Mi az a cserepótló vétel? Hogyan csökkentheted vele a lakásvásárlás után fizetendő illetéket?

Amikor valaki egy ingatlan birtokába jut, akkor az vagyonszerzésnek számít. Ezt megadóztatja az állam: a vagyonszerzés után a Nemzeti Adó- és Vámhivatal felé illetéket kell megfizetni. A visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke a megszerzett ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka, nagy értékű ingatlanok esetében az 1 milliárd forint feletti forgalmi érték után 2 százalék, de legfeljebb 200 millió forint.

Ugyanakkor több olyan helyzetet is ismer a vonatkozó jogszabály, amikor ennek az illetéknek egy részét vagy akár az egészét elengedik. Az egyik leggyakoribb eset, amikor egy meglévő ingatlan eladását követően vásárolod meg a következő ingatlanodat. Ez a cserepótló vétel.

A cserepótló vétel abban az esetben csökkenti a fizetendő vagyonszerzési illetéket, ha meglévő ingatlanod eladásával párhuzamosan vásárolsz egy másik, drágább ingatlant. Ilyen esetben csak a vételár-különbözet után fizeted meg a 4 százalékos illetéket.

Ennek van egy időbeli korlátja: egy 2026 elejétől hatályos jogszabály-módosítás után akkor hivatkozhatsz cserepótló vételre, ha az új ingatlanod vásárlása előtti 5 évben (korábban ez 3 év volt) vagy utána 1 éven belül adtad el a régi ingatlanodat.

Egy példa: ha 40 millió forintos lakásod eladását követően fél év múlva veszel egy másikat 50 millió forintért, akkor csak 10 millió forint után fizeted meg az illetéket, ami ebben az esetben 400 ezer forint lesz.

Fontos tudni, hogy vagyonszerzési illetéket cserepótló vétel esetében csak abban az esetben kell fizetni, amennyiben az újonnan vásárolt ingatlan értéke nagyobb, mint az eladott ingatlané. Így tehát, ha kisebb értékű ingatlant vásárolsz a nagyobb értékű helyett, akkor nem kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetned.

Egy példa: ha eladod 50 millió forintért a lakásod, és 40 millió forintért vásárolsz egy hónap múlva egy másikat, akkor ebben az esetben nem kell illetéket fizetned.

A helyzetet bonyolítja, amennyiben több ingatlant is értékesítesz azért, hogy egy nagyobb értékű ingatlant vásárolj a kapott eladási árakból. Ebben az esetben csak egy ingatlan eladását állíthatod szembe az ingatlanvásárlással.

A már említett 2026 eleji változás révén kiválaszthatod (ezt megelőzően az időben legközelebbi eladással lehetett csak számolni), hogy melyik legyen az az ingatlan, melyet figyelembe veszel. Így értelemszerűen a legdrágább eladott ingatlant érdemes választanod, hiszen így lesz a legkisebb a különbözet az eladott és megvásárolt ingatlan között, azaz így fizeted a legkisebb összegű illetéket.

Egy példa: 2026-os ingatlanvásárlásodat megelőzően egyik ingatlanodat 2 évvel korábban, tehát 2024-ben adtad el 40 millió forintért, egy másikat pedig ebben az évben 30 millió forintért. Ha vásárolsz idén egy 70 millió forintos ingatlant, akkor a cserepótló vételt csak ezek közül az egyik eladott ingatlanodra érvényesítheted. Így a 40 millióst választod, mivel a különbözet (70 millió - 40 millió = 30 millió) az új ingatlan és az eladott ingatlan forgalmi értéke között csak 30 millió forint. Az illeték összege ebben az esetben a 30 millió 4 százaléka, azaz 1,2 millió forint lesz.

Szintén speciális eset, amikor valaki egy nyaralót vagy más nem lakáscélú, az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóingatlan besorolású ingatlant értékesít az ingatlanvásárlással párhuzamosan (az azt megelőző 5 vagy azt követő 1 évben). A jogszabály szerint ezt az ingatlaneladást nem érvényesítheti cserepótló vételként, mivel az csak lakóingatlanok eladása esetén érvényes.

Ugyanez a helyzet akkor is, ha az új, megvásárolt ingatlan nem lakóingatlan, hanem mondjuk nyaraló, üdülő. Ilyen esetekben nem érvényesíthető a cserepótló vétel nyújtotta illetékkedvezmény.

Kivételt jelent illeték szempontjából a telekvásárlás, mint nem lakóingatlan rendeltetésű ingatlan. Telekvásárlás esetén ugyanis, ha arra 4 éven belül lakóingatlant építesz, illetékmentességet érvényesíthetsz. Az építési szándékról legkésőbb az illetékkiszabásról szóló fizetési meghagyás véglegessé válásáig kell nyilatkoznod. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a nyilatkozattétel után a NAV felfüggeszti az illetéket, és ha 4 éven belül felépül a ház, véglegesen törli is azt. Ha mégsem épülne fel 4 éven belül a ház, akkor viszont az eredeti illetéket késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetned a NAV számára.

Érdemes tudni, hogy lakáscsere esetén, ha a különbözetet lakáshitelből finanszírozod, akkor az illeték összegét a hitel nem fedezi, arra közvetlenül nem fordítható. Hiszen a bank a jelzáloghitelt teljes egészében az ingatlan megvásárlására adja. Az illeték tehát egy olyan plusz teher, amit a vásárlónak saját erőből kell előteremtenie, ahogy a költözés, a hitelügyintézés és az esetleges felújítás költségeit is.

Így tehát az a megoldás, hogy nem forgatod bele a lakásvásárlásba a teljes megtakarításod, hanem a szükséges összeget az illetékre és egyéb kiadásokra félreteszed, és nagyobb összegű lakáshitelt veszel fel.

A cserepótló vétel által biztosított illetékkedvezmény nem jár automatikusan az érintett ingatlanvásárlónak, azt az illetékkiszabásra vonatkozó adatlapon (B400E) kell bejelenteni a NAV felé, legegyszerűbben az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazáson (ONYA) keresztül, de jellemzően az adásvételi szerződést készítő ügyvéd megteszi.

A bejelentésnél két lehetőség van:

Amennyiben a vásárláskor még nem történt meg a másik ingatlan eladása, akkor a vevőnek nyilatkoznia kell arról, hogy egy éven belül értékesíteni kívánja az ingatlant, illetve kérnie kell, hogy a NAV a cserét pótló vétel szabályai szerint állapítsa meg az illetéket. Ilyenkor az adóhatóság az eljárást felfüggeszti. A másik lakás eladásának megtörténtét a tranzakció lezárulását követően igazolni kell a NAV felé, alapvetően az adásvételi szerződés másolatával. Ennek határideje is van: a bejelentést főszabály szerint az illetékkötelezettség keletkezésétől számított 30 napon belül kell teljesíteni.

Az illetéket szintén a NAV határozatának kézbesítésétől számított 30. napig – illetve a határozatban megjelölt határidőig – fizetheted meg késedelmi pótlék nélkül (a NAV illetékek bevételi számlájára: 10032000-01070044).

Az illetéket az ingatlan forgalmi értékéből számítják, és azt a NAV állapítja meg. A forgalmi érték a legtöbb esetben megegyezik ugyan az érintett ingatlanok vételárával, vagyis azon összegekkel, amelyekben a felek megegyeztek és az adásvételi szerződésekben is szerepel, de nem minden esetben azonos vele.

Az adóhatóság ugyanis nem köteles elfogadni az adásvételi szerződésben szereplő értéket, hanem összehasonlító értékadatok vagy egyéb értékbecslési módszerek alapján történő számítással – sőt akár helyszíni szemlével vagy külső szakértő bevonásával – más forgalmi értéket is meghatározhat. Az illetéket pedig ezen összeg figyelembevételével határozza meg.