Illetékmentesség és kedvezmények ingatlanvásárláskor

Mielőtt rátérnénk a illetékmentességre:

Ingatlant három módon szerezhetsz:

Ezek közül az első esetben vagyonszerzési, vagy hivatalos nevén visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetned. A köznyelvben ingatlanvásárlási vagy lakásvásárlási illetéknek is nevezik, de ugyanarról a dologról van szó.

A mentesség lehet tárgyi illetékmentesség, amikor az illeték tárgyára vonatkozik a mentesség, illetve személyes illetékmentesség, amikor magára a vásárlóra vonatkozik a mentesség. Utóbbi szervezetekre vonatkozik, mint például a magyar állam. Ebben az útmutatóban az előbbi esettel foglalkozunk.

Illetéket nem csak lakóingatlan (ház, lakás) vásárlása esetén, hanem telek vagy nyaraló szerzésekor is fizetned kell, illetve vagyoni értékű jog, például haszonélvezeti jog esetére is vonatkozik.

Az illeték mértéke alapesetben 4 százalék, illetve a nagy értékű ingatlanok esetében az 1 milliárd forint feletti forgalmi érték után 2 százalék.

Ha lecseréled a lakásod, azaz eladod a jelenlegit és veszel egy újat, a vásárolt ingatlan értéke pedig alacsonyabb, mint az eladott ingatlané, akkor a vásárlás illetékmentes.

A mentességnek időbeli korlátja van. Akkor mentesülhetsz az illetékfizetés alól, ha a lakásvásárlást megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül adod el a meglévő ingatlanod.

Ha az újonnan vásárolt lakás értéke nagyobb, mint azé amit eladtál, akkor a pozitív különbözet után meg kell fizetned a 4 százalék illetéket.

Lássunk erre néhány példát.

1. példa

Kisebb lakásba szeretnél költözni, ezért eladod a lakásod 65 millió forintért, és 3 hónap múlva veszel egy másikat 60 millió forintért. Ebben az esetben nem kell illetéket fizetned.

2. példa

Vásárolsz egy lakást 70 millió forintért, majd 6 hónap múlva eladod a régi lakásod 65 millió forintért. Ekkor 65 millió forintig mentesülsz az illetékfizetés alól. Mivel az új lakásod értéke ennél 5 millió forinttal magasabb, ez után meg kell fizetned a 4 százalék illetéket.

A mentességek kizárólag lakóingatlanokra vonatkoznak, illetve építési telekre akkor, ha arra 4 éven belül lakóingatlant építesz. Ha tehát eladsz egy drága nyaralót és az árából lakást veszel, akkor ki kell fizetned az illetéket.

Az illetékmentesség falusi CSOK és CSOK Plusz mellé jár.

Ha a lakás tulajdonjogát vagy tulajdoni hányadát CSOK vagy CSOK Plusz segítségével szerzed, akkor a vásárlás mentes a vagyonszerzési illeték fizetése alól.

Ha a támogatást vagy támogatott hitelt valamilyen okból visszafizetted vagy a hatóság annak a visszafizetését rendelte el, akkor utólag ki kell fizetned az illetéket.

Az illeték mértéke ebben az esetben az illetékkötelezettség keletkezésekor fennálló forgalmi érték (tehát amennyit akkor ér a lakás, amikor a támogatás visszafizetése miatt illetékfizetési kötelezettséged keletkezik) 4 százaléka.

Nem kell kifizetned az illetéket, ha a gyermekvállalás igazolhatóan egészségügyi okok miatt hiúsult meg.

Az a 35. évét be nem töltött fiatal, aki első lakástulajdonát vagy tulajdoni hányadát szerzi, 50 százalékig terjedő illetékkedvezményt kap, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot.

Tulajdoni hányad esetén a tulajdoni hányaddal arányos a kedvezmény értéke.

Mivel az ingatlanok értéke ma már jóval meghaladta a fentihez hasonló értékeket, és ezt a változást a jogszabály nem követte, erre a kedvezményre valószínűleg nem sokan jogosultak.

Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek korábban nem volt még 50 százalékot meghaladó tulajdonrésze lakóingatlanban, vagy lakáshoz kapcsolódó, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. Az öröklés útján szerzett, özvegyi joggal terhelt ingatlan, illetve a nagykorúság elérése előtt elidegenített ingatlanban szerzett tulajdonrészt figyelmen kívül kell hagyni.

Az első lakásszerzéshez kapcsolódó illetékhez részletfizetési kedvezmény kapcsolódik. Ha első lakásod után fizeted az illetéket, akkor kérheted, hogy legfeljebb 12 hónapra elosztva havi egyenlő részletekben fizethess.

Az egyenesági rokonok közötti ingatlan adásvétel szintén mentes a vagyonátruházási adó alól. Ebbe az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolat is beletartozik.

Házastársak egymás közötti adásvétele szintén illetékmentes.

A házastársi vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyon szintén illetékmentes.

Ha ajándékozás vagy öröklés útján jutsz ingatlanhoz, akkor nem vagyonszerzési illetéket, hanem öröklési illetéket (a köznyelvben inkább örökösödési illeték), illetve ajándékozási illetéket kell fizetni.

Az öröklési és ajándékozási illeték alól is kaphatsz mentességet, illetve elérhetők kedvezméyek.

A legfontosabb talán, hogy mentes az illeték alól az egyenesági rokonok közötti ajándékozás, a testvér és a házastárs által ajándékozás útján szerzett ingatlan, illetve a házastársi vagyonközösség megszüntetésével szerzett vagyon.

Hasonló szabályok érvényesek öröklés esetén is. Egyenesági rokonok, testvér, házastárs öröklése illetékmentes.

Az építési telek, vagy abban tulajdoni hányad vásárlása illetékmentes, ha telken 4 éven belül lakóház épül, és az abban kialakított lakás vagy lakások alapterülete eléri a maximális beépíthetőség minimum 10 százalékát.

Ha olyan új lakást vásárolsz, amely most kerül először magánszemély tulajdonába, akkor a 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű lakás vagy annak tulajdoni hányadának megvásárlása illetékmentes.

Ha az új lakás forgalmi értéke nem több, mint 30 millió forint, és a vevő nem igazolja másik lakás eladását (tehát nem ingatlancseréről van szó), akkor az illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amit akkor kellene fizetni, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne.

Az első tulajdonszerzés illetékmentességéhez hasonlóan az alacsony összeghatárok miatt ezek a kedvezmények nehezen vagy egyáltalán nem használhatók.

Az illetékmentességnek vannak további speciális esetei is. Bizonyos esetekben mentesülhet például az illetékfizetés alól a termőföld vásárlása, de illetékmentes a kisajátítás útján megvásárolt ingatlan vételárából vásárolt lakás, a természeti katasztrófa miatt megsemmisült vagy megrongálódott ingatlan helyett vásárolt lakás vagy az elővásárlási jog alapján vásárolt önkormányzati lakás megszerzése is.

Az ingatlanvásárlást vagy ingatlanszerzést be kell jelentened a NAV-nak, hogy az kiszabhassa az illetéket.

Az illetékmentesség nem jár automatikusan, azt neked kell kérned azon a nyomtatványon, amelyen bejelented az ingatlanszerzést.

Ha tehát tudod, hogy illetékmentességet kapsz például a CSOK Plusz mellé, a NAV felé akkor is be kell jelentened a vásárlást. Ebben az esetben a NAV ki sem szabja az illetéket, de az illeték mértékének megállapítása mindenképpen a NAV feladata akkor is, ha az nulla.

A bejelentési kötelezettségednek a B400-as nyomtatványon tehetsz eleget, amelyet a NAV honlapjáról is letölthetsz. Az adatlapot az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban B400E néven találod, itt elektronikusan kitöltheted és beküldheted.

A vagyonszerzés bejelentésére a vásárlással, illetve a CSOK Plusz vagy falusi CSOK igényléssel egyidejűleg van lehetőséged, egész pontosan az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül kell ezt megtenned. A bejelentéshez mellékelned kell az illetékkiszabás alapjául szolgáló szerződést vagy határozatot.

Ezzel együtt a földhivatali bejegyzésre irányuló kérelmet is be kell nyújtanod a Földhivatalhoz.

A fizetendő illetékről a NAV fizetési meghagyást (határozatot) állít ki. Az illetéket 30 napon belül kell befizetned. Ha elmulasztod a határidőt, akkor késedelmi pótlékot számítanak fel, ami naptári naponként a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt értékének 365-öt része.

Ha utólag kiderül, hogy jogosulatlanul vettél igénybe illetékmentességet, akkor büntetést kell fizetned.

A büntetés mértéke attól függ, hogy milyen mentességről van szó, de például cserepótló vásárlás esetén, illetve első lakástulajdon-szerzés esetén az igénybe vett kedvezmény háromszorosát kell megfizetned.

Ha elmulasztod a vagyonszerzéssel kapcsolatos bejelentési kötelezettséged, vagy ha hiányosan vagy késedelmesen teljesíted azt, akkor mulasztási bírságot kell fizetned. Ennek összege 400 000 forint.

Ha az illetéket megfizetted, de mentességet élveztél volna, vagy azt nem kellett volna kiszabni, akkor kérheted az illeték törlését vagy visszatérítését.