Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM)

A JTM-mel, vagy Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató segítségével a bankok meghatározzák mekkora törlesztőrészlet az, amit a jövedelmedből biztonsággal fizetni tudsz.

A JTM mutató számítását egy jogszabály, a 32/2014. számú MNB rendelet írja elő. Annak érdekében, hogy az ügyfelek ne vállalhassanak magasabb hitelterhet, mint amennyit biztonságosan ki tudnak fizetni, illetve, hogy a bankoknak kevesebb bedőlt hitelük legyen, az MNB egy úgynevezett adósságfék-szabályozást vezetett be, amelynek a JTM is része.

Ez a hitelezhetőségi limit téged, mint hitelfelvevőt és a bankot is védi.

A JTM mutató kiszámításhoz figyelembe kell venni mindazokat a bevételeket, amelyekből gazdálkodni tudsz, és amiből a hiteleidet is fizeted. Ezt a jövedelmet állítják szembe az összes hiteled havonta fizetendő törlesztőrészletével.

A havi adósságszolgálatba az újonnan felvett hitel havi törlesztőrészletét is bele kell számolni. Egy százalékos értéket kapsz eredményül, amely ha a jogszabályban meghatározott összeg alatt marad, akkor a bank megadhatja neked a kért hitelt.

A jogszabály külön korlátokat határoz meg 600 000 forint alatti jövedelem esetén és felette. Ha adóstárs is van a hitelügyletben, akkor az együttes jövedelmeiteket veszik számításba.

Ezen túl eltérnek a korlátok a jelzálog alapú hitelek és a fogyasztási hitelek esetén is. A fogyasztási hitelek közé tartoznak a személyi kölcsön, áruhitel, folyószámlahitel és hitelkártya. Jelzáloghitelek esetében külön korlátok vannak a 10 éves, az 5 és 10 év közötti és az 5 év alatti kamatperiódusú hitelekre.

Ha tehát az összes jövedelmed (ha van adóstársad, akkor a kettőtök jövedelme együtt) 600 000 forint alatt van, mondjuk 400 000 forint, akkor ennek legfeljebb a felét teheti ki az összes hiteltörlesztőd, azaz maximum 200 000 forint lehet.

Ha 600 000 forint vagy a feletti a jövedelmed, akkor ez a pénz már valamivel magasabb hitelt is elbír. 600 000 forintnál 360 000 forint lehet legfeljebb az összes törlesztőrészlet, amit fizetsz.

Jelzáloghiteleknél szintén megvan a 600 000 forintos értékhatár a jövedelemnél, és emellett a hitel kamatperiódusa is meghatározza, hogy a fizetésed mekkora része lehet a törlesztő.

Minél magasabb a havi béred, és minél hosszabb időre fixált a hiteled kamata (azaz minél hosszabbak a kamatperiódusok), annál nagyobb részét teheti ki a törlesztőrészlet a jövedelmednek. A konkrét számok:

5 év alatti kamatperiódus esetén:

5 évnél hosszabb, de 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén:

10 évnél hosszabb kamatperiódus esetén:

A zöld hitelcél azt jelenti, hogy energiahatékony ingatlant építesz vagy vásárolsz, illetve energiahatékonyságot növelő felújítást végeztetsz. Energiahatékony az az ingatlan, amelynek primer energiaigénye legfeljebb 68 kWh/m2/év, és energetikai besorolása A+ vagy annál jobb.

Ebben az esetben nem csak a jövedelmed terhelhető nagyobb mértékben, de akár 10 százalék önerővel is igényelheted a lakáshitelt.

Összefoglalóan így néznek ki a JTM korlátok forintban felvett jelzáloghitelek esetén:

Ha fogyasztási hitelt vennél fel, vagyis személyi kölcsönt, áruhitelt vagy autóhitelt, akkor pedig ezekkel a korlátokkal kell számolnod:

A JTM korlátokból látszik, hogy ha magasabb a jövedelmed, annak nagyobb részét fordíthatod hiteltörlesztők fizetésére. A jogalkotó azt feltételezi, hogy attól, hogy többet keresel, a megélhetési költségeid még nem nőnek meg, így több pénzed marad, amit ha akarsz, kölcsöntörlesztésre is költhetsz. 600 000 forint felett már a fizetésednek több mint felét tehetik ki a törlesztők.

A JTM korlátot főszabály szerint minden kölcsön- és lízingszerződés esetében kötelező számolni, de a jogszabály felsorol néhány kivételt. Ezek közül a teljesség igénye nélkül említünk párat.

A mutatót csak a 450 000 forintnál nagyobb összegű kölcsönök igénylésekor kell számolni.

A havi törlesztőrészletek között nemcsak azokat a hiteleket kell figyelembe venni, amelyekre a JTM korlátot kötelezően számolni kell felvételkor, hanem minden fizetendőt, hitelösszegtől függetlenül, legyen az lakáshitel, folyószámla-hitelkeret vagy Babaváró hitel.

Nem kell JTM korlátot számolni az új hitelre, ha a kölcsön célja hitelkiváltás, és a havi törlesztők összességében nem emelkednek a csere után.

Nem kell számolni olyan hitelek esetében sem, ahol módosítasz vagy átütemezést kérsz, és a hitel összege nem nő meg. Futamidő hosszabbítása esetén sem nő a hitel összege, itt sincs JTM korlát.

Ha előtörleszted egy már meglévő hiteledet, és a futamidő ezáltal rövidül és a törlesztőrészlet nem nő, akkor sem kell JTM korlátot számolni.

Nem kell számolni a mutatót az értékpapír fedezete mellett nyújtott hitelekre, vagy az állami kezességvállalással adott lakáscélú kölcsönökre.

Hosszú futamidő alatt a pénz visszafizetésére több idő áll rendelkezésedre. Egyszerre kisebb összeget kell kifizetned, mert hosszabb időre osztod el a törlesztést. Ez hasznos lehet, ha havonta kevesebb a jövedelmed.

Hosszabb futamidő esetén viszont a futamidő lejártáig több kamatot fizetsz ki, így az összesen kifizetett hiteltörlesztés magasabb lesz. Ezért azt kell mérlegelned, hogy mi a kedvezőbb neked. Ha havonta nagyobb összeget is ki tudsz fizetni, akkor gondolkodhatsz rövidebb futamidőben is, de ha nem, akkor a futamidő nyújtása jó megoldás lehet.

Az olyan kölcsönöknek, amelyeknek alacsonyabb a kamata, általában a törlesztőrészlete is alacsonyabb (ugyanolyan hosszú futamidő mellett). Ilyenek lehetnek a változó kamatozású, a rövidebb kamatperiódusú hitelek.

Azt viszont tudnod kell, hogy ezek a hitelek kockázatosabbak is.

Ha a változó kamatozású hitel kamata nő, az sokkal magasabb törlesztőrészleteket is jelenthet neked a jövőben. Azt javasoljuk, hogy lehetőleg minél kevesebb kockázatot vállalj, minél kevesebb legyen az előre nem látható esemény a kölcsönnel kapcsolatban.

Valószínűleg igen, hiszen a magasabb jövedelembe magasabb törlesztőrészlet fér bele. Arra viszont figyelj, hogy béremelés után pár hónapot érdemes várnod, ha magasabb hitelösszeget szeretnél.

A bankok ugyanis általában 3 havi munkáltatói igazolást kérnek a hiteligényléshez, illetve olyan bankszámlakivonatot, amelyen látszik a bér jellegű utalás. Ha menet közben bérnövekedést látnak, akkor bankja válogatja, hogy ezt hogyan veszik figyelembe.

Ha biztosra akarsz menni, akkor a béremelés után érdemes várnod pár hónapot, amíg olyan munkáltatói igazolást tudsz benyújtani, ahol hosszabb ideje csak az emelt összeg szerepel.

A bank belső szabályaitól függ, hogy figyelembe veszi-e a rendszeresen kapott bónuszt és prémiumot, illetve milyen összegben. Általánosságban igaz, hogy a nagyon változó értékű, illetve bizonytalan jövedelmeket nem veszik figyelembe. Olyan pénzzel nem számolnak, amit vagy megkapsz, vagy nem, így például a teljesítménybért sem szeretik.

Ha a bónuszod fix, akkor számolnak vele, de ha nem, akkor valószínűleg nem.

Ha a munkáltatói igazolásodba épp beleesik egy bónuszfizetés, akkor a bank valószínűleg kérni fog olyan munkáltatói igazolást, amelyen látszik, hogy mennyi a havi béred, és csak ezzel az összeggel számol a hiteligénylésnél.

Ha még nem töltötted be a 25. életévedet, akkor jár neked a 25 év alattiak adókedvezménye, azaz a béred után nem kell személyi jövedelemadót fizetned.

Az szja-mentességet a 2023-ban bruttó 499 952 forint után kapod.

Ennek a bérnek a nettója a kedvezménnyel együtt 407 461 forint. Az adó, amivel így a nettó jövedelmed nő, 74 993 forint.

Ennyivel magasabb bérrel már magasabb törlesztőrészletet is vállalhatsz.

Az szja-mentesség még egy elemmel bővül. 2023. januárjától nem kell személyi jövedelemadót fizetni azoknak a 30 év alatti nőknek, akik gyermeket vállalnak.

Ne felejtsd el, hogy 25, illetve anyaként 30 éves korod után el kell kezdened fizetni az adót, így a megélhetésedre és a hiteltörlesztőre ennyivel kevesebb pénzed marad. Amikor a bankok meghatározzák, hogy mennyi hitelt adhatnak neked, ők is figyelembe fogják venni, ha a futamidő alatt SZJA-köteles korba lépsz, és akár csökkenhet is a nettó jövedelmed.

A bankok a nettó jövedelmekkel számolnak. Ez csak legálisan szerzett pénz lehet, amelyet valamilyen dokumentummal alá is tudsz támasztani, pl. bérpapírod van róla, hivatalos igazolásod, adóbevallásod, vagy bankszámlával tudod igazolni.

Az önállóan elfogadható és a kiegészítő jövedelmek is számítanak.

De mi ezek között a különbség?

Az önállóan elfogadható jövedelmeket (vagy elsődleges jövedelmeket) a bank önmagukban is elfogadja. Ezek lehetnek:

A kiegészítő (vagy másodlagos) jövedelmek azok, amelyeket a bank önmagukban nem fogad el, csak kiegészítésképpen akkor, ha van önálló jövedelmed is. Ha tudsz olyan jövedelmet igazolni, ami önállóan elfogadható, akkor fogja a bank figyelembe venni a másodlagos bevételeidet. Ilyenek:

Az ingatlan bérleti díját, az osztalékot, a cafeteriát és a bónuszt általában elfogadják a bankok, de sokszor eltérő módon és mértékben. Erről az egyes bankoknál külön kell érdeklődnöd.

Minden jövedelmet igazolnod kell, ezt az alábbi dokumentumokkal teheted meg:

Ha adóstársad is van a hitelügyletben, akkor a kettőtök minden havi jövedelme együttesen számít.

A havi törlesztőd kiszámításánál a bank az összes ismert hiteltartozásod havi törlesztőit figyelembe veszi. Ez lehet bármelyik banknál felvett kölcsön, minden tartozás, ami a KHR-ben (Központi Hitelinformációs Rendszerben, itt találhatsz róla bővebb információt) megtalálható, illetve amelyről nyilatkozol.

Ha van olyan kölcsönszerződésed, amelyben adóstársként szerepelsz, akkor ennek a kölcsönnek a törlesztőjét egyenlően elosztják az adóstársak között, és a rád eső rész szerepel a havi törlesztőrészleteid között. Ez akkor is így van, ha valójában nem te törleszted a hitelt.

Ha tehát adóstárs vagy mondjuk a testvéred hitelében, akkor az ő hiteltörlesztője felét a JTM korlát számításánál nálad is figyelembe veszik.

Ha igénybe vettél bármilyen hazai vagy uniós visszatérítendő támogatást, akkor ez is beleszámít a havi adósságszolgálatodba.

Ha házaspárként vettetek fel Babaváró hitelt, vagy CSOK hitelt, akkor ezek is számítanak, mindegy, hogy melyikőtök nevén szerepel a kölcsön.

Lehet, hogy van olyan hiteled, amelyik változó kamatozású, vagy több kamatperiódusból áll a futamideje. Ekkor az utolsó ismert kamattal számolják a törlesztődet, és úgy tekintik, mintha végig fix lenne a kamat.

Ha van hitelkártyád, vagy a folyószámládhoz tartozó hitelkereted, akkor ezek 5 százalékát számolja bele a bank havi adósságszolgálatodba. Ez akkor is így van, ha a hitelkeretet egyáltalán nem használod fel.

A CSOK egy vissza nem térítendő állami támogatás, ezért azt nem kell beleszámolni a JTM korlátba. A CSOK hitel viszont igen, mert kölcsön.

Hitelkiváltáskor akkor kell JTM korlátot számolni, ha az új hitellel a havi törlesztőrészleteid emelkednének. Ha nem emelkednek, vagy éppen csökkennek az adósságterheid, ami elvileg a cél lenne, akkor a mutatót nem kell alkalmazni.

Van olyan bank, amelyik számolja a JTM korlátot úgy, hogy azt a hitelt, amit kiváltasz az új hitellel, nem veszi figyelembe. Egy hitel kiesik, helyére jön egy másik.

Más bankok viszont a kiváltandó hitelt is számolják. Nem mindegy, mert az utóbbi esetben kisebb összegű hitel fér bele a JTM-korlátba mint az elsőben.