Értékbecslés: ezeket kell tudnod róla 2024-ben

Az értékbecslés során egy ingatlanszakértő – az értékbecslő – megnézi az ingatlant és megállapítja a forgalmi, vagy más néven piaci értékét. Ez az az összeg, amennyit a szakember szerint most a piacon ér a lakás.

De mivel jelzáloghitelre is szükséged van, és a bank rendelte meg az értékbecslést, így a forgalmi értéken felül megállapítják a lakás hitelbiztosítéki értékét (HBÉ) is, amit a szakmában menekülési értéknek is szoktak nevezni. A HBÉ a bank számára lesz fontos hitelnyújtáskor.

Miért van szükség értékbecslésre, hiszen lakásvásárlásnál ott az adásvételi szerződés. Neked a vételárat kell kifizetned, ahhoz van szükséged hitelre, miért nem ahhoz igazodik a bank?

Azért, mert nem feltétlenül annyiért veszed meg a lakást, amennyit az valóban ér. Egy másik eladó és egy másik vevő talán más összegben állapodna meg. Ráadásul a bank se fogadna el egy olyan ingatlant egy hitel fedezeteként, amit az ő megbízottja (az értékbecslő) nem néz meg személyesen.

Az értékbecslő egy független szakértő, aki több száz ingatlant látott már. Olyan adatokhoz is hozzáfér és olyasmiket és észrevesz, amit te nem. A lakásnak számos tulajdonságát megvizsgálja, és azok alapján készít egy szakvéleményt arról, hogy mekkora a lakás értéke. Ez egy független vélemény, amit nem befolyásolnak például olyan érzelmek, hogy az eladó nehezen válik meg ettől az ingatlantól, vagy neked ez az álmaid lakása.

Ha pedig nem lakásvásárlásról van szó, hanem bővítésről, korszerűsítésről vagy felújításról, esetleg hitelkiváltásra vagy szabad felhasználásra vennél fel jelzáloghitelt, akkor még vételár sincs, amiből a bank kiindulhatna. A lakás értéke és az adható hitelösszeg szorosan összefüggenek.

A banknak jogszabály írja elő, de a saját szabályzata is meghatározza, hogy az ingatlant milyen mértékben veheti figyelembe fedezetként.

A jogszabály szerint az ingatlan piaci értékének 80 százalékánál magasabb összeget nem kaphatsz hitelként. Ez a szám a hitelfedezeti mutató, vagy HFM.

A hitel tehát a piaci értéknek legfeljebb a 80 százaléka lehet, de a bankok azért ennél gyakran óvatosabbak, és alacsonyabb összeget adnak. Befolyásoló tényező, hogy hol van az ingatlan, városban vagy faluban, megyeszékhelyen vagy egy kisvárosban az országhatár mellett, vagy hogy az utóbbi években mekkora volt a környéken az ingatlanforgalom.

Az sem mindegy, hogy milyen anyagból épült a ház. A vályog, vagy könnyűszerkezet nem biztos, hogy elfogadható. Az is fontos, milyen ingatlanról van szó, lakáscélú, vagy üdülő, garázs, üzlet stb. Van, amit fedezetként nem fogad el, de pótfedezetként szóba jöhet.

Ez az az érték, amennyiért a bank viszonylag rövid idő alatt értékesíteni tudja a lakást akkor, ha te valamilyen okból nem tudod fizetni a hiteled. A hitelfedezeti érték a piaci értéknél kevesebb, annak egy bizonyos százaléka. Ennél magasabb hitelt nem ad a bank.

Az ingatlanszakértő egyik fél érdekeit sem veheti figyelembe, mert objektív szakmai véleményt kell mondania.

A túl alacsonyra belőtt érték igazából a banknak sem jó, hiszen ő az értékes ingatlanokra (és megfelelő jövedelemre) minél magasabb összegű hitelt szeretne adni.

A lakáshitel kalkulátor megmutatja, hogy jelenleg milyen lakáshiteleket lehet igényelni. Több bank is van, amely az értékbecslés díját elengedi, vagy utólag visszatéríti, ezért a kezdeti költség alapján rendeztük a hiteleket.

Hiteligénylésnél a bank rendeli meg az értékbecslést, pontosabban sokszor az ügyintéző, akihez a hitelkérelmed kerül.

Az értékbecslő telefonon megkeresi azt, akit kapcsolattartóként a banknál megadtál. Ha lakást vásárolsz, akkor ez lehet az eladó vagy az ingatlanközvetítő, de ha felújítasz, bővítesz, korszerűsítesz vagy szabad felhasználású jelzáloghitelt veszel fel, akkor téged hív majd.

Ezután következik a helyszíni szemle, vagyis az ingatlan megvizsgálása. Megegyeztek egy időpontban, amikor az értékbecslő kijön felmérni a lakást. Elkéri az ingatlan dokumentumait, megnézi a lakást, mér, kérdez, fotókat készít.

A legtöbb esetben a helyszíni szemle elég gyorsan megvan. Egy családi házat a szakember legtöbbször egy órán belül fel tud mérni.

Vannak olyan esetek, amikor az ingatlan forgalmi értékét megállapítják, de ehhez nem kötelező helyszíni szemlét tartani.

Mikor lehetséges ez?

Ha az ingatlan:

akkor nem feltétlenül kell rá értékbecslést készíttetnie, hanem statisztikai módszerrel is megállapíthatja a bank az ingatlan értékét.

Statisztikai alapú értékbecslést csak olyan ingatlanoknál lehet használni, amelyek alapterülete maximum 150 m2-es.

Gyorsabbá és olcsóbbá teheti a hitelbírálatot, viszont az adható hitel a hitelbiztosítéki érték 60 százalékánál nem lehet magasabb, szemben a jogszabály által egyébként meghatározott 80 százalékos maximummal.

Az ár általában attól függ, hogy milyen ingatlanról kérsz értékbecslést. Van bank, amelyik a méret alapján, van, amelyik az igényelt hitel típusa alapján áraz.

Általában 30 000-40 000 forint közötti összegre kell számítanod lakásoknál, de üzleti célú ingatlanok esetében a mérettől függően akár 100 000 forint felett is lehet.

Sok esetben az értékbecslés díját a bankok akció keretében teljesen elengedik, vagy utólag visszafizetik.

Régebben volt rá lehetőség, ma már csak a bank (a fióki ügyintéző) rendeli meg az értékbecslőket.

A bank az értékbecslők munkáját is ellenőrzi, és értékeli az egyes szakembereket.

Gyakorlatilag bármilyenre. Hitelfelvétel kapcsán leggyakrabban a lakás, lakóház, tanya, garázs, üdülő, telek, üzleti célú ingatlanok szoktak előfordulni, de fel lehet becsültetni egy szállodát, egy gyárépületet vagy egy társasházat is.

Ha nem bankhitel miatt kell értékbecslést készíttetned, akkor is bármikor megkereshetsz egy ingatlan értékbecsléssel foglalkozó céget, akiktől megrendelheted az értékbecslést.

Így kaphatsz egy független véleményt arról, hogy mennyit ér a lakásod, és ha elkezd a vevő alkudozni, akkor jobban tudsz majd érvelni. Vagy ha örökölsz egy lakást, akkor is hasznos lehet egy független szakvélemény, főleg ha nem te vagy az egyedüli örökös.

Az előzetes értékbecslést a bankon keresztül kérheted. Ekkor még nem indítottad el a hiteligénylést, csak érdeklődsz a hitel iránt. A bank, illetve az ingatlanszakértő az előzetes értékbecsléskor csak az ingalant fogja nézni, a jövedelmed vizsgálatával még nem foglalkozik.

Előzetes értékbecslést érdemes lehet kérned akkor, ha nem vagy benne biztos, hogy az ingatlan, amit kinéztél, tényleg annyit ér, mint amennyit az eladó kér érte. Akkor is hasznos, ha bizonytalan vagy a lakás szerkezete, anyaga, állapota, vagy akár az elhelyezkedése miatt, és nem tudod, hogy valóban jó fedezet lesz-e az a banknak.

Támogatott hitellel vásárolt (CSOK Plusz, falusi CSOK hitel) ingatlanoknál is kérhetsz, mert ott jogszabály köti ki, hogy a vételár és az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték között 20 százaléknál nagyobb különbség nem lehet. Ha az eltérés nagyobb, a támogatást elveszítheted.

Az előzetes értékbecslés viszont részedről nem jelent kötelezettséget a bank felé, azaz a bank nem lehet benne biztos, hogy valóban tőle veszed majd fel a hitelt. Ezért az értékbecslés díját ki kell fizetned, bár előfordulhat, hogy később, ha felveszed a hitelt, akkor visszakapod.

Az értékbecslőnek szüksége van pár adatra és dokumentumra. Hogy pontosan mire, az attól függ, milyen célra készíti az értékbecslést.

Mindenképpen kelleni fog a tulajdoni lap (ingyenesen is lekérhetsz az ügyfélkapun keresztül) és egy méretezett alaprajz. Ha alaprajzod nincs, akkor az értékbecslő le fogja mérni a helyiségeket, és ő maga készít egyet. Ha már megvan az adásvételi szerződés, akkor azt is megnézi.

Ha társasházi lakásról van szó, akkor kell a társasházi alapító okirat, egylakásos lakóháznál pedig a térképmásolat.

Kell a telek vagy a meglévő épületrész tulajdoni lapja, az építési tervdokumentáció, az építési engedély, vagy azzal egyenértékű dokumentum, e-napló. Társasházi lakásnál a társasházi alapító okirat tervezetére is szükség lesz.

Az értékbecslő az ingatlant is alaposan megvizsgálja, de amit látsz, az a helyszíni szemlének csak egy része. A lakás tágabb környezete is lényeges.

Fontos, hogy mikor épült az ingatlan. Milyen állapotban van, vannak-e benne közművek, milyen a vízellátása, fűtése. Van-e mellékhelyiség és fürdő és szennyvízelvezetés.

Egy összkomfortos lakásban mindenképpen lennie kell fűtésnek.

Ezért különösen fontos, hogy a hitelt felújításra, korszerűsítésre vagy bővítésre igényelnéd, akkor ezt mindenképp a munkálatok megkezdése előtt tedd meg. Ha ugyanis éppen hiányzik a fürdő vagy a mosdó, akkor az ingatlan nem lakható, hitelt pedig nem fogsz kapni rá.

A ház mellett a kert állapotát is megnézi a szakember, és az is fontos, hogy a ház esztétikailag milyen.

A hitelnél fontos, hogy miből épült a ház. Könnyűszerkezetes házra is vehetsz fel hitelt, de nem minden banknál.

De szilárd falazatnál sem mindegy, hogy milyen építőanyagot használtak az építésénél. Lehet tégla, ytong, vályog vagy vegyes is.

Megnézi az értékbecslő a nyílászárókat, a ház burkolatát és a tetőt is. Utóbbi lehet agyagcserép, beton, pala vagy zsindely.

Az értékbecslő megnézi a lakás környezetét is. Fontos, hogy milyen településen van, és a településen belül hol található. A város központjában lévő ingatlan általában többet ér, mint az, amelyik a szélén van.

Hogyan lehet az ingatlant megközelíteni? Milyen utak vezetnek oda, milyen az infrastruktúra, van-e vezetékes internet és kábeltévé?

Nem mindegy, hogy egy adott ingatlannak hány tulajdonosa van, és hogy milyen jogok vannak esetleg rajta.

Lakáshitelnél nem lehet rajta haszonélvezeti jog, zálogjog, elidegenítési jog stb.

Az értékbecslőnek akkor is meg kell tudni állapítani az ingatlan értékét, ha az még nem is létezik. Ezt többféle módszerrel is meg tudja tenni, de a tervdokumentáció mindenképpen fontos dokumentum a jövőbeli érték meghatározásához.

A teljes értékbecslés általában a megrendeléstől számítva egy hét alatt készen van. A bankok gyakorlata eltérő abban a tekintetben, hogy milyen terjedelemben adják át neked az értékbecslés eredményét. Van, hogy megküldik neked a teljes szakvéleményt, de van, hogy csak a szakember által meghatározott piaci és hitelbiztosítéki értéket mondják meg.

Az ingatlanpiac gyorsan változik Magyarországon. Ezért a legtöbb bank 90 napig fogadja el az értékbecslés eredményét. Ha ezen az időponton túlmenően is szükséges az értékbecslés, akkor vagy egy újat kell megrendelned, vagy érték-felülvizsgálat kérhetsz a banktól.

Előfordulhat, hogy az ár, amiben a lakás eladójával megegyeztél, sokkal magasabb, mint amit az értékbecslő meghatározott.

Ha nem értesz egyet az értékbecslés eredményével, akkor kérhetsz a banknál felülvizsgálatot. Ilyenkor a bank meg fogja nézetni a dokumentumokat egy másik szakértővel, aki újra meghatározza az ingatlan értékét.

A felülvizsgálat után előfordulhat, hogy valamennyit nyersz majd rajta, de komoly különbségre ne számíts.

Előfordulhat, hogy az ár, amiben a lakás eladójával megegyeztél, sokkal magasabb, mint amit az értékbecslő meghatározott.

Ez azért probléma, mert így így sokkal alacsonyabb hitelösszeget kaphatsz, amihez vagy sokkal több önerőt kell hozzátenned, vagy talán egyáltalán nem tudod megvenni a kiszemelt lakást.

Lehetséges az is, hogy a vételár alacsony az értékbecslő által meghatározott árhoz képest. Ennek lehet oka, ha szándékosan alacsonyabb ár kerül bele a szerződésbe azért, hogy kevesebb vagyonszerzési illetéket kelljen fizetni. Ezt nem javasoljuk.

Nemcsak a banki hitel miatt, hanem a NAV-nak is van arra adatbázisa, hogy a hasonló ingatlanok mennyiért kelnek el, és nem érdemes felhívni a figyelmüket magadra.