Nem csak az önerő számít: mennyi pénz kell valójában egy 50 milliós lakás megvásárlásához?

Egy 50 millió forintos lakás megvásárlásához sokan elsőként 10 millió forint önerővel számolnak. Ez valóban elegendő lehet ahhoz, hogy a vételár fennmaradó részét, vagyis 40 millió forintot lakáshitelből finanszírozd. Az önerő azonban csak az első nagyobb kiadás.

Kalkulálj és nézd meg, hogy mekkora lakáshitelt kaphatsz a jövedelmeddel és mennyi törlesztőrészletre számíthatsz!

Ha lakáshitelt is felveszel, az önerő és az ingatlanvásárlási költségek mellett a hitel induló díjai is megjelenhetnek.

Az alábbi példa egy 50 millió forintos lakás jellemzően minimális, 20 százalékos önerővel történő megvásárlását mutatja be. A tényleges költségek függnek többek között a banktól, a választott hiteltől, az ingatlan típusától, az ügyvédi díjtól és az elérhető kedvezményektől.

Ha nincs illetékmentességed, a 10 millió forintos önerőn felül jellemzően további 2–3 millió forintos kerettel is érdemes számolni. Így egy 50 milliós lakás megvásárlásához nagyjából 12–13 millió forint saját pénz lehet biztonságos kiindulópont.

Ez nem tartalmazza a költözés, a bútorozás, a felújítás vagy a későbbi váratlan kiadások költségét. Ezekre külön tartalékot célszerű fenntartani.

Lakáshitel felvételekor a bank alapesetben az ingatlan értékének legfeljebb 80 százalékáig ad hitelt. Egy 50 millió forintos lakásnál ez elméletben 40 millió forint hitelt és legalább 10 millió forint önerőt jelent.

A 20 százalékos önerő ugyanakkor nem mindig elegendő. A bank nem kizárólag az adásvételi szerződésben szereplő vételárból indul ki, hanem saját értékbecslést készít az ingatlanról. Ha a bank az 50 millió forintért megvásárolni kívánt lakást csak 47 millió forintra értékeli, akkor ennek legfeljebb 80 százaléka, vagyis 37,6 millió forint lehet a hitel fedezete.

Ebben a helyzetben a vételárhoz már 12,4 millió forint saját pénz kellhet. Vagyis a papíron elegendőnek látszó 10 millió forintos önerő önmagában nem garantálja, hogy megkaphatod a 40 millió forintos lakáshitelt.

A bank az önerő mellett azt is vizsgálja, hogy a jövedelmed alapján vállalható-e a havi törlesztőrészlet. Hiába van elegendő saját pénzed, ha a hitelösszeg a jövedelmedhez képest túl magas, a bank kevesebb kölcsönt adhat, vagy elutasíthatja az igénylést.

Lakásvásárláskor alapesetben visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni. Ennek mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka, ezért egy 50 millió forintos lakásnál 2 millió forinttal kell számolni.

Ezt az összeget a NAV állapítja meg. Jellemzően nem az adásvétel napján kell kifizetni, de ettől még a lakásvásárlás teljes pénzügyi tervének része. Nem érdemes úgy kalkulálni, hogy a vételár és az önerő kifizetése után majd „valahogy megoldódik”.

Nem mindenki fizet ugyanakkora illetéket. Bizonyos esetekben az illeték csökkenhet, vagy teljesen el is maradhat:

A kedvezményekre csak akkor építs a finanszírozási tervben, ha biztosan megfelelsz az összes feltételüknek. A 4 százalékos illeték az 50 millió forintos vételár mellett akkora tétel, hogy a jogosultság ellenőrzése önmagában is sokat érhet.

Az adásvételi szerződést ügyvédnek kell elkészítenie vagy ellenjegyeznie. Az ügyvédi munkadíj gyakran a vételár 0,5–1 százaléka, de egyes ügyvédek fix díjat alkalmaznak. Egy 50 millió forintos lakásnál általában 250–500 ezer forintos kiadással lehet számolni.

Összetettebb ügyletnél a költség magasabb lehet. Ilyen lehet például, ha az adásvételhez lakáshitel, támogatás, több tulajdonos, haszonélvezeti jog, tehermentesítés vagy párhuzamos lakáseladás is kapcsolódik.

A földhivatali költségek kisebbek, de szintén kötelező vagy tipikusan felmerülő tételek:

A tulajdoni lap lekérésének és a jelzálogjog bejegyzésének költségét több bank akcióban átvállalhatja vagy utólag visszatérítheti. Ettől függetlenül ezekkel először a saját költségvetésedben számolj, és csak utána vedd figyelembe az esetleges banki visszatérítést.

A lakáshitel költsége nem csak a havi törlesztőrészletből áll. Induláskor több egyszeri díj is felmerülhet, amelyek bankonként eltérnek.

A bank az ingatlan értékének megállapításához általában értékbecslést kér. Ennek díja jellemzően 40–80 ezer forint, de sok bank akcióban elengedi vagy visszatéríti.

A hitelbírálati díj több banknál már nem külön fizetendő tétel, más esetekben 20–50 ezer forintos költséget jelenthet. A bankok ezt is gyakran elengedik.

Lakáshitelnél jellemzően közjegyzői okiratba kell foglalni a kötelezettségvállalást. A közjegyzői díj a hitelösszegtől és az okirat tartalmától függ; a gyakorlatban néhány tízezer forinttól több százezer forintig terjedhet.

Államilag támogatott lakáscélú hiteleknél a közjegyző munkadíjára kedvezmény járhat. Egyes bankok pedig a közjegyzői költség egy részét utólag visszatérítik, gyakran meghatározott összegű felső határig.

A bank felszámíthat folyósítási jutalékot a hitelösszeg kiutalásakor. Ennek mértéke bankonként eltérő, a hitelösszeg százalékában vagy fix összegben határozhatják meg. Egy 40 millió forintos lakáshitelnél ez kedvezmény nélkül több százezer forint is lehet, bár a bankok gyakran elengedik vagy visszatérítik.

Az utalási díj is megjelenhet költségként. Nemcsak a hitel folyósításához kapcsolódhat banki utalás, hanem a saját önerő és a vételár megfelelő részének továbbításához is. Nagy összegű átutalás előtt mindig ellenőrizd a bankszámlád kondíciós listáját.

A vételár utalásának díja jellemzően 0,1–0,3 százalék lehet. Bizonyos esetekben fizetési kérelemmel csökkenthető vagy elkerülhető a költség, de az azonnali fizetési rendszerben egy fizetési kérelem maximális összege 20 millió forint.

Egyes bankok szerződéskötési díjat is felszámíthatnak. Ennek összege jellemzően 0–50 ezer forint között mozog, és sok esetben kedvezményként elengedik.

A banki kedvezményeknél azt is nézd meg, hogy visszatérítésről vagy eleve elengedett díjról van-e szó. Visszatérítésnél előfordulhat, hogy előbb neked kell kifizetned a költséget, és csak később kapod vissza.

Bizonyos élethelyzetekben és konstrukcióknál, például az Otthon Startnál már 10 százalékos önerővel is megvalósulhat a lakásvásárlás. Egy 50 millió forintos ingatlannál ez 5 millió forint saját erőt és 45 millió forint hitelt jelenthet.

Ez azonban nem általános lehetőség. A kedvezőbb önerőszabályhoz jogszabályi és banki feltételek is kapcsolódhatnak, ezért nem szabad automatikusan abból kiindulni, hogy minden első lakásvásárló vagy minden fiatal vevő 10 százalék önerővel vásárolhat ingatlant.

Az alacsonyabb önerő nem szünteti meg a vételáron felüli költségeket. Ha nincs illetékmentességed, a 2 millió forintos vagyonszerzési illetéket, az ügyvédi munkadíjat, a földhivatali költségeket és az esetleges hiteldíjakat akkor is ki kell fizetni.

Ezért egy 50 millió forintos lakásnál 10 százalékos önerő mellett is célszerű legalább 7–8 millió forintos teljes saját pénzügyi kerettel számolni, ha nem jár illetékmentesség. A kisebb önerő mellett pedig magasabb hitelösszeget kell felvenned, ami rendszerint nagyobb havi törlesztőrészletet és magasabb teljes visszafizetendő összeget jelent.

A lakás megvásárlásával nem ér véget a pénzköltés. Még akkor is felmerülhetnek további kiadások, ha az ingatlan jó állapotú, azonnal költözhető és nem tervezel komolyabb felújítást.

A felújítás költsége akár több tízmillió forintig terjedhet, a költözés pedig lehet szinte ingyenes, de költöztető cég igénybevételével akár százezres tétel is. Ezeket nem érdemes az utolsó forintig felhasznált megtakarításból finanszírozni.

Egy 50 millió forintos lakásnál, hagyományos finanszírozással és 20 százalékos önerővel tehát az említett 12-13 millió nem kötelezően előírt minimum, hanem tervezési keret. Kedvező helyzetben — például illetékmentesség, banki díjelengedések, visszatérített értékbecslési vagy közjegyzői díj mellett — ennél kevesebb pénz is elég lehet.

Ha viszont az értékbecslés a vételárnál alacsonyabbra értékeli az ingatlant, illetéket kell fizetned, felújításra van szükség, vagy nem kapsz banki díjkedvezményeket, akkor a teljes saját pénzigény könnyen magasabb lehet.

Az önerő megléte fontos, de önmagában nem garantálja, hogy megkapod a szükséges hitelt. A bank azt is vizsgálja, hogy a jövedelmed alapján biztonságosan fizethető-e a havi törlesztőrészlet.

Egy 40 millió forintos lakáshitel törlesztője a kamattól, a választott kamatperiódustól és a futamidőtől függően jelentős havi kiadás lehet. Lakáskeresés előtt ezért két számot érdemes ismerned: mennyi saját pénzt tudsz valóban mozgósítani, és mekkora törlesztőrészlet fér bele hosszú távon a családi költségvetésbe.

Derítsd ki a BiztosDöntés kalkulátorával, hogy mekkora lakáshitelt kaphatsz és mennyi lenne a törlesztőd.