Mégsem az új építésű ingatlanok szippantják el a vevőket a használt ingatlanok piacáról
Habár sokáig másként látszott, a legutóbbi ingatlanpiaci adatok már arra engednek következtetni, hogy a használt ingatlanok piaca nem az új építésű ingatlanok piacára áramló vevők miatt lassul. Mi a helyzet most az új lakások szintén megtorpanó piacán?
Míg az idei év első hónapjai kifejezetten biztató számokat mutattak az új építésű ingatlanok piacáról, és ezzel párhuzamosan gyengén teljesítő használt piacot jeleztek, a helyzet most némileg árnyaltabbá kezd válni a nyári adatok alapján. Mindez egyébként azt is jelzi, hogy azok az év elején elhangzó szakértői várakozások az idei évben elhúzó újépítésű piacról túlzott optimizmust tükröztek.
Az év első felében még biztató volt a helyzet
Az idei év első felét az új építésű ingatlanok piacán egy biztató bővülés jellemezte, miközben az árak szerény mértékben kúsztak felfelé. Az idei első negyedévre vonatkozóan az Eltinga például még arról számolt be, hogy a budapesti új lakásépítési projektek 2026 első negyedévében összesen közel 28 ezer lakást foglaltak magukba – ebből csaknem 9500 volt szabadon elérhető a vevők számára, további közel 1200 lakás pedig még tervezési vagy értékesítés-előkészítési fázisban várt új tulajdonosra. Ez együttesen mintegy 10 600 elérhető ingatlant jelent. Egy évvel korábban ugyanez a szám még csak 6900 volt, vagyis a kínálat egy év alatt 54 százalékkal bővült.
Habár a kereslet még visszaesést mutatott az előző évi magas számok miatt, az láthatóvá vált, hogy a piac sokkal kevésbé volt szűkös, mint egy éve, amikor az állampapírokból a lakáspiacra áramló tőke vásárlási rohamot indított el. A későbbiekben is lesz miből válogatniuk a vevőknek, mivel a fővárosi projektek lakásainak közel kétharmada volt épülő státuszban, vagyis a fejlesztések üteme kitart, ráadásul a következő hónapokban is folyamatos lesz az új átadások beáramlása a piacra.
A második negyedéves adatok sem mutattak romló helyzetet: 2600 új lakás került ekkora piacra, és a kereslet élénkülése ellenére a szabad lakások száma tovább nőtt, így új csúcsot ért el: 10 130 lakás volt elérhető, ami 6,7 százalékos negyedéves emelkedés, és közel 50 százalékkal magasabb a hosszú távú átlagnál. A kereslet kapcsán jelezték, hogy 2177 új lakás talált ekkor vevőre, ami 30 százalékos növekedést jelentett az előző negyedévhez képest, és mintegy 42 százalékkal haladta meg a hosszú távú, tízéves átlagot.
Az árak eközben nem emelkedtek, sőt az új építésű lakások átlagos fajlagos ára 0,8 százalékkal csökkent, 1,845 millióról 1,83 millió forint/m²-re. A mérséklődés mögött főként az alacsonyabb árkategóriájú, Otthon Start Programra alkalmas lakások arányának növekedése állt. Az éves áremelkedés is jelentősen lassult: 9,6 százalékról 4,1 százalékra esett vissza.
A szakértők is optimisták voltak
Nemcsak az Eltinga számolt be biztató adatokról, hanem többek között az ingatlan.com is optimista volt az év elején. Februárban például jelezték, hogy míg a használt lakások iránti kereslet egyelőre elmarad az előző év szintjétől, addig az új építésű lakóingatlanok iránti kereslet látványosan növekszik, illetve, ha a kategóriákat külön vizsgáljuk, az új építésű házak iránti kereslet valósággal megugrott, és már most bőven túlszárnyalja a tavalyi szintet – tették hozzá.
Ebben az elemzésben az is megfogalmazódott, hogy
“egyre inkább úgy tűnik, hogy 2026 az új lakások és a vevők éve lesz”.
Mindez két tényezőhöz kapcsolódott:
- az Otthon Start programhoz, mely iránt továbbra is komoly igény mutatkozott, illetve
- a társasházi építményi joghoz, ami megkönnyíti a vevők számára az új építésű ingatlanhoz jutást.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője azt is jelezte, hogy az új építésű lakások és házak iránti élénk kereslet a kínálat bővülésének is köszönhető: míg egy évvel ezelőtt még csak 6600 új építésű lakás és ház hirdetéséből válogathattak a vevők, ez addigra közel 8900 darabra nőtt.
De a Zenga.hu is arra hívta fel a figyelmet egy márciusi elemzésében, hogy az elmúlt időszakban a használt lakások ára meredekebben nőtt az új építésűeknél, ezáltal a két kategória közötti árkülönbség jelentősen szűkült, ami egyre több vásárlót terelt az új építésű ingatlanok piacára. Azt is hozzátették, hogy a kereslet várhatóan a tavalyihoz hasonlóan alakul idén, miközben egyre több új lakás kerül piacra, ami az új lakások árnövekedésének további lassulását hozhatja.
Szegő Péter, a Duna House elemzője ugyanebben a hónapban azt jelezte, hogy a tranzakciók száma az első negyedéves nyugodtabb periódus után a tavaszi-nyári hónapokban erősödhet. A teljes 2026-os év a tavalyi rekordtól elmaradó, de egy középtávú összevetésben így is erős eredménnyel zárhat.
A nyár azonban megtorpanást hozott
Ugyanakkor legújabb elemzésében az Eltinga már arról számolt be, hogy a kereslet látványosan megcsappant az új építésű ingatlanok piacán:
“május és augusztus között mindössze 1344 új lakás talált gazdára, ami 38 százalékos zuhanást jelent az előző negyedévhez képest”
– fogalmaztak szeptemberi elemzésükben.
Ez ráadásul az elmúlt tíz év átlagától is jócskán elmarad. Ezzel párhuzamosan az új beruházások is lefékeztek, a nyár folyamán alig több mint 20 új projekt indult el, összesen mintegy 750 lakással. Így a legfrissebb adatok szerint a fővárosi piacon közel 400 projektben több mint 28 700 lakást tartanak nyilván. Ez az állomány gyakorlatilag megegyezik a tavaszi szinttel, ami azt jelzi, hogy egy hosszabb, folyamatos bővülési időszak ért most véget.
Csökkent az Otthon Start hitel felvételéhez megfelelő lakások aránya is, mivel a teljes kínálatnak már csak 17 százalékát tették ki. Ugyanakkor az eladásokból ennél jóval nagyobb arányban, 26 százalékkal vették ki a részüket. Jó hírt jelentett azonban a gyors megoldást keresőknek, hogy a már teljesen befejezett, azonnal költözhető lakások aránya tovább nőtt, és jelenleg a kínálat 9 százalékát teszi ki.
Az árak eközben még enyhe emelkedést mutattak: az átlagos fővárosi négyzetméterár 1,83 millióról 1,85 millió forintra nőtt, egy átlagos új építésű lakásért pedig már 126,8 millió forintot kérnek.
A vételárat módosító fejlesztők többsége csökkentett, megtörve ezzel a korábbi negyedévekre jellemző áremelési trendet. Bár extrém mértékű, 10 millió forintot meghaladó árengedményre is akadt példa 140 lakás esetében, a legtöbbször 2,5 millió forint alatti csökkentések történtek.
Az elemzésből az is kiderül, hogy a vevők egyértelműen a kisebb alapterületű új építésű ingatlanokat keresték, hiszen az eladott lakások 63 százaléka az egy- vagy kétszobások közül került ki. Az ingatlanok elhelyezkedése alapján Külső-Pest és Angyalföld volt továbbra is a legnépszerűbb célpont, bár mindkét térség veszített tavaszi dominanciájából, miközben Újbudán látványosan élénkült a kereslet.
Ezt látni a használt ingatlanok piacán
Az előbbiek alapján tehát úgy látszik, hogy a használt ingatlanok piacáról elmaradó vevők nem az új építésűek piacán jelentek meg a nyáron. Illetve ennek fordítottja sem volt igaz ezekben a hónapokra, hiszen, mint az Ingatlan.com szeptember elején közzétett elemzéseiből kiderül, augusztusban több mint 40 százalékkal csökkent az eladó lakóingatlanok iránti érdeklődés éves szinten, de 15 százalékkal esett vissza az újonnan piacra kerülő lakóingatlanok száma is.
Ebben persze közrejátszik az Otthon Start hatása, mely egy évvel korábban augusztusban futott fel, ugyanakkor júliushoz képest is visszaesést mutatott az augusztusi forgalom: 4,8 százalékkal mérséklődött a kereslet országos szinten, a lakások iránti érdeklődés 5,9 százalékkal, a házak iránti 4 százalékkal csökkent. Ez persze betudható szezonális okoknak is, hiszen az augusztus időjárási szempontból nem volt éppen ideális az ingatlanok megtekintésére.
A lassulás a lakásárak alakulásában is megmutatkozott: országosan 0,6 százalékkal nőttek az árak júliushoz képest, Budapesten pedig már minimális, 0,1 százalékos csökkenés volt tapasztalható. Éves szinten az országos drágulás 11,5 százalékos, a fővárosban viszont 6,7 százalékra lassult, ami csupán harmada a 2025 nyarán mért tempónak. Balogh László ennek kapcsán elsősorban arra hívta fel a figyelmet, hogy a havi bontású adatok erős ingadozást mutatnak, a kisebb korrekciókat és áremelkedéseket hozó időszakok folyamatosan váltják egymást, így az általános árszint érdemben gyakorlatilag nem változik.
A lelassult tempó egyértelműen a vevőknek kedvezne, de mint látható, nem igazán tülekednek a piacon, és az elemző szerint rövid távon nem is látszik olyan tényező, amely újabb keresleti robbanást indítana el.
Mivel a nyári adatokba bezavar a szezonalitás, így ténylegesen majd az őszi adatok mutathatják meg, hogy milyen keresleti szint bizonyul tartósnak a lakáspiacon. Mindenesetre a szakértő most arra számít, hogy 2026 második felében tapasztalható nyugodtabb, visszafogottabb piaci légkör 2027-ben is megmarad. A 2025-ös, 150 ezres adásvételi csúcsot követően idén és jövőre is stabilan 130-140 ezer tranzakció várható.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
