Csökkennek a lakásárak, de az MNB szerint továbbra is túlértékelt a piac
Ha nem is látványosan, de csökkenésnek indultak a lakásárak, az MNB azonban mégis fenntartja azt a véleményét, hogy a lakáspiac túlértékelt. A kettő nem ellentmondás: az árak mérséklődése önmagában még nem jelenti, hogy eltűnt a korábbi drágulásból eredő kockázat az ingatlantulajdonosok és a vevők számára. Mit mutatnak a számok, és mi következik belőlük annak, aki most vásárolna?
Az árak csökkentek, de a túlértékeltség még nem tűnt el
Az MNB legutóbbi becslése szerint 2025 végén országosan 22,5 százalékkal haladták meg a lakásárak a gazdasági alapok által indokolt szintet. A túlértékeltség mértéke egy évvel korábban még 13,7 százalék volt. Erre a helyzetre igyekezett reagálni a jegybank, így 2026. január 1-jétől 1 százalékos tőkepuffert alkalmaz a jelzáloghitelekre, a túlértékeltségből eredő banki kockázatok kezelésére.
Ez arra szolgál, hogy a bankok egy ingatlanpiaci visszaesés esetén is könnyebben elviseljék a veszteségeket. Nem szünteti meg a túlértékeltséget, de csökkenti annak kockázatát, hogy a lakáspiaci problémák a bankrendszer működését és a hitelezést is megzavarják.
A túlértékeltség azt mutatja, mennyire távolodtak el a lakásárak a jövedelmek, a lakbérek és más gazdasági tényezők által indokolt szinttől. A jegybank szeptember végi közleménye szerint változatlanul fenntartja ez a követelményt, mert továbbra is érdemi lakáspiaci túlértékeltséget jelez.
A piac már lassulni kezdett
2025-ben a lakásárak országosan 23,5 százalékkal emelkedtek, miközben a háztartások rendelkezésre álló jövedelme csak 7, a lakbérek pedig 6 százalékkal nőttek. A drágulás tehát jóval meghaladta a vásárlók jövedelmének és a bérbeadással elérhető bevételnek a növekedését. Az Otthon Start Program ugyan megkönnyítette a jogosultak vásárlását, de az MNB szerint az áremelkedéshez is hozzájárult: az alacsonyabb kamat azonos törlesztőrészlet mellett nagyobb hitelt tett elérhetővé.
2026 elején már gyengült a piac lendülete. Az első negyedévben az adásvételek száma 18 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbitól. Az MNB szerint ebben az előrehozott vásárlások és az alacsony bérbeadási hozamok miatt óvatosabbá váló befektetők is szerepet játszhattak.
A második negyedévben pedig már az árak is csökkentek: az MNB országosan 1,1 százalékos, a KSH 1,4 százalékos mérséklődést mért az előző negyedévhez képest. Éves összevetésben azonban még mindig 12,3, illetve 10,1 százalékos drágulást mutattak az adatok. Vagyis az árak egy magasabb szintről indultak lefelé, és továbbra is jóval meghaladták az egy évvel korábbiakat.
A frissebb piaci adatok alapján a harmadik negyedév sem hozott új lendületet. A Zenga.hu szerint a hirdetési árak országosan mindössze 0,5 százalékkal, Budapesten 0,3 százalékkal emelkedtek az előző negyedévhez képest, hét fővárosi kerületben pedig már csökkentek. Ezek nem hivatalos adásvételi árak, de azt jelzik, hogy az eladók árelképzeléseiben is megtorpant a korábbi gyors növekedés.
Szeptemberben a kereslet és a kínálat közötti távolság is nőtt. Az ingatlan.com-on az eladó lakásokra és házakra érkező érdeklődések száma 37 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbitól, miközben az eladó ingatlanok kínálata 11 százalékkal bővült. A kereslet visszaesését részben az Otthon Start indulásakor megugró tavalyi érdeklődés magyarázza, de a 2024. szeptemberi szinthez képest is 17 százalékos volt az elmaradás.
A kevesebb érdeklődő és a nagyobb választék több időt adhat a vevőknek az összehasonlításra, és erősítheti az alkupozíciójukat. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden ingatlan ára csökkenni fog. A friss keresleti és kínálati számokat, valamint a vásárlói mozgástér változását az ingatlanpiaci áresésről szóló cikkünkben részletesen is bemutatjuk.
Az árcsökkenés mérsékelheti a túlértékeltséget, de annak aktuális mértékét sem a hivatalos árindex, sem a hirdetési adatok nem mutatják meg önmagukban. Ehhez a jövedelmek, a lakbérek és más gazdasági tényezők változását is vizsgálni kell. Az MNB szeptember végén továbbra is érdemi túlértékeltséget látott, ezért fenntartotta a bankok veszteségviselő képességét erősítő tőkepuffert.
Mit jelent mindez annak, aki most vásárolna?
Aki most talált megfelelő lakást, két kérdés között őrlődhet: érdemes megvenni az elérhető kedvezményes hitellel, vagy jobb várni, hátha olcsóbb lesz? A friss adatok egyik döntést sem teszik egyértelművé. Az árak országosan már csökkentek, de a túlértékeltség fennmaradt – ebből azonban nem következik, hogy a kiszemelt otthon ára is tovább esik.
Az MNB szerint az előírás nem fogja vissza érdemben a bankok hitelezési kapacitását. De a vásárlónak sem ad védelmet egy későbbi áreséssel szemben. Attól, hogy a bank felkészültebb az esetleges veszteségekre, a megvett lakást még lehet, hogy csak a vételárnál olcsóbban sikerül majd eladni.
A vásárlásnál ezért nem elég azt nézni, hogy belefér-e a havi törlesztő. A kedvezményes hitel egy magas vételárat is könnyebben vállalhatóvá tehet, de ettől az ingatlan még nem lesz jó vétel. Más kockázatot vállal az, aki hosszú évekre otthont keres, és mást az, akinek néhány éven belül költöznie kell.
Vásárlás előtt három kérdés segít a saját helyzetre lefordítani a piaci bizonytalanságot:
- Reális a kiszemelt lakás ára? A környék hasonló méretű és állapotú ingatlanjaihoz kell viszonyítani, nem ahhoz, mekkora hitelt lehet felvenni.
- Marad pénzügyi mozgástér a vásárlás után? Az önerő, a költözés és a szükséges munkák kifizetése után is maradjon tartalék váratlan kiadásra vagy átmeneti jövedelemkiesésre.
- Beleférne egy későbbi, alacsonyabb eladási ár? Ha néhány éven belül szükség lehet az ingatlan eladására, azt is végig kell gondolni, hogy a befolyó összegből rendezhető lenne-e a fennálló hitel, és maradna-e pénz a következő otthonra.
Aki hosszú távra, saját használatra vásárol, más helyzetben van, mint aki rövid időn belül eladná az ingatlant. A túlértékeltség mindkettőjük számára kockázati jelzés, de a pénzügyi következményét a vételár, a hitelösszeg, a megmaradó tartalék és a tervezett tartási idő együtt határozza meg.
A túlértékeltség önmagában nem ok arra, hogy valaki lemondjon a saját otthonáról. Ha a kiszemelt otthon hosszú távon megfelel, az ára a helyi kínálathoz mérten reális, és a vásárlás után is marad pénzügyi tartalék, a mostani bizonytalanabb piacon is lehet megalapozott döntést hozni. Nem feltétlenül a legalacsonyabb vételár eltalálása a cél, hanem egy olyan otthon megtalálása, amelynek költségei tartósan vállalhatók.
Ebben az Otthon Start is segítséget jelenthet a jogosultaknak. A program feltételeinek jövőbeli változatlanságát ugyanakkor nem célszerű biztosra venni: kapcsolódó cikkünkben bemutatjuk, milyen szigorítások merülhetnek fel, és kiket érinthetnének.
Aki már megtalálta a megfelelő lakást, annak ezért indokolt lehet most ellenőriznie a jogosultságát és konkrét hitelajánlatokat kérnie. Egy esetleges változástól tartva azonban nem érdemes túl magas vételárat vagy túl nagy havi terhet vállalni. A kedvezményes hitel akkor segít igazán, ha nemcsak a vásárlást teszi lehetővé, hanem utána is marad mozgástér a mindennapi életre.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
