Lakáshitel kiváltás kalkulátor 2024

A hitelkiváltás a hitelek cseréje. Egy olyan hitelt, amit jelenleg éppen törlesztesz, de még van hátra a futmidejéből, kiválthatsz egy másik, kedvezőbb hitellel. A hitelkiváltás célja, hogy a hiteled feltételei jobbak legyenek, például alacsonyabb legyen a kamata vagy rövidebb a futamideje. A lényeg, hogy a cserével jól járj.

Egy lakáshitel futamideje általában hosszú. Ha egy hitelt 15-20, vagy akár 25 évig fizetsz, akkor a futamidő alatt könnyen lehet, hogy lesz olyan időszak, amikor a kamatok alacsonyabbak, mint akkor, amikor a hitelt felvetted.

A lakáshitelek felé megnő az érdeklődés, ha a kamatszintjük valahol 5 százalék körül van, de volt, hogy már 3 százalékos kamat mellett is lehetett hitelt igényelni, vagy épp ellenkezőleg, 10 százalék alatt alig lehetett ajánlatot találni. Ez pedig elég nagy különbség. Elég nagy ahhoz, hogy elgondolkozz rajta, hogy talán érdemes lehet a drága hitelt olcsóra cserélni, amikor van rá mód.

Egyszerre több hiteledet és kölcsönödet is kiválthatod, és egyetlen hitelbe vonhatod össze, ezt hívják adósságrendezésnek. Így a hitelfizetés sokkal kényelmesebb lesz, mint többfelé törleszteni, ráadásul komoly összeget tudsz megspórolni, ha a drága hiteleidet egy olcsóbbra cseréled. Adósságrendező hiteleket itt találsz.

Igen, bármelyik banknál, amelyik kínál jelzáloghiteleket. Ez persze lehet a saját bankod is, ahol a jelenlegi hiteled van.

Van olyan bank, amelyik például Babaváró hitellel is csak a nála felvett hitelt engedi kiváltani.

Ha viszont találsz olyan bankot vagy hitelt, amelyik kedvezőbb annál, mint amit a jelenlegi bankodnál kaphatsz, akkor igényelheted ott is. Sőt, néha a hitelkiváltásnak is oka lehet az, hogy elégedetlen vagy a mostani bankoddal, és szívesebben állnál szerződésben olyan pénzintézettel, amelyik jobban megfelel az igényeidnek.

Mindenekelőtt remélhetőleg pénzt, de a hitelkiváltás célja nem csak a spórolás lehet. Több oka is lehet annak, ha a hitelkiváltás mellett döntesz.

Az elsődleges oka persze leggyakrabban az, hogy olcsóbb hitelt fizess tovább az eddigi helyett. Ha olyan hitellel tudod kiváltani a jelenlegit, aminek a kamata és a THM-je alacsonyabb (ez a cél), akkor több dolgot is tehetsz, hogy kényelmesebb legyen a hitel törlesztése a továbbiakban.

Lehet, hogy a régi hiteleddel nem az a problémád, hogy drága, hanem az, hogy túl kockázatos. Ha például változó kamat mellett vetted fel a hitelt annak idején, akkor azt mindenképpen érdemes lehet lecserélned, amint véget ér a kamatstop.

A hosszabb kamatperiódusú hitelek kamata magasabb is lehet, mint a változó kamat mellett kínált hiteleké, viszont a hosszabb kamatperiódus sokkal biztonságosabb. Ma már alig vesznek fel az emberek változó kamatozás mellett hiteleket, míg korábban elég elterjedtek voltak.

A kamatperiódus azt jelenti, hogy egy hitel futamidején belül, tehát az idő alatt, ami a hitelfelvételtől a hitel teljes visszafizetéséig tart, legfeljebb hány évente változhat a hitel kamata és törlesztőrészlete. Minél hosszabb a kamatperiódus, annál kevesebbszer. Ha egy 20 éves futamidejű hitel 10 éves kamatperiódusú, akkor például csak egyszer a 10. év végén.

A végig fix kamatú hitelé pedig egyáltalán nem változik. Ennek a fixálásnak lehet az eredménye magasabb kamat is, mert a bankoknak be kell áraznia ezt a nagy biztonságot. Egy 3 vagy 6 hónapos kamatperiódusú hitelnél viszont majdhogynem azonnal tud reagálni, ha esetleg nőnének a kamatok.

Ez pedig téged tesz kiszolgáltatottabbá, mert a törlesztőrészleted egy éven belül többször is változhat. Hosszabb kamatperiódusnál vagy végig fix kamatnál a kamat ingadozásának a hatása le van fedezve, ezért is magasabbak az ilyen hitelek kamatai.

Hitelkiváltásnál ezzel a kis kamatkülönbséggel nem kell számolnod, mert vagy olyan hitelt váltasz ki az új hitellel, aminek eleve magas a kamata, tehát valószínűleg még így is jól jársz, vagy pedig eleve azért cseréled le a régi hiteled, mert a biztonság fontos neked, akkor pedig megérheti vállalni egy picit magasabb kamatot is.

Előfordulhat, hogy amióta felvetted a hitelt, jelentősen emelkedett a fedezetként bevont ingatlanod értéke. Különösen igaz lehet ez, ha a lakás jó helyen van, jó állapotú és szerkezetű, vagy időközben felújítottad, korszerűsítetted, így most sokkal többet ér, mint amikor megkötötted a hitelszerződést.

Lehet, hogy a vásárláskor az ingatlan akkori vételárának akár 70-80 százalékát is hitelből fizetted ki és nehéz volt olyan bankot találni, aki ennyi hitelt adott. Viszont mivel azóta törlesztetted a hitelt, illetve az ingatlanod is jó eséllyel többet ér, így ha eddig pontosan fizetted a törlesztőket, akkor könnyebben találhatsz több olyan bankot is, aki szívesen kiváltaná a meglévő hiteledet egy újra.

Ráadásul azóta nagy valószínűséggel többet is keresel, így ugyanaz a havi törlesztő még könnyebben kigazdálkodható a fizetésedből.

Mivel a hitelkiváltás egy újabb hitelfelvétel, ugyanazoknak a feltételeknek kell megfelelned, mint minden más hitelfelvételnél. Ha nem vagy hitelképes, akkor nem tudsz hitelt kiváltani sem.

Ha szerepelsz a KHR negatív adóslistáján, tehát bármelyik korábbi hiteleddel elmaradásban vagy, akkor hitelkiváltásra sem kapsz hitelt.

Ezen túl a bankok nem váltanak ki késedelmes vagy felmondott hiteleket. Csak olyan hitelt válthatsz ki, aminek a törlesztőit rendesen fizetted, tehát most sincsenek, és az a jó, ha korábban sem voltak elmaradásaid és késedelmes törlesztéseid.

Ha jelzáloghitelt váltanál ki, de a fedezet, ami a hitel mellett szerepel, valami miatt sokat veszített az értékéből és jelenleg kevesebbet ér, mint amennyi hitel rajta van, akkor azt sem célszerű bolygatni. Ilyenkor a fennálló tartozásod magasabb, mint maga a jelzálog értéke, tehát túlterhelt az ingatlanod. Az ilyen hitelt csak úgy tudnád kiváltani, ha még egy ingatlant felajánlanál a banknak fedezetként.

Ilyenkor megoldás lehet, hogy a saját megtakarításaidból annyit előtörlesztesz a hitelbe, hogy a bank elfogadja a fedezetet.

A hitelkiváltás kicsit bonyolultabb, mint egy sima hitelfelvétel. A hitelek cseréje lényegében egy újabb hitelfelvétel.

Mivel egy jelzálogalapú hitelt készülsz kiváltani, Itt van ingatlanfedezet, amihez a bank értékbecslést kér, neked tulajdoni lapot kell lekérned, és egy csomó dokumentumot kell benyújtanod a bank felé. A hitelbírálat is hosszú, általában 4-6 hét.

Ez ijesztő lehet, és persze senkinek sem ez a kedvenc elfoglaltsága, de komolyabb kamatkülönbségnél mindenképp megéri a fáradságot, mert több millió forintot spórolhatsz a hitelkiváltással.

A hitelkiváltás egyébként úgy működik, mint egy normál hitelfelvétel.

A bank tájékoztat a hitel feltételeiről, elmondja a fontosabb tudnivalókat a hitellel és a törlesztéssel kapcsolatban.

Ezután összeállítod a szükséges dokumentumokat, és benyújtod a hiteligénylésedet a bankhoz. A normál hitelfelvételhez képest a hitelkiváltásnál van egy plusz dokumentum, amire szükséged lesz. Az előző bankodtól kérned kell egy nyilatkozatot, amin szerepelnek a jelenlegi hiteled adatai és a tartozásod összege. Ezért a bank díjat számíthat fel.

A hiteligényléshez ezt az igazolást is mellékelned kell, az új bankod ebből tudja majd, hogy pontosan mennyi a fennálló hiteltartozásod, amit ki szeretnél váltani.

Ha nem veszel fel plusz hitelt a hitelkiváltás mellett, akkor a hitelösszeg forintra annyi lesz, amennyi az igazoláson szerepel. Vagyis itt inkább számíthatsz majd olyasmi összegekre, mint például 5 426 254 forint, mint olyanokra, hogy 7 000 000 forint.

Ha minden megfelelő és rendben van, akkor megkötitek a szerződést, és a bank folyósít. Hitelkiváltásnál nem neked, hanem a másik banknak. Ilyenkor a két bank intézi egymással a szükséges dolgokat, a végtörlesztést és a díjakat is rendezik egymás között, nem neked kell szaladgálnod egyik banktól a másikig.

Nézzük meg, hogy mennyivel lesz olcsóbb az új hiteled!

Ez attól függ, hogy milyen hitellel váltanád ki a korábbi hiteledet, de a hitelkiváltáshoz használt jelzáloghitelek és adósságrendező hitelek kamata alapvetően nem különbözik a sima piaci hitelek kamatától.

Hogy pontosan mekkora kamat mellett kaphatsz kölcsönt, az függ a hitel típusától, összegétől, futamidejétől, vagy jelzáloghitelnél a kamatperiódus hosszától. De a bank egyedileg bírál el minden hitelkérelmet, így egy sor egyéb tényezőt is figyelembe vehet, mint például a jövedelmed nagyságát, vagy a pozitív hitelfizetési múltadat is.

Különösen jelzáloghitelnél érdemes figyelni arra, hogy a választásnál ne csak a kamat nagysága alapján dönts. Vedd figyelembe a THM-et is, mert a hitelfelvétellel járó induló költségek is elég magasra rúghatnak, és ha csak a kamatot figyeled, akkor ezt a komoly tételt figyelmen kívül hagyod. Pedig ez is a hitelfelvétellel kapcsolatos költség, és így drágítja a hiteled.

A THM-et, vagy Teljes Hiteldíj Mutatót minden banki reklámban és hirdetményben megtalálod. Minden banknak kötelező kiszámolnia, és közzétennie, mert ez alapján könnyebb összehasonlítani a különböző hiteleket. Nemcsak könnyebb, de célszerűbb is. Azt mindenki természetesnek veszi, hogy a felvett hitel után kamatot kell fizetnie, de ezenkívül más költségei is vannak a hitelfelvételnek.

A hiteligénylés során fizetned kell például a hitelbírálatért, a folyósításért, de a szerződéskötésnek is lehet díja.

Egy jelzáloghitelnél, ahol az ingatlanfedezettel kapcsolatban is sok költség adódik, semmiképp nem szabad ezeket kihagyni a számításból.

Annak ellenére, hogy nem a törlesztőrészletbe vannak beépítve, és nem havonta fizeted őket a kamattal együtt, hanem a hiteligényléskor egyszerre, ezeket ugyanúgy azért fizeted, mert kölcsönveszed a bank pénzét, mint ahogy a kamatot is.

Ráadásul jelzáloghitelnél az induló költség több százezer forint is lehet, tehát ha hitelt vennél fel, vagy kiváltanál egy régit, fontos, hogy ezt is ki tudd fizetni. Ezt nem teheted meg a felvett hitelösszegből.

Ugyanakkor a bankok folyamatosan akcióznak , amiben az induló költségek egy részét elengedik, vagy utólag visszafizetik. Ez jó, de ettől még lesznek olyan nagyobb összegek is, például a közjegyző díja tipikusan ilyen, amit előre ki kell fizetned, és csak később kapod vissza. Ezeket tehát úgy kell kezelned, mint ahogy a kamatot is.

A THM-et azért találták ki, hogy ezeket a költségeket könnyebben felmérhesd. Nem minden bank számít fel minden díjat, és nem ugyanúgy. A THM viszont tartalmaz minden fontos díjat és költséget, amivel a hitelfelvétel jár. Ez egy százalékos mutató, és azt mondja meg, hogy mennyi egy hitel teljes díja egy évre vetítve.

Ez alapján valamivel könnyebb összehasonlítani a hiteleket, ezért a kamat mellett ezt is érdemes nézned.

A THM tartalmazza a hitelfelvétellel kapcsolatos összes fontos költséget, de nem mindet. Ami benne van:

A THM-ben nincsenek benne azok a költségek, amik nem a normál hitelfelvétellel vagy hitelfizetéssel kapcsolatosak és nem biztos, hogy bármikor felmerülnek. Ilyen lehet az, ha módosítod a futamidőt. Fontos viszont jelzáloghitelnél a közjegyző díja, vagy ha nincs az ingatlanodon lakásbiztosítás, akkor annak a díja.

A THM nem tartalmazza:

A THM-et is érdemes némi fenntartással kezelned, mert a bank a mutatót előre megadott feltételek mellett számolja:

A te hiteled összege és futamideje is más lesz, így a THM is különbözni fog attól, ami a hirdetményben szerepel. Minél pontosabban állítod be a hitelkalkulátort, annál jobban meg tudod közelíteni azt a THM-et, ami majd a te hiteledhez tartozik. A végleges mutatót majd a bank számolja ki a konkrét ajánlatra, de addig is a lakáshitel kalkulátor elég jó támpontot ad.

A lakáshitel kiváltásánál még plusz költség, hogy a meglévő hiteled visszafizetésének is van díja.

Hitelkiváltáskor mindképpen számolnod kell az előtörlesztés díjával. Ez nincs benne a THM-ben, de nem is az új hiteledhez kapcsolódik, hanem a régihez, amit végtörlesztesz. Ezt a hitelszerződésedben találod meg. Egy százalékos díj, ami általában a fennálló tartozásod 1-2 százaléka szokott lenni.

Sok hitelnél a futamidő alatt is változik a díj, az elején általában magasabb, a vége felé alacsonyabb, vagy éppen ingyenes. Nem minden hitelnél magas a díj, és néha maximálva is van, például 2 százalék, de nem több, mint 150 000 forint. Ez akkor számít igazán, ha a futamidőnek még viszonylag az elején váltanád ki a hitelt és nagy a hitelösszeg.

Ha a kiváltandó hitel futamidejéből még sok van hátra, akkor előfordulhat, hogy előtörlesztéskor ki kell fizetned olyan költségeket, amik annak idején a hitelfelvételnél akciósak voltak, vagy a bank elengedte őket.

A Babaváró hitelt házaspárok vehetik fel, akik gyermeket szeretnének. Legfeljebb 10 millió forintot igényelhettek, a maximális futamidő pedig 20 év. Babavárót csak egyszer igényelhettek, de ha nem igényeltétek a teljes lehetséges összeget, akkor ezen később már nem változtathattok.

A kölcsön kamatát az első 5 évben az állam kamattámogatásként átvállalja. Ha az első 5 évben születik egy gyermeketek, akkor a kölcsön a teljes futamidő alatt kamatmentes marad. A második gyermek születése után a fennálló tartozásotok 30 százalékát, a harmadik után pedig a 100 százalékát elengedik. Az első és második gyermek után a hiteltörlesztést 3-3 évre felfüggeszthetitek.

Nem kell hozzá fedezet, és szabad felhasználású, így hitelkiváltásra is használhatod, de a Babaváró hitellel a bankok általában óvatosabbak.

Ahhoz, hogy Babaváró hitelt igényelhessetek, egy sor feltételnek kell megfelelnetek, és előfordul, hogy ha hitelkiváltáshoz kéritek, akkor a bank további feltételeket szab, például az életkorral kapcsolatban.

Van olyan bank, amelyik Babavárót egyáltalán nem ad hitelkiváltásra, mások csak a saját meglévő ügyfeleiknek engedik. Van, hogy nem használhatod hitelkiváltásra a teljes Babavárót, csak egy részét, illetve részleges hitelkiváltásra egyáltalán nem használhatod.

A Babaváró hitel nagyon kedvező feltételek mellett érhető el, de a bankok azért ilyen szigorúak vele kapcsolatban, ha hitelkiváltásról van szó, mert a kamattámogatást elveszíthetitek, ha nem teljesítitek a feltételeket.

Ha mégsem születik gyermeketek az első 5 évben, akkor teljes 5 évre járó kamatot ki kell fizetnetek, méghozzá késedelmi kamattal együtt, és a hitel a továbbiakban piaci kamatozású lesz. Emiatt előfordul, hogy a bank ezzel a lehetőséggel eleve számol a hitelkiváltáskor.

Az attól függ, hogy milyen hitellel váltod ki a lakáshiteled. Ha hitelkiváltásra lakáscélú jelzálogkölcsönt, azaz újabb lakáshitelt használsz, akkor az új hiteled is lakáshitel marad. Ebben az esetben továbbviheted például a második és harmadik gyermek után járó jelzáloghitel-elengedés lehetőségét.

Ennek keretében az állam a második gyermeketek megszületése után elenged a lakáshiteled tőketartozásából 1 millió forintot, a harmadik gyermek után pedig 4 millió forintot, és minden további gyermek után 1 millió forintot. Így összesen 5 millió forint feletti összeggel tudod csökkenteni a hiteledet.

A jelzáloghitel-elengedés lehetősége akkor marad meg, ha a hitelkiváltáshoz lakáshitelt használsz, és a fennálló tartozásodon túl nem igényelsz magasabb hitelt. Több pénzt azért nem igényelhetsz ilyenkor, mert akkor az új hitelnek lenne olyan része is, ami szabad felhasználású, és nem maradna meg a lakáscél a teljes hitelre. Ezt a támogatást pedig csak lakáscélú hiteleknél használhatod.

Vagyis ha a lakáscél megmarad, akkor az állami támogatás is megmaradhat.

Nem. A falusi CSOK állami támogatás, tehát nem kölcsön, amit vissza kell fizetned, a CSOK Plusz és a falusi CSOK-hitel pedig támogatott lakáshitelek. Mindkét típusra igaz, hogy csak lakáscélra használhatod fel őket. Vagyis a falusi CSOK támogatást nem használhatod arra, hogy belőle egy korábbi lakáshitelt előtörlessz, és CSOK Plusz és falusi CSOK hitelekből sem tudsz lakáshitelt kiváltani.

Ezeket kifejezetten arra találták ki, hogy a gyermeket vállaló és nevelő családok lakáshoz jutását támogassák, tehát csak új lakás építésére, vásárlására, használt lakás vásárlására, vagy bővítésre és korszerűsítésre használhatók.

A bank, mint minden más hitelfelvételkor, itt is az igazolt jövedelmed alapján számolja ki, hogy mennyi pénzt vehetsz fel hitelkiváltásra. Az összes jövedelmedet és hiteltörlesztődet, hitelkeretedet számba veszi, és megnézi, hogy a fizetésed mekkora részét költöd már most is mindenféle törlesztőrészletek fizetésére.

A JTM-nek van maximuma is, ami attól függ, hogy milyen hitelt veszel fel, és mekkora a jövedelmed. Ha például lakáshitelt veszel fel és a jövedelmed 600 000 forint alatt van, akkor a havi törlesztőrészlet a fizetésednek maximum 35 százaléka lehet. De ha mondjuk 600 000 forint felett keresel (vagy kerestek együtt az adóstársaddal, ha van) és végig fix a hiteled, akkor már a jövedelmed 60 százaléka lehet a hiteltörlesztő.

Ez a JTM-korlát, és nemcsak az új hiteled törlesztőrészlete nem lehet ennél magasabb, hanem az összes törlesztőd együtt.

A magasabb bért azért engedi a jogszabály jobban terhelni, mert azt feltételezi, hogy egy bizonyos nagyságú jövedelmen túl sem emelkednek nagyon a megélhetési költségeid, így több pénzed marad hiteltörlesztésre. Az 5 év alatti kamatperiódushoz pedig azért tartozik alacsonyabb JTM korlát, mert az ilyen hitelek kockázatosabbak.

A JTM korlátok maximum számok, de a bank nem köteles arra, hogy ki is használja ezt a keretet. Ezért egyáltalán nem biztos, hogy valóban engedi a jövedelmed a korlátig terhelni. A bankok általában óvatosabbak, és egyedileg bírálják el, hogy kinek pontosan mennyi hitelt adnak.

Hitelkiváltáskor figyelj arra, hogy jelöld meg a hitelcélt. Ha az új hitel felvételének célja a hitelkiváltás, akkor a JTM számításakor a bank a kiváltandó hiteled törlesztőrészletével már nem számol, mert tudja, hogy azt végtörleszteni fogod az új hitelből, és megszűnik. A törlesztőrészletét tehát már nem kell tovább fizetned. Ugyanez a helyzet az adósságrendező hitelnél is.

Ha a hitelkiváltást nem adod meg hitelcélként, akkor viszont az összes fennálló hiteltörlesztőd benne lesz a JTM-ben, és egyáltalán nem biztos, hogy belefér egy akkora új hitel vagy kölcsön a keretbe, mint amennyit szeretnél.

Ez akkor különösen lényeges, ha a hitelkiváltást éppen azért szeretnéd, mert túl magasak a törlesztőid, és nehézséged van a fizetésükkel, esetleg fennáll a veszélye, hogy hamarosan késedelembe kerülsz valamelyik hiteleddel. Ha pedig ez bekövetkezik, akkor a bank a késedelmes hitelt már nem fogja kiváltani.

A bank csak a megfelelő dokumentumokkal igazolt nettó jövedelmet fogadja el a hitelfelvételhez. Azért az adózott jövedelmeddel számol, mert a hiteltörlesztőt is ebből fogod fizetni. A mindenkori nettó minimálbér alatt nem kapsz hitelt, de a bankok gyakran szigorúbbak ennél.

A jövedelmeket két kategóriába sorolják, lehetnek önállóan elfogadható és kiegészítő jövedelmek. A kiegészítő jövedelmeket csak akkor tudják beszámítani, ha van mellette önállóan elfogadható jövedelmed is.

Nem kapsz például hitelt, ha a jövedelmed kizárólag GYED-ből vagy osztalékból származik, még akkor sem, ha több kiegészítő jövedelmed is van. Mindenképpen igazolnod kell legalább egy elsődleges jövedelmet is.

Önállóan elfogadható jövedelmek:

Kiegészítő jövedelmek:

Az osztalékot, a bónuszt és az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmet nem minden bank egyformán veszi figyelembe. Van, amelyik csökkentett értékben számol velük.

Ha lakáshitellel szeretnéd kiváltani a meglévő hiteledet, akkor szükséged lesz ingatlanfedezetre. Itt mindig dilemma, hogy hitelkiváltásnál kell-e új ingatlan, vagy jó lehet a korábbi is. A régi lakáshitel úgyis megszűnik, és a bank jelzálogjoga lekerül róla, így logikusnak tűnhet, hogy használhatod ugyanazt az ingatlant az új hitelnél is.

Amikor egy jelzáloghiteled megszűnik, akkor a bank által kiadott igazolással általában neked kell elmenned a Földhivatalhoz és kérned, hogy vegyék le róla a jelzálogjogot. Ez az igazolás a törlési kérelem.

Ha ezt nem teszed meg, akkor automatikusan nem kerül le a lakásodról a jelzálogjog. Ezért hitelkiváltásnál a bank nem lehet biztos abban, hogy te valóban intézkedsz majd, és egyedül csak neki lesz jelzálogjoga az ingatlanon. Első lakás vásárlásakor ezért is érdemes megnézni a tulajdoni lapot, mert maradhatott rajta „ottfelejtett” jelzálogjog, amit ha nem rendez a tulajdonos, akkor te, mint új tulajdonos, nem kaphatsz hitelt a lakásra.

A megfelelő ingatlan értéke mindenképp 3 millió forint felett van. Ennél kisebb értékű ingatlant a bankok nem szoktak elfogadni, de a legjobb, ha legalább 6 millió forintot ér a fedezet. A hitelösszeg sokkal kevesebb is lehet, de kis összeget neked is jobban megérheti inkább személyi kölcsön formájában felvenned.

A bank nem adja a fedezet teljes értékét kölcsönbe. A jogszabály általában maximum az ingaltan 80 százalékáig enged hitelt felvenni, de sokkal jellemzőbb, hogy a valóságban csak az 50-60 százalékát kapod meg. A fedezet értékét az értékbecslő határozza meg, aki megmondja, hogy mennyi az ingatlan piaci vagy forgalmi értéke. Ez az ár az, amin jelenleg el lehetne adni az ingatlant.

Vannak olyan ingatlanok, aminek a bank statisztikai alapon is meghatározhatja a hitelbiztosítéki értékét. Ez egy számított érték, amit értékbecslő bevonása nélkül számítanak ki az ingatlan tulajdonságai alapján, és ennek maximum 60 százalékát kaphatod hitelbe.

Nem mindegy, hogy miből épült, hol van és milyen állapotú. Ez azért fontos, mert olyan ingatlanra van szükség, amit szükség esetén nem túl nehéz eladni, és a bank fedezni tudja belőle az abból eredő veszteségét, hogy esetleg nem fizeted a hiteled.

Amit biztosan elfogadnak:

Az építési telket nem minden bank fogadja szívesen, de van, amelyik a termőföldet, a tanyát, vagy pótfedezetként a garázst is elfogadja.

Nem használhatod viszont fedezetként a kiskereskedelmi és vendéglátó egységet, műhelyt, gazdasági épületet, erdőt, gyümölcsöst és szőlőt.

Szinte minden banknál elvárás, hogy az ingatlan minimum komfortos legyen, vagyis legyen benne víz, világítás és valamilyen fűtési lehetőség. Az anyagát tekintve lehet panel, tégla, kő, könnyűszerkezet, vályog, és néhány banknál vegyes szerkezet is szóba jöhet.

Az ingatlan tulajdonosa nem feltétlenül kell, hogy te legyél, lehet másé is, aki vállalja, hogy a hiteledben ő lesz a jelzálogkötelezett, és az ő ingatlanára kerül a jelzálogjog.

Hitelkiváltásnál a hitelfelvétel alapfeltételei ugyanazok, mint minden más hitelnél. Csak akkor vagy hitelképes, ha ezeket teljesíted és megfelelő dokumentumokkal igazolod.

Akkor kaphatsz jelzáloghitelt, ha

Ezekre a dokumentumokra lesz szükséged:

A jövedelmedet igazoló dokumentumok lehetnek:

A fentieken túl be kell még nyújtanod az ingatlanfedezettel kapcsolatos dokumentumokat is.

Az ingatlannal kapcsolatos papírok:

Az ingatlanra biztosítást is kell kötnöd, és az erről szóló szerződést is kérni fogja a bank.

Nem. Ha szerepelsz a KHR negatív adóslistáján, akkor nem kaphatsz hitelt és személyi kölcsönt, így hitelt kiváltani sem tudsz.

A KHR-ben, vagy Központi Hitelinformációs Rendszerben a bankok minden megkötött hitelszerződést és ügyfelekkel kapcsolatos adatot rögzítenek. Ezt jogszabály alapján kötelező megtenniük. Tehát itt minden hitelszerződés szerepel, nem csak a késedelmes vagy felmondott hitelek.

Amikor hitelt igényelsz, akkor itt ellenőrzik, hogy van-e korábbi tartozásod, követtél-e el bármilyen visszaélést vagy van-e felmondott szerződésed. A rólad szereplő adatokat te is ingyenesen lekérdezheted a KHR-t üzemeltető BISZ Zrt-től vagy bármelyik banktól. Írásban kérheted, és levélben vagy e-mailben kapod meg.

Ha hitelkiváltást tervezel, akkor érdemes lehet lekérni, mert van futó hiteled, így biztosan nyilvántartanak. Ellenőrizheted, hogy helyesek-e az adatok, és ha kell, módosítást kérhetsz.

Ettől nem kell megijedned, mert ha rendben fizetted eddig a hiteltörlesztődet, az előnyt is jelenthet számodra. A bankok szívesen kötnek szerződést veled, ha úgy gondolják, hogy megbízható ügyfél vagy.

A KHR-nek van egy negatív adóslistája is, amit régen BAR listának hívtak. Itt tartják nyilván a hitelmulasztásokat és a csalásokat. Ha legalább 90 napon keresztül a mindenkori minimálbér összegét meghaladó késedelemben vagy a hiteltörlesztőddel, akkor a negatív adóslistára kerülsz, és ott maradsz mindaddig, amíg a tartozásodat nem rendezted, vagy a hitelszerződést a bank fel nem mondta.

Ha negatív státuszban vagy a KHR-ben, akkor semmilyen hitelt nem kaphatsz, de hitelkiváltáskor a bankok általában még szigorúbbak. Akkor sem adnak hitelt hitelkiváltáshoz, ha már van elmaradásod, de még nem érte el azt a küszöbértéket vagy nem áll fenn olyan régóta, hogy amiatt a negatív listára kerülj.

A bank hiteligényléskor ellenőrzi az adataidat a KHR-ben, így azt is látja, hogy mikor mennyit késtél a hiteltörlesztővel, és azt is, ha csak egy kis elmaradásod van. Ilyenkor dönthet úgy, hogy egyáltalán nem ad neked hitelt.

Ha előre tudod, hogy a hiteltörlesztőid túl magasak, és hitelkiváltással vagy adósságrendezéssel javíthatnál a helyzeten, akkor érdemes még addig lépned, amíg nem kerülsz késedelembe, mert utána sokkal nehezebb a régi drága hiteltől szabadulnod, ha egyáltalán sikerül.

Ha előre tervezel, akkor viszont sokat spórolhatsz, és találhatsz olyan hitelt, aminek a törlesztőrészleteit könnyebben kifizeted.

A hitelkiváltás nagyon hasznos lehet, de nem feltétlenül könnyű a döntés. Ha lakáshitelt vagy más jelzáloghitelt váltanál ki, akkor nagy összeget veszel fel és a futamidő is hosszú. Ráadásul a hitelnek magasak az induló költségei, és a régi hitel végtörlesztésének is van díja.

A hitelkiváltáson komoly összegeket spórolhatsz, és egy sokkal olcsóbb, de legalábbis jobb feltételekkel rendelkező hitelt fizethetsz tovább. Nemcsak arra kell tehát figyelned, hogy az egyes hitelek közül kiválaszd a megfelelőt, de azt sem szabad elfelejtened, hogy ha már belefogsz, a váltásnak meg is kell érnie a fáradságot.

A hitelkalkulátor sokat segíthet a választásban. Azonos feltételek alapján hasonlítja össze a bankok hiteleit, és a táblázatos formát könnyű átlátni.

A kapott találatokat részletesen megnézheted, összehasonlíthatod, és így könnyebben választhatsz közülük.