Településvédelmi törvény és a helyi önazonosság védelme 2025-ben
Településvédelmi törvény lép életbe 2025 júliusától. Ismerd meg a 2025-ös szabályozást a helyi önazonosság védelméről, a települések jogairól és az ingatlanvásárlásra vonatkozó korlátozásokról!
Mit szabályoz a településvédelmi törvény?
A helyi önazonosság védelméről szóló törvény célja a helyi építészeti értékek, a településkép védelme és a közösségi identitás megőrzése.
Ezért az önkormányzati jogok közé került az, hogy meghatározhatják: a településre kik és milyen feltételekkel költözhetnek be. Ezt a célt az alábbi eszközökkel érhetik el:
- elővásárlási joggal élhetnek maguk az önkormányzatok és a településen lakók;
- korlátozhatják vagy feltételhez köthetik lakcím létesítését;
- adófizetési kötelezettséget írhatnak elő a betelepülők számára
az egész településen vagy annak csak egy részén. A korábbi elképzelésekhez képest az ingatlanvásárlás és -bérlés korlátozása nem szerepel a törvényben.
A betelepülő a törvény szerint olyan személy, aki sem lakóhellyel, sem tartózkodási hellyel vagy szálláshellyel, sem pedig ingatlantulajdonnal nem rendelkezik az adott településen. A kivételek köre:
- a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozója;
- a település a származási helye;
- a születését követő tíz évben maga vagy valamely hozzátartozója legalább tizenkét hónapot a településen élt;
- állami vagy önkormányzati foglalkoztatott;
- a településen vállal munkát;
- elemi csapás vagy baleset miatt otthontalanná vált;
- lakáscélú állami támogatással vásárol ingatlant ő vagy közeli hozzátartozója;
- az egyház vagy egyházi jogi személy alkalmazottja;
- tanuló vagy hallgató;
- a településen hitéleti, egészségügyi, sport, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben él.
Betelepülőnek csak természetes személy minősül, cégekre nem vonatkoznak a korlátozások.
Mi változik az eddigi szabályozáshoz képest?
2012-ig az önkormányzatoknak lehetőségük volt arra, hogy helyi építési korlátozásokkal befolyásolhassák a betelepülők számát, alakíthassák a településképet, mivel a településfejlesztési szabályozás a kezükben volt.
A polgármesteri hivatalokban működő építési osztályok adták ki az építési, a bontási, a használatbavételi engedélyeket.
2013-tól a legtöbb építésügyi hatósági feladat a járási hivatalokhoz, majd 2017-től a kormányhivatalokhoz került. 2020-ban az építésügyi hatósági feladatok egy része a megyei kormányhivatalokon belül működő Építésügyi és Örökségvédelmi Főosztályokhoz tartozik.
Az önkormányzatok szerepe egyrészt a településképi véleményezési eljárásra korlátozódott, másrészt a Helyi Építési Szabályzatokat (HÉSZ) és településrendezési terveket továbbra is ők alkották.
Utóbbival például meghatározhatják a homlokzatok színét, az anyaghasználatot, a kerítések kialakítását, a közterületi bútorok megjelenését, a zöldfelületeket stb.
Az új törvénnyel azonban kibővülnek az önkormányzatok lehetőségei, így ismét nagyobb mértékben meghatározhatják a település fejlődését.
Mi az új szabályozás célja?
A törvény indoklása szerint a településeknek az önazonosságuk védelmére azért van szükségük, mivel a túlzott mértékű lakosságbővülés vagy a tömeges ingatlanvásárlás több településen is a fiatalok kiszorulását, a település jellegének sérülését vagy elvesztését eredményezte.
Az Alaptörvény tizenötödik módosítása már 2025 áprilisában alapjogi szintre emelte a helyi közösség önazonossághoz való jogát azzal, hogy kimondta: a tartózkodási hely szabad megválasztásához való jog gyakorlása nem járhat Magyarország helyi közösségei önazonossághoz való alapvető jogának sérelmével.
A helyi önazonosság védelméről szóló törvény pedig szabályozza azokat az eszközöket, melyekkel az önkormányzatok élhetnek.
Mikor lép életbe a törvény?
2025. június 11-én az Országgyűlés elfogadta a helyi önazonosság védelméről szóló törvényt, mely 2025. július 1-jén lép hatályba.
Mi a helyi önazonosság védelme?
A törvényben részletesebben is kifejtik a célokat. Ezek közé tartozik:
- a települési közösség önvédelme;
- a közösség társadalmi berendezkedésének, életmódjának, hagyományainak és szokásainak védelme;
- a település karakterének megőrzése;
- a lakosságszám növekedésének megakadályozása;
- fellépés a település nem kívánt társadalmi fejlődési irányával szemben.
Hogyan érinti az új törvény az ingatlanokat?
A törvény alapján az önkormányzat által bevezetett korlátozások minden ingatlan megvásárlására vonatkozhatnak az adott településen, kivéve:
- a jogszabály erejénél fogva bekövetkező ingatlanszerzésre (szerződés vagy határozat nélküli ingatlanszerzés esete), és
- a bírósági végrehajtási eljárásban, adóvégrehajtási eljárásban, felszámolási eljárásban, vagyonrendezési eljárásban, adósságrendezési eljárásban, hagyatéki eljárásban, és a bírósági, közjegyzői vagy más hatósági határozat alapján történő ingatlanszerzésre.
Ha valaki ingatlant vásárolna az adott településen, akkor kérelmére eljárás indul, melynek ügyintézési határideje 30 nap, ami további 30 nappal meghosszabbítható. A döntés 3 évig érvényes.
Vagyis pozitív döntés esetén a kérelmezőnek 3 éve van az ingatlanvásárlásra a településen.
Ha viszont a betelepülő ingatlanszerzésére a törvény szerinti előírások megsértésével kerül sor, az ingatlanszerzés alapjául szolgáló jogügyletet semmisnek tekintik.
Hol tudsz tájékozódni a helyi szabályozásról?
Ingatlanvásárlás, telekvásárlás és építkezés előtt mindig érdemes tájékozódni a településen érvényes helyi szabályozásról. Ezt elsősorban az adott önkormányzatnál lehet megtenni személyesen, vagy az önkormányzat honlapján, vagy a Nemzeti Jogszabálytár (NJT) weboldalán.
2025. július 1-jétől tisztában kell lenni azzal, hogy a helyi önazonosság védelméről szóló törvény adta felhatalmazással él-e az adott önkormányzat, és szigorítja-e valamiképp az ingatlanvásárlást a betelepülők számára. Ha igen, akkor milyen módon.
Mi derül ki a Helyi Építési Szabályzatból?
Emellett fontos megismerni a Helyi Építési Szabályzatot (HÉSZ) és a szabályozási tervet, mert ezekből kiderül az is, hogy melyek a vonatkozó építési szabályok 2025-ben az adott településen.
A HÉSZ tartalmazza egy adott területre vonatkozóan például annak övezeti besorolását, a lehetséges építési módot, a megengedett legnagyobb építménymagasságot, a beépítési százalékot, zöldfelületek arányát stb.
Emellett a településképi rendelettel is hasznos megismerkedni, ugyanis nem csak építkezés, hanem ingatlan bővítése, felújítása, homlokzat átalakítása, tetőcsere, kerítés építése, klímaberendezés felszerelése esetére is tartalmazhat előírásokat.
Végül, amennyiben az építkezéshez engedélyre van szükség, akkor a kormányhivatal építésügyi hatóságával is célszerű felvenni a kapcsolatot az ingatlanfejlesztési jogszabályok kapcsán.
Maradtak kérdéseid?
-
Mit jelent pontosan a helyi önazonosság?
A helyi önazonosság a települések jellegének, hagyományainak, társadalmi rendjének és értékeinek összessége. A törvény ezek megtartására ad eszközöket az önkormányzatoknak 2025. július 1-jétől.
-
Milyen hatással van a törvény az ingatlanfejlesztésekre?
Azokon a településeken, melyeken az önkormányzat él a törvény által lehetővé tett betelepülési korlátozásokkal, ott betelepülő természetes személyek csak az önkormányzat feltételei szerint szerezhetnek ingatlant.
-
Mi történik, ha az előírások megkerülésével veszek ingatlant egy érintett településen?
Ha a betelepülő ingatlanszerzésére a törvény szerinti előírások megsértésével kerül sor, az ingatlanszerzés alapjául szolgáló jogügylet semmis.
-
Lehet Falusi CSOK-ot felvenni a helyi önazonosság védelmét kérő településeken?
Igen, a Falusi CSOK a helyi önazonosság védelmét kérő településeken is igényelhető. A Falusi CSOK igénylő nem számít betelepülőnek.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
