Szigorítás jöhet az Otthon Startnál: a befektetőket, a tehetősebbeket vagy a szülői adóstárssal vásárlókat célozhatják?
Az Otthon Startot a fiatalok első otthonának megszerzését könnyítő programként vezették be, de a laza szabályok teret engednek annak, hogy a kedvezményes lakáshitel befektetési célra is vonzóvá váljon. Kik eshetnének ki egy szigorúbb Otthon Startból a kormány felülvizsgálata után? Megtilthatják-e az Airbnb-t, kötelezővé tehetik-e a bentlakást és szűkíthetik-e az adóstárs vagy a korábbi lakástulajdon melletti jogosultságot? Cikkünkben sorra vesszük a reális forgatókönyveket.
A kedvezményes, legfeljebb 3 százalék kamattal elérhető lakáshitel, az alacsonyabb önerő lehetősége és a bentlakási kötelezettség hiánya együtt olyan konstrukciót eredményezett, ami alapján nem csak saját lakhatási célra vonzó az Otthon Start. A kormány eddigi nyilatkozatai alapján a program megszüntetése nincs napirenden, a feltételeket azonban felülvizsgálják, és ez alapján a szabályok olyan módon módosulhatnak, hogy a hitellel azokat támogassa az állam, akik az első otthonuk megszerzéséhez erre rászorulnak.
Az Otthon Start a 2025. szeptember elsejei bevezetése óta uralja és húzza a lakáshitelpiacot, egy év alatt már több mint 2000 milliárd forintot vettek fel belőle. Érdemes tehát megvizsgálni, milyen szigorítások jöhetnek szóba, és kik eshetnek ki a kedvezményes lakáshitel köréből.
Az Otthon Start sikere egyben a legnagyobb dilemmája
Az Otthon Start Program legfeljebb 50 millió forintos, maximum 25 éves futamidejű, végig fix, legfeljebb 3 százalékos kamattal elérhető, államilag támogatott lakáshitel. Az előző kormány célja a program elindításával az első otthon megszerzésének támogatása volt.
A lakáshitel igénylési feltételeit ugyanakkor tágan határozták meg, így már eleve olyanok is felvehetik, akiknek nem ez az első lakóingatlan-tulajdonuk:
- a jogosultságot nem zárja ki automatikusan például a legfeljebb 15 millió forint értékű tulajdoni hányad,
- a lebontott vagy bontásra elrendelt lakóingatlan,
- illetve az a haszonélvezettel terhelten szerzett lakás, amelyben a haszonélvező továbbra is él,
- emellett akkor is igényelhető a hitel, ha az érintett az elmúlt tíz évben egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban maximum 50 százalékos tulajdoni hányaddal rendelkezett.
Nem meglepő, hogy a kereslet súlya is magyarázza, miért lett érzékeny kérdés a program célzottsága. Barát Miháy Tamás, a BiztosDöntés szakértőjének friss elemzése szerint 2026 első felében az új lakáshitel-szerződések összege éves összevetésben közel megduplázódott, 1577 milliárd forintra nőtt. A bővülésben meghatározó szerepe volt az Otthon Startnak, amelynek megjelenése után az egy ügyletre jutó hitelösszegek is érdemben emelkedtek.
A szabályok befektetési célú vásárlást is lehetővé tesznek
Az Otthon Start szabályai a megszerzett ingatlan használatában is nagyon megengedőek, sokkal inkább, mint a korábban indult kedvezményes otthonteremtési hitelnél. Legfőképpen abban, hogy jelenleg nem írnak elő általános, életvitelszerű bentlakási kötelezettséget. Az állam javára öt évre jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom kerül az ingatlanra, de ez elsősorban az értékesítést és a további megterhelést korlátozza, nem azt mondja ki, hogy a támogatott személynek folyamatosan ott kell élnie. Ráadásul a csupán ötéves időtartam is kifejezetten gálánsnak számít.
Ezek a feltételek megteremtik annak a jogi lehetőségét, hogy a kedvezményes finanszírozás ne kizárólag saját lakhatást szolgáljon, és olyanok is igénybe vegyék, akiknek a lakhatása enélkül is megoldott, ahogyan az első otthonuk megszerzése is.
A jelenlegi szabályozás többféle befektetési cél előtt nyit teret:
- Az igénylő megvásárol egy lakást, majd azt bérbe adja, miközben maga másik lakásban él.
- A kedvezményes hitel olcsóbb finanszírozást adhat olyan ingatlanhoz, amelynek várható bérleti hozama és/vagy értéknövekedése a vevő számára fő motiváció.
- Az első lakásszerzői kivételek miatt olyanok is beléphetnek, akiknek korábban már volt – akár jelentősebb használati értékű – résztulajdonuk, de az megfelel valamelyik jogszabályi mentességnek.
- A szülő vagy testvér adóstársként történő bevonása nagyobb hitelképességet teremthet egy olyan fiatal számára, aki önállóan még nem kapna elegendő hitelt. A szülő és a testvér tulajdont nem szerezhet, ugyanakkor bizonyos elsőlakás- és tb-jogviszonyra vonatkozó feltételek alól mentesülhet, ha adóstársként lép be.
Az 5 legérdekesebb forgatókönyv
Az alábbi változatok nem bejelentett intézkedések, hanem olyan szabályozási irányok, amelyekkel a jogalkotó szűkíthetné a támogatott lakáshitel befektetési célú használatát, miközben megőrizhetné a program alapcélját: az első saját otthon megszerzésének támogatását az arra rászorulóknak. Nézzük sorban a legérdekesebbeket.
1. Bentlakási kötelezettség
Ha a cél valóban az, hogy ne befektetési célú vásárlást támogasson az állam, akkor a legtisztább lépés az lenne, ha az igénylőnek ténylegesen az ingatlanban kellene laknia például az első években. Ennek az előírásnak a megsértése esetén részleges vagy teljes kamattámogatás-elvesztés és -visszafizetés jöhetne szóba.
A bentlakási kötelezettség nem lenne idegen a magyar támogatási rendszertől. A CSOK Plusznál, a falusi CSOK-nál és a korábbi CSOK támogatásnál 10 évig, a Vidéki Otthonfelújítási Programnál 5 évig kell(ett) életvitelszerűen a támogatott ingatlanban lakni. Egy hasonló Otthon Start-előírás elválaszthatná a saját lakhatási célt a tisztán befektetési szándéktól, miközben a jogalkotónak a valódi élethelyzetekre – költözés, munkahelyváltás, tanulmányok, válás – méltányos kivételeket is adnia lehetne.
A lakcímbejelentés ugyanakkor önmagában nem bizonyítja, hogy valaki életvitelszerűen az adott ingatlanban lakik. A közüzemi adatok vizsgálata adatvédelmi és méltányossági kérdéseket vetne fel, miközben a munkavállalás, válás, egészségügyi ok vagy átmeneti külföldi tartózkodás valós kivételi helyzeteket teremt. Emiatt valószínűbb lehet egy nyilatkozati alapú, utólag ellenőrizhető bentlakási szabály, meghatározott méltányossági kivételekkel.
2. Bérbeadás
Az Otthon Start jelenlegi szabályai nem írnak elő általános, életvitelszerű bentlakási kötelezettséget, így a támogatott hitellel megvett lakás bérbeadása főszabály szerint nem kizárt. Az ötéves elidegenítési és terhelési tilalom az eladást és a további megterhelést korlátozza, de nem jelent bérbeadási tilalmat.
A teljes bérbeadási tilalom ezért megfontolható, bár igencsak merev lenne: olyanokat is hátrányosan érinthetne, akik munkavállalás, tanulmányok, felújítás vagy megváltozott családi helyzet miatt csak átmenetileg nem tudnak a megvásárolt ingatlanban élni.
Egy esetleges szigorítás differenciált lehetne:
- Az első 3–5 évben korlátozhatnák a teljes ingatlan üzletszerű kiadását.
- Meghatározott, igazolható élethelyzetekben – például munka, tanulmányok vagy felújítás miatt – ideiglenesen engedélyezhetnék a bérbeadást.
- Egy szoba kiadása megengedett maradhatna, ha az igénylő maga is életvitelszerűen a lakásban él.
- A szabály megszegése esetén első lépésben a kamattámogatást vonhatnák meg, nem pedig a teljes hitel azonnali visszafizetését írhatnák elő.
2. Rövid távú kiadás
A rövid távú, turistáknak napokra vagy hetekre kiadott, Airbnb-jellegű lakás sokkal egyértelműbben kapcsolható a befektetési célú ingatlanvásárláshoz, mint egy hagyományos, hosszú távra kiadott bérlemény. Emiatt egy esetleges szigorítás külön is célozhatná ezt a formát: például kimondhatná, hogy a kedvezményes hitellel vásárolt lakás az első öt évben nem üzemeltethető magánszálláshelyként.
Ez a korlátozás viszonylag egyszerűen ellenőrizhető lenne. A magánszálláshely-szolgáltatás bejelentéshez, hatósági nyilvántartásba vételhez és NTAK-regisztrációhoz kötött, a nyilvántartás pedig nyilvános. Vagyis egy új szabály betartását nem elsősorban lakcímellenőrzéssel, hanem a szálláshely-nyilvántartások és az Otthon Starttal érintett ingatlanok adatainak összevetésével lehetne vizsgálni.
A rövid távú kiadás már ma is lakhatáspolitikai kérdés. Budapesten 2025. január 1. és 2026. december 31. között főszabály szerint nem lehet új magánszálláshelyet vagy egyéb szálláshelyet nyilvántartásba venni; a moratórium a korábban nyilvántartásba vett szálláshelyek működését nem érinti. Ez azt jelzi, hogy a jogalkotó már jelenleg is összekapcsolja a rövid távú lakáskiadás korlátozását a lakhatási problémák kezelésével.
Egy Otthon Start-specifikus szabály azonban a budapesti moratóriumnál szélesebb körű lenne: az ország egész területén kizárhatná, hogy államilag támogatott hitelből vásárolt lakás rövid távú szálláshelyként működjön. Ez nem érintené automatikusan a hagyományos bérbeadást vagy a lakás egy szobájának kiadását, így a jogalkotó célzottabban léphetne fel a tisztán turisztikai, üzletszerű hasznosítással szemben.
A döntő kérdés végül nem az, hogy minden bérbeadás tilos legyen-e. Inkább az, hol húzza meg a szabályozás a határt a saját lakhatást kiegészítő, életszerű hasznosítás és az államilag támogatott, üzletszerű ingatlanbefektetés között.
3. Az első lakást szerző fogalma
Az Otthon Start egyik leginkább vitatható pontja az első lakásszerző jelenlegi definíciója. A főszabály szerint az igénylő a kérelem előtti tíz évben nem rendelkezhetett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal. A rendelet azonban több kivételt is ad: jogosult maradhat például az, akinek a tulajdoni hányada legfeljebb 15 millió forintot ér, illetve aki egyidejűleg legfeljebb egy lakóingatlanban legfeljebb 50 százalékos tulajdonrésszel rendelkezett.
Ezek a kivételek sok valódi első otthonhoz jutót segíthetnek. Tipikus eset lehet az örökölt, de ténylegesen nem használható kis tulajdonrész, vagy egy haszonélvezettel terhelt lakás. Ugyanakkor a szabályok azt is lehetővé teszik, hogy valaki korábbi ingatlanvagyonnal is „első lakást szerzőnek” minősüljön.
Egy felülvizsgálat során ezért több, egymásra épülő megoldás is elképzelhető:
- A 15 millió forintos tulajdoniérték-határ csökkentése.
- Az értékhatár településtípus vagy régió szerinti meghatározása, hiszen a 15 millió forintnyi tulajdonrész nem ugyanazt jelenti Budapesten és egy kisebb településen.
- Az 50 százalékos tulajdonrészhez kapcsolódó kedvezmény szűkítése, például annak vizsgálatával, hogy az érintett ténylegesen használhatta-e az ingatlant lakhatásra.
- Különbségtétel az örökölt, haszonélvezettel terhelt vagy kis értékű tulajdonrész és a korábban piaci alapon megvásárolt ingatlanrész között.
A legerősebb szigorítás már nem egyszerűen azt vizsgálná, hogy volt-e lakástulajdon az elmúlt tíz évben. Inkább azt kérdezné: van-e az igénylőnek olyan ingatlanvagyona vagy korábbi ingatlaneladásból származó, érdemi saját forrása, amely mellett még indokolt az állami kamattámogatás?
Ez a vagyonalapú modell szakmailag következetesebb lenne, hiszen jobban elválaszthatná a lakhatási segítségre ténylegesen rászorulókat azoktól, akik támogatott hitellel növelnék ingatlanvagyonukat. Ugyanakkor az ellenőrzése összetettebb: nemcsak a tulajdoni lapokat, hanem az értékeket, eladásokat és akár más ingatlanvagyont is vizsgálni kellene. Emiatt a jogalkotó számára valószínűleg a jelenlegi kivételek célzott szűkítése lehetne az egyszerűbb, gyorsabban bevezethető megoldás.
4. Az árplafon kettős hatása
A program jelenlegi keretei szerint legfeljebb 100 millió forintos lakás, illetve legfeljebb 150 millió forintos egylakásos ház, tanya vagy birtokközpont finanszírozható, maximum 1,5 millió forintos négyzetméterárral.
Ez az ország különböző részein egészen más hatást vált ki. Budapest drágább kerületeiben és számos új építésű projektben a négyzetméterár-plafon már érdemi kizáró feltétel lehet. Más nagyvárosokban vagy vidéki településeken viszont a 100 milliós lakásértékhatár jóval meghaladja az átlagos első otthon árát, így nagyobb vagyoni hátterű, akár befektetési szándékú vásárlások számára is nyitva hagyhatja a programot.
Ezért szakmailag indokolható lenne a régiós vagy településtípus szerinti értékhatár. A támogatás így nem mindenhol ugyanakkora nominális értékű ingatlanhoz kapcsolódna, hanem az adott térség reális első lakhatási igényéhez. Ennek ára az lenne, hogy a szabályrendszer összetettebbé válik, és új határhelyzeteket teremthet a szomszédos települések vagy agglomerációs térségek között.
5. Adóstárs bevonása
A például szülői adóstárs bevonása nem feltétlenül kiskapu. Sok pályakezdő, hallgató vagy rövid munkaviszonnyal rendelkező fiatal önálló jövedelme még nem elég egy lakáshitelhez, miközben a törlesztéshez szükséges családi háttér rendelkezésre áll. A jelenlegi szabályok kifejezetten engedik a házastárs, a szülő és a testvér adóstársként történő bevonását. A szülő és a testvér ugyanakkor nem szerezhet tulajdont a megvásárolt ingatlanban, és adóstársként mentesülhet egyes elsőlakás-szerzői és tb-jogviszonyra vonatkozó feltételek alól.
Ezért a teljes tiltás kevéssé lenne életszerű: épp azokat zárná ki, akiknél a kedvezményes hitel valóban az első önálló otthon megszerzését segítené.
Ha a jogalkotó mégis itt szigorítana, inkább célzott korlátozások képzelhetők el:
- Előírhatnák, hogy az igénylő saját, igazolt jövedelme érjen el egy meghatározott minimumszintet.
- Korlátozhatnák, hogy a szülői jövedelem mekkora részben számítható be a hitelképességbe.
- Szülői adóstárs mellett alacsonyabb maximális hitelösszeget vagy magasabb minimum önerőt határozhatnának meg.
- Külön szabályt alkothatnának nappali tagozatos hallgatóknak és pályakezdőknek, akiknél a jelenlegi jövedelem alacsony, de a jövedelemnövekedés várható.
A legszigorúbb megoldás az lenne, ha az igénylőnek néhány éven belül igazolnia kellene, hogy önállóan is eléri a törlesztéshez szükséges jövedelmi szintet. Ez azonban már nehezen illeszkedne a banki hitelezés logikájához: a bank számára az számít, hogy az adósok együtt képesek-e fizetni, a támogatáspolitika számára pedig az, hogy ki részesül az állami kedvezményből. Emiatt ezen a ponton inkább finomhangolás, mint teljes fordulat tűnik elképzelhetőnek.
Hitelkereslet és lakáskínálat
Az Otthon Start felülvizsgálata nem csak a hiteligénylőkről szól. A kormány már felfüggesztette az Otthon Starttal összefüggő nagy lakóingatlan-beruházások kiemelt státuszát, és jelezte az érintett – jellemzően budapesti – projektek átvilágítását. A cél nem feltétlenül a fejlesztések leállítása, hanem azok közérdek szempontjából történő újratervezése lehet.
Ez azért fontos, mert egy keresletet élénkítő támogatás csak akkor mérsékelheti tartósan a lakhatási gondokat, ha elegendő új kínálat is megjelenik mögötte. A hitelprogram szigorítása önmagában csökkentheti az árnyomást, de ha közben az új lakások építése és engedélyezése is lassul, a lakáshiány nem feltétlenül oldódik meg. A valódi kérdés tehát az, hogyan lehet egyszerre visszaszorítani a spekulatív keresletet, és támogatni a megfizethető, jó minőségű lakáskínálat bővülését.
Melyik változás a legvalószínűbb?
A kormányzati jelzések alapján inkább célzott korrekció, nem pedig az Otthon Start megszüntetése valószínű. A program alapcélját – az erre rászorulók első lakáshoz jutásának támogatását – a kormányzat fenntartaná, miközben a befektetési célú felhasználást lehetővé tevő szabályokat felülvizsgálná.
Az alábbiakban összefoglaltuk, hogy a BiztosDöntés szakértői szerint mely szigorításokra lehet a leginkább számítani:
Az Otthon Start jövője valószínűleg nem azon múlik, hogy marad-e a 3 százalékos kamat. A lényeg inkább az, hogy a szabályozás képes lesz-e világosabb határt húzni a saját lakhatási szükséglet és az államilag támogatott ingatlanbefektetés között.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
