Milyen kínálatból válogathatsz, ha Wekerle Plusz hitelre vásárolnál lakást?

A Wekerle Plusz hitel kiindulásként megtartotta a korábbi Otthon Start hitel feltételeit az ingatlanok paramétereire vonatkozóan, melyet azonban részben a folyamatos indexálás módosít majd a későbbiekben. Így azok, akik ezzel az állami támogatású hitellel vásárolnának lakást, gyakorlatilag ugyanazon lakások közül válogatnak majd, mint az Otthon Start esetén, némi hangsúlyeltolódást leszámítva az új építésű lakások felé.

A helyzet a Wekerle Plusz esetében annyiból más, hogy mivel új építésű ingatlanokra az új támogatott hitelnél marad a 3 százalékos kamat, így ezek iránt mehnőhet a kereslet. Az ingatlant keresőknek azzal azonban számolniuk kell, hogy az új építésű kínálat lényegesen kisebb a használtaknál, miközben az árak magasabbak, így nem egyszerű a feltételeknek és egyben a vásárlói igényeknek megfelelő ingatlant találni az építés előtt vagy alatt álló projekteknél.

Amennyiben a vevő elfogadja a magasabb, 5 százalékos kamatot, akkor már lényegesen szélesebb kínálattal találkozhat a használt lakások piacán. Ez ráadásul az elmúlt hónapok ingatlanpiaci lassulása során folyamatosan egyre nagyobbra nőtt. Mint az Ingatlan.com is rámutat legújabb elemzésében: október végén a vevők már több mint 150 ezer hirdetés közül válogathattak a portálon, amire 2023 ősze óta nem volt példa. Az 1,5 milliós négyzetméterár, illetve a 100, illetve 150 millió forintos maximum ár ezzel együtt továbbra is olyan korlátot jelent, amibe ők is könnyen belefuthatnak.

Az 50 milliós maximum hitelösszeg szintén behatárolja sokak lehetőségeit, amennyiben figyelembe vesszük, hogy gyakori probléma – különösen az első lakásukat megvásárlók számára – az önerő előteremtése. A statisztikák alapján egyre kevesebb önerővel vesznek fel hitelt ingatlanvásárlásra a magyarok, és a kormány is részben ebből a megfontolásból indítja el ismét a lakástakarékok rendszerét, mely éppen az önerőt képes biztosítani egy 5–10 év múlva sorra kerülő ingatlanvásárláshoz.

Emellett azt sem szabad elfelejteni, hogy mivel használt lakásoknál 5 százalékos Wekerle Plusz hitel kamata, ez lényegesen magasabb havi törlesztőrészletet is jelent – a 3 százalékos Otthon Starthoz és új építésű kamathoz képest –, ami a jövedelem miatt korlátozza a felvehető kölcsön nagyságát.

Mindezek alapján elsődleges célpontként továbbra is az ingatlankínálat legkisebb szereplői, a garzonok és a panellakások merülnek fel. Ezen kívül a 3 százalékos kamat csábítása miatt az újépítésűek, illetve vidéken a családi házak. Utóbbi kapcsán azonban előnyös alternatívaként merülhet fel a CSOK Plusz, ami a Wekerle Plusz hitellel együtt már nem vehető fel. Ha viszont választani kell, a családi házakban gondolkodó, gyermekvállalás előtt álló párok számára sok esetben a CSOK Plusz felé billenhet a mérleg nyelve.

Így továbbra is maradnak célként a Wekerle Pluszt választók számára a garzonok, panelek és a kisebb újépítésűek.

Mivel a Wekerle Plusz is első lakásvásárlóknak szóló hitel, ami ugyanakkor nem gyermekvállaláshoz kötött, így az első legkézenfekvőbb célpontját a vásárlóknak alapvetően a garzonlakások jelentik, mint felnőtt életkezdéshez ideális otthon. Már csak azért is, mert kisebb alapterületük miatt a vételár is általában alacsonyabb, mint a nagyobb lakások esetében. Ez azért lehet fontos az elsőlakás-vásárlók számára, mivel így a vásárláshoz szükséges önerő is kisebb. A korlátot mindössze az jelenti, hogy fajlagos négyzetméteráruk magasabb, mint a nagyobb lakásoknál, így a drágább lokációkban kicsúsznak az 1,5 milliós négyzetméterárkorlátból.

A feltételeknek megfelelő, 30-45 négyzetméteres, 100 millió forintnál olcsóbb és 1,5 millió forintos négyzetméterár alatti lakásokból is több ezret kínáltak október végén az Ingatlan.com-on: 11 855 lakásból több mint 7 ezer tartozott ide, aminek mindössze tizede volt új építésű, több mint 2 ezer pedig budapesti lakás (de azt figyelembe kell venni ezeknél az adatoknál, hogy a hirdetések között egy-egy ingatlan többször is megjelenik).

Az Ingatlan.com október végi összesítése szerint egyébként a Wekerle Plusznak megfelelő használt garzonlakások árának középértéke Budapesten 49,5 millió forint volt, azonban jelentős eltérésekkel: míg a XXIII. kerületben 39,9 millió volt a ez az ár, addig a felkapott XIII. kerületben 56,4 millió, a XI. kerületben pedig 56 millió forint.

Az új építésűeknél ugyanakkor jó 15 millió forinttal magasabban jár a középérték, ami egyben azt is jelenti, hogy az 50 millió forintos Wekerle Plusz hitelösszeg mellé nem elegendő 5 millió forint önerőt lerakni, hanem átlagosan 15 millióval kell számolni. Vagyis a 3 százalékos kamat vonzó lehet az új építésű lakásoknál, azonban adott esetében lényegesen magasabb önerővel kell számolni, ami nem mindenki számára megugorható akadály.

Könnyebb a hitelre vásárlók helyzete a megyeszékhelyeken, ahol csak 39 millió forint volt a használt garzonlakások középértéke. A legdrágább város Debrecen, ahol 48,5 millió forintért kínálták a feltételeknek megfelelő lakásokat, míg Szegeden 45 millió, Győrben 44,3 millió, Veszprémben pedig 44 millió forint volt a medián árszint. Ezzel szemben Miskolcon 25 millió, Salgótarjánban pedig mindössze 14,9 millió forint volt a mediánár.

A másik népszerű célpontot az államilag támogatott hitellel vásárlók körében a panellakások jelentik. Habár ezek ára jócskán emelkedett az elmúlt években, olyannyira, hogy az Otthon Start-roham időszakában egyes területeken már a használt téglalakások árát is súrolta, azért továbbra is őrzik árelőnyüket. Sőt, az elmúlt hónapokban az árkorrekció is nagyobb volt ebben az ingatlanpiaci szegmensben: a Duna House panelindexe a 2. negyedévről a 3. negyedévre 513-ról 510 pontra ereszkedett, míg a téglaépítésű lakások árindexe csak 414-ről 413 pontra mérséklődött.

Az is figyelemre méltó, hogy ez az esés nem a vidéki városokban, hanem Budapesten következett be. Hiszen míg a kelet-magyarországi és nyugat-magyarországi panel árindex gyakorlatilag stagnált, addig a fővárosban a panelárindex 525-ről 514 pontra esett vissza. Ez nominális értéken értendő, a reálárindex csökkenése ennél kisebb mértékű volt: 233-ról 228-ra változott.

És mit jelent ez az árakat tekintve? A 3. negyedévet, azaz a július-szeptember közötti időszakban a keleti megyékben 44,8 milliós átlagárat láthatott az ingatlanvásárló, ami 795 ezer forintos négyzetméterárat jelent, míg a nyugati megyékben 42,2 milliós volt az átlagár, azonban némileg magasabb, 804 ezres négyzetméterárral. Itt érdemes megjegyezni, hogy a keleti panelek négyzetméterára egy év alatt 705 ezerről 795 ezer forintra (+13 százalék), a nyugatié 744 ezerről 804 ezer forintra (+8 százalék) nőtt. Az alku is megugrott, különösen a nyugati megyékben: 2,4 százalékról 7,5 százalékra, ami sokat elárul a kialakult ingatlanpiaci helyzetről.

Budapesten jóval kisebb volt a drágulás. A budai panel négyzetméterára 1,24 millióról 1,26 millió forintra, a pestié 1,09 millióról 1,12 millió forintra nőtt, mindkettő 2 százalékkal. Így Budán a 3. negyedévben 65,44 millió forint volt a panelek átlagára, míg Pesten 60,29 millió. Az is lényeges, hogy míg egy éve a budai és pesti panelnél, valamint a budai téglalakásoknál még 1 százalék körül alakul az átlagos alkumérték, addig a 3. negyedvében már 3,5 százalékot és 4,6 százalékot ért el.

Egy szeptemberi elemzésében egyébként a Zenga.hu is azt a következtetést vonta le saját adataiból, hogy a piac jelenleg korrekciós szakaszba érkezett. Ez abból is látszik, hogy míg a jó állapotú lakások iránt megmaradt az érdeklődés, a korszerűsítésre szoruló panelekért a vásárlók már nem voltak hajlandóak kifizetni a korábbi magas összegeket. Ők azt mérték, hogy a felújítandó panelek ára országosan mintegy 5 százalékkal esett vissza a nyár folyamán.

A Wekerle Plusznak megfelelő panellakásokból mindenesetre a kínálat is jóval nagyobb, mint garzonokból: több mint 12 ezret kínálnak eladásra november elején az Ingatlan.com-on, a budapesti panelek száma ennek harmada (4 ezer), de még mindig duplája a garzonokénak.

Az új építésű ingatlanoknál korábban, a garzonlakásoknál már volt szó, így kiderült, hogy alig több mint 700 újépítésű garzon felelt meg a Wekerle Plusz feltételeinek. Azaz ezekből tudott válogatni az ingatlant kereső érdeklődő, miközben 15 millióval magasabb volt a középáruk is, mint a használt garzonoké. Ha azonban minden új építésű lakást figyelembe veszünk az országban, akkor már közel 2700-ra nő a célpontok száma. Ezek azonban nagyrészt nem Budapesten találhatók, hiszen a fővárosban alig több mint 800 új építésű lakás felel meg a Wekerle Plusz feltételeinek.

Számukat tekintve pedig jóformán nincs eltérés a garzonokhoz képest, így az árak esetében is nagyjából ugyanazt lehet mondani, mint a legkisebb ingatlanok szegmenséről. Az Eltinga adatai is azt mutatják, hogy az új építésű lakások árai többnyire meghaladják a Wekerle Plusz feltételeiben megfogalmazott értékeket.

Az Ingatlan.com egy elemzése szerint míg két évvel ezelőtt a budapesti kínálat kétharmada befért 1,5 milliós négyzetméterárkorlátba, addig szeptember végén az új építésűek alig a negyede felelt meg a feltételnek, és országosan is 74-ről 43 százalékra esett vissza ez az arány.

Az Eltinga adatai szerint a fővárosi újépítésű lakások átlagos négyzetméterára 1,85 millió forintra nőtt a nyár végére, és egy átlagos újépítésű lakásért 126,8 millió forintot kértek a fejlesztők. Egyértelműen a kisebb alapterületű ingatlanok voltak a legkelendőbbek, hiszen az eladott lakások 63 százaléka az egy- vagy kétszobások közül került ki. Az 1,5 milliós négyzetméterár és 100 milliós értékesítési ár korlátjának a teljes kínálat mindössze 17 százaléka felelt meg, viszont az eladásokból 26 százalékban részesedtek ezek az ingatlanok.

Ha a kerületek adatait nézzük, akkor a DH Ingatlanbarométere szerint a legdrágábban a XII. (3,3 millió), a II. (2,9 millió) és a VII. kerületben (2,5 millió forint) lehetett új lakáshoz jutni. A legolcsóbb a XX., a XV. és a XVIII. kerület volt, 1,3 millió forint alatti négyzetméterárral. Ráadásul az eladott új lakások átlagos ára is meghaladta a 100 milliós korlátot: 108 millió forinton alakult.

Az átlagos négyzetméterárak azonban a kerületek felénél, 10 kerületben – a IV., X., XV., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXII., XXIII. kerületekben – mozgott 1,5 millió forint alatt (ugyanis három kerület esetében nem volt adata a DH-nak). Így a legnagyobb esélyük az új építésű ingatlanok vásárlóinak ezekben a kerületekben van arra, hogy a jogszabályi korlátoknak megfelelő otthont találjanak maguknak.