Mennyibe kerül egy ingatlan megvásárlása a vételáron felül?

Amikor belevágsz egy ingatlan megvásárlásába, akkor nagyon sok tényezőre, szempontra kell figyelni, az egyik ezek közül az, hogy a tranzakciót a vételáron felül egyéb, mégpedig jelentős költségek terhelik. Ezek egy részét még a vásárlást megelőzően, másik részét közvetlenül azután kell megfizetned. De milyen költségekkel kell számolnod?

Amikor ingatlant vásárolsz, a visszterhes vagyonátruházási illeték jelenti a legnagyobb tételt, hiszen ez alapesetben az ingatlan forgalmi értékének a 4 százaléka – de legfeljebb 200 millió forint –, és a Nemzeti Adó- és Vámhivatal felé kell megfizetned. Ez egy 50 millió forintos ingatlan esetén már 2 millió forintos pluszkiadást jelent.

Azt érdemes figyelembe venni, hogy az illetéket az ingatlan forgalmi értékéből számítják, és azt a NAV állapítja meg. A forgalmi érték a legtöbb esetben megegyezik ugyan a vételárral, vagyis amiben a felek megegyeztek és az adásvételi szerződésben is szerepel, de nem minden esetben.

Az adóhatóság nem köteles elfogadni az adásvételi szerződésben szereplő értéket, hanem összehasonlító értékadatok alapján történő számítással – sőt akár helyszíni szemlével vagy külső szakértő bevonásával – más forgalmi értéket is meghatározhat.

Az illeték bizonyos esetekben azonban kisebb lehet.

A legfontosabb illetékcsökkentő tényező az, hogy ha meglévő lakásod eladása után vásárolsz egy másik, drágább ingatlant (ez az ún. cserepótló vétel). Ilyen esetben csak a vételár-különbözet után fizeted meg a 4 százalékos illetéket. Ennek van egy időbeli korlátja: az új lakás vásárlása előtti 5 évben vagy utána 1 éven belül kell eladnod a régi lakásodat. Ha viszont kisebb értékű lakást vásárolsz, mint az értékesített ingatlan, akkor egyáltalán nem kell illetéket fizetned.

Vagyis, ha 40 millió forintos lakásod eladása után veszel egy másikat 50 millió forintért, akkor csak 10 millió forint után fizeted meg a terhet, ami ebben az esetben csak 400 ezer forint lesz. A kedvezmény alkalmazásához a másik lakás eladását igazolni kell a NAV felé, például az adásvételi szerződés másolatával.

Arról azonban ne feledkezz meg – mert az adóhatóság sem fog –, hogy cserepótló vétel esetén ingatlaneladás történik, vagyis az eladásból származó jövedelem után személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséged keletkezhet, ahogy az eladás kapcsán számos egyéb költség is felmerül.

Ha CSOK Plusz vagy Falusi CSOK igénybevételével vásárolsz ingatlant, akkor nem terhel illetékfizetési kötelezettség, vagyis az illeték mértéke 0 százalék lesz.

Ehhez kapcsolódóan fontos tudni, hogy amennyiben a gyermekvállalás nem teljesül, vagy bármi egyéb ok miatt a kamattámogatást teljes egészében vissza kell fizetni – büntetőkamattal (alapkamat +5 százalék kamattal 120 napon belül) növelten, és a hitel piaci kamatozásúvá válik –, akkor a NAV a korábban elengedett illetéket is kirója. Kivételt csak az jelent, ha méltányosságból ezt elengedik, például egészségügyi ok miatt nem került sor a vállalt gyermekek megszületésére.

Fontos: ez a mentesség a szintén állami kamattámogatású Otthon Start hitel segítségével történő vásárlásoknál nem vehető igénybe!

Ha 35 évesnél fiatalabb vagy, akkor a fiatalok számára biztosított 50 százalékos illetékkedvezménnyel élhetsz. Sajnos csak abban az esetben, ha a lakás értéke 15 millió forintnál kisebb, ami a jelen ingatlanpiaci helyzetben legfeljebb a kevésbé felkapott falvakban található felújítandó házak esetében érhető el.

Ennek kapcsán fontos, hogy az illetéktörvény másként határozza meg az első lakásvásárló fogalmát, mint az Otthon Start jogszabálya. Így az minősül első lakásvásárlónak, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, illetve lakástulajdonban 50 százalékot elérő (!) tulajdoni hányada, vagy pedig lakástulajdonhoz kapcsolódó, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga.

Hasonló probléma merül fel az újépítésű ingatlanok vásárlása után járó illetékkedvezmény esetén. A jelenleg érvényes jogszabály szerint új építésű ingatlan vásárlása esetén a vételár 15 millió forintig illetékmentes, amennyiben az ingatlan teljes értéke nem haladja meg a 30 millió forintot. Ilyen összegért pedig meglehetősen nehéz ma már újépítésű ingatlan vásárolni.

Amennyiben nem újépítésű lakást, hanem telket vásárolsz és építkeznél, akkor is jár illetékmentesség, amennyiben vállalod, hogy a szerződés NAV-nak történő bemutatásától számítva 4 éven belül felépítesz a telekre egy lakóházat. Utóbbira vonatkozó követelmény, hogy a lakás hasznos alapterületének el kell érnie a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.

Az építési szándékról legkésőbb az illetékkiszabásról szóló fizetési meghagyás véglegessé válásáig nyilatkozni kell. A nyilatkozattétel után a NAV felfüggeszti az illetéket és ha 4 éven belül felépült a ház, véglegesen törli is azt. Ha mégsem épülne fel 4 éven belül a ház, akkor viszont az eredeti illetéket késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetned a NAV számára.

Végül pedig: ha egyenesági rokontól vagy a házastársadtól vásárolsz ingatlant, akkor az adásvétel illetékmentes. Ugyanígy ajándékozásnál vagy öröklésnél is az egyenes ági rokonok és házastársak között fennáll az illetékmentesség.

Az illetéket a NAV határozatának kézbesítésétől számított 30. napig – illetve addig a napig, ami határidőként a határozatban szerepel – fizetheted meg késedelmi pótlék nélkül (a NAV illetékek bevételi számlájára: 10032000-01070044). Mivel a folyamatnak néhány hetes átfutási ideje van, így az adásvételi szerződés aláírását követően még nem azonnal kell befizetned az összeget.

A NAV határozatával szemben az abban rögzített módon és ideig jogorvoslati eljárást kezdeményezhetsz, például abban az esetben, ha vitatod az adóhatóság által meghatározott forgalmi értéket, ami nem feltétlenül egyezik meg a vételárral.

Magánszemélyek évente egy alkalommal legfeljebb 12 havi pótlékmentes részletfizetést kérhetnek a NAV-tól, ha az illeték összege nem haladja meg a 2 millió forintot. Szintén pótlékmentes részletfizetést biztosít az adóhatóság az első lakástulajdon megszerzéséhez kapcsolódó illetékfizetésnél is. Ha 2 millió forintnál nagyobb illetéket kell fizetned, akkor annak megfizetésére általános halasztási vagy részletfizetési kérelem is benyújtható a NAV-nak. A részletfizetési kérelem benyújtható akár előzetesen is, de legkésőbb a fizetési meghagyás kézhezvételét követő 15 napon belül.

Ha elmaradsz az esedékes részlettel, akkor a NAV a tartozást egy összegben követeli, ráadásul a tartozás fennmaradó részére az eredeti esedékesség napjától késedelmi pótlékot számít fel. Az összeget akár sárga csekken, akár bankkártyás fizetéssel is befizetheted, így a banki utalás költségével nem kell számolnod.

A következő, de már kisebb tétel az ügyvéd munkadíja, amit lakásvásárlásnál jellemzően a vevő fizet. Az ügyvédi közreműködés vagy közjegyzői ellenjegyzés ingatlan-adásvételeknél törvényi előírás. Praktikusan általában ügyvédet választanak az ingatlanvásárlók, hiszen számos olyan feladat adódik az adásvételi szerződés kapcsán, melyhez szükség van a szaktudására, így az adásvételi szerződés jogszabályoknak megfelelő, minden részletre kiterjedő elkészítése nem feltétlenül egyszerű feladat.

Az ügyvédi díj mértéke egyrészt az ingatlan vételárától függ, másrészt attól, hogy a kiválasztott ügyvéd miként határozza meg a munkadíját az adott adásvétel esetében. Általában egyszerű adásvételi ügyleteknél a díj a vételár 0,5-1 százaléka, de bonyolultabb ügyek esetén magasabb is lehet. Az ügyvédek meghatározhatnak egy minimumösszeget is, ami a kis értékű adásvételek esetén lehet fontos, míg nagyobb értékű ingatlanok esetén sávosan csökkenhet a díj.

Tehát egy 50 millió forintos lakás megvásárlása esetén 250 ezer – 500 ezer forint körüli költségre számíthatsz.

Itt érdemes megemlíteni a közjegyzői díj kérdését, ami hitelre történő vásárlás esetén kötelező elem és költség. Sok esetben azonban egy részét a bankok kedvezményként visszatérítik. Amennyiben nem hitel segítségével veszed meg az ingatlanod, közjegyzői díjjal nem kell számolnod.

Az előbbinél kisebb, de kapcsolódó tételt jelentenek a földhivatali díjak, melyek a következők:

Érdemes tudni, hogy ha tulajdonjog-fenntartással történő eladás történik (a széljegyre tulajdonjog-fenntartás kerül), vagyis több részletben kerül sor a fizetésre, akkor a díjat kétszer kell megfizetni: az indításkor és a végleges bejegyzéskor.

Ha nem veszel fel hitelt az ingatlanvásárláshoz, akkor is felmerülhetnek banki költségek, amennyiben bankszámlán tartod a pénzedet. Ilyenkor felmerül az átutalási díj, amelyet a vételár elutalásakor kell megfizetni.

A bankok jellemzően 0,1-0,3 százalék közötti díjat számítanak fel nagy összegű tranzakciók esetén, így például egy 50 millió forintos ingatlan eladása esetén akár 50-150 ezer forintot is kifizethetsz az átutalásért​.

Ez legfeljebb az eladó által benyújtott fizetési kérelemmel kerülhető el. Ennek kapcsán azonban fontos tudni, hogy az azonnali fizetési rendszerben egyetlen tranzakció maximális értéke 20 millió forint. Vagyis 50 milliós ingatlan kifizetéséhez három részletben kell benyújtania a fizetési kérelmet az eladónak a vevő felé.

Azzal viszont biztosan nem jársz jobban, ha felveszed az összeget a bankban készpénzként, hiszen ennek még az utalásnál is jellemzően magasabb a díja.

Nyilván akadnak olyan ingatlanok, például panellakások, melyek megvásárlása esetén különösebb meglepetés nem érheti a vevő, és így laikusként is viszonylag könnyen felmérheti, hogy milyen problémák, felújítási igények merülnek fel az ingatlan megvásárlásával.

Azonban egy egyedibb társasházi lakás, és leginkább családi ház esetén már érdemes műszaki szakértővel megnézetni az ingatlant vásárlás előtt. Egy rejtett hiba, például statikai probléma ugyanis – amiről akár még az eladó sem tud – sokmilliós váratlan költséget okozhat a későbbiekben, mely egy szakértői átvizsgálással elkerülhető lenne.

Éppen ezért használt társasházi lakás vagy különösen családi ház vásárlásánál egyre többen kérnek fel műszaki szakértőt vagy statikust a szerződéskötés előtt az ingatlan átvizsgálására a rejtett hibák kiszűrése érdekében. A szakértői jelentésnek azonban ára van: 50–150 ezer forint körüli összeggel kell kalkulálni az eset összetettségétől függően.

A lakástulajdonos személyének megváltozását követően 15 napon belül kell kezdeményezni a közművek (víz, villany, gáz) átírását az új tulajdonos nevére. Ez ma már legegyszerűbben az e-bejelentő segítségével intézhető, és alapvetően ingyenes, de egyes esetekben felmerülhetnek további költségek, ha nemcsak egyszerű átírásra kerül sor, hanem hozzá kell nyúlni a rendszerekhez.

Végül persze olyan költségekkel is számolnod kell, mint a költözés és a felújítás, ami teljes mértékben egyéntől és a megvásárolt ingatlantól függ. Tehát, ha egy bútorozott albérletből csak egy laptoppal és egy bőrönddel költözöl az újépítésű lakásodba, akkor mindez a költözés és a felújítás csekély összegből megoldható, de ha például egy 200 négyzetméteres családi házból teszi át a székhelyét minden holmijával a család egy másik, ‘80-as, ‘90-es években épült, hasonló méretű felújítandó házba, akkor akár a költöztetésnek is több százezres díja lehet, a felújítás több 10 milliós költsége mellett.

Végül akad néhány olyan tétel, amivel ingatlanvásárlóként nem kell számolnod (kivéve abban az esetben, ha meglévő ingatlantulajdonodat is értékesíted a vásárlással párhuzamosan):

Amennyiben kicsit tovább nyújtózkodtál, mint a takaród, akkor a különbözetet valamiképpen finanszíroznod kell. Erre alapesetben egy szabad felhasználású személyi kölcsön jöhet szóba. Itt két dolgot kell figyelembe venned:

Ha viszont saját tőkéből finanszírozod az ingatlanvásárlást és a jövedelmed sem szab korlátot a hitelfelvételnek, akkor a költségeket akár banki kölcsönből is fedezheted. Ez lehet szabad felhasználású személyi kölcsön vagy akár szabad felhasználású jelzáloghitel – hiszen már van ingatlanod, amit bevonhatsz fedezetként –, utóbbinál azonban számolj azzal, hogy jóval hosszabb lesz az elbírálási idő és a kezdeti költségek is magasabbak, mint egy személyi kölcsönnél.