Ingatlan eladás adózás: minden, amit tudnod kell 2024-ben
Keveseknek jut eszébe, hogy az ingatlaneladás nemcsak bevételt, hanem jelentős kiadást is jelenthet. Ráadásul nem könnyű kiszámolni az ingatlan eladás esetén fizetendő személyi jövedelemadó pontos összegét. Ez több milliós tétel is lehet, de mutatunk pár legális adózási kiskaput, amikkel sokat spórolhatsz. Vágjunk is bele!
- Milyen adót kell fizetni ingatlan eladásnál?
- Hogyan működik az ingatlan eladás utáni adózás?
- Hogyan csökkenthetem az ingatlan eladási adót?
- Mikor nem kell adót fizetnem?
- Hogyan történik az ingatlan eladás utáni adózás?
- Mi a helyzet ingatlanöröklés esetén?
- Milyen egyéb költségeim lehetnek?
- Maradtak kérdéseid?
Milyen adót kell fizetni ingatlan eladásnál?
Az ingatlan eladás adó azt a 15 százalékos adókötelezettséget jelenti, amely akkor keletkezik, ha magasabb áron adod el az ingatlanodat, mint amennyiért vetted. Nem számít, azóta mennyi volt az infláció vagy a lakások árainak átlagos emelkedése.
A fizetendő összeg mértékét befolyásolja, hogy:
- mennyi idő telt el a vásárlás óta, és
- mennyi pénzt fordítottál az ingatlanra az eladás előtt.
illetve az sem mindegy, hogy lakáscseréről van-e szó.
A fizetendő adót több dolog is befolyásolja, számít például, hogy építetted-e a házat, esetleg történt-e bővítés vagy felújítás.
Nézzük meg, hogy mekkora összegről van szó!
Hogyan működik az ingatlan eladás utáni adózás?
Az első és legfontosabb kérdés, hogy mikor vásároltad az eladni tervezett ingatlant.
Ha a vételt követő négy évben szeretnéd értékesíteni a lakásodat, akkor vonatkozik rád az adófizetési kötelezettség. Ha azonban már az ötödik évben jársz, akkor mentesülsz a fizetés alól.
Az adóév január 1-től számít, tehát ugyanazon éven belül mindegy, hogy februárban vagy decemberben veszed meg a lakást, az akkor is ugyanannak az adóévnek számít.
Az adó mértéke 15 százalék (ez az szja, vagyis személyi jövedelemadó) és ezt arra az árkülönbségre kell kiszámolnod, amennyiért a lakást vetted és amennyiért eladod.
Az adó mértékét csökkenti, hogy hányadik évben jársz a lakásvásárlás (ingatlanszerzés) óta.
- A vásárlás évében, illetve az azt követő évben az adó 100 százalékát kell kifizetned.
- A vásárlást követő második évben már csak a 90 százalék érvényes rád.
- A harmadik évben az adó mértéke lecsökken 60 százalékra.
- A negyedik év már csak 30 százalékos adófizetési kötelezettséggel jár.
Ezek a százalékok a 15 százalékos személyi jövedelemadóra vonatkoznak, és nem a teljes vételárra.
| Lakásvásárlás és eladás közti idő (év) | Jövedelem ekkora része után kell adózni | Befizetendő adó |
| 0. év | 100% | 1 500 000 forint (a 10 milliós különbség 15%-a) |
| 1. év | 100% | 1 500 000 forint (a 10 milliós különbség 15%-a) |
| 2. év | 90% | 1 350 000 forint (a 10 milliós különbség 90%-ának 15%-a) |
| 3. év | 60% | 900 000 forint (a 10 milliós különbség 60%-ának 15%-a) |
| 4. év | 30% | 450 000 forint (a 10 milliós különbség 30%-ának 15%-a) |
| 5. év | 0% | 0 forint |
Hogyan csökkenthetem az ingatlan eladási adót?
Szerencsére az ingatlan után fizetendő adót nem a teljes eladási ár alapján kell kiszámolni. A bevételeidből kivonhatók a kiadások. Ilyen kiadás például a szerzési érték, amely gyakorlatilag az általad kifizetett korábbi vételár.
A szerzési érték alapesetben az adásvételi szerződésben van meghatározva.
Ha a lakást ajándékozás útján szerezted, akkor más szabályok vonatkoznak rád. Ilyenkor nincs korábban általad fizetett vételár, így máshogy kell meghatározni, hogy annak idején mekkora összeget fordítottál az ingatlan megszerzésére
- Ha az ajándékozáskor fizettél illetéket, akkor az illetékkiszabáshoz alapul vett értéket kell figyelembe venni. Ezt levonva a mostani eladási árból kapod az adó alapját.
- Ha az ajándékozás illetékmentes volt, akkor pedig a mostani eladási ár 75 százaléka vonható le a megszerzésre fordított költségként. Az adó alapja tehát az eladási ár 25 százaléka lesz.
Építés, bővítés esetén máshogy kell kiszámolni
Ha építetted az ingatlant, esetleg bővítésre, illetve az alapterület növelésére került sor, akkor a munkálatokra fordított összeg jelenti a szerzési értéket. Ezekről a kiadásokról legyen számlád, mert enélkül csak az anyagérték lehet a kiindulási pont.
Ha csupán az anyagértéket veszik alapul, akkor valószínűleg jóval alacsonyabb összeget fognak megállapítani a valós kiadásaidhoz képest és aránytalanul magas adót kell fizetned.
Az is számít, hogy az adás-vételi szerződést mikor juttatod el a földhivatalhoz. Az ingatlaneladásból szerzett jövedelem megszerzésének időpontja az a nap lesz, amikor a földhivatal tudomást szerzett a történtekről.
A gyors benyújtásra különösen akkor kell figyelni, ha az ingatlant az év végén adod el. Nem mindegy ugyanis, hogy a szerződésed december 31-én vagy január 2-án kerül be a nyilvántartásba. Ha késlekedsz, akkor egy évvel tovább lesz adóköteles az ingatlanod, ami rengeteget számít, ha azt tervezed, hogy öt éven belül eladod a házat.
Nézzünk egy példát
Ha például 2024. januárban megveszed a lakást és azonnal be is adjátok az adásvételit a földhivatalhoz, akkor 2029 januárjától már adómentesen adhatod el az ingatlant. Ha azonban a vásárlással megvárod a 2025. januárját, akkor csak 2030-ban lesz teljesen adómentes a lakásod értékesítése.
Előfordulhat az is, hogy a vevővel részletfizetésben állapodtok meg. A részletfizetés esetében is a földhivatalnak benyújtott szerződés határozza meg a jövedelem megszerzésének időpontját.
Szerencsére nem egyedül kell megbirkóznod a pontos összeg kiszámolásával. A NAV online kalkulátora segítségével néhány perc alatt megtudhatod, hogy mennyit kell fizetned.
Mi számítható fel költségként?
Az első és legnagyobb költségként a szerzési érték számítható fel. Ez az összeg a vételár, amiért a most eladni tervezett ingatlant korábban vásároltad. Ez szerepel az adásvételi szerződésben.
Ezenkívül más, kisebb kiadásokat is beszámíthatsz a költségek körébe és ezzel csökkentheted a nyereség mértékét. Ezek a költségek számolhatók el:
- a korábban fizetett vagyonszerzési illeték
- az eladott lakásod vételéhez kapcsolódó ügyvédi költség
- az olyan felújítás költségei, amellyel növeled az ingatlan értékét vagy amelyeknek a célja az állagmegóvás. Az állagmegőrzést szolgáló felújítás kiadásainak el kell érnie az eladási ár 5 százalékát és az értékesítést megelőző 24 hónapban kell történniük. Az állagmegőrző felújítások közé tartoznak a festés, a parkettacsere vagy a tapétázás, míg az értéknövelő felújítás kategóriájába például a légkondicionáló beszerelése, a tető- és nyílászárócsere vagy a fűtésrendszer korszerűsítése tartozik.
- az energetikai tanúsítvány
- az értékbecslés
- az ingatlanhirdetés
A kiadásaidat szerződéssel és számlával is igazolnod kell. Az is lényeges, hogy egy költség csak egyszer számítható fel. Ez a dilemma felmerülhet, ha korábban kiadtad a most eladni kívánt lakást, hiszen értékcsökkentést ilyenkor is lehet kérni.
Ha mondjuk egy korábbi felújítás díját már beszámították az albérlet után fizetendő adóba, akkor nem kerülhet bele az ingatlan eladásakor fizetendő adó csökkentésébe is.
Szerencsére lehet az adó mértékét csökkenteni. A következő részben megmutatjuk hogyan.
Mikor nem kell adót fizetnem?
Az ingatlan utáni adófizetés alól mentesülhetsz. Nem kell fizetned, ha:
- Az ingatlanodat több mint 5 éve vetted.
- Az ingatlaneladáshoz kapcsolódó költségeid (például a felújítás, a vételár, az energetikai tanúsítvány stb.) elérik az eladásból származó bevételed mértékét. Minden költségről legyen számlád, hiszen csak így tudod igazolni a kiadásaidat.
- Ha válás vagy élettársi viszony megszüntetésekor az egyik fél lemond a tulajdonrészéről a másik fél javára (rendszerint valami másért cserébe).
- Az öröklés, tartási- vagy életjáradéki szerződés keretein belül gazdát cserélő ingatlan esetében. Ha az így szerzett ingatlant el szeretnéd adni (5 éven belül), akkor fizetned kell utána adót. Az adómentesség csak az örökhagyóra vonatkozik, de az örökös által történő értékesítésre már nem.
- Ha az ingatlan vételárát arra fordítod, hogy egy hozzátartozód, illetve az élettársa ápoló vagy idősek otthonában történő ellátását ki tudd fizetni. A férőhelynek a visszavásárlás és a továbbértékesítés jogától mentesnek kell lennie.
Hogyan történik az ingatlan eladás utáni adózás?
Már tisztában vagy a pontos összeggel? Sajnos ezzel a teendőid sora még nem ért véget. Az adófizetés nem történik meg automatikusan, az adóbevallás a te feladatod.
Meddig kell befizetnem az ingatlan eladás adót?
Az ingatlanod eladásából szerzett jövedelem bevallásának és az összeg befizetésének határideje az eladástól számított következő év május 20-a. Ebben az esetben is az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtásának a napja képezi a vagyonszerzés időpontját.
Nemcsak az adóbevallásodat kell benyújtani a határidőig, hanem már a befizetést is el kell intézned.
Hol tudom befizetni az ingatlan eladás adót?
Ha van ügyfélkapud, akkor könnyű dolgod van. A NAV minden évben elkészíti az adóbevallás tervezeted, amit az ügyfélkapun keresztül ki tudsz egészíteni az ingatlanod eladásából származó adóval.
Ez az összeg nem kerül bele automatikusan a tervezetbe, úgyhogy nem csak annyi a dolgod, hogy egy gombnyomással elfogadod a NAV által leírtakat.
Természetesen az adóbevallás postán is elküldhető a NAV-nak, illetve nem is muszáj használnod a NAV által elkészített tervezetet. Az adóbevallásodat egy könyvelő is elkészítheti, bár az online ügyintézés sokkal gyorsabb, kényelmesebb és a NAV által kiadott tervezet ingyenes.
Ha a leírtakat nem egészíted ki az ingatlan után fizetendő adóval, akkor a rendszer automatikusan elfogadja a tervezetet és elmulasztod bevallani az ingatlaneladás következtében keletkezett adódat.
Az adóbefizetés elmulasztása komoly pénzbírságot vonhat maga után, ezért ne felejtsd el a kötelezettségedet. Ha nagyobb összegről van szó, illetve, ha kiderül a szándékosság, akkor a szabadságvesztés büntetés lehetősége is fennáll.
Megéri bevallani a valós árat
Nem érdemes azzal sem csalni, hogy magasabb vagy alacsonyabb összeget írsz az adásvételi szerződésbe. Ha a NAV észleli a gyanúsan magas vagy alacsony árat, akkor értékbecslést rendelhet el, és ennek az eredménye alapján fogja megállapítani a fizetendő adót és az illetéket.
Mi a helyzet ingatlanöröklés esetén?
Az örökölt ingatlan esetén fizetendő összeg kiszámítása azért bonyolultabb, mert nincs adásvételi szerződés, és így nem egyértelmű, hogy mekkora a szerzési érték.
Sokakat az is megtéveszt, hogy az örökölt ingatlan illetékmentes, ha egyenes ági rokonok között történik az örökítés. Ezt a kedvezményt néhányan úgy értelmezik, hogy az örökölt ingatlan után semmilyen esetben sem kell fizetni. Azonban ha eladásra kerül a sor, akkor korántsem ez a helyzet.
Ha öt éven belül szeretnéd eladni a megörökölt lakást, akkor ugyanúgy adót kell fizetned a nyereség után, mintha vásárlással került volna a birtokodba az ingatlan. A szerzési érték az eladási ár 75 százaléka (hiszen valós szerzési értéket nem tudunk megállapítani az öröklés esetében), vagyis a különbség 25 százalék.
Ezen 25 százalék után kell 15 százalékos személyi jövedelemadót fizetned, ha nem várod meg az öt évet. Örökölt ingatlan esetén a vagyonszerzés időpontja az örökhagyó halálának a napja, és nem számít az örökösödési eljárás hossza.
Milyen egyéb költségeim lehetnek?
Az ingatlan eladása után fizetendő adón kívül egyéb költségekkel is számolod kell. Ezek ugyan a legtöbb esetben nem jelentenek olyan nagy kiadást és nem érintenek minden eladót, mégsem szabad elfelejtkezni róluk.
Maradtak kérdéseid?
-
Mekkora az ingatlan eladás adó mértéke?
Az eladott ingatlan után keletkező nyereségedből 15 százalékos személyi jövedelemadót kell fizetned az eladást követő 5 évben. Az adó mértéke folyamatosan csökken.
Az első évben még az adó 100 százaléka számít, a második évben más csak 90 százalék, a harmadik évben 60, a negyedikben pedig 30 százalék a befizetendő adó.
-
Hogyan csökkenthető az ingatlan eladás adó?
Az ingatlan eladása után keletkező adót kevés esetben kell teljes mértékben kifizetni. Ha az a célod, hogy lecsökkentsd a fizetendő összeget, akkor erre is vannak módszerek. Az adót mérsékelheted például azzal, ha költségeidet számlával igazolod és így kivonhatod ezeket a kiadásokat is bevételedből.
Ilyen ráfordítást jelentenek például a felújítás, az ügyvédi díj, az ingatlanközvetítő díja, az energetikai tanúsítvány vagy a vagyonszerzési illeték. Ha az ingatlan vásárlásától számítva 5 évet vársz és így teljesen adómentessé válik az eladás.
-
Zártkerti ingatlan eladása után is fizetendő adó?
Igen. Az adót hasonlóképpen kell kiszámítani, mint egyéb ingatlanok esetén. -
Előfordulhat, hogy a NAV elengedi az adófizetést?
Igen! Van lehetőséged arra, hogy egy méltányossági kérelmet küldj a NAV-nak, aki dönthet úgy, hogy a szociális vagy a pénzügyi helyzetedet, esetleg a felhasználás célját figyelembe véve elengedi az adófizetést.
Az is előfordulhat, hogy ugyan nem történik teljes elengedés, de mérsékli a befizetendő adót. Ha a saját vagy egy hozzátartozód lakhatását biztosítod az összegből, akkor az adóhivatal különösen megértő szokott lenni.
-
Fizethetem részletekben az ingatlan eladás adót?
Igen! Ha a befizetendő összeg kevesebb, mint 500 000 forint, akkor van lehetőséged arra, hogy legfeljebb 12 hónap alatt, egyenlő részletekben fizesd be az adót.
Ez a szolgáltatás nem érhető el áfaalanyok és vállalkozók számára. A részletfizetésre való igényedet az adóbevallásodban kell jelezned.
-
Igényelhető családi adóvisszatérítés az ingatlan eladás adó után?
Nem! Csak az összevont adóalapba tartozó jövedelmek után lehet családi adókedvezményt igényelni. Ide tartozik például az egyéni vállalkozásból származó jövedelem vagy egy ingatlan bérbeadásából származó bevétel, azonban az ingatlaneladás nem sorolható be ebbe a kategóriába.
Hiszek abban, hogy stresszmentesebb és jobb életünk lehetne, ha átgondolt pénzügyi döntéseket hoznánk. Ebben szeretnék segíteni. Folyamatosan keresem a megoldást azokra a problémákra, amiket a legtöbben nehezen tudnak maguktól megoldani, és ahol egy jó döntésnek komoly hatása van. Úgy gondolom, hogy a pénzügyek világa az, amiben a legtöbbet tudok segíteni. 2010 óta azon dolgozom, hogy segítsek tudatos és biztos döntéseket hozni a BiztosDöntés.hu-n. Előtte a BankRáció.hu alapítója és ügyvezetője voltam. 15 éve foglalkozom lakáshitel, személyi kölcsön, bankszámla, banki betét, állampapír termékcsoportok összehasonlításával. 2006-ban végeztem közgazdászként az International Business School (IBS) főiskolán.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
