Nagyobb mozgástér a lakásvásárlóknak: így módosult az illetéktörvény
Jelentős könnyítéssel indult a 2026-os év a lakáspiacon az illetéktörvény módosítása révén. A cserét pótló vétel szabályainak rugalmasabbá válása és az ötéves időkapu bevezetése akár milliókat spórolhat a költözőknek.
A lakásvásárlás alapvetően 4 százalékos visszterhes vagyonátruházási illetékkel, ismertebb nevén vagyonszerzési illeték megfizetésével jár, azonban amikor valaki eladja a lakását, hogy egy másikat vegyen, nem a teljes vételár után kell megfizetnie az állami terhet. Ezt hívják cserét pótló vételnek: ilyenkor csak a két ingatlan ára közötti különbség után kell adózni. Ez a szabály most két ponton is jelentősen egyszerűbb és igazságosabb lett.
Három helyett öt évre tekinthetünk vissza
Eddig a kedvezményt csak akkor lehetett igénybe venni, ha a vevő az új lakás vásárlását megelőző 3 éven belül, vagy az azt követő 1 éven belül adta el a korábbi ingatlanát.
A 2026. január 1-jén hatályba lépett módosítás értelmében a visszatekintési idő 3 évről 5 évre hosszabbodott. Ez azt jelenti, hogy ha valaki eladta a lakását, de nem vásárolt azonnal újat (például albérletbe vonult, építkezett vagy takarékoskodott), mostantól akár egy 4-5 évvel ezelőtti eladást is szembeállíthat az új vétellel.
Fontos, hogy a vásárlást követő 1 éves időtáv az eladásra vonatkozóan (amikor előbb vesszük meg az újat, és utána adjuk el a régit) változatlan maradt.
Eltörölték az időbeli kötöttséget is
A másik kritikus változás azokat érinti, akik több ingatlant adnának el, hogy azután újat vásároljanak. Korábban a törvény szigorúan előírta, hogy a vásárláshoz időben legközelebb eső lakáseladást kell figyelembe venni az illetékalap számításánál. Ez sokszor hátrányos volt, ha a legutóbbi eladás egy kisebb értékű garzon, vidéki ingatlan volt, miközben korábban egy drágább családi házat adott el az illető.
Január 1-jétől kikerült a jogszabályból a „lakásvásárláshoz időben legközelebb eső” kitétel. Ezentúl, ha valaki több lakást is eladott az ötéves időszakon belül, a vagyonszerző dönthet, melyik eladott ingatlanját számíttatja be. Értelemszerűen a legmagasabb értékű eladott lakást érdemes választani, így lesz legkisebb a különbözet és legalacsonyabb a fizetendő illeték.
Példa:
Tegyük fel, hogy 2026 februárjában 100 millió forintért vásárolsz meg egy lakást. Az elmúlt 5 évben két ingatlanodat is eladtad: egyet 4 éve 55 millióért, egyet pedig 13 hónapja 35 millióért.
- A régi szabály szerint: csak a legközelebbit (35 millió) veheted figyelembe, amely értelmében az illetékalap: 100 - 35 = 65 millió forint, ezáltal 2 600 000 forint illetéket kell fizetned.
- Az új szabály szerint: választhatod a számodra kedvezőbb, 4 évvel ezelőtti eladást (mivel benne van az 5 évben). Az illetékalap ezáltal 100 - 55 = 45 millió forint, így 1 800 000 forint illetéket kell fizetned. A megtakarítás tehát 800 000 forint.
A lakáscsere esetén is jellemző, hogy a különbözetet a vevők lakáshitellel egészítik ki. Az illeték összegét a hitel nem fedezi, arra nem fordítható és egy olyan plusz teher, amit a vásárlónak saját erőből, készpénzben kell előteremtenie a költözés, a hitelügyintézés és az esetleges felújítás költségei mellett. Ezzel a könnyítéssel előnyösebb helyzetbe kerülhetnek azok, akik korábban eladott ingatlanjuk árát még nem forgatták be egy újba, de a jövőben szeretnének vásárolni.
Mit kell tenni a kedvezményért?
Az illetékkedvezmény továbbra sem automatikus, azt az illetékkiszabásra jelentkező adatlapon (B400E) kell jelezni a NAV felé az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazáson (ONYA). A bejelentést főszabály szerint az illetékkötelezettség keletkezésétől számított 30 napon belül kell teljesíteni.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
