folyamata is ugyanolyan, és itt is több hetet vesz igénybe.

A korábbi hiteledet végtörleszted, aminek szintén van költsége. Ez általában 1-2%-a a régi hiteledből fennálló tartozásnak.

Némelyik hitelnél magasak az elő- és végtörlesztés díjai, ezért az új hitel felvételénél ezt is számításba kell venned. Érdemes figyelned a THM-et (Teljes Hiteldíj Mutatót) a választásnál, ez pontosabb képet ad a hitelfelvétellel járó költségekről.

Ha a régi hitelszerződéseidben volt adóstársad, akkor az újban is jó, ha van, mert megkönnyítheti a hitelfelvételt, ha nincs elég magas jövedelmed.

Az új lakás vásárlásának, csakúgy, mint a használt lakás vásárlásának megvannak az előnyei, de a buktatói is. Ahhoz, hogy ne érhessen kár, körültekintőnek kell lenned, és amennyire csak tudod, célszerű ellenőrizned az eladót.

Az új lakások jellemzője, hogy általában egy ingatlanfejlesztő, kivitelező vagy beruházó cég építi őket, akitől te megvásárolhatod az új ingatlant.

Kisebb építkezéseknél lehet, hogy közvetlenül a kivitelező értékesíti a lakásokat, de nagyobbaknál több szereplő is lehet az építkezésben. A lényeg az, hogy te egy építtető cégtől vásárolsz, és nem magánszemélytől. Ennek az illeték miatt is van jelentősége.

Az építő cég tehát nem feltétlenül saját forrásból építkezik. Állhat mögötte egy nagyobb, tőkeerős beruházó cég, vagy egy bank, amelyik finanszírozza az építési projektet.

Ha bank finanszírozza az építkezést, az neked jó hír, mert az azt jelenti, hogy egy bank megvizsgálta a fejlesztőt, és hitelképesnek ítélte.

A finanszírozó bank szakaszosan folyósítja a hitelt a fejlesztőnek, és minden alkalommal ellenőrzi az építkezést is, hogy megfelelően használták-e fel a hitelt. Így kevésbé fordulhatnak elő nagy csúszások és pénzhiány sem valószínű.

A lakásokat többféle konstrukcióban kínálják:

Tervrajzról azért szeretnek vásárolni a vevők, mert az új lakások nem olcsók, és ahogy nő a készültségi fok, annál drágábbak. Olcsóbban juthatsz tehát új lakáshoz akkor, ha az építés még el sem kezdődött, vagy folyamatban van. Minél nagyobb rész van már készen belőle, annál többet kell érte fizetned.

De hogyan vehetek meg egy olyan lakást, ami még nem is létezik?

Van, hogy szakaszosan kell kifizetni a lakás árát. Az elején befizetsz 10-20% körüli előleget, majd utána a készültségi foknak megfelelően a többi részletet, az utolsót pedig akkor, amikor a lakás megkapja a használatbavételi engedélyt.

A másik lehetőség, hogy a foglaló után nincs ugyan szakaszos befizetés, de amikor az ingatlan eléri a szerkezetkész állapotot, akkor kell a vételár egy nagyobb részét kifizetni. A használatbavételi engedély utánra már csak egy kisebb részlet marad.

A fenti fizetési ütemezések általában kisebb beruházó esetén gyakoriak, a nagyobb cégek jobb lehetőségeket is kínálhatnak a vásárlóknak. Általában 10-30% előleget kérnek, amivel lefoglalod a lakást, a maradékot pedig az átadás után kérik el, amikor már megvan a használatbevételi engedély.

Neked vásárlóként az a legbiztonságosabb, ha a használatbavétel előtt minél kevesebbet kell fizetned, és a hitelfelvétel szempontjából is ez a kedvezőbb.

Ha a beruházó projekthitelből építi a lakásokat, akkor az általad fizetett vételár nem kerül közvetlenül a beruházóhoz, hanem elkülönítik egy letéti számlán. Csak akkor férhet hozzá, ha teljesíti a bank által szabott feltételeket. Ez biztonságosabb is, és ha a lakás hitelből épül, akkor a beruházó a vevőnek is tud kedvezőbb fizetési ütemezést kínálni.

Ha a lakást tervezőasztalról veszed, akkor számolnod kell azzal, hogy 1-1,5 év is eltelik a foglaló befizetése után, mire megkapod a lakásod.

Ha olyan a fizetési ütemezés, hogy a vételár nagyobb részét kell még a használatbavétel előtt kifizetned, akkor több millió forintod áll az építkezésben, méghozzá elég sokáig.

Ilyen helyzetben alaposan át kell gondolni, hogy mikor add el a régi lakásod, mert amíg nem költözhetsz be az újba, valahogy meg kell oldani a lakhatásodat is, ami szintén pénzbe kerül. De ha a jelenlegi lakásod nem adod el, vagy nem saját ingatlanodból költöznél, akkor sem mindegy, hogy a saját befektetésedben van a pénzed, vagy a beruházónál.

Ha az építkezés valami miatt csúszik, vagy megakad, például munkaerő-probléma adódik, vagy az építőanyagok beszerzésével van gond, akkor sok pénzt veszíthetsz, arról nem is beszélve, ha az építkezést valami miatt végül nem valósul meg.

Ez neked, mint vásárlónak komoly veszteségeket is okozhat.

A minősítést az MNB hozta létre azért, hogy a hitelek könnyebben összehasonlíthatók legyenek. Ahhoz, hogy egy hitel „fogyasztóbarát” legyen, több feltételnek is meg kell felelnie.

A fogyasztóbarát lakáshitelek így egyszerűbbek, egységesebbek és könnyebb őket összehasonlítani.

Mikor fogyasztóbarát egy hitel?

A minősített fogyasztóbarát lakáshitek nem feltétlenül olcsóbbak, mint egy piaci lakáshitel. Előfordulhat olyan hitel, amelyiknek a kamata alacsonyabb, mint egy fogyasztóbarát hitelé, de valamelyik egyéb feltételt nem teljesíti, például magasabb az előtörlesztési díja, vagy hosszabb a hitelbírálati ideje, ezért nem kaphatja meg a minősítést, de neked mégis jobban megfelelne. Hogy el tudd dönteni melyik kedvezőbb számodra, meg kell nézned a hitelek THM-jét is a hitelkalkulátorunkban.

Mutatunk pár fogyasztóbarát hitelt, de érdemes tovább olvasnod, az útmutató a kalkulátor alatt folytatódik.

Zöld hitelből csak új építésű házat vagy lakást vásárolhatsz, illetve házat vagy lakást építhetsz. Használt lakás vásárlására nem használhatod akkor sem, ha az megfelel az energetikai besorolásra vonatkozó követelményeknek.

Zöld hitel keretében legfeljebb 70 millió forint hitelt kaphatsz maximum 2,5%-os fix kamat mellett. A futamidő legfeljebb 25 év lehet.

Ahhoz, hogy a hitelt megkapd, az új lakásnak meg kell felelnie a BB, közel nulla energiaigényre vonatkozó követelményeknek, és primer energiaigénye nem lehet több, mint 90/m2/év. A két feltételnek egyszerre kell teljesülnie.

Ha új lakást építtetsz vagy vásárolsz, akkor a zöld hitel nagy előnye a hosszú lehívási határidő. A teljes hitelösszeg lehívására 4 év áll rendelkezésedre azzal, hogy az első részletet 3 éven belül kell lehívnod.

Ha építési telket is vásárolnál, arra legfeljebb a hitelösszeg 50%-át használhatod fel. Az építési engedélyeket, illetve az energiahatékonyságra vonatkozó igazolásokat 1 éven belül kell bemutatnod.

Ahhoz, hogy lakáshitelt kaphass, meg kell felelned néhány alapfeltételnek. Ez a minimum, ami szükséges ahhoz, hogy hitelképes legyél:

Nem szerepelhetsz a KHR-ben (Központi Hitelinformációs Rendszer) negatív státusszal, azaz nem lehet a mindenkori minimálbér összegénél nagyobb olyan tartozásod, ami több mint három hónapja fennáll.

A bank a hitelbírálat során győződik meg arról, hogy minden szükséges feltételnek megfelelsz. Megvizsgálja, hogy a fedezet megfelelő-e, és a jövedelmedből fizetni tudod a hitel törlesztőrészleteit.

Ha ez megvan, akkor jöhet a hitelfelvétel.

Amikor kiválasztottad a bankot és azt a hitelt, amit fel szeretnél venni, akkor egyeztess a bankkal. Könnyen lehet, hogy korábban már jártál náluk, de ahhoz, hogy megfelelő döntést hozhass, több bank ajánlatát is érdemes megnézned.

A bank ügyintézője pontos tájékoztatást nyújt neked a hiteledről. Fontos, hogy megértsd a hitel működését, jellemzőit és a kockázatait. Részletesen elmondja a kölcsön feltételeit:

Ezeket az adatokat már akkor is megkérdezheted, amikor még csak érdeklődsz a lakáshitel iránt, de szerződéskötés előtt már kifejezetten a neked ajánlott konstrukcióra vonatkozó pontos adatokat közlik veled.

Ha mindent tudsz, és úgy döntesz, hogy megigényled a hitelt, akkor benyújthatod a hiteligénylési dokumentumot, ami a bank egy saját formanyomtatványa. Ehhez kell csatolnod minden olyan igazolást és nyilatkozatot, amit a bank kér. Ilyenek a személyes dokumentumaid, a munkaviszonyodra és jövedelmedre vonatkozó igazolások, bankszámlakivonatok és a fedezetként szolgáló lakással kapcsolatos dokumentumok.

A hiteligénylési folyamat a lakáshitelek esetében elég hosszú. Ha minden rendben megy, akkor is 4–6 hét telik el, amíg a pénzt megkapod, azaz 1,5 hónapot is igénybe vehet a hitelfelvétel.

Amikor minden dokumentum együtt van, akkor a bank elvégzi a hitelbírálatot. Ha valamilyen dokumentum esetleg hiányzik, azt pótlólag bekéri tőled.

A vizsgálat során a bank ellenőrzi

A bank megkeresi a munkáltatódat, hogy ellenőrizze a munkaviszonyodat. Ha a munkaügyi osztályt, vagy a főnöködet nem találja meg, akkor elutasíthatja a hitelkérelmedet.

A hitelbírálat viszonylag sok időt vesz igénybe. Egyrészt azért, mert sok dokumentumot kell átvizsgálni és az értékbecslés eredménye is meg kell, hogy érkezzen. A banknak is az az érdeke, hogy a lakásodat meg tudd tartani és a hiteledet végig rendben fizesd, hisz ő is ekkor jár a legjobban.

Figyelj, hogy minden dokumentum meglegyen, mert az is lassítja a hiteligénylési folyamatot, ha hiánypótlást kér a bank. Gyakori hiba a hiánypótlásoknál, hogy amíg beszerzed, amit a bank kért, addig a többi dokumentum lejár. Ilyen lehet a munkáltatói igazolás, ami 30 napnál frissebb kell, hogy legyen. De a bankszámlakivonatoknál is előfordul, hogy ha közben már új hónap van, akkor a bank automatikusan kérni fogja az előző teljes havi bankszámlakivonatot is.

Ha a hitelbírálat rendben ment, akkor lefoglalózhatod a lakást és megkötheted rá az adásvételi szerződést.

A banknak ráadásul az adásvételi szerződés tartalmára vonatkozóan is vannak kérései, formai követelményei, hogy mi az, ami feltétlenül legyen benne.

Azt semmiképp ne csináld, hogy aláírod az eladóval az adásvételi szerződést, és majd utána kezdesz bankot keresni, aki meghitelezi a hiányzó részt. Egyrészt nem biztos, hogy megkapod a hitelt, illetve minden banknak más elvárásai vannak, amiknek szó szerint benne kell lennie az adásvételi szerződésben.

Előfordulhat, hogy szerinted vagy a hitelszakértőd szerint minden rendben van a jövedelmeddel és az ingatlanfedezettel, de a bank mégsem ad hitelt, vagy nem annyit, amennyit te kiszámoltál, hogy „kellene” kapnod.

Fontos tudnod, hogy egyik banknak sem „kell” hitelt nyújtania senkinek. Hiába van magas jövedelmed és kitűnő az ingatlan, amit vásárolni szeretnél és nem vagy a negatív adósok listáján, ha egy bank nem akar hitelt adni vagy nem olyan feltételekkel, ahogy te szeretnéd, akkor ezt nem kell megtennie. Sőt, még azt sem kell elmondania, hogy miért utasítja vissza a hitelkérelmedet.

Persze ilyen ritkán szokott megtörténni, mert minden bank szeretne minél több jó ügyfelet, akikből bevétele van.

Ha a hitelbírálat rendben volt, és a bank vállalja, hogy ad neked kölcsönt, akkor jöhet a szerződéskötés. Lakáshitel esetében két szerződést fogsz aláírni, az egyik a kölcsönszerződés, a másik pedig a biztosítéki szerződés, ami a jelzálogra vonatkozik. Mindkét szerződést közokiratba kell foglalni, aminek közjegyzői díja van.

Ez egy elég magas tétel a fizetendők listáján, százezres nagyságrendű is lehet, de a bank sokszor részben vagy egészben visszatéríti. A közokiratba foglalt szerződést a bank eljuttatja a Földhivatalba, aki bejegyzi a bank zálogjogát.

A hitelt akkor folyósítja a bank, ha ehhez minden feltételt teljesítettél.

Ha minden megvan, akkor a bank átutalja a hitel összegét a bankszámládra. Előtte körültekintően ellenőriz mindent, mert ha egyszer folyósította a hitelt, utána már nem kérhet be tőled újabb dokumentumokat.

A következő hónaptól kezdődhet a kölcsön törlesztése. A törlesztőrészletet a bank minden hónap elején automatikusan leemeli a számládról, neked nem kell ezzel külön foglalkoznod. Ha valami okból kifolyólag nincs elég pénz a számládon, akkor a bank fizetési felszólítást küld és késedelmi kamatot számít fel.

Az új lakások ára magasabb, mint a használt lakásoké. Ez nem meglepő, hisz minden más dologgal is így szokott lenni, legyen az autó, ruha vagy bútor.

Ritka, hogy valakinek van annyi saját pénze a bankban, vagy a korábbi ingatlana eladásából, hogy tudjon venni egy teljesen új lakást. A legtöbben ezt csak lakáshitelből tudják megvalósítani.

Nekem is szükségem van hitelre!

Milyen lakáshitelt kaphatok új lakás vásárlására?

A lakáshitelek hosszú futamidejű, viszonylag nagy összegű hitelek, ahol a bank pénzét a biztosítékként felajánlott ingatlan védi. Mivel a bank számára egy ilyen ügylet biztonságosabb, alacsonyabb kamat mellett is kész neked hitelt nyújtani. Minden jelzálogkölcsön így működik.

Na de mi a helyet akkor, ha a fedezet még meg sem épült?

Új lakásnál, pláne egy olyannál, ami egyelőre még csak tervrajzon létezik, kicsit bonyolultabb a helyzet.

Ha az új lakást vagy házat te építed, ahhoz kínálnak a bankok építési hitelt, amit kifejezetten az építésre találtak ki.

Ezeknek az a jellegzetessége, hogy a ház épül, te folyamatosan építőanyagot veszel és mestereket fizetsz ki, és a bank is szakaszosan, azaz részletekben utalja a felvett hitelt a számládra, általában az épülő ház készültségi fokának megfelelően.

Ebben az esetben a bank megpróbálja egyensúlyban tartani a félkész ház értékét és a már folyósított hitel összegét úgy, hogy az épülő ház mindig megfelelő fedezetet nyújtson a hitelhez.

Új lakás vásárlásánál problémát jelent, ha a vételárat szakaszosan kéri a beruházó. Amíg a lakásnak nincs használatbavételi engedélye, és nem történt meg az albetétesítése, addig a bank nem tud rá jelzálogjogot bejegyezni, így fedezetként nem tudod használni.

Ilyen vásárlásnál előfordul, hogy az eladónak csak az önerőt tudod kifizetni, mert a bank csak akkor folyósít, amikor a lakás már készen van. Előtte a bank az ingatlan piaci értékét sem igazán tudja meghatározni.

A bank ilyenkor csak a te hitelképességedet tudja megvizsgálni, amit egyébként minden más hitel vagy kölcsön esetében is megtesz.

Természetesen új lakásra sem lehetetlen hitelt felvenni.

Ha a szakaszos fizetés problémát jelent, akkor be lehet vonni a hitel mögé másik ingatlant is, ezt hívják pótfedezetnek. A fedezet nem csak az a ház vagy lakás lehet, amit megveszel. Ha van más ingatlanod, vagy van valaki, esetleg egy rokonod, aki hozzájárul ahhoz, hogy az ő ingatlana legyen a fedezet, akkor azt is használhatod.

A pótfedezet lehet egy kisebb értékű ingatlan, amit egy nagyobb fedezet mellé tehetsz azért, hogy jobb feltételeket kapj a hitelnél. Ilyen esetben mindenképp nézz utána, hogy mi az, amit a bank elfogad.

Ha az építkezést egy bank finanszírozza, akkor ellenőrizheted, hogy ez a bank kínál-e számodra is valamilyen hitellehetőséget. Előfordul, hogy az a hitelintézet, amelyik a lakásépítéshez nyújtja a hitelt a beruházónak, a vevők számára is biztosít olyan hitelt, amiből a lakás vételárának a részleteit kifizethetik.

Kaphatsz hitelt még csak a tervezőasztalon létező lakás megvásárlásához, ha tulajdonjog-fenntartással veszed az ingatlant. Ez egy olyan jogi kategória, ami neked, mint vevőnek biztosítja, hogy az eladó ne adhassa el a fejed felett másnak a lakást akkor sem, ha a vételárat csak később fizeted ki.

Az ingatlan tulajdoni lapjára rákerül a neved, mint vevő. Az eladó így már nem rendelkezik az ingatlan felett, de tulajdonosként csak akkor jegyez be téged a földhivatal, ha a lakás teljes árát kifizetted.

Ehhez hasonló eljárás a tulajdonjog bejegyzésének függőben tartása. Ez is arra ad lehetőséget, hogy a vételárat ne az adásvételi szerződés megkötésével egyidőben kelljen kifizetned, hanem valamivel később, de itt maximálva van az időtartam.

Ilyenkor a földhivatalhoz benyújtjátok a kérelmet, hogy jegyezzen be téged tulajdonosként, de arra is megkéritek, hogy ezt a bejegyzést maximum 6 hónapig késleltesse. Így van 6 hónapod arra, hogy kifizesd a lakás árát.

Ha lakásvásárláson gondolkodsz, de nem tudod, hogy mennyi pénzt és milyen feltételek mellett adnak neked a bankok, akkor kérhetsz előzetes hitelbírálatot. Ez hasonló eljárás, mint egy normális hiteligénylés, azzal a különbséggel, hogy itt még nincs benne a vizsgálatban az ingatlan.

Az előzetes hitelbírálat azért jó, mert megtudhatod, hogy a jövedelmed alapján mennyi lakáshitelt kaphatsz és így akár nagyobb lakást is kinézhetsz. Az előzetes hitelbírálat után a bank ad neked egy hitelígérvényt, azaz garantálja, hogy valóban megkapod pontosan azt a kölcsönt és olyan kondíciókkal, amit az előzetes hitelbírálatnál feltüntetett, ha a kiválasztott ingatlan bizonyos összeghatáron belül van.

Az előzetes hitelbírálat 6 hónapig érvényes és általában ingyenes. Ha ezalatt tényleg felveszed a kölcsönt, akkor a jövedelmedre vonatozó vizsgálatot már nem kell újra elvégeznie a banknak, és így akár hetekkel is lerövidítheted a hiteligénylési folyamat hosszát.

Ez hasznos lehet lakásvásárlásnál, hiszen más nem készpénzes vevőkkel szemben neked így már papírod van róla, hogy hitelképes vagy. Ha rajtad kívül más vevők is le akarják foglalózni az ingatlant, akkor éppen ez az igazolás lehet az, amivel be tudod őket előzni. Te is jól jársz, mert a foglaló kifizetésénél tudod, hogy kaphatsz annyi hitelt, és az eladónak is jó, mert így kevesebb kockázata van.

Ha új lakást vásárolsz, az előzetes hitelbírálat különösen hasznos lehet.

Mivel az új lakások ára viszonylag magas, nem mindegy, hogy a jövedelmed alapján mennyi hitelre számíthatsz. Nagyobb biztonságot ad úgy lefoglalózni egy új lakást, hogy már tudod, hogy kapsz annyi hitelt, amennyire szükséged van.

A hitelszerződést és a biztosítéki szerződést kötelező közjegyzői okiratba foglalni. Közjegyzővel aláírtan tanúsítja, hogy a szerződésben szereplő adatok megfelelnek a valóságnak, és hogy az okiratban megfogalmazott nyilatkozatot a felek megtették. Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy a közjegyző jelenlétében kell aláírnod a szerződést.

A közokirat a bank biztonságát szolgálja. Azért fontos, mert ennek birtokában pereskedés nélkül is végrehajtást indíthat az ingatlanodon, ha nem fizetnéd a hiteledet. Azaz, ha nem fizetsz, a bank könnyebben hozzájuthat a pénzéhez.

A hitelfelvételhez szükséges egy minimum jövedelem, ami a mindenkori minimálbér nettója, de a bankok ennél általában szigorúbbak még alacsony hitelösszeg igénylésénél is. Vagyis magasabb jövedelmet várnak el, és havi nettó 100 vagy 150 ezer forint alatt nem nyújtanak kölcsönt.

Mindig a nettó összegekkel számolnak, azaz adózott jövedelmeket vesznek figyelembe.

A bevételeket két kategóriába sorolják. Vannak olyanok, amelyek önállóan elfogadhatóak, és vannak olyanok, amelyek csak kiegészítő jövedelmek, azaz csak akkor számolnak velük, ha van mellette önállóan elfogadható jövedelem is.

A munkaviszonyból vagy vállalkozásból származó jövedelmeket vagy az öregségi nyugdíjat például önállóan is elfogadja a bank. A GYED, GYES vagy CSED viszont kiegészítő jövedelemnek számít. Ha kapsz például családi pótlékot, az önmagában még nem elfogadható jövedelem, csak akkor, ha mellé tudsz például munkabért is igazolni.

Alkalmazotti munkabérnél legtöbbször elvárják a bankok, hogy határozatlan idejű munkaszerződésed legyen, és hogy legalább három teljes hónapnyi munkaviszonyod már legyen a jelenlegi munkahelyeden. Ha tehát nem elsején kezdtél, akkor a tört hónapot a bank nem veszi figyelembe, és a három hónapot a következő hónap elsejétől számolja.

Csak hivatalos dokumentumokat fogadnak el a bankok, azaz csak legális forrásból származhatnak ezek a bevételeid.

Ha katás adózó vagy, akkor nehezebb dolgod lehet. Ahhoz, hogy lakáshitelt kaphass, a bankok általában kikötik, hogy legyen lezárt pénzügyi éved. Van olyan bank amelyik teljes 12 hónapot kér, és a jövedelmed is valamilyen módon erre a 12 hónapra osztja el, azt veszi egyhavi nettó bérednek. Van, amelyik bank a tört évet is elfogadja, de a jövedelmet akkor is 12 részre osztja, és átlagos jövedelmet néz.

Ezen túl a NAV jövedelemigazolásán szereplő bevételedet több bank csökkentett értéken fogadja el.

A havi nettó jövedelmed kiszámítására több módszert is használnak a bankok:

Az, hogy mennyi hitelt kaphatsz, függ a fedezetként felajánlott ingatlantól és a jövedelmedtől is. Minél magasabb jövedelmet tudsz igazolni a bank felé, annál jobb feltételeket kínálnak.

Érdemes minél olcsóbb hitelt keresni, és minél hamarabb visszafizetni azt. A rövid futamidő miatt összességében kevesebbet kell visszafizetned a banknak, de a havi törlesztőrészleted magasabb lesz.

Itt jön képbe a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató. Ez egy olyan mutatószám, ami alapján a bankok kiszámítják, hogy a havi jövedelmedbe mennyi törlesztőrészlet fér bele. A banknak és neked se jó, ha túl magas a törlesztő a bevételedhez képest.

A bevételed nem terhelhető korlátlanul, mert a megélhetésedhez is szükség van pénzre, és ha vannak már felvett hiteleid, akkor azoknak a törlesztőit is fizetned kell. Annak érdekében, hogy ne adósodj el túlzottan, jogszabály írja elő a JTM korlát alkalmazását a bankok számára.

Ha felvettél CSOK-ot, az viszont nem számít a havi adósságaid közé, mivel az egy vissza nem térítendő állami támogatás, és nem hitel.

A CSOK-hitel, a CSOK mellé bizonyos feltételek mellett felvehető hitel viszont már igen, és mivel azt vissza kell fizetned, így a JTM korlátnál is számolni kell vele.

Az, hogy mekkora hiteltörlesztőt vállalhatsz, függ az általad választott lakáshitel kamatperiódusától. Rövidebb időre fixált kamatoknál csak kisebb részét teheti ki a törlesztőrészlet a jövedelmednek.

Függ még a jövedelmed nagyságától is, havi 500 000 forintos jövedelem felett nagyobb részt tehet ki a kölcsöntörlesztés.

A JTM korlát, ahogy a neve is mondja egy maximális arány. Ennél tovább új hitel igénylésénél nem nyújtózkodhatsz, de semmi sem kötelezi a bankot, hogy eddig elmenjen.

A fedezet valóban fontos eleme a jelzálogkölcsönnek, de azt azért nem árt tudnod, hogy csakúgy, mint a személyi kölcsön esetében, a jelzáloghitelnek is a jövedelmed az elsődleges biztosítéka. Azért olyan fontos a megfelelő jövedelem, mert normális esetben ebből fizeted a törlesztődet, és nem a fedezet árából.

A fedezetként használt ingatlan csak a második a sorban. Nem kerül azonnal kalapács alá a lakásod, ha késel egy törlesztőrészlettel, de természetesen nem érdemes kockáztatnod.

Előfordulhat, hogy valami oknál fogva nem tudod fizetni a hiteledet, ilyenkor mindenképp vedd fel a kapcsolatot a bankkal. Ha ismerik a körülményeidet, tudják, hogy mi történt és miért nem tudsz törleszteni, azon lesznek, hogy veled együtt közösen megoldást találjanak.

A bank érdeke is az, hogy te rendben visszafizesd a tőlük felvett hitelt, ezért jó eséllyel nyitottak lesznek arra, hogy segítsenek. Átütemezhetik a törlesztést, adhatnak fizetési könnyítést, kitolhatják a futamidőt vagy akár el is engedhetnek egy havi törlesztőrészletet.

Ha lakást vagy házat vásárolsz, akkor azt a bank általában elfogadja a hitelhez fedezetként. A megfelelő ingatlan Magyarországon található, forgalomképes (azaz önállóan eladható), per-, teher- és igénymentes (azaz nincs rajta jelzálog, és nem része peres eljárásnak).

Az ingatlan tulajdonosa általában csak magánszemély lehet, de nem elvárás, hogy ugyanaz legyen, aki a jelzálogkölcsönt felveszi. A jelzálogként felajánlott ingatlan tulajdonosa a zálogkötelezett.

A bankok nem fogadják el a túl kis értékű ingatlanokat fedezetként. A minimális értékhatár 3 millió forint, de 6 millió forint felett általában már nincs probléma a befogadással. Minden banknál kicsit másként van, de a gondolkodásuk logikus.

A bank célja az, hogy megfelelően tudd fizetni a hitelt, de ha mégis baj van és hozzá kerül a lakásod, akkor azt el tudja adni, vagyis piacképes legyen az ingatlan.

Ezért nem szeretik annyira a bankok a 100 millió feletti lakásokat, vagy hatalmas régi vidéki házakat, mert nagyon kevesen akarnak ilyeneket venni. Tehát ha valamiért mégis a banknak kellene ezeket eladnia, akkor nehezen találna ezekre vevőt.

A lakást a hitelszerződés megkötése előtt fel kell értékeltetned. Ez azért fontos, mert az ingatlan értéke befolyásolja, hogy mennyi hitelt kaphatsz. A bank által kirendelt értékbecslő megállapítja a lakás forgalmi, vagyis piaci értékét, azaz, hogy mennyit ér valójában az ingatlan szerintük.

Ez eltérhet attól, amennyiért te megveszed, általában alacsonyabb összeget szoktak meghatározni. Ha támogatást is igényelnél a hitelhez, és a vételár valamint a piaci ár között 20%-nál nagyobb a különbség, akkor elbukhatod a támogatás összegét.

A hitelként adható összeg nem lehet magasabb a forgalmi érték 80%-ánál.

A vételárnak tehát jó, ha minimum 20%-a, de inkább 30-40%-a megvan készpénzben vagy állami támogatásokkal kombinálva.

Minden banknál elvárás, hogy a lakás vagy ház minimum komfortos legyen, azaz legyen benne víz, villany, fűtési lehetőség, és a szennyvíz elvezetése megoldott legyen. Tehát ténylegesen lehessen benne lakni.

A jelzáloghitelben szereplő ingatlant menet közben lehet módosítani, ha a bank is elfogadja. Ehhez kérelmet kell benyújtanod a banknak egy erre készült formanyomtatványon.

Néhány feltétellel igen.

Az osztatlan közös ingatlannak több tulajdonosa is van, és mindenki valamilyen arányban tulajdonos. Az ingatlan közös, de mindenki a saját elkülönült részét használhatja.

Osztatlan közös tulajdonnál mindenképpen szükség van egy ügyvéd előtt készített használati megosztásra. Ez egy olyan megállapodás, amelyet minden tulajdonos aláír, és amiben feltüntetik, hogy kinek milyen tulajdonrésze van. A hozzá csatolt vázrajzon jelölik, hogy ki melyik részt használja. Ez azért szükséges, mert így a bank csak azt a részt fogja hitellel terhelni, ami az adóshoz tartozik.

Nem nagyon szeretik a bankok az ilyen ingatlanokat.

Mivel az ingatlan vételárának legfeljebb a 80%-át adhatja a bank lakáshitelként, a maradék legalább 20% az önerő, amit neked kell zsebből kifizetned.

Ha csak a lakás értékének 75 vagy 60%-át kapod meg, akkor akár 40%-ot is neked kell megtakarításokból kifizetni. Ez egy 20 milliós lakás esetében minimum 4 millió forint, de akár a duplája is lehet.

Ha a bank jóváhagyta a hitelkérelmedet, akkor is csak azután fogja a hitelt folyósítani, ha megbizonyosodott róla, hogy te már kifizetted az önerőt az eladónak.

Az önerő lehet a saját megtakarításod, vagy összeadhatja a család, lehet tehát készpénz is.

Ha van lakás-takarékpénztárad, akkor az abból származó megtakarítást is felhasználhatod önerőként.

A CSOK-os támogatást is felhasználhatod önerőként, ha a bank elfogadja, mert az egy vissza nem térítendő állami támogatás. A mellé igényelhető CSOK hitel viszont nem használható.

Az önerő összejöhet akár más támogatásokból is, ilyen például a munkáltatói vagy az önkormányzati támogatás.

Viszont a személyi kölcsönként kapott készpénz nem lehet önerő.

A Babaváró hitel azonban kivétel.

A Babaváró hitel egy maximum 10 millió forintos kedvezményes hitel. Az állam kamattámogatást és vissza nem térítendő támogatást ad rá, ha a hitel futamideje alatt gyerekeitek születnek. Bővebben itt olvashatsz a feltételekről.

Ez ugyan egy kölcsön, de a jogszabály szerint a felvett összeg 75%-a támogatásnak minősül és nem hitelnek, így felhasználhatod önerőként.

Arra figyelj, hogy a Babaváró hitelnek is van törlesztőrészlete (amíg nem születik meg az első gyermeketek), mint ahogy a lakáshitelednek is lesz, és a jövedelmednek mindkét törlesztőt el kell bírnia. A JTM korlátot tehát a kettővel együtt sem lépheted át.

Nem kell önerőt felmutatnod akkor sem, ha megfelelő értékű pótfedezetet tudsz felkínálni a hitel mellé. Ez azt jelenti, hogy a lakásodon túl, ami fedezi a hitel legfeljebb 80%-át, bevonhatsz egy további ingatlant is, amivel lefedheted a lakáshitel teljes összegét.

A lakáshitelhez több dokumentumot kell benyújtanod, mint egy személyi kölcsönhöz. Míg az utóbbihoz elég benyújtanod a személyes okmányaidat, jövedelemigazolást és bankszámlakivonatot, addig a jelzálogkölcsönnél a lakással kapcsolatos dokumentumokat is össze kell szedned.

A szükséges dokumentumok:

Az ingatlannal kapcsolatos papírok:

Az ingatlanra biztosítást is kell kötnöd, és az erről szóló szerződést is kérni fogja a bank.

A kamat mellett a THM (azaz a Teljes Hiteldíj Mutató) az, amit még mindenképpen figyelned érdemes, amikor hitelt választasz. Ez egy olyan mutatószám, ami megmutatja, hogy egy évre vetítve mennyit kell fizetned a felvett hitelösszeg (azaz a tőke) után.

A THM legnagyobb részét a kamat teszi ki, de sok más egyéb költséget is tartalmaz. Leegyszerűsítve azt mondja meg, hogy a kamattal és más (de nem minden) kiadással együtt mennyibe kerül a hiteled.

Ilyen költségek például a hitelbírálat vagy a szerződéskötés díja, az ingatlannal kapcsolatban pedig az értékbecslés vagy a tulajdoni lap lekérésének díja. Azért érdemes ezekkel is előre számolni, mert ezek a költségek akár százezres nagyságrendet is elérhetnek a hitelfelvétel elején, és erre is meg kell lennie a pénzednek.

A költségek elég változatos skálán mozognak. Van, amit minden banknál fizetni kell, van, ami akciós, van, amit elengednek vagy visszatérítenek. Ember legyen a talpán, aki mindezeken eligazodik, de itt lép színre a THM, és megpróbál viszonylagos egységet teremteni a kiadások között.

A THM olyan mutató, amit jogszabály alapján minden banknak minden ajánlatához meg kell adnia. Hirdetésekben és tévéreklámokban is szerepeltetik, tehát biztosan meg fogod találni minden hitelkonstrukciónál. A THM-nek is vannak korlátai, ezért ezt sem érdemes önmagában nézni, de jó összehasonlítási alapot jelenthet a választásnál.

Másrészt a bankok számos kedvezményt kínálhatnak hitelfelvételkor. Akár hitelösszegtől, futamidőtől és a jövedelmedtől függően is rengeteg kedvezményt adhatnak, így könnyen előfordulhat, hogy 5, 10 vagy 18 milliós hitelösszegre a te jövedelmeddel nézve más-más bankok vagy hitelkonstrukciók a legjobbak neked. A te helyzetedre kell, hogy készítsenek a bankok (vagy a hitelkalkulátorunk is) egy egyedi THM-et, és így ez már egy erős támpont.

A THM általában azokat a költségeket tartalmazza, amelyek a normál hitelfelvétellel és törlesztéssel kapcsolatban előfordulnak, és amelyek összegét előre lehet tudni.

Nincsenek benne azok a költségek, amelyeknek a nagysága előre nem ismert. A közjegyzői díj például minden esetben felmerül, mert a kölcsönszerződést közjegyzői okiratba kell foglalni. De ennek összege függ a szerződés hosszától, típusától és a példányszámától is, így ez nincs benne a THM-ben. Érdemes külön megnézni a bankok ajánlatait, mert előfordul, hogy egy részét utólag visszatérítik.

Ha a lehető legolcsóbb hitelt szeretnéd megkapni, akkor érdemes lehet átgondolnod az alábbiakat:

Az előtörlesztés azt jelenti, hogy a fennálló hiteledet részben vagy egészben visszafizeted még azelőtt, hogy a futamidő lejárna. Ha például a normál havi törlesztőrésztőrészleten felül több törlesztőrészletnyi összeget vagy akár egy nagyobb összeget befizetsz a banknak, akkor az előtörlesztésnek számít. Ha a teljes fennálló tartozásodat visszafizeted, akkor pedig végtörlesztesz.

Az elő- vagy végtörlesztésre a teljes futamidő alatt bármikor van lehetőséged. Arra figyelj, hogy általában díja van. Ez a díj bankonként és hitelfajtánként eltérő lehet, de a jogszabály szerint jelzáloghitelek esetében nem lehet több az előtörlesztett összeg 2%-ánál, vagyis 1 millió forintnál ez a költség legfeljebb 20 000 forint lehet.

A minősített fogyasztóbarát lakáshitel esetén ez a díj nem lehet több, mint 1%.

Ha előtörleszted a hiteledet, és marad tartozásod, akkor két változat lehetséges:

Ha elő- vagy végtörleszteni szeretnél, akkor azt a bank felé írásban kell jelezned.

Ha már a hitelfelvételnél tudod, hogy habár 20 éves futamidőre veszed fel a hitelt – mondjuk mert úgy jön ki az a törlesztőrészlet, amit biztonsággal ki tudsz fizetni –, de például 3 év múlva végtörleszted a hitelt vagy egy komolyabb összeget betörlesztesz, akkor érdemes ennek a költségével is számolnod. Ez akkor életszerű, ha tudod, hogy valamilyen megtakarításod lejár (állampapír, lakástakarék) vagy akár a lakást el fogod adni amire a hitelt felvetted.

A KHR, vagy Központi Hitelinformációs Rendszer egy olyan adatbázis, amelyben a bankok ügyfeleinek a hiteleivel kapcsolatos adatait tartják nyilván. Minden megkötött hitelszerződés szerepel benne, tehát nem csak az, amit nem, vagy késedelmesen fizetnek.

A bankok feladata, hogy minden ügyfél és létrejött hitel adatait feltöltsék a rendszerbe. Ezt jogszabály írja nekik elő.

Ugyanígy kötelező a bankoknak a rólad szóló adatok lekérése a KHR-ből, amikor benyújtod hozzájuk a hitelkérelmedet. A KHR-ben fogják megnézni, hogy szerepelsz-e valamelyik listán, és milyen státusszal.

Ha megfelelően törlesztesz, akkor pozitív adóslistán vagy. Itt a jó adósok szerepelnek. Ezen, ha úgy nyilatkozol, a hitelszerződésed megszűnése után még további öt évig maradhatnak az adataid.

Ez előnyt jelenthet neked akkor, ha ebben az időszakban újabb hitelt vennél fel. A bankok sokkal szívesebben kötnek szerződést olyanokkal, akik korábban már bizonyították, hogy időben és végig fizették a hiteleiket. Akár kedvezőbb feltételeket is kínálhatnak neked.

Öt év után, ha nem veszel fel újabb hitelt, az adataid törlődnek a KHR-ből.

A negatív KHR listát régen BAR listának hívták. Itt a hitelmulasztásokat tartják nyilván. A nem, vagy késedelmesen fizető, illetve csalást elkövetett ügyfelek kerülnek ide.

Negatív státuszt akkor kapsz, ha legalább a mindenkori minimálbérnek megfelelő összeggel késedelemben vagy és ez a késedelem minimum 90 napja fennáll.

Ha negatív státusszal szerepelsz a KHR adóslistáján, az kizáró ok a hitelfelvételnél, így nem kaphatsz hitelt. (CSOK támogatásra viszont attól még jogosult lehetsz, mert a CSOK nem hitel.)

Sajnos sehogy sem tudod gyorsítani ezeket a lekerülési időket.

Ha lakást vásárolsz, mindenképpen érdemes megnézned, hogy igénybe tudsz-e venni valamilyen állami támogatást, mert ezzel milliókat spórolhatsz.

A CSOK vagy Családi Otthonteremtési Kedvezmény egy vissza nem térítendő állami támogatás, amelyet meglévő vagy a jövőben megszületendő gyerekek után tudsz igényelni. Házaspárok, gyermeket nevelő párok számára elérhető a támogatás, amit együtt kell felvennetek. Meglévő gyermek után egyedülállók is, de vállalt gyermek után csak házaspárok kaphatnak támogatást.

A CSOK-kal minimum 600 000 és maximum 10 millió forintot kaphatsz, a vállalt vagy meglévő gyermekeitek számától függően, illetve annak függvényében, hogy használt vagy új építésű lakást vennél.

A támogatást csak lakáscélra használhatod:

A támogatás igénybevételének feltételei:

A támogatás előírja a lakás minimális alapterületét is, amely a gyerekek számától is függ. A lakás vételárának maximum 10%-át fizetheted készpénzzel. Illetve a vételár és az értékbecslő által meghatározott piaci ár között nem lehet nagyobb a különbség 20%-nál. Az adásvételi szerződést a támogatás igénylése előtti 180 napon belül kell megkötnöd.

A falusi CSOK igénylésének a feltételei megegyeznek a normál CSOK-kal, de a falusi CSOK csak a rendeletben felsorolt településeken elérhető.

Felhasználhatod:

A CSOK támogatás mellé igényelhetsz kamattámogatott hitelt.

CSOK esetében ez 2 gyerek esetén 10 millió, 3 gyerek esetén 15 millió forint.

Falusi CSOK-nál, ha nem vásárolsz, csak korszerűsítesz, illetve bővítesz, akkor 2 gyereknél 5 millió, 3 gyereknél 7,5 millió forintot vehetsz fel 3%-os kamatú hitellel. A kamat a futamidő alatt változatlan, a futamidő pedig maximum 25 év lehet. Ha csak 1 gyereket neveltek vagy vállaltok, akkor nem kérhettek CSOK hitelt. A hitelt csak lakáscélra használhatod.

A CSOK hitelnél a KHR-ben nem szerepelhetsz negatív státusszal (vagyis nem lehetsz 3 hónapos elmaradásban egy hiteled törlesztőjével sem), és a bank hitelbírálati folyamatán is át kell menned, tehát hitelképesnek kell lenned.

A Babaváró hitel egy támogatással kombinált kedvezményes kamatú kölcsön, amelyet házaspárok igényelhetnek. 10 millió forintot vehettek fel legfeljebb 20 évre. Ha gyereketek születik az első 5 évben, akkor a hitel kamatmentessé válik. Két gyerek után pedig elengedik a fennálló hiteltartozás 30%-át, három gyerek után pedig a teljes fennálló tartozást. A megszületett gyermekek után kérheted a hitel szüneteltetését 3-3 évre.

Ezeknek a feltételeknek kell megfelelned:

A hitel szabad felhasználású, de lakáscélra is felveheted. A babaváró hitel 75%-át önerőként lakáshitelhez is használhatod.

Új lakás vásárlása és építése 2021-től a kedvezményes 5%-os áfa-kulcs alá tartozik, de ha CSOK támogatást is igénybe veszel, akkor az áfát nem kell kifizetned.

Ha építési telket vásárolsz, akkor ennek áfájából, illetve a saját erős építkezés, valamint falusi CSOK igénylésekor a bővítés és a korszerűsítés áfájából maximum 5 millió forintot visszaigényelhetsz. Ezek nem kedvezményes áfával számított munkálatok, itt csak 27%-os áfát igényelhetsz vissza.

A 27% helyett 5% az áfája:

Az áfacsökkentés minden 2022 végéig elkezdett építésnél érvényes. Az 5%-os áfát olyan új ingatlanoknál tudod igénybe venni, aminek te vagy az első tulajdonosa és amit nem te építettél. Tehát nem tudod az 5 milliós áfa-visszaigénylést is és az 5% áfát is egyszerre kihasználni. Ennek igazából akkor van jelentősége, ha saját magadnak építesz házat. Ilyenkor visszaigényelheted az 5 milliót, de lehet, hogy jobban jársz ha generálkivitelezővel építtetsz és akkor ő neked el tudja adni a lakást 5% áfával. Könnyen lehet, hogy ezzel többet tudsz spórolni, mint az előző maximum 5 milliós visszaigényléssel (amihez nem kell generálkivitelező).

Ha a lakásvásárláshoz CSOK-ot is igénybe vettél, akkor az 5%-os áfát is visszaigényelheted.

Ha legalább egy gyermeket neveltek, akkor jogosultak lehettek a lakásfelújítási támogatásra (hivatalos nevén otthonfelújítási támogatásra). Ebben az állam kifizeti a felújítás költségének felét, maximum 3 millió forintot. A támogatást utólag kapjátok meg, ehhez a kifizetett számlákat be kell nyújtanotok az Államkincstárhoz. A számlákon szereplő összeg fele lehet anyagköltség és a fele munkadíj.

A támogatás csak olyan felújításra és korszerűsítésre használható, amelyeket a jogszabály listáz.

A támogatáshoz ezeknek kell megfelelnetek:

Ha CSOK támogatással veszel lakást, akkor nem kell megfizetned utána a 4%-os vagyonszerzési illetéket. Az illetékmentességet használt vagy új lakás vásárlása esetén is megkapod. Itt mindegy, hogy milyen lakást veszel, illetve, hogy hány gyermekkel és mennyi CSOK támogatást (tehát a CSOK hitelt nem kell) igényelsz.

Ezt a támogatást új lakás építésére vagy vásárlására, és használt lakás vásárlásához, korszerűsítéséhez, bővítéséhez veheted igénybe. A kamattámogatás a hitel futamidejének legfeljebb az első öt évében jár, de maga a hitel futamideje lehet hosszabb. A kamattámogatás időszakának lejárta után piaci kamatot kell fizetned. Ez a támogatás tehát a hitel törlesztésének első öt évében nyújt segítséget, utána olyan, mint bármely más lakáshitel. A támogatást egyszer igényelheted, és a mértéke az öt év alatt változatlan. Hogy mekkora a kamattámogatás, az attól függ, hogy új építésű vagy használt lakáshoz veszed fel, és hogy neveltek gyerekeket vagy sem. Ezt a támogatást hitelkiváltáshoz nem használhatod.

Új lakás vásárlásához és építéséhez legfeljebb 15 millió, használt lakás vásárlásához, bővítéséhez és korszerűsítéséhez maximum 10 millió forint kamattámogatott hitelt igényelhetsz.

A kamattámogatás mértéke állampapírok hozamához kötött. A támogatás ennek a hozamnak

A kamattámogatáshoz nem lehet köztartozásod (ha párként igénylitek, akkor egyikőtöknek sem), illetve legalább egyikőtöknek minimum 180 nap TB jogviszonya kell, hogy legyen.

A CSOK-hoz, a CSOK hitelhez és a babaváró hitelhez képest itt különbség, hogy egyszeri támogatás nincs benne, ez csak kamattámogatás. A gyerekvállalás nem feltétel, és az sem, hogy már legyen gyermeketek, de a támogatás mértéke nagyobb, ha van. A gyerek itt nem 25 éves koráig számít, hanem 20, kivéve ha nappali tagozatos egyetemi hallgató, akkor itt is 25 éves koráig. Egyedül, házastársakként és párként is igényelhetitek.

Ez a támogatás kifejezetten otthonteremtésre szolgál és itt is a lakásban kell laknod (vagy laknotok), amíg tart a kamattámogatás 5 éves időszaka.

Ha szeretnél úgy lakáshitelt felvenni, hogy előtte előtakarékoskodsz, akkor köthetsz lakás-takarékpénztári szerződést, egyszerre akár többet is. 2018. márciusa előtt erre állami támogatást is lehetett kapni a kedvezményes hitel mellé. Ez ugyan megszűnt az új szerződésekre, de Fundamentánál továbbra is köthetsz lakás-takarékpénztári szerződést.

Ha előre tudod, hogy majd szeretnél lakást venni és már most félre tudsz tenni rá havonta egy bizonyos összeget, akkor jó választás lehet a lakáskassza. A Fundamenta két futamidővel kínál ilyen számlát, 71 vagy 112 lehet az előtakarékossági időszak. (Ez 5 év 11 hónap, és 9 év 4 hónap.)

A számládon összegyűlt pénzt aztán használhatod egy lakáshitelhez önerőként, de a lakástakarékok is kínálnak hozzá lakáshitelt. Ha a leghosszabb befizetést és futamidőt választod, akkor a megtakarítás a kedvezményes lakáshitellel együtt akár 10 millió forint feletti összeg is lehet. A legnagyobb előny, hogy ha most elkezdesz takarékoskodni, akkor már előre tudod, hogy a megtakarítás lejáratakor (ami 4-8 év múlva lehet) pontosan milyen feltételekkel és kamattal igényelhetsz majd a lakástakaréktól lakáshitelt. Habár nem tudhatod előre, hogy 4-8 év múlva milyen egyéb lakáshitelek vagy államilag támogatott hitelek közül választhatsz, így előfordulhat, hogy a lakástakarékos hitelnél lesznek olcsóbbak is.

Hátránya viszont, hogy nem vehetsz belőle azonnal lakást, tehát évekkel előre kell gondolkodnod, és sokkal korábban kell tudnod annyi pénzt félretenni, amennyi szükséges havonta a befizetésekhez. Persze, ha tudod, hogy saját lakást szeretnél majd, akkor mindenképp azt ajánljuk, hogy tervezz előre, hiszen önerőre minden hitelnél szükség van.

A lakástakarékok lakáshitelének előnye, hogy nagyon kedvező a THM azoknak, akik évek óta a lakástakarékban takarékoskodnak.

Ha menet közben mégis úgy döntesz, hogy az előtakarékossági időszak előtt szükséged van a pénzre, akkor erre áthidaló hitelt vehetsz fel. Így előre megkaphatod azt az összeget, ami a megtakarítási időszak végéig összegyűlne, és nem kell a futamidő végét megvárnod.

A Fundamenta kínál egy speciális terméket is, ez a Gyerek Lakásszámla. Ez is egy előtakarékossági forma. Leghamarabb a gyermeked születésekor nyithatod meg egészen addig, amíg kiskorú, és havonta 20-100 000 forintot tehetsz így félre az ő első lakására. A futamidő minimum 193 hónap, ez picit több mint 16 év. A betéti kamaton kívül itt megtakarítási bónuszt is kaphatsz. A szerződéses összeg, ami a megtakarításból és a hozzá kötődő hitelből áll, 10 és 50 millió forint között lehet.

Ha rosszul választasz lakáshitelt, akkor milliókat is bukhatsz, mert jelentős különbség van a bankok ajánlatai között. Érdemes megkeresni a számodra legkedvezőbb, leginkább megfelelő hitelt, mert egy-egy aprónak tűnő különbség miatt több százezer vagy akár millió forinttal drágább lehet a hiteled, mint, amit elérhettél volna, ha körültekintőbb vagy. A hitelkalkulátorunk ebben nagyon sokat segít. Jól átlátható módon, azonos paraméterek alapján hasonlítjuk össze a bankok különböző ajánlatait és állítjuk neked sorba.

A kalkulátort paraméterezheted, tehát te állíthatod be, hogy milyen feltételek mellett igényelnéd a lakáshitelt. Megmondhatod, milyen összegre lenne szükséged és milyen futamidőre, mennyi időre rögzítenéd a kamatot és mekkora a jövedelmed. Az egyes ajánlatokat aztán részletesen megnézheted, és csak akkor kell felkeresned a bankot, amikor már leszűkítetted a találatokat pár ajánlatra.

Habár egy jó hitelkalkulátor sokat segít, de teljesen személyre szabott feltételeket nem tud mutatni, mivel ahhoz 50 kérdést kellene feltenni a munkaviszonyoddal, jövedelmeddel és a fedezetként bevont lakással kapcsolatban. Erre már hitelszakértőinket ajánljuk, akik személyre szóló konstrukciót tudnak neked hozni több banktól, miután alaposan átbeszéltetek mindent, és az összes kérdésedre válaszoltak.

A szolgáltatás ingyenes, és sokat segíthet, ha bizonytalan vagy. Hitelszakértőink jól ismerik a bank egyedi elvárásait, tudják, hogy melyik banknál lennél hitelképes és melyiknél nem. Különösen hasznos lehet a segítségük, ha a hitelhez állami támogatást, például CSOK-ot is felvennél, vagy Babaváró hitellel kombinálnád a lakáshitelt.