Élénkítik vagy visszavetik az ingatlanpiacot a kormány tervei?

Hétfőn Magyar Péter miniszterelnök bemutatta az új kormány első, 2027-es költségvetési tervezetét, benne az adó és családtámogatással kapcsolatos változásokat. Ezek között számos olyan elem is szerepel, melyek jelentős hatással lesznek a hazai ingatlanpiacra. Nemcsak az Otthon Start megszűnése és a Wekerle Plusz hitel indulása, hanem a lakástakarékok újrainduló állami támogatása és az új energetikai felújítási program is. De mit hozhatnak ezek a változások?

Az Ingatlan.com részéről Balogh László vezető elemző úgy látja, hogy összességében új lendületet kaphat a hazai lakáspiac a bejelentett lakáspiaci intézkedésektől, aktívvá válhatnak az eddig kiváró vásárlók mind az újépítésű ingatlanok, mind pedig a használt ingatlanok piacán.

A Duna House ennél árnyaltabban fogalmazott, ugyanis szerintük bár az Otthon Startot felváltó Wekerle Plusz hitellel az újépítésű lakások, az energetikai felújítási programmal pedig a felújításra szoruló ingatlanok piaca nyerhet, a használtlakás-piacon hosszabb távon csökkenhet a kereslet.

A Wekerle Plusz hitel esetében ugyanis a fix kamatozású kedvezményes hitel az újépítésű lakások esetében 3, míg a használtak esetében 5 százalékos kamattal lesz elérhető. Előbbieket segíti az is, hogy megmarad az új lakásokra vonatkozó 5 százalékos kedvezményes áfa is.

A DH szerint ennek hatása ugyanakkor korlátozott lehet, mivel a fiatalok többsége eddig inkább azonnal beköltözhető használt lakást választott, mert az újépítésű sokaknak drága volt. Egyébként pedig, ha most a változások hatására többen fordulnak az újépítésűek felé, akkor a szűk kínálat mellett ez nem az árak csökkenése irányába hat.

A Wekerle Plusz esetében még számos fontos részlet nem ismert. Eddig annyit tudni, hogy használt ingatlanoknál az 5 százalékos kamat 2 százalékpontos emelkedést jelent az Otthon Start hitelnél elérhető kamathoz képest, ami több tízezer forinttal magasabb havi törlesztőrészletet és összességében több millió forinttal nagyobb visszafizetendő hitelösszeget jelent. Az is igaz ugyanakkor, hogy az 5 százalékos kamat a legjobb piaci lakáshitel-kamatoknál még mindig 1-1,5 százalékponttal jobb ajánlat.

Ezzel együtt viszont már az is tudható, hogy szűkül azok köre, akik igénybe vehetik a támogatott hitelt, hiszen a tervek szerint a Wekerle Pluszt csak 41 éves kor alatti első lakásvásárlók igényelhetik, akiknek nincs 50 százalékot elérő ingatlantulajdona.

Kérdéses ugyanakkor még az Otthon Start esetében előírt 1,5 millió négyzetméterárkorlát, vagy hogy megmarad-e az 50 milliós hitelösszeg-plafon, illetve egyéb fontos részletek, melyek még tovább szűkíthetik a hiteligénylők és a hitelre alkalmas ingatlanok körét. A Duna House is azt hangsúlyozta, hogy a program piaci hatása jórészt ezeken a részleteken múlik. Ráadásul még azt sem lehet tudni, hogy mikor indul az új hitel. Ez a rövid távú hatás miatt lényeges.

A DH-nál úgy látják, hogy rövid távon – amíg még elérhető – megugorhatnak az Otthon Start-igénylések, ez pedig erre az időszakra felpörgetheti az ingatlanpiacot. A változás miatt ugyanis sokan előrehozzák a vásárlási döntést, főleg azok, akik használt lakást vásárolnának, vagy már elmúltak 41 évesek, hiszen nekik a Wekerle Plusz már nem kínál 3 százalékos hitelt.

Ez annyiban rá is fér az ingatlanpiacra, hogy az az idei évben jelentős lassulást mutat. A Duna House becslése szerint augusztusban 13 százalékkal kevesebb lakás cserélt gazdát, mint júliusban, több ingatlantípusnál nőtt az alku lehetsőége, és hosszabbodtak az értékesítési idők.

A kereslet rövid távú fefutását azonban az Otthon Start megszüntetése után a használt ingatlanoknál felválthatja az érdeklődés csökkenése a drágább támogatott hitel miatt. Ez főleg azoknál az ingatlanoknál lesz érezhető, ahol eddig a legtöbben vásároltak Otthon Start hitellel. Ilyenek a pesti kerületek kisebb lakásai és a panellakások.

Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint, ha az Otthon Startra még lehet szerződni egy ideig, az néhány hónapra akár élénkítheti is a piacot. Utána viszont a használt lakások eladóinak a mostaninál is reálisabb árakkal kell számolniuk, mert a támogatott hitellel vásárlók mozgástere szűkül. Azt, hogy ez mekkora korrekciót jelent, az dönti el, hogy milyen ár- és hitelösszeg-korlátokat kap a Wekerle Plusz, és mikor indul – tette hozzá.

A Wekerle Plusz Program részeként 2027-től visszatérne a lakástakarékok 2018-ban megszüntetett állami támogatása is, amely az önerő összegyűjtésében segítheti a lakásvásárlást tervezőket. Ennek szintén lesz hatása az ingatlanpiacra, de hosszabb távon. Mindenesetre a lakástakarékra különösen nagy szükségük van a fiataloknak, ugyanis számukra az egyik legnagyobb probléma lett mára a lakásvásárlásra felvett hitelhez szükséges önerő előteremtése.

Az elmúlt években, de különösen az elmúlt hónapokban egyre kisebb arányú önerővel vettek fel hiteleket a lakásvásárlók, ami azt is mutatja, hogy kevesebb megtakarítással vágtak bele, mint korábban. Ugyanakkor persze az is tény, hogy az Otthon Start kedvező kamata miatt sokan minimálisra szorították az önerő mértékét, a fel nem használt összeget pedig felújításra vagy más célokra fordították inkább.

Ettől függetlenül a lakástakarék sokak számára jelenthet majd komoly segítséget az önerő megteremtésében, ez pedig a későbbi lakáskeresletnek is támaszt adhat. Az állam ugyanis 5 vagy 10 éves rendszeres megtakarítás esetén az első 5 évben a befizetések 10, a hatodik évtől 20 százalékát teszi hozzá az összeghez. Hatása azonban majd csak évek múlva lesz érezhető.

Szintén számottevő hatása lehet a meglévő ingatlanállomány állapotára, hogy a beharangozott, új energetikai felújítási programban a 15 millió forintos kedvező kamatozású hitel mellé akár 7,5 millió forintos vissza nem térítendő támogatás válik elérhetővé a felújítóknak. Ráadásul gyermekvállalási feltétel nincs, és a program minden településen elérhető lesz.

Ennek kapcsán az Ingatlan.com rámutatott, hogy az új programban Kapitány István gazdasági miniszter szavai szerint a panellakásokban élők is kaphatnak energiakorszerűsítési támogatást, nemcsak a családi házak tulajdonosai.

„A korábbi energiatakarékossági programok ugyanis a családi házakra vonatkoztak, a társasházi lakásokra nem. Panellakásban pedig több mint egymillióan élnek, ráadásul ezek az épületek kifejezetten energiazabálónak számítanak a piacon” – hangsúlyozta Balogh László. Emiatt a szakértő úgy látja, hogy a program összességében új lakásfelújítási boomot generálhat a következő években.

A Duna House arra is felhívta a figyelmet, hogy mindez megmozgathatja a rossz energetikai állapotú családi házak piacát. Ezeket a házakat ma jelentős árengedménnyel lehet megvenni, mert a vevőknek a vételár mellett a felújítás költségével is számolniuk kell. Egy akár 7,5 millió forintos támogatás csökkentheti ezt a különbséget, és a vidéki, felújítandó házak iránti keresletet is erősítheti.