Háromszorosára nőtt a kisebb lakásba költözők aránya Budapesten – mennyi pénz marad a csere után?
Egy év alatt 5 százalékról 15 százalékra nőtt a kisebb lakásba költözők aránya a budapesti vevők között a friss adatok szerint. A nagyobb otthon kisebbre cserélése pénzt szabadíthat fel, de a két vételár különbsége még nem a megmaradó összeg. Mutatjuk, hogyan számolhatod ki, mennyi maradhat a költözés után.
A budapesti vevők 15 százaléka kisebb lakásba költözött
A Duna House Barométer adatai alapján idén a kisebbe költözés jóval nagyobb súlyt kapott a budapesti lakásvásárlások között: míg 2025 szeptemberében a vevők 5 százaléka jelölte meg ezt vásárlási célként, 2026 szeptemberében már 15 százalékuk. Az eladói oldalon is nőtt az arányuk: egy év alatt 12-ről 17 százalékra emelkedett azok részesedése, akik kisebb otthonba költözés miatt értékesítették az ingatlanukat.
Az elemzésből nem derül ki, hogy a döntések mögött milyen szerepet játszott a családi élethelyzet változása, a fenntartási kiadások csökkentése vagy a megtakarítás felszabadítása. De ha hasonló cserét tervezel, először azt érdemes tisztáznod, mit szeretnél elérni vele. Egyszerű élethelyzet változás indikálja a költözést és férletennéd a megmaradó összeget, megszüntetnéd a lakáshiteledet, vagy alacsonyabb havi kiadásokra törekszel? A lakáscsere eredményét ehhez a célhoz kell mérned.
A kisebb lakás nem feltétlenül sokkal olcsóbb
Kisebbe költözéskor két összeget kell egymás mellé tenned: mennyiért adható el reálisan a jelenlegi otthonod, és mennyibe kerül az a kisebb ingatlan, amelybe valóban beköltöznél. A hirdetési árakból összeállított terv még nem biztos bevétel és kiadás.
Tegyük fel, hogy a nagyobb lakásodat 100 millió forintért adod el, a kisebb otthont pedig 70 millió forintért vásárolod meg. A két vételár különbsége 30 millió forint, de ebből még több tételt kell rendezned.
Egy szemléltető példában:
- a régi lakáson 12 millió forint visszafizetendő hiteltartozás van;
- az eladás és vásárlás kapcsolódó kiadásaira összesen 3 millió forintot fordítasz;
- a kisebb lakás rendbetétele, berendezése és a költözés további 4 millió forintba kerül.
Így a lakáscsere után 11 millió forint marad. Ha ebből 3 millió forintot elkülönítesz váratlan kiadásokra, más célra 8 millió forintot használhatsz fel.
A példa azt feltételezi, hogy az eladás után nem kell személyi jövedelemadót fizetned, és a kisebb lakás megszerzésére illetékmentesség alkalmazható. Ugyanakkor könnyen lehet, hogy illeték- és adókötelezettség is felmerül, amelyekről bővebben a következő fejezetben írunk.
Ha van hiteltartozás, annak rendezése, vagyis a hitelkiváltás nem elveszett pénz: adósságot szüntetsz meg vele. A csere eredményét ezért két számmal érdemes leírni: mennyi pénzed marad, és mekkora tartozástól, havi tehertől szabadulsz meg. Ha van hiteled, a banktól kérj a tervezett visszafizetés időpontjára vonatkozó tartozáskimutatást és tájékoztatást a lezárás kiadásairól. Ne egy korábbi egyenlegből vagy a hátralévő törlesztőrészletek összegéből indulj ki.
A saját számításodban tehát érdemes elkülönítened az eladáshoz, a vásárláshoz és a beköltözéshez kapcsolódó tételeket. Kerüljön a tervbe minden felmerülő költség, az esetleges közvetítői díj, a hirdetés, az eladás előtt elvégzett munkák és a szükséges dokumentumok költsége is.
Az új otthon vételárán felül számolj az ügyvédi munkadíjjal, az ingatlan-nyilvántartási eljárás költségével és az esetleges műszaki felméréssel. Ha a vásárláshoz hitel is szükséges, annak induló kiadásait külön soron kezeld.
A költöztetés mellett a festés, javítás, gépcsere és a szükséges bútorok is ugyanabból a pénzből fogyasztanak. Ha a két adásvétel között átmeneti lakhatásra vagy raktározásra van szükséged, azt is írd be a költségvetésbe.
Olcsóbb lakás vásárlásakor illetékmentesség is járhat
Lakásvásárláskor a vagyonszerzési illeték alapesetben az ingatlan NAV által megállapított forgalmi értékének 4 százaléka, de kedvezmény vagy mentesség csökkentheti a fizetendő összeget. A kisebb alapterület önmagában nem jelent illetékmentességet: a lakások forgalmi értéke és az adásvételek időpontja számít.
Magánszemélyként illetékmentesen vásárolhatsz az eladottnál kisebb forgalmi értékű lakást, ha a másik otthonodat a vásárlást megelőző három éven belül vagy az azt követő egy éven belül eladod.
Egy 100 millió forint forgalmi értékű lakás eladása és egy 70 millió forint értékű lakás megvásárlása esetén tehát a feltételek teljesülésével nem kell automatikusan 2,8 millió forintot, vagyis a 70 millió forint 4%-át illetékre félretenni.
Az eladás adóját külön kell megvizsgálni
Az illeték a vásárláshoz, a személyi jövedelemadó az eladásból keletkező adóköteles jövedelemhez kapcsolódik. Attól, hogy a kisebb lakás megszerzése illetékmentes, a régi otthon eladása még lehet adóköteles.
Az ingatlaneladásból származó adóköteles jövedelem adója 15 százalék, de ezt nem a teljes eladási árra kell kiszámítani. A bevételből levonhatók az elszámolható, igazolt költségek, az így számított összeg adóköteles része pedig a szerzés óta eltelt naptári évek alapján csökken. Az ingatlanszerzés évét követő ötödik évtől már nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Egy 2021-ben vagy korábban megszerzett lakás 2026-os értékesítésénél ezért az időmúlás alapján már nincs fizetendő SZJA. Későbbi szerzésnél a szerzési értéket, az elszámolható költségeket és az időbeli csökkentést is meg kell vizsgálni.
Számold ki azt is, mi történik alacsonyabb eladási árnál
A pénzügyi tervet ne kizárólag a remélt eladási árra építsd. Készíts egy kedvezőtlenebb változatot is, és nézd meg, abban teljesül-e még a költözés célja.
A korábbi példában 11 millió forint maradt, a külön tartalék leválasztása előtt. Ha a régi lakás nem 100, hanem 95 millió forintért kel el, és a kisebb otthon rendbetétele további 2 millió forinttal többe kerül, változatlan egyéb feltételek mellett már csak 4 millió forint marad.
A két eltérés együtt 7 millió forinttal csökkenti a végeredményt. A lakáscsere ettől még megvalósítható lehet, de nem feltétlenül biztosítja azt a megtakarítást, amelyért elindítottad.
Előre határozd meg, mekkora összegnek kell legalább megmaradnia. Ebből visszaszámolhatod, hogy a tartozás és az összes kapcsolódó kiadás rendezése mellett legfeljebb mennyit fordíthatsz a kisebb otthonra.
Mit ellenőrizz, mielőtt meghirdeted a nagyobb lakást?
Minedek előtt legyen válaszod az alábbi kérdésekre:
- Mennyi a jelenlegi otthonod óvatosan becsült eladási ára?
- Mennyi tartozást kell rendezned az eladási bevételből?
- Mennyiért található olyan kisebb lakás, amely valóban megfelel neked?
- Mennyi lesz az adó, az illeték és az adásvételek kapcsolódó költsége?
- Mennyibe kerül az új otthon a beköltözésig?
- Mennyi pénz marad, és ebből mekkora tartalékot különítesz el?
- Hogyan változnak a havi lakhatási kiadásaid?
A fizetési határidőket is egyeztesd a két adásvételnél: a papíron megmaradó összeg nem feltétlenül áll rendelkezésre akkor, amikor a következő lakásért fizetni kell.
Ha az eladott lakásodon még hitel van, a tartozás visszafizetésének és a tehermentesítésnek az idejével is számolj. A végtörlesztés banki elszámolása, a jelzálog törléséhez szükséges engedély kiadása és az ingatlan-nyilvántartási ügyintézés külön lépések, ezért a hitel visszafizetésével nem zárul le azonnal a folyamat. A bankkal és az ügyvéddel előre egyeztesd ezek ütemezését, és ehhez igazítsátok a két adásvétel fizetési határidőit.
A kisebbe költözés pénzügyi eredményét ne a vételárkülönbségen mérd, hanem azon, mennyi pénzed és tartozásod marad a folyamat végén. Ha a következő otthon megvásárlásához hitelre is szükséged lenne, a lakáshitel-kalkulátorral még az ajánlattétel előtt összevetheted a tervezett finanszírozás lehetőségeit.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
