A hiteligénylés 5+1 lépése, avagy így vedd meg a kinézett lakást hitelből

Gyakran sokáig kell keresgélned, mire megtalálod azt a lakást, amiről úgy gondolod, hogy tényleg az otthonod lehetne. A hosszú várakozás után nem csoda, ha szeretnéd gyorsan lefoglalózni, és megkötni rá az adásvételi szerződést, nehogy valaki gyorsabb legyen nálad.

Ennek a kísértésnek ellen kell állnod, mert ha lakáshitelből vásárolsz ingatlant, akkor nem mennek annyira gyorsan a dolgok. Ha pedig támogatást is szeretnél igényelni, akkor az egyébként is hetekig tartó folyamat még hosszabbra nyúlhat.

Azt se felejtsd el, hogy egy lakáshitel hosszú távú kapcsolatot jelent a bankkal. A hitel futamideje 20-25 év is lehet. Mivel hosszú évekre lekötöd magad, nem érdemes elsietned a dolgot. Gondold át alaposan, hogy melyik bank és melyik hitel mellett döntesz.

A lakáshitel kalkulátor ebben sokat segíthet. Mutatunk pár lakáshitelt, utána pedig folytatódik az útmutató.

Nézzük meg, hogy rögtön az elején hol lehet a legjobban elszúrni az egész hiteligénylést.

Adódhat a kérdés, hogy miért, ha a bank pénze majd csak fizetéskor kell?

Illetve nyilván akkor van értelme beírni egy adott bankot az adásvételibe, ha már egyeztettél velük és biztosan tudod, hogy fognak annyi kölcsönt adni és olyan feltételekkel, ami számodra elfogadható.

Az adásvételi szerződéshez szükséged lesz egy ügyvédre is, ő készíti majd elő a szükséges dokumentumokat.

A banknak az adásvételi szerződés tartalmára vonatkozóan is lehetnek kérései, formai követelményei. Meghatározzák ugyanis, hogy mik azok az adatok, amelyeknek feltétlenül benne kell lenniük a szerződésben.

Itt nagy meglepetések nem fognak érni, mert minden bank hasonló dolgokat kér, és az ügyvédek általában tisztában is vannak ezekkel. Ha valami mégis hiányzik, az viszont tovább késleltetheti a hitelfelvételt.

Amikor tehát kiválasztottad a bankot és azt a hitelt, amit fel szeretnél venni, egyeztess a bankkal. Ha nem a bank igényeinek megfelelő adásvételi szerződést készítetek, akkor a hitelbírálatnál ezt akár vissza is dobhatják.

Nézzük meg a hiteligénylési folyamatot az elejétől. Persze ma már ritka, hogy valaki végigjárja a bankokat a hitelfelvétel előtt. A legtöbben először az interneten olvasgatnak, kalkulátorokat néznek, és a legszimpatikusabb bankok honlapján is tájékozódnak.

Lakáshiteleket teljes mértékben online még nem lehet intézni, de több banknál van lehetőséged arra, hogy a folyamatot online elindítsd vagy visszahívást kérj. A lépések egy része tehát nem feltétlenül személyes találkozó keretében zajlik, de a folyamat minden esetben ugyanaz.

A bank ügyintézője pontos tájékoztatást nyújt neked a náluk igényelhető hitelekről. Fontos, hogy megértsd a hitel működését, jellemzőit és a kockázatait is. Az ügyintéző vagy a hitelszakértőd dolga, hogy részletesen elmondja a kölcsön feltételeit.

Ezeket az adatokat általánosságban már akkor is megkérdezheted, amikor még csak érdeklődsz a lakáshitel iránt, de szerződéskötés előtt már kifejezetten a neked ajánlott konstrukcióra vonatkozó pontos adatokat közlik majd veled.

Miről tájékoztat az ügyintéző?

Ezek azok az információk, amelyeket általánosságban a bankok hirdetményei és kondíciós listái is tartalmaznak.

Jó, ha már ekkor átgondolod, hogy mekkora a család jövedelme, és ebből mennyit szeretnétek vagy tudtok hiteltörlesztésre fordítani. A banki ügyintéző is ki fogja számolni, hogy a jogszabály illetve a bank szabályzatai alapján mekkora hiteltörlesztőt vállalhatsz, de célszerű neked is végiggondolnod.

Azt is gondold át, hogy milyen és mekkora önerőd van, honnan lesz meg a hiteligényléshez szükséges saját pénzed.

Már erre a találkozóra is érdemes néhány dokumentumot magaddal vinned. Legyenek nálad a személyes okmányaid (személyi igazolvány, lakcímkártya), bankszámlakivonat, amin látszik, hogy mennyi a jövedelmed.

Jó, ha magaddal viszed az ingatlan tulajdoni lapját is, ezt ingyenesen lekérheted a Földhivataltól. (Ha korábban is egyeztettél már a bankkal, és mostanra az igényeiknek megfelelő adásvételi szerződésed van, akkor az is legyen nálad.)

Van még egy dolog, amit megtehetsz a tényleges hiteligénylés előtt: az előzetes bírálatok.

De miért jó ez? Erről szól a következő fejezet.

Az előzetes hitelbírálat során a bank a jövedelmi helyzeted alapján elvégez egy adósvizsgálatot. Ez teljesen olyan, mint amit majd a tényleges hiteligényléskor végez, de itt még az ingatlanra vonatkozó adatok nincsenek benne a vizsgálatban.

Ebben a dokumentumban benne van, hogy a bank mennyi lakáshitelt tud neked adni, és milyen feltételek mellett.

A dokumentum általában fél évig érvényes. Ezalatt a bank vállalja, hogy az adott hitelt tudja neked folyósítani az általa részletezett feltételek mellett, és ha az ingatlan egy bizonyos értékhatáron belül van. Ez alól kivétel, ha közben valami nagyobb változás történik, például megszűnik a munkád, vagy közben felveszel egy másik hitelt, vagy felkerülsz a KHR negatív adóslistájára.

Zsebedben az előzetes hitelbírálat eredményével bátrabban indulhatsz lakást keresni, mert tudod, hogy mekkora hitellel vagy jó a banknál. Erről ráadásul papírod is van, így előnybe kerülsz más olyan lakásvásárlókkal szemben, akiknek szintén lakáshitelre lesz szükségük, de egyáltalán nem biztos, hogy megkaphatják a kívánt hitelt.

Az előzetes hitelbírálat általában ingyenes, és meggyorsítja a későbbi hiteligénylést, de a szolgáltatás nem minden banknál elérhető.

Ilyenkor a bank nem téged és a te hitelképességedet vizsgálja meg még a hiteligénylés előtt, hanem az ingatlant.

Ugyanúgy zajlik, mint a normál értékbecslés, csak itt még azelőtt elvégzik, hogy a hiteligénylés dokumentumait benyújtanád. Itt sem vállalsz kötelezettséget, hogy majd fel is fogod venni a hitelt.

Az értékbecslést a bank ugyanúgy megrendeli, de arra figyelj, hogy míg a tényleges hiteligénylésnél gyakran akció keretében visszakapod a díját, itt ki kell fizetned, hiszen a bank nem tudja, hogy tényleg felveszed-e majd a hitelt. Előzetes értékbecslést a legtöbb banknál kérhetsz.

Ha végül szerződést is kötsz a bankkal, akkor visszafizetheti neked az akciós értékbecslés díját, de ha CSOK-ot is igényelsz, akkor szükség lesz majd még egy értékbecslésre az igényléskor.

Mikor érdemes kérni az előzetes értékbecslést?

Akkor, ha bizonytalan vagy, hogy az ingatlant valóban elfogadja a bank, vagy ha nem tudod, hogy tényleg ér-e annyit, mint amennyit az eladó kér érte.

Ez olyankor fordul elő, amikor a lakás anyaga, szerkezete miatt nem egyértelmű, hogy megfelel-e a bank feltételeinek. Ha ezek közül bármelyik vonatkozik az ingatlanra, akkor mindenképp jobb biztosat tudni:

Ha ezeken túl vagy és tudod, hogy nagy gond már nem lehet, akkor ideje megkezdeni a valódi hiteligénylést.

Ha mindent tudsz, és úgy döntesz, hogy igényled a hitelt, akkor benyújthatod a hiteligénylési csomagot, amihez a bankod formanyomtatványait is ki kell majd töltened. Ehhez kell csatolnod minden olyan igazolást és nyilatkozatot, amit előzetesen átbeszéltél az ügyintézővel.

A hiteligényléshez már az adásvételi szerződést is vinned kell, méghozzá a Földhivatal által érkeztetett formában. A földhivatali érkeztetés azt jelenti, hogy a hivatal megkapja az adásvételi szerződést, és az új tulajdonost széljegyre bejegyzi az ingatlan tulajdoni lapján.

Ilyenkor még nem vagy hivatalosan tulajdonos, mert a tényleges adásvétel nem történt meg, a vételárat még nem fizetted ki, de már várakozik a kérelmed a Földhivatalnál. Ez azt is jelenti hogy másnak már nem tudják eladni az ingatlant.

A földhivatali érkeztetést az ügyvéd szokta intézni.

A hiteligényléshez szükséges egyéb papírok még a személyes dokumentumaid, a munkaviszonyodra és jövedelmedre vonatkozó igazolások, és bankszámlakivonatok.

A hiteligénylési folyamat a lakáshitelek esetében elég hosszú. Ha minden rendben megy, akkor is 4–6 hét telik el, amíg a pénzt megkapod, pontosabban a bank elutalja az eladónak.

A te feladatod, hogy átutald az értékbecslés díját, illetve az értékbecslővel és az eladóval időpontot egyeztess, hogy mihamarabb felmérhesse a szakértő az ingatlant.

Amikor minden dokumentum együtt van, a bank befogadta a hiteligénylést, és az értékbecslés is megvan, akkor elkezdődik a hitelbírálat. Ha előzetesen mindent megfelelően előkészítettél, és a dokumentumokat az ügyintézővel átnéztétek, akkor itt már nagy meglepetések nem szoktak történni.

A vizsgálat során a bank ellenőrzi:

Ezekkel párhuzamosan a bank megkeresi a munkáltatódat, hogy ellenőrizze a munkaviszonyodat. Ha a munkaügyi osztályt, vagy a főnöködet nem találja meg, akkor elutasíthatja a hitelkérelmedet. Habár ekkor már a bankszámlakivonatok és a munkáltatói igazolás is a banknál van, azért szeretik még ezt az extra ellenőrzést is megtenni.

A számlakivonatodat sem véletlenül kéri el a bank, ezért érdemes neked is odafigyelned a költéseidre, mielőtt hitelt igényelsz. Akár meg is hiúsíthatja a hitelfelvételt például az, ha rendszeresen mínuszba húzod a bankszámládat, hónap végén mindig hitelkeretbe csúszol, vagy a szolgáltatók sikertelenül próbálkoznak leemelni valamelyik közműszámlád ellenértékét.

Kerüld az online szerencsejátékokat, mert ha a bank ilyen tételt lát a számládon, akkor arra következtet, hogy fennállhat nálad a függőség veszélye. Ez pedig veszélybe sodorhatja a hiteltörlesztést.

Ha a számládhoz mások is hozzáférnek, vagy a család egy közös számlát tart fenn, akkor az is problémás lehet. Van olyan bank, amelyik nem annyira szigorú a közös számlával kapcsolatban, de azt elvárja, hogy a számla felett rendelkezési jogod legyen, és szabadon utalhass róla.

A hitelbírálat azért hosszú, mert sok dokumentumot kell átvizsgálni, és az értékbecslés eredménye is meg kell, hogy érkezzen (ez akár egy hétig is eltarthat onnantól számítva, hogy az értékbecslő megvizsgálta az ingatlant).

Nem véletlenül alapos tehát, és ez nem szőrszálhasogatás. Előfordulhat, hogy a hitelbírálónak még szüksége van valamilyen dokumentumra, amit pótlólag bekér tőled.

Figyelj, hogy minden dokumentum meglegyen, mert az is lassítja a hiteligénylési folyamatot, ha hiánypótlást kér a bank. Gyakori hiba a hiánypótlásoknál, hogy amíg beszerzed, amit a bank kért, addig a többi dokumentum lejár.

Ilyen lehet a munkáltatói igazolás, ami 30 napnál frissebb kell, hogy legyen. De a bankszámlakivonatoknál is előfordul, hogy ha közben már új hónap van, akkor a bank automatikusan kérni fogja az előző teljes havi bankszámlakivonatot is.

Ne feledd: hitelt adni nem kötelező.

Előfordulhat, hogy szerinted vagy a hitelszakértőd szerint minden rendben van a jövedelmeddel és az ingatlanfedezettel is, de a bank mégsem ad hitelt, vagy nem annyit, amennyit te kiszámoltál, hogy kapnod „kellene”.

Fontos tudnod, hogy egyik banknak sem „kell” hitelt nyújtania senkinek. Hiába van magas jövedelmed és kitűnő az ingatlan, amit vásárolni szeretnél, és nem vagy a negatív adósok listáján, ha egy bank nem akar hitelt adni vagy nem olyan feltételekkel, ahogy te szeretnéd, akkor ezt nem kell megtennie. Sőt, még azt sem kell elmondania, hogy miért utasítja vissza a hitelkérelmedet.

Persze ilyen ritkán szokott megtörténni, mert minden bank szeretne minél több jó ügyfelet, akikből bevétele van.

Úgyhogy emiatt ne aggódj, hanem várj türelmesen, amíg ellenőriznek minden dokumentumot. Azért nem árt 2-3 hét után érdeklődni az ügyintézőnél, hogy van-e már hír.

A hitelbírálat eredményéről a bank e-mailben vagy telefonon értesít.

Ha a hitelbírálat rendben volt, és a bank ad neked kölcsönt, akkor jöhet a szerződéskötés.

Lakáshitel esetében két szerződést fogsz aláírni:

A banktól a pozitív hitelbírálat után 1-2 napon belül megkapod a szerződéstervezetet, amelyet részletesen át tudsz olvasni.

Leghamarabb 3 nap múlva tudod aláírni a szerződést, de mindenképpen szánj időt arra, hogy a tervezetet alaposan elolvasd és értelmezd. Ebben van minden kötelezettséged a hitellel kapcsolatban, fontos, hogy értsd, hogy mit írsz alá. A banki ügyintéző segít, ha valamelyik pont nem egyértelmű.

Előfordulhat, hogy a bank a szerződés aláírását feltételhez köti. Ilyen lehet például az, ha már van az ingatlanon zálogjog, és a szerződésnek feltétele, hogy az új zálogjog bejegyzéséhez az előző zálogjogosult hozzájáruljon. Ilyen előfordulhat például hitelkiváltáskor.

Ha még nincs a banknál bankszámlád, azt a szerződés aláírása előtt meg kell nyitnod. Erre folyósítja a hitelösszeget a bank, és törleszteni is innen fogsz. Emiatt érdemes már most szólnod a munkáltatódnak, hogy a következő fizetésedet az új bankszámlára utalják. Egyrészt ennek van átfutási ideje, illetve az új bank is csak akkor fogja a kamatkedvezményeket megadni, ha a fizetésed a náluk vezetett számlára érkezik.

Ma már több bank nem a fizetésed érkeztetését kéri a kedvezményekhez, hanem bizonyos összeg jóváírását. Ez lehet egy másik számládról átutalt pénz is, de nem jöhet a bankon belül vezetett másik számládról.

A kölcsönszerződést és a biztosítéki szerződést is közokiratba kell foglalni. Ha magát a teljes szerződést nem foglalják közokiratba, akkor is alá kell írnod közjegyző előtt egy egyoldalú tartozáselismerő nyilatkozatot, ami rögzíti a szerződés minden fontos adatát.

Azért fontos, hogy a szerződés közokirat legyen, mert ennek birtokában a bank vita nélkül tudja elindítani a végrehajtási eljárást, azaz a lakásod elárverezését, ha esetleg nem tudnád fizetni a hiteled.

Ezért közjegyzői díjat kell fizetned, ami elég magas tétel a fizetendők listáján, százezres nagyságrendű is lehet. Sok banknak vannak erre akciói, ahol utólagosan visszatérítik a közjegyzői díj egy részét.

A közokiratba foglalt szerződést a bank eljuttatja a Földhivatalba, aki bejegyzi a bank zálogjogát.

Na és most már tényleg közel vagy ahhoz, hogy a lakásba beköltözhess. Jön az utolsó előtti lépés.

A hitelt akkor folyósítja a bank, ha ehhez minden feltételt teljesítettél, ezek a folyósítási feltételek.

Ha minden megvan, akkor a bank átutalja a hitel összegét az eladó bankszámlájára.

Előtte körültekintően ellenőriz mindent, mert ha egyszer folyósította a hitelt, utána már nem kérhet be tőled újabb dokumentumokat. Ilyenkor előfordulhat, hogy a folyósítást végző banki ügyintéző még egyszer lekéri a KHR-ből az adataidat.

Ez egyben azt is jelenti, hogy átveheted a lakást.

Gratulálunk! A nehezén túl vagy.

Ebben az útmutatóban azt mutatjuk be hogyan lehet olcsóbb a költözés és ebben meg azt, hogy a beköltözés után mikről érdemes gondoskodnod.

A következő hónaptól kezdődhet a kölcsön törlesztése. A törlesztőrészletet a bank minden hónap elején automatikusan leemeli a számládról, neked nem kell ezzel külön foglalkoznod.

Ha valami okból kifolyólag nincs elég pénz a számládon, akkor a bank fizetési felszólítást küld, és késedelmi kamatot számít fel.

Lehet, hogy a hitel igénylésekor kamatkedvezményt kaptál, például mert vállaltad, hogy a jövedelmed a hitelező banknál vezetett számládra érkezik. Ha ezt a feltételt nem teljesíted, akkor a kamatkedvezményt elveszíted. Így a továbbiakban magasabb kamattal kell törlesztened a hiteled.

Az egyes bankok különbözőképpen járnak el ilyen esetben. Van olyan bank, amelyik figyeli, hogy később újra megvannak-e kamatkedvezményre jogosító feltételek, és ha igen, újra alacsonyabb kamattal törleszthetsz. De erre is nagyjából csak a következő fél évben számíthatsz. Más bankoknál erre nincs mód, ha egyszer elveszítetted a kedvezményt, akkor a futamidő végéig marad a magasabb kamat.

Ha olyan élethelyzetbe kerülnél, amikor nem tudod fizetni a hiteltörelsztődet, nagyon fontos, hogy a bankkal azonnal vedd fel a kapcsolatot. Ha a bank látja a helyzetedet, akkor segítséget tud nyújtani, például a törlesztőrészlet ideiglenes csökkentésével, vagy a fizetés átütemezésével.

Arra mindenképp figyelj, hogy ha a mindenkori minimálbér összegét meghaladó késedelembe kerülsz, és ez több mint 90 napig fennáll, akkor felkerülsz a KHR negatív adóslistájára. Ezt igyekezz mindenképp elkerülni, mert ha ez bekövetkezik, akkor egyrészt nehéz kikeveredni a helyzetből, másrészt amíg a KHR listán vagy, addig további hitelt nem kaphatsz.

A bank minden évben tájékoztat arról, hogy mennyi a fennálló hiteltartozásod, és hogy a következő évben mennyi lesz a törlesztőrészleted.

Ha a hiteled kamata nem végig fix, akkor a kamatperiódus végén is tájékoztat, hogy hogyan változik a következő periódusban a kamat és a törlesztőrészlet.

A hiteledet bármikor elő-, vagy végtörlesztheted, azaz a futamidő lejárta előtt részben vagy egészben visszafizetheted. Ennek általában díja van. Szintén díjat kell fizetned akkor, ha módosítani szeretnéd a szerződést, például változtatsz a futamidőn, vagy le szeretnéd cserélni a fedezetet. Ezekhez a banknak is hozzá kell járulnia.

Amikor a teljes hitelösszeget visszafizetted a banknak, a bank kiad egy igazolást, hogy nem tartozol már neki, illetve kiad egy engedélyt a zálogjog és az elidegenítési tilalom törléséhez.

Ezzel neked kell elmenned a Földhivatalhoz és töröltetni a lakásodról a bank zálogjogát. Ha ezt nem teszed meg, nulla forinttal rajta marad, és addig nem tudsz újabb jelzáloghitelt felvenni, vagy a lakást eladni, amíg nem törölteted.