Hitelfedezeti mutató: Ilyen ingatlanodnak kell lennie 2024-ben, ha lakáshitelt szeretnél

Lakáshitelnek szoktuk nevezni a lakáscélra felvett jelzálogkölcsönöket. Erre, és minden más jelzálogkölcsönre is igaz, hogy a bank pénzét egy ingatlannal biztosítod. Így - a lakáscélú hiteleken túl - fedezetet kell adnod a hitelkiváltásra, adósságrendezésre, de a szabad felhasználásra igényelt jelzáloghitelek mellé is.

A fedezet jó a banknak, mert ha nem tudod törleszteni a hiteledet, akkor ő az ingatlanod értékesítésével a pénzéhez juthat, de neked is jó, mert a nagyobb biztonságért cserébe a bank alacsonyabb kamatot kínál neked.

Ez rendben van, de mi lehet jó fedezetnek?

A bank nem fogad el akármit. Számít a lakása értéke, a típusa, az állapota és az elhelyezkedése is.

Egy bizonyos értékhatár alatt nem használhatod az ingatlant fedezetként, és az sem mindegy, hogy hány darab ingatlanról van szó. Nem rakhatsz össze tehát egy 20 millió forintos fedezetet mondjuk négy 5 millió forint körüli ingatlanból.

Az sem jó viszont, ha az ingatlan értéke túl magas. Probléma esetén a bank nem tud mit kezdeni egy 100 millió forint feletti vidéki kúriával, mert az nehezen értékesíthető, csak állna benne a pénze és nem jutna hozzá.

Olyan ingatlanra van tehát szükség, amelynek a típusa és az értéke megfelelő, és jól eladható.

Csak Magyarországon lévő, forgalomképes, teher-, per- és igénymentes ingatlan jöhet szóba, amelynek a tulajdonosa lehetőleg magánszemély. Ezeket az adatokat meg tudod nézni az ingatlan tulajdoni lapján. Javasoljuk is, hogy mindenképpen ellenőrizd, mert ha kiderül, hogy van az ingatlanon mondjuk egy haszonélvezeti jog, akkor nem fogod megkapni a hitelt.

A bank ellenőrzi az ingatlant, és értékbecslést készíttet. Az értékbecslőt a bank bízza meg, aki megvizsgálja a lakás állapotát, elhelyezkedését, műszaki paramétereit, azt, hogy milyen anyagból épült, milyen a fűtési rendszere, stb. Ez alapján meghatározza az ingatlan forgalmi vagy piaci értékét. Ez az az ár, amennyiért az értékbecslő szakvéleménye szerint a piacon el lehetne adni a lakást.

Mi a helyzet, ha szerintem a lakás nem annyit ér, mint amennyit az értékbecslő mond?

És nem baj, ha én sokkal többet fizetek a lakásért, mint amit az értékbecslő mond?

A vételár, amit te fizetsz a lakásért, és az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték nem feltétlenül ugyanannyi, de azért túl nagy különbség sem lehet köztük. Ha a lakáshitel mellé állami támogatást is szeretnél, mondjuk falusi CSOK-ot igényelnél, akkor azt jó eséllyel csak akkor kapod meg, ha a vételár és az értékbecslő által meghatározott piaci érték közti különbség 20 százaléknál kisebb.

Az a lakás vagy ház, aminek a megvásárlására a lakáshitelt felveszed, jó eséllyel használható egyben a hitel fedezeteként is.

Nekem nincs ilyen ingatlanom, de a szüleimnek igen. Az is lehet fedezet?

Habár nem túl gyakori, de ha nem akarod, vagy nem tudod jelzáloggal terhelni az új ingatlant, vagy nem lakásvásárlásra veszed fel a jelzáloghitelt, akkor felajánlhatsz a banknak más fedezetet is. A fedezetként bevont ingatlannak lehet más tulajdonosa is, de így őt is be kell vonnod a hitelbe, és a tulajdonosnak hozzá kell járulnia, hogy az ingatlanát fedezetként használd.

Te leszel az adós, ő pedig a zálogkötelezett.

Ha a lakás egy rokonodé, akkor az adós te vagy, a zálogkötelezett viszont a rokonod.

Ha te nem fizeted a hiteledet, akkor ő az ingatlanával felel a kölcsön visszafizetéséért. Azon túl viszont a személyes vagyonával nem felel, azzal adósként téged keres a bank.

A bankok általában nem szívesen fogadnak el fedezetként olyan ingatlant, amelynek alacsony az értéke.

A gyakorlat bankonként eltérő, de a fedezet értéke sehol sem lehet 3 millió forint alatt. Általában a 6 millió forintos ingatlan az, amit a bankok önálló fedezetként szívesen vesznek. A kis értékű ingatlanokat maximum pótfedezetként használhatod.

Fedezetként elfogadható ingatlanok:

ezekkel biztosan nem lehet gond. Minden bank ad hitelt lakáscélú ingatlanra, de a felhasználás nem az egyetlen szempont.

Számít például, hogy miből épült a ház. Többféle anyagból épülhet, például lehet tégla, panel, könnyűszerkezet vagy vályog, esetleg vegyes szerkezet. Abban viszont van eltérés, hogy melyik bank hogyan fogadja el ezeket.

A közművek tekintetében minimum elvárás szokott lenni a víz, a villany, a fűtés és a szennyvízelvezetés.

Nem minden bank fogadja el az alábbiakat, és amelyik igen, ott is egyedi elbírálás alá eshet, hogy kaphatsz-e hitelt az adott ingatlanra. Ilyenek:

A garázs csak pótfedezet lehet, és tartozhat a lakáshoz, például egy teremgarázs.

Egy kölcsön mögé több fedezetet is bevonhatsz. Ha az ingatlan értéke nem elég nagy, vagy nincs elég önerőd, felajánlhatsz mellé pótfedezetet is, de általában csak egyet. Ilyenkor mindkét ingatlanra ugyanolyan összegben jelzálogot jegyeztet be a bank, ezt hívják egyetemleges jelzálogjognak.

Mi az, amit a bankok általában NEM fogadnak el:

Habár az elfogadható ingatlanok köre bankonként valamennyire változhat, de ha egy átlagos ingatlant vásárolnál, vagy ajánlanál fel fedezetként, akkor emiatt nem kell aggódnod. Például ha egy 50 milliós budapesti lakást vásárolnál hitelből, akkor az jó eséllyel minden bank számára elfogadható lesz.

Akkor érdemes aggódnod, ha 6 millió alatt, 170 millió felett vagy olyan helyen van az ingatlan, ahol kevesen laknak (pl. falu) vagy éppen nem lakható.

Persze az ingatlan értéke és az önerő az csak egy egyik lényeges eleme a hitelnek. A havi jövedelmed is legalább ilyen fontos lesz. Az útmutató a kalkulátor alatt folytatódik, érdemes tovább olvasni.

2015. január 1-től élnek a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adósságfék szabályai. Ezek meghatározzák, hogy a bankok legfeljebb mekkora hitelt adhatnak az ügyfeleiknek. Két pillére van, az egyik a jövedelemre, a másik a fedezetre vonatkozik.

Amikor hitelt igényelsz, a bankoknak minden esetben ki kell számolniuk a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutatót (JTM). Ez egy százalékos érték, ami azt mutatja meg, hogy a havi jövedelmednek hány százaléka az összes törlesztőrészlet, amit fizetsz havonta.

Ha semmilyen hiteled nincs, akkor tiszta sor, de mire oda jutsz, hogy lakáshitelt vegyél fel, addigra ritkán ilyen egyszerű a helyzet. Az embernek általában nem a lakáshitel az első valaha felvett hitele, ilyenkor már lehet személyi kölcsönöd vagy áruhiteled is.

A mutató számításakor minden hitel típusú kiadásodat figyelembe kell venni, így a folyószámla-hitelkeretedet és a hitelkártyád keretét is. Ez még akkor is így van, ha ezeket nem használod. A bank ilyen keretjellegű hiteleknél a keret 5 százalékával számol. Tehát ha a hitelkártyádon vagy a folyószámlahiteleden egy 500 000 Ft-os keret van, akkor úgy számol a bank hiteligénylésnél, mintha havi 25 000 Ft-os törlesztőt fizetnél.

A jogszabály attól függően engedi terhelni a jövedelmed, hogy az mekkora, illetve hogy milyen típusú hitelt veszel fel. Azaz van egy maximum korlát, aminél magasabb az összes törleszteni valód (az új hitel részleteivel együtt) egy hónapban nem lehet. Ez a JTM-korlát.

A jövedelemnél a 600 000 forint a határ, alatta kisebb, felette nagyobb részét tehetik ki a bérednek a törlesztőrészletek. A jövedelmi határ nem számít 10 éves vagy annál hosszabb kamatperiódusú hiteleknél, illetve azoknál a hiteleknél, amelyek futamideje nem hosszabb 5 évnél abban az esetben, ha a hitelből zöld hitelcélt valósítanál meg, azaz energiatakarékos lakást vásárolnál, építenél vagy újítanál fel. Ilyen hitel esetén jövedelemtől függetlenül 60 százaléka lehet a törlesztő a fizetésednek.

Ami a hitelt illeti, minél hosszabb időre fixált a kamatperiódus (személyi kölcsönnél végig fix a kamat), annál nagyobb része mehet a jövedelmednek a törlesztőkre.

Az adósságfék szabályok másik pillére a Hitelfedezeti Mutató (HFM). Ez azt mutatja meg, hogy a fedezet értékének hány százaléka a felvett hitel összege. A jogszabály erre határoz meg egy maximális értéket, ami 80 százalék.

Az nem működik, hogy vennél egy 50 millió forintos lakást, és ehhez felveszel 50 millió forintot a banktól. Maximum 40 millió forintot adhat neked a bank, a maradékot neked kell hozzátenned a hitelhez. Ez az önerő.

2024-től azon CSOK Pluszt igénylő párok számára, akik első közös lakásukat vásárolják vagy építik a hitel segítségével, mindössze 10 százalék is lehet a minimális kötelező önerő. Ez azt jelenti, hogy ha jogosultak vagytok rá, akkor akár már feleannyi önerővel is belevághattok a lakásvásárlásba vagy építésbe.

A jogszabály változása a CSOK Plusztól függetlenül 2024. január 1-től lehetővé teszi, hogy ha ezt megelőzően még nem volt 50 százalékot meghaladó tulajdonrészed más lakásban, 41 év alatt vagy és korábban csak olyan lakásban voltál tulajdonos, amelyen másnak haszonélvezeti joga volt, akkor az első lakásodhoz 10 százalék önerő is elég lehet.

2025. januárjától szintén módosultak a szabályok. Zöld hitelcél esetén lakásvásárlási és felújítási hitelek 10 százalék önerő mellett is igényelhetők.

Jó, ha tudod, hogy a fenti limitek forinthitelekre vonatkoznak, devizahiteleknél jóval szigorúbb az elvárás, hisz itt az ügyfél még árfolyamkockázatnak is ki van téve. A devizahitelek aránya a teljes hitelállományon belül nagyon kicsi, és ha csak nem az adott devizában kapod a fizetésed (és ez tartósan így is marad), nem is érdemes ilyet igényelned.

Mivel a HFM alapja a lakás forgalmi értéke, itt jön a képbe az értékbecslés. A számításhoz a bank azt az értéket veszi figyelembe, amit az értékbecslő meghatározott, függetlenül az ingatlan tényleges vételárától.

A JTM-korlát tehát meghatározza a maximális havi törlesztőrészletet, a HFM pedig a maximális hitelösszeget.

Az viszont, hogy a rendelet maximum korlátokat állít fel, nem jelenti, hogy a bank meg is adja az ezekhez tartozó összegű hitelt. A bankok általában óvatosabbak ennél, és a fedezet értékének csak alacsonyabb részét kaphatod meg. Ez lehet akár a fedezet 65-70 százaléka is.

Ez azt jelenti, hogy elképzelhető, hogy vásárolni szeretnél egy lakást, és az értékének akár 35-40 százalékát is neked kell kifizetned önerő formájában. Az 50 millió forintos lakásból tehát több, mint 17 millió forintot neked kell előteremtened.

De miért kellenek ezek a korlátok?

Az adósságfék szabályok felállításával, és rendszeres felülvizsgálatával az MNB célja az, hogy megakadályozza a hitelfelvevők túlzott eladósodását.

Ha annyi hitelt veszel fel, amennyit éppen ki tudsz fizetni, az veszélyes, mert ha bármi váratlan esemény történik, nőnek a kiadásaid vagy csökken a jövedelmed, nem tudod fizetni a törlesztőrészleteket. Veszélybe kerülhet az egész hitelfizetés, és még az ingatlanodat is elveszítheted.

Az önerő a másik dolog, aminek a nagyságát a HFM révén a rendelet meghatározza. Az önerőt több forrásból is összegyűjtheted. Lehet a saját megtakarításod, összeadhatják a rokonok, de származhat állami támogatásból is.

A falusi CSOK támogatás például lehet önerő, de a Babaváró hitel 75 százaléka, sőt, akár teljes egésze is használható ilyen célra. Arra figyelj, hogy a Babaváró hitelt törlesztened kell, tehát ott a jelzáloghiteleden túl egy másik törlesztőrészlettel is számolnod kell.

Az önerő azért is fontos, mert ha a lakásod vásárlásába vagy építésébe te is beszállsz a saját pénzeddel, akkor egyrészt jobban a magadénak érezheted, másrészt a hitel törlesztésével kapcsolatban is nagyobb felelősséget érzel, mintha csak a bank pénzét használnád.

Ha állami támogatást is igényelnél, akkor a lakásnak több feltételnek is meg kell felelnie azon túl, amit a bankok elvárnak egy ingatlanfedezettől.

A falusi CSOK, illetve CSOK Plusz esetében például a jogszabály kiköti a minimális hasznos alapterületet attól függően, hogy hány gyermek után igényled a támogatást. Meghatározzák, hogy milyen helyiségek tartoznak a hasznos alapterületbe, és némelyiknél külön-külön is van méretbeli előírás.

Lényeges, hogy hasznos alapterületnek csak a legalább 1,90 méteres belmagasságú területek a részei. Erre beépített tetőtérnél mindenképp érdemes figyelned, mert a tető alatti alacsony részeket nem számolhatod a lakás területéhez, bár a hirdetésben lehet, hogy ezekkel együtt szerepel a lakás nagysága.

A garázs és a pinceszinti területek nem számítanak bele a hasznos alapterületbe, mint ahogy a terasz és az erkély sem. De ha a lakáson belül van tárolóhelyiség, az beleszámít akkor is, ha nem fűtött, és ha az erkély vagy terasz be van fedve (például be van üvegezve), akkor az is.

CSOK támogatások és hitelek esetében a lakás besorolása is fontos. A támogatást vagy támogatott hitelt csak lakóingatlanra veheted fel, és ezt nagyon komolyan veszik. Ha az értékbecslő a helyszínen azt látja, hogy a lakást mondjuk lakóingatlanként és irodaként is használják, akkor nem kaphatsz rá támogatást még akkor sem, ha a tulajdoni lapon lakóingatlanként szerepel, és te a vásárlás után 100 százalékban akként használnád majd.

Ugyanígy elbukhatod a támogatást akkor, ha a tulajdoni lapon más szerepel, mint ami a valóság. Ha a korábbi tulajdonos épített egy melléképületet, de azt nem engedélyeztette, és nem szerepel az ingatlan tulajdoni lapján, akkor az is probléma lehet.

Amikor lakást veszel, mindenképp célszerű megnézned az ingatlan tulajdoni lapját. Ezt a Földhivatal rendszeréből elektronikusan is letöltheted.

Ellenőrizheted, hogy az ingatlan tényleg olyan paraméterekkel szerepel-e a tulajdoni lapon, ahogy azt a tulajdonos állítja, hogy valóban azok-e a tulajdonosai, akik eladnák, és nincs rajta senkinek mondjuk haszonélvezeti joga.

Ha lakáshitelt is szeretnél felvenni, akkor mindenképpen érdemes ellenőrizned, hogy a lakáson van-e bármilyen jog bejegyezve. A jelzáloghitel részeként a bank zálogjogot jegyeztet be a lakásra, de csak olyan fedezetet használhatsz a hitelhez, amelyen más banknak nincs ilyen joga.

Ha a lakásra korábban már vettek fel hitelt, akkor volt már rajta zálogjog. A hitelszerződésekben viszont nem mindig határozzák meg, hogy a hitelszerződés megszűnésekor, amikor az adós a teljes hitelt visszafizette, kinek a dolga, hogy a zálogjogot levegye az ingatlanról. Az ugyanis nem törlődik a tulajdoni lapról automatikusan.

Jelzálog nem csak lakáshitel felvételénél kerülhet az ingatlanra, de például munkáltatói vagy önkormányzati kölcsön esetén is.

A bankok rendszerint nem fogadják el, ha nem elsők a tulajdoni lapon, mert egy esetleges nemfizetés esetén a rangsorban őt megelőzőket előbb fizetik ki, így ők nem biztos, hogy a pénzükhöz tudnak jutni. Ezért a hitelfelvételnél sok bosszúságot okozhat egy ingatlanon felejtett jelzálog.

Az ingatlant tehát érdemes körültekintően megválasztani. Érdemes a bank kívánalmait figyelembe venni ahhoz, hogy megkapd a hitelt amit szeretnél.