Milyen lakásokat lehet most a legkönnyebben kiadni?

Amikor befektetői lakásvásárlásokról van szó, a szakértők szavaiból általában az rajzolódik ki, hogy a kisméretű, egy- vagy kétszobás, frekventált helyen lévő, jó tömegközlekedésű ingatlanok jelentik a célpontot, mert ezeket a lakásokat lehet a legkönnyebben kiadni. De most is így van ez? Mit mutatnak erről a jelenlegi adatok egy nagy változásokat átélő bérleti piacon?

Ha a piaci változásokat nézzük, akkor azt mutatják, hogy a befektetők egyre inkább visszavonulót fújnak, és az eddig elért profitot próbálják zsebre tenni. Hiszen az elmúlt évben hihetetlen gyorsulással emelkedtek csúcsra az ingatlanárak, több tényező, köztük az Otthon Start hitel megjelenésének köszönhetően.

Utóbbi ráadásul azt is magával hozta, hogy már nem annyira könnyű ingatlant kiadni, mint korábban, ami a bérleti díjak lassuló növekedésében, sőt egy-egy hónapban a kifejezett ereszkedésében is megmutatkozik. Az első lakásvásárlóknak szóló kedvezményes hitellehetőség csökkentette a kiadó lakások iránti keresletet, és nemcsak az idén, hanem már 2025-ben is.

A Duna House adatai szerint a tavalyi két számjegyű bérletidíj-növekedési ütem után Budapesten éves alapon már csak 5 százalék körüli emelkedés látható a bérleti díjakban, de országosan is csak 5,5 százalékos volt a drágulás.

A lassuló árnövekedés oka alapvetően abban keresendő, hogy Budapesten éves alapon 2,9 százalékkal, két év alatt 9,8 százalékkal, három év alatt 35,7 százalékkal, négy év alatt pedig 52,3 százalékkal bővült a kiadó lakások kínálata az Ingatlan.com adatai szerint. Eközben a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban éves összevetésben ugyan 13,4 százalékos visszaesés látható, de kétéves összevetésben 24,5, hároméves időtávon 48,4 százalékos a bővülés, míg négyéves távlatban 76,3 százalékkal nőtt a választék. Egy ilyen helyzetben hol megy most könnyebben a lakáskiadás?

Ha megnézzük az Ingatlan.com legfrissebb, júliusra vonatkozó albérleti adatait, akkor azt látjuk, hogy hiába járunk a felsőoktatási ponthatárok kihirdetése miatti bérleti piaci főszezonban, a korábbi évekre jellemző bérlői roham most nem jelentkezett. Habár a vidéki városok között azért akadnak kivételek.

A számok szintjén ez úgy jelentkezik, hogy miközben idén országosan csupán 6 százalékkal nőtt a kiadó lakások iránti napi érdeklődések száma júliusban (ami kevesebb mint fele a 2024-es értéknek), addig Dunaújvárosban 85, Szegeden 66, Debrecenben 47, Nyíregyházán pedig 30 százalékkal ugrott meg a kereslet. Ennek oka Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint az, hogy az említett városokban az elmúlt évek bővülése ellenére is viszonylag szűk az albérleti kínálat.

Emellett azért akadnak olyan budapesti kerületek is, melyek az átlagnál valamelyest jobb számokat produkáltak, ha az előbbi vidéki egyetemi városok szintjét nem is érik el: Budapesten a XI. kerületben 16 vagy a IX. kerületben közel 10 százalékos emelkedés következett be.

Az előbb említett, felkapottabb városok és budapesti kerületek esetében az árak így alakulnak: a medián bérleti díj Dunaújvárosban 145 ezer forint, Szegeden 215 ezer, Debrecenben 220 ezer, Nyíregyházán 188 ezer forint, a XI. kerületben 285 ezer, míg a IX. kerületben 250 ezer forint.

Itt érdemes megjegyezni, hogy Debrecenben a korábbi 250 ezer forintról esett a medián bérleti díj 220 ezer forintra, ezzel szemben Szegeden jelentős drágulás történt az egy évvel korábbi 160 ezer forintos értékről. Mindez összefügg azzal, hogy a zenga.hu adatai szerint Szegeden a megemelkedett kereslet hatására egyharmaddal kevesebb kiadó lakás érhető el idén, mint tavaly.

Ehhez érdemes még hozzátenni a befektetésben gondolkodók számára azt, hogy számításaik szerint Budapest legtöbb kerületében egy kisebb lakás kiadásából származó bevételből jelenleg 3,8–5 százalék közötti elméleti bruttó éves hozam érhető el, míg a vidéki egyetemvárosokban ez jellemzően 4,5–6 százalék között alakul. Ez pedig megerősíti azt, hogy befektetési szempontból több vidéki egyetemváros kedvezőbb lehetőséget kínálhat, mint a főváros.

Ugyanakkor persze figyelembe kell venni azt is, hogy a költségek levonása után például egy 4–4,5 százalékos hozam már 3 százalékra olvad, aminél egy állampapírpiaci befektetés jobb lehetőséget kínál, és nincs vele semmilyen foglalatosság. (Ennél a kalkulációnál nem számolunk a lakás lehetséges értéknövekedésével, csupán a bérletből származó bevétellel.)

Az árak kapcsán felmerülhet a kérdés, hogy mi az az ársáv, melyen belül a legerősebb a kereslet az albérletek piacán. Ha abból indulunk ki, hogy a három legdrágább kerületen kívül (I., II., V.) az összes többi városrész átlagos bérleti díja 300 ezer forint alatt maradt az Ingatlan.com adatai alapján, akkor az azt is jelenti, hogy 300 ezer forintnál drágábban nagyon nehezen lehet bérbeadni a fővárosban, miközben 200 ezer forint alatt nem igazán lehet albérletet találni – mutatott rá korábban Balogh László, aki szerint a bérletidíj-olló már nem nyílik olyan szélesre, mint amit a fővárosi albérletpiacon korábban láthattak a bérlők.

A nagyobb vidéki városok többsége eközben a 150–200 ezer forint közötti sávban helyezkedik el, ami arra utal, hogy a megyeszékhelyek piacán is viszonylag szűk sávban mozognak a jellemző bérleti díjak.

A bérletidíj-olló további záródását jelzi ezekben is, hogy három nagyváros – Szeged, Győr, Debrecen – már a 200 ezres szintet súrolja vagy átlépi, miközben a legolcsóbb vármegyeszékhelyek közül Békéscsabán, Miskolcon és Szekszárdon is 110–130 ezer forint a medián. Vagyis már nincs olyan nagyváros, ahol 100 ezer forint alatt lennének a medián bérleti díjak.

Mindez tehát azt jelenti, hogy Budapesten a 300 ezer forintnál magasabb, a vidéki nagyvárosokban pedig a 200 ezer forintnál drágább albérletek kiadásával nehezebb a dolguk a tulajdonosaiknak.

Az előbb említett ársávokban már a 2–3 szobás ingatlanok is megjelennek, ami azt jelenti, hogy ezek is a könnyebben kiadható ingatlanok közé tartoznak, természetesen elhelyezkedéstől és állapottól is függően. A Zenga.hu egyik elemzése alapján Budapesten átlagosan 284 ezer forintot kérnek a tulajdonosok havonta egy 2-3 szobás ingatlanért.

A legdrágább kerület az V., ahol a hasonló méretű lakásoknál 320 ezer forint, míg a közeli VI. kerületben 300 ezer forint az átlagos bérleti díj. A népszerű XI. kerületben jelenleg körülbelül 270 ezer, a XIII.-ban 290 ezer, a XIV.-ben pedig 240 ezer forinttal érdemes kalkulálni.

A vidéki egyetemvárosok közül Debrecen a legdrágább, átlagosan 250 ezer forintos albérletárakkal. Győrben és Szegeden a drágulás hatására 210 ezer forint felett járnak az átlagok, míg Pécsen 200 ezer forint alatt is jelentős a kínálat. A legkedvezőbb árakkal továbbra is Miskolcon lehet találkozni, ahol már 140 ezer forint körüli havi bérleti díj környékén is széles a kínálat.

Ugyanakkor a könnyen kiadható ingatlanok közé tartozik a garzonok kategóriája is, melyek a piac legkisebb, így legelérhetőbb árú kiadó lakásait jelentik. A legfeljebb 40 négyzetméteres garzonoknál a fővárosi átlag 200 ezer forint volt az Ingatlan.com szerint. Az árak rangsorát az V. kerület vezette 230 ezer forintos középértékkel, míg a másik végletet a XIX. kerület jelentette, ahol alig több mint 147 ezer forint volt a medián.

A megyeszékhelyeken összesítve a maximum 40 négyzetméteres lakások esetén a bérleti díjak középértéke egy év alatt 120 ezer forintról 130 ezer forintra nőtt. A legnagyobb egyetemvárosokat nézve Debrecenben a legdrágábbak a garzonlakások is, mivel a medián bérleti díj az esetükben 170 ezer forint. Szegeden 160 ezerért, Győrben és Székesfehérváron pedig 150–150 ezer forintért kínálták ezeket. A kedvezőbb árú egyetemvárosok közé tartozik Pécs és Miskolc, előbbi városban a garzonoknál a medián bérleti díj 140 ezer, utóbbiban pedig 110 ezer forint.

Mindezek az adatok tehát megerősítik azt a korábbi véleményt, hogy továbbra is a kisebb, egy-három szobás ingatlanok a legkönnyebben kiadhatók a befektetők részéről. Az azonban nem mindegy, hogy ezek az ingatlanok hol helyezkednek el, hiszen vannak egyértelműen felkapottabb helyszínek, elsősorban vidéki városok, köztük is kiemelkedik Szeged, ahol a bérleti díjak lendületesen emelkedtek az országos lassulás ellenére, hiszen a kínálat meglehetősen szerény.