37 millió forintos szakadék a lakáspiacon: ennyivel kevesebbe kerül vidéken a lakhatás
Budapesten átlagosan 92 millió forintért 71 négyzetméteres, vidéken 55 millió forintért 88 négyzetméteres ingatlan cserélt gazdát augusztusban. A két átlag között 37 millió forint a különbség, de ebből nem az következik, hogy ennyit spórol az, aki a főváros helyett vidékre költözik. A számok inkább azt mutatják meg, hogy Budapest, az agglomeráció és a távolabbi vidéki térségek egészen más ár-méret kompromisszumot kínálnak a lakásvásárlóknak.
A lakásvásárlásról szóló összehasonlításokban általában a vételár kapja a főszerepet. Nem véletlenül: első pillantásra nehéz figyelmen kívül hagyni, hogy Budapesten átlagosan 92 millió forintot fizettek a vevők egy ingatlanért, míg a Közép-Magyarországon kívüli, a cikkben vidékként említett tranzakciós mintájában 55 millió forint volt az átlagos vételár a Duna House Barométer legfrissebb elemzése alapján.
A két összeg között 37 millió forint a különbség. Csakhogy a két piac nem ugyanazt a lakást kínálja ugyanabból a pénzből. A budapesti átlagos vásárlás 71 négyzetméteres ingatlanról szólt, a vidéki átlag pedig 88 négyzetméterről. Vagyis a vidéki vevők átlagosan nemcsak kevesebbet fizettek, hanem 17 négyzetméterrel nagyobb ingatlant is vásároltak.
Ez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy egy budapesti lakást kereső automatikusan 37 millió forintot takaríthat meg, ha más települést választ. Az átlagadatot eltérő ingatlantípusok, eltérő állapotú lakások és házak, valamint teljesen eltérő települési kínálat alakítja. A nagyobb vidéki otthonhoz ráadásul sok esetben napi ingázás, autóhasználat, üzemanyagköltség, több időráfordítás, illetve a családi logisztika újraszervezése is hozzátartozik.
A kérdés ezért nem egyszerűen az, hogy Budapest vagy vidék az olcsóbb. Sokkal inkább az, hogy ugyanabból a költségkeretből mekkora lakótér, milyen állapotú ingatlan, milyen közlekedési lehetőség és milyen életforma érhető el az egyes térségekben.
A fővárosban magasabb ár mellett kisebb lakásra futja
A budapesti átlagár mögött természetesen nagy különbségek vannak a kerületek és az ingatlantípusok között. Augusztusban Budán a használt téglalakások átlagos négyzetméterára 1,598 millió forint, a pesti oldalon 1,095 millió forint, a belvárosban pedig 1,403 millió forint volt.
A fővárosi lakáspiac egyik sajátossága, hogy a magas négyzetméterárak miatt a kisebb lakások is jelentős teljes vételár mellett cserélnek gazdát. Budán a nyár utolsó hónapjában történt adásvételek között jóval több volt a kisebb, de kiugróan magas árú lakás, mint egy évvel korábban. A 20–40 négyzetméteres ingatlanok aránya 14 százalékról 25 százalékra nőtt, miközben a 2 millió forint feletti négyzetméteráron értékesített lakások részesedése 8 százalékról szintén 25 százalékra ugrott.
A két elmozdulás együtt arra utal, hogy a korábbinál nagyobb súlyt kaptak a kisebb alapterületű, ugyanakkor prémium négyzetméteráron értékesített lakások. A vevők számára emiatt sok esetben nem a lakás megvásárlása a legnehezebb kompromisszum, hanem az, hogy a rendelkezésre álló keretből mekkora lakást tudnak választani.
Az első budapesti lakásukat megvásárlók átlagosan 67,1 millió forintért 56 négyzetméteres ingatlant vettek. Ez az a kör, amelynek lakásvásárlási lehetőségeit az Otthon Start program érdemben támogathatta. A nagyobba költözők átlagosan már 155,4 millió forintot fizettek, és 135 négyzetméteres otthonok mellett döntöttek.
Vidéken nem csak olcsóbb, nagyobb otthonokat is keresnek
A vidéki lakáspiac tranzakciós adatai arra utalnak, hogy a vevők egyre gyakrabban keresnek nagyobb otthonokat is.
A Közép-Magyarországon kívüli adásvételeknél a 80–100 négyzetméteres ingatlanok aránya egy év alatt 14 százalékról 21 százalékra nőtt. Ezzel egy időben a korábban domináns, 40–60 négyzetméteres kategória részesedése 33 százalékról 22 százalékra csökkent.
A változás mögött többféle élethelyzet állhat. Lehet szó családbővülésről, otthoni munkavégzéshez szükséges külön szobáról, nagyobb élettér iránti igényről, illetve arról, hogy egy budapesti lakás árából más térségben családi ház vagy tágasabb lakás is elérhető.
A nagyobb lakások felé fordulást az árkategóriák is jelzik. A vidéki tranzakciók 12 százaléka 80 millió forint felett zárult augusztusban, míg egy évvel korábban csak 6 százalék volt ez az arány. A nagyobba költözők átlagosan 89,7 millió forintért 114 négyzetméteres ingatlant vásároltak.
Ez az összeg már távol van attól a képtől, hogy vidéken mindenki olcsón jut házhoz. Mégis jól látszik a különbség a budapesti nagyobbra váltókhoz képest: náluk az átlagos vételár 155,4 millió forint, az átlagos alapterület pedig 135 négyzetméter volt. A két átlag között csaknem 66 millió forint az eltérés, de a budapesti ingatlan átlagosan 21 négyzetméterrel nagyobb is volt, ezért ez sem tekinthető egy az egyben megtakarításnak.
A kedvezőbb vételár nem jelenti azt, hogy olcsóbb lesz az élet
A vételárnál könnyű megállni, a költözési döntés valódi költsége azonban ennél jóval összetettebb. Egy család esetében az utazás nem csak a munkahely eléréséről szólhat. Az iskola, az óvoda, az edzések, az orvosi ellátás, a bevásárlás és a különféle ügyintézések is több szervezést kívánhatnak, ha ezek nem érhetők el rövid úton.
Egy távolabbi településen lévő nagyobb házhoz rendszerint több közlekedési kiadás kapcsolódhat: autóvásárlás, egy második autó fenntartása, üzemanyag, parkolás, tömegközlekedési bérlet, és természetesen az ingázásra fordított idő.
A nagyobb ingatlan fenntartása is többe kerülhet: magasabb lehet a fűtési, hűtési és karbantartási költség, kert esetén pedig az idő- és pénzigényes gondozás is megjelenhet.
Emiatt a 37 millió forintos különbség nem a főváros elhagyásával elérhető nettó megtakarítás, hanem egy tranzakciós átlagokból kirajzolódó piaci különbség.
A lakásvásárlóknak ezért a vételár mellett érdemes a teljes havi és éves lakhatási költséget is végiggondolniuk. Ebbe a rezsi, a közlekedés és a karbantartás mellett a lakáshitellel vásárlóknak a kölcsön havi törlesztőrészlete, valamint a futamidő alatt visszafizetendő teljes összeg is beletartozik.
Ugyanakkor sok háztartás számára a nagyobb alapterület nem csupán kényelmi kérdés. Egy plusz gyerekszoba, külön dolgozószoba, tároló, kert vagy a család különböző életszakaszaihoz jobban illeszkedő tér olyan előnyt jelenthet, amelynek értékét nem lehet kizárólag a napi ingázás perceiben mérni.
Aki Budapest közelében szeretne maradni, annak elsőként az agglomeráció tűnhet a két világ közötti kompromisszumnak. A friss tranzakciós adatok alapján azonban ez a megoldás sem feltétlenül olcsó.
Az agglomeráció sem automatikus B terv
Aki Budapest közelében szeretne maradni, de nagyobb ingatlanra vágyik, gyakran Pest vármegyében kezdi az ingatlankeresést. Az agglomeráció sokak számára kompromisszum: megmaradhat a fővárosi munkahely, ezzel együtt a magasabb jövedelem lehetősége. Az ingázás pedig kezelhetőbb, miközben nagyobb lakás vagy kertkapcsolatos ház is elérhető lehet.
A tranzakciós adatok alapján viszont ez a kompromisszum egyre drágább. Pest vármegyében a 100–120 négyzetméteres ingatlanok aránya egy év alatt 7 százalékról 14 százalékra nőtt. A 100 millió forint feletti tranzakciók aránya eközben 19 százalékra emelkedett, ami azt jelenti, hogy közel minden ötödik adásvétel kilenc számjegyű összeg felett zárult.
Az agglomerációban egyre nehezebb kedvező árú ingatlant találni: az idei augusztusi adásvételek közül már csak minden ötvenedik zárult 300 ezer forint alatti négyzetméteráron. Egy évvel korábban még nagyjából minden kilencedik ügylet tartozott ebbe a kategóriába.
Az agglomeráció sem egységes kategória: más árszinttel találkozik az, aki vasúti kapcsolat és fejlett szolgáltatások közelében keres korszerű családi házat, és más lehetőségei vannak annak, aki távolabbi településen, felújítandó ingatlant néz.
Nem csak Budapest vagy vidék a kérdés
A 37 millió forintos eltérés tehát látványos, de nem azt mondja meg, hol éri meg lakást venni. A budapesti és a vidéki piac tehát eltérő ár-méret arányt kínált: a fővárosi vevők átlagosan többet fizettek kisebb ingatlanokért, míg vidéken alacsonyabb átlagos vételár mellett nagyobb alapterületű otthonok cseréltek gazdát.
A döntésnél ugyanakkor legalább ennyire fontos a munkába járás, a napi szolgáltatások elérhetősége, a közlekedés költsége, az ingatlan energetikai állapota és az esetleges felújítás. A főváros, az agglomeráció és a távolabbi vidéki térségek között nem pusztán lakásárakban, hanem időben, közlekedésben és életformában is nagy a különbség.
A 37 millió forintos különbség mögött végső soron nem csupán két eltérő ingatlanár áll. Hanem egy döntés arról, hogy kinek mennyit ér a város közelsége, és ki mennyi időt, pénzt és szervezést adna cserébe egy tágasabb otthonért, nagyobb élettérért, kertért vagy egyszerűen a nyugodtabb mindennapokért.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
