Nemcsak az ingatlanpiac torpant meg, hanem az albérletárak emelkedése is

Kivárás érződött az elmúlt két hónapban a hazai ingatlanpiacon, a közvetítők szerint részben a választás miatt. Ez a bizonytalanság kevésbé érződött a bérlakások piacán, már csak azért is, mert ott hónapokkal korábban megkezdődött a bizonytalankodás. A lakáseladásokban a nagy őszi roham után jóval kisebb lett a kereslet, a kínálati árak pedig sok vevőjelöltnek már túl magasra emelkedtek.

Már az Otthon Start Program első rohamát követő téli hónapok is visszaesést hoztak a hazai ingatlanpiacon, és a terepen dolgozó ingatlanközvetítők szerint márciusban és áprilisban sem lett jobb a helyzet, és még az országgyűlési választásokat követően is érezhető maradt a kivárás.

A Duna House Ingatlanbarométere szerint márciusban 11 554, míg áprilisban 9815 tranzakció valósult meg az ingatlanpiacon. Ez számottevő növekedés a januári 7662 és a februári 8769-es darabszám után, azonban 5 százalékot meghaladó visszaesés a tavalyi év azonos időszakához képest. A számok értékelésénél azt is érdemes figyelembe venni, hogy a téli hónapok eleve nem a kereslet csúcs időszakai.

Az ingatlanközvetítő portálok beszámolói szerint is határozottan visszaesett az érdeklődések száma az elmúlt hónapokban. A Zenga.hu például legutóbbi, május elején közzétett jelentésében megállapította, hogy április végén az ingatlanérdeklődések száma országosan 19 százalékkal maradt el a tavalyi év heti átlagától, míg Budapesten 35 százalékos szűkülést mértek. Ez arra utal, hogy májusban és júniusban az év elejihez hasonló, alacsony tranzakciószámokkal találkozhatunk majd.

Az elemzők azt is megjegyzik, hogy a választások után az általános hangulat bizakodóvá vált, ez azonban nem érződött az ingatlanpiacon. Ennek egyik oka az lehet, hogy a 2025-ös drágulás sok vevőt egyszerűen kiárazott a piacról, vagyis túl magasra emelkedtek az árak.

A Magyar Nemzeti Bank negyedik negyedéves adataiból is látható, hogy 23,5 százalékos átlagos áremelkedés következett be egy év alatt a hazai ingatlanpiacon. A korábbi lendületes drágulás azonban az idei évben már nem folytatódik: az ingatlanközvetítő portál szerint január óta mindössze 0,4 százalékkal emelkedtek az árak a budapesti ingatlanpiacon.

Az ingatlan.com is azt emelte ki, hogy a húsvéti időszak és az országgyűlési választások az idei egyik leggyengébb forgalmat okozták a lakáspiacon áprilisban. Náluk havi szinten 17 százalékkal, éves összevetésben pedig 8 százalékkal csökkent az érdeklődések száma az eladó lakások és házak iránt. Úgy látják, hogy az eladók és a vevők is keresik még az irányt, ami egyre inkább lassuló drágulásban és stagnáló keresletben mutatkozik meg.

Az albérletek piacán kisebb mértékű, de összességében stabil növekedés volt jellemző tavaly és idén. Habár a KSH-ingatlan.com lakbérindex alapján áprilisban nem sokat változott a helyzet az előző hónaphoz képest, a Központi Statisztikai Hivatal adataiból az derül ki, hogy hosszabb távot vizsgálva fennmaradt a reállakbérek alapvetően emelkedő trendje.

Éves összevetésben a bérleti díjak országosan 4,3, Budapesten 2,8 százalékkal haladták meg az előző év azonos időszakit. A reállakbérek a 2021-es bázisidőszaki szinthez viszonyítva országosan és Budapesten egyaránt 16 százalékkal voltak magasabbak.

Ha nem a reálértelemben vett lakbéreket nézzük, akkor áprilisban a lakbérek az előző havi szinthez képest országosan 0,2 százalékkal emelkedtek, Budapesten viszont 0,1 százalékkal mérséklődtek.

Az egy évvel korábbinál országosan 6,5, Budapesten 4,9 százalékkal, a 2021-es bázisidőszakinál pedig 71, illetve 72 százalékkal voltak magasabbak a kínálati bérleti díjak. Budapesten az 5 százalék alá csökkenő éves drágulási ütemre utoljára 5 éve volt példa, még a járvány idejében.

Azt is érdemes azonban figyelembe venni, hogy az Eurostat adatai szerint 2025-ben Magyarországon 9,8 százalékkal emelkedett az albérletek átlagos díja, ami Horvátország és Görögország után a harmadik legnagyobb mértékű áremelkedés volt az Európai Unióban. Igaz, ennél kisebb mértékű árnövekedést utoljára 2021-ben mértek.

A szakértők egyöntetű véleménye szerint a lassuló áremelkedés jelentős részben az Otthon Start elszívó hatásának az eredménye, de közrejátszanak benne a túl magas bérleti díjak is.

Az Otthon Start hatása a lakbérindex alapján is nyilvánvaló, hiszen éves alapon augusztusig még 6,9-9,4 százalék közötti áremelkedésre került sor az egyes hónapokban, majd az év utolsó négy hónapjában ez az ütem 5,4-6,5 százalékra csökkent. Ráadásul szeptember és november között három hónapon keresztül az előző hónapokhoz viszonyítva mérséklődtek az albérletárak.

Az ingatlanközvetítők ugyanakkor általában arról számolnak be, hogy megmaradt a stabil kereslet a bérlakások iránt. Az is igaz, hogy a bérleti díjakra sokkal jobban oda kell figyelniük a kiadó ingatlanok tulajdonosainak, mivel a tavaly év közepén kialakult árszinteken már nem feltétlenül tudják kiadni a lakásaikat, vagy legalábbis sokkal tovább tart, míg bérlőre talál.

Az albérletet keresők most jobban válogathatnak, hiszen a választék egyre bővül. 2021 óta a tavalyi évben volt a legnagyobb a kínálat a piacon, de a fővárosi kínálat tavaly májushoz képest és az idei év elejéhez képest is bővülni tudott.

Az OTP Ingatlanpont is megállapította egy áprilisi elemzésében, hogyha az ingatlantulajdonosok ragaszkodnak az árhoz, akkor tovább kell hirdetniük a lakásukat, mint eddig. Ha pedig gyorsan akarnak bérlőt találni, akkor rugalmasabbnak kell lenniük. Ezzel szemben a bővülő kínálat mellett a bérlők bátrabban alkudhatnak is a bérleti díjból, hiszen kevésbé kell attól tartaniuk, hogy „elkapkodják” előlük a lakásokat és nem találnak hasonlót.