Buktatók és félreértések az Otthon Start hitelnél - az első hetek tapasztalatai
A kormány legújabb lakástámogatási konstrukciója, az Otthon Start program sokak számára jelent reményt a saját otthon megteremtésére, azonban az indulás óta eltelt hetekben egyre több buktató és félreértés látott napvilágot. A tapasztalatok alapján az igénylési folyamatban is vannak még döccenők.
Sokan csak most szembesülnek azzal, hogy nem jogosultak a 10 százalékos önerőre
Az Otthon Start hitel egyik legnagyobb vonzereje, hogy akár 10 százalékos saját forrással is elindítható a folyamat. Az igénylők azonban gyakran meglepődve tapasztalják, hogy ez a szabály nem mindenkinél érvényes.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 32/2014. (IX. 10.) rendelete szerint, ha az igénylőnek vagy az adóstársának van már 50 százalékos lakástulajdona, akkor nem elég a 10 százalékos önerő a lakásvásárláshoz, hanem minimum annak duplájával kell számolniuk. Ez azt jelenti, hogy például egy házaspár esetében, vagy ha a szülő is bevonásra kerül adóstársként, mindenkinek meg kell felelnie a jegybanki elvárásoknak.
Ezzel szemben az Otthon Start rendelet lazább feltételeket ír elő: itt az 50 százalékos tulajdonrész még elfogadott. Ráadásul házastársak esetén elegendő, ha csak az egyik fél teljesíti az első lakásra vonatkozó előírásokat, ugyanígy a szülőkre sem vonatkozik ez a kitétel, ha adóstárként kerülnek bevonásra. Hiányzik tehát a két jogszabály összehangolása, ami sok bizonytalanságot és meglepetést szül.
Patthelyzet az első ingatlanhoz szükséges igazolás megszerzésében
Az Otthon Start hitel igénylésének egyik legkomolyabb, technikai jellegű problémáját jelenleg egy igazolás megszerzése okozza. Ahhoz ugyanis, hogy a 10 százalékos önerővel megvalósulhasson a hitelfelvétel, az igénylőknek rendelkezniük kell egy igazolással arról, hogy megfelelnek az MNB rendelet előírásainak.
Ezt a dokumentumot eddig a Lechner Tudásközpont állította ki, azonban már nem adnak ki ilyen igazolást, arra hivatkozva, hogy ezt a bankok kérdezik le elektronikusan. A könnyített ügyintézés miatt ugyanis megállapodás született a Bankszövetséggel arról, hogy a hitelt lebonyolító pénzintézet kérdez be az elektronikus nyilvántartásba, és azt fogadják el az igazolás helyett. Jelenleg egy technikai probléma miatt ez nem tud azonban megvalósulni, és egyelőre nem tudni, mikor áll helyre a rendszer. Addig azonban nem történhet befogadás vagy bírálat olyan igényléseknél, amelyeket 10 százalék önerővel tudnának finanszírozni.
Amikor a valóság és a papír nem egyezik
A hitelbírálat során számos buktató merülhet fel, ami alapvetően megakadályozhatja a sikeres hitelfelvételt. Az egyik leggyakoribb probléma az, hogy az ingatlan valós állapota nem egyezik meg az ingatlan-nyilvántartásban szereplővel.
Ez legtöbbször a családi házaknál fordul elő, ahol a tulajdonosok sokszor hozzáépítettek, átépítettek vagy lebontottak, anélkül, hogy a szükséges engedélyeket beszerezték volna. Ezek a jogilag rendezetlen állapotok – engedély nélküli bővítések, bontások, vagy a térképen nem feltüntetett változások – miatt az értékbecslés során fennakadásokhoz vezetnek és a végkimenetel az is lehet, hogy a bank nem fogadja el az ingatlant fedezetként. Vagyis nem ad rá hitelt.
Az ingatlanpiaci kihívások: csökkenő kínálat és árkorlátok
Az Otthon Start hitelre jogosult ingatlanok piaca is jelentős kihívások elé állítja a vevőket. Budapesten különösen kevés olyan lakás van, amely megfelel a szigorú, 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonnak. Így az igénylőknek sok kompromisszumot kell kötniük, és az eredeti tervekhez képest kevésbé frekventált kerületekben, vagy felújítandó, rosszabb állapotú ingatlanok között keresgélniük. Fontos szempont még a lakás állapota, ugyanis az energetikai besorolást is vizsgálják a bankok, és előfordulhat, hogy egy rossz állapotú ingatlant egyáltalán nem vagy lényegesen alacsonyabb értéken hiteleznek csak.
A hitelképes ingatlanok hiánya mellett a hitelfelvételhez elengedhetetlen értékbecslés is okozhat fejfájást. A vételár és az értékbecslő által megállapított forgalmi érték közötti 20 százalékos eltérés miatt is meghiúsulhat a vásárlás. Emiatt is kiemelten fontos, hogy alapos piaci felmérés előzze meg az ingatlan kiválasztását. Mivel a vételár és a tényleges forgalmi érték között nagy lehet a különbség, érdemes értékbecslést kérni, mielőtt letesszük a foglalót.
Nem mindenki veheti fel 25 éves futamidővel az Otthon Startot sem
Sokan azt gondolják, hogy az Otthon Start hitelnél automatikusan 25 évre vehetnek fel lakáshitelt. A jogszabályban ugyan nincs felső korhatár, azonban az igénylő életkora mégis korlátot szabhat. A bankok belső szabályzatai eltérőek, de általánosságban elmondható, hogy a hitel futamidejének végére az igénylő nem lehet idősebb 70-75 évesnél. Ez azt jelenti, hogy egy 50 éves igénylő már nem feltétlenül kaphat mindenhol 25 évre hitelt. A hitel futamideje a legtöbb esetben a kérelem benyújtásakor érvényes szabályokhoz igazodik.
Az Otthon Start hitel bevezetése hasonló a korábbi támogatási programok (például a CSOK, Babaváró) indulásához: kezdeti nehézségek és bizonytalanság jellemzik. Ez egyelőre egy kivárásos, tapogatózásos időszak. A lakáshitel folyamata egyébként is hosszadalmas, de egy új támogatott hitel indulásánál mindig több a fennakadás. Az igénylőknek és a bankoknak is időre van szükségük, hogy minden zökkenőmentesen működjön.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
