Áldás és átok az állampapír a lakáshitel piacnak
Az elmúlt években megszokotthoz képest kevesebb lakás vásárlásához kellett hitel idén tavasszal, hiszen az emberek egy része az állampapír-megtakarítását tette át ingatlanba. Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője szerint ugyanakkor a megugró árak miatt azok, akiknek mégis hitelre volt szükségük, komolyabb összegeket vettek fel. A szakértő szerint a következő hónapokban lassulhat a kihelyezések növekedésének dinamikája.
Egyszerre volt áldás és átok a hazai lakáshitel piacnak az állampapírokból kiáramló vagyontömeg. Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője a Duna House lakáspiaci tranzakciós becsléseit idézi, ami szerint az év első három hónapjában 8,8 százalékkal a 2024-es 30 154 darabról 32 805 darabra nőtt a lakáspiaci adásvételek száma.
Az emelkedés egyik oka egyértelműen az állampapírok után kapott magas hozam, illetve az immár kisebb kamatot és így megtérülést biztosító állampapír konstrukciókból az ingatlanpiaci befektetésekbe áramló tőke volt.
Kevesebb lakásvásárláshoz kellett hitel
Eközben a lakáshitel szerződések darabszáma a negyedév alatt 11,6 százalékkal 19 393 darabra emelkedett 2025-ben. Gergely Péter arra hívja fel a figyelmet, hogy az állampapír kifizetések megjelenésével párhuzamosan februárban és márciusban csak a tranzakciók 53,8, illetve 56,7 százalékához kapcsolódott lakáshitel felvétel.
Mindez egyértelműen annak köszönhető, hogy az ügyfelek más forrásból - állampapírból - tudták finanszírozni a lakás tranzakcióikat.
Az idei első negyedévben így összesen a lakásvásárlások 59,1 százalékához kapcsolódott lakáshitel felvétel, ami elmaradás a 2024 évi 63,9 százalékhoz képest.
A BiztosDöntés.hu szakértője arra hívja fel a figyelmet, hogy 60 százalékos szint alá utoljára 2023-ban jutott az ingatlanfinanszírozás aránya a lakáspiaci tranzakciók arányában. Akkor az értékesítések mindössze 52,6 százalékához kapcsolódott hitel, ami azzal volt magyarázható, hogy a lakáshitel kamatok az egekbe szöktek.
Hitelből egyébként legkomolyabb mértékben 2021-ben vásároltak a magyarok: akkor a tranzakciók 68,1 százalékához kapcsolódott lakáshitel felvétel, ami az akkoriban mélypontra érő kamatoknak volt köszönhető. (A 10 évre fixált piaci lakáshitelek átlagos teljes hiteldíj-mutatója (THM) akkor 4 százalék alá is becsúszott – idén március végén mindez 6,76 százalék volt.).
Megugró hitelösszeg
Ami nem tett jót a lakáshitel szerződések számának, az összességében komoly segítséget jelentett a kihelyezett hitelek összegében. Az év első három hónapjában ugyanis 383 milliárd forint értékben születtek lakáshitel-szerződések. Ez 44,5%-os növekedést jelent 2024-hez képest, és minden idők legnagyobb összegű első negyedéves folyósítását takarja - emlékeztet a BiztosDöntés.hu szakértője.
Ezen belül a 137,8 milliárd forintot közelítő márciusi finanszírozási adat minden idők harmadik legkomolyabb összegű kiutalását hozta. Ennél csak 2022 áprilisa és májusa volt erősebb, ami az új, energiatakarékos lakások megvásárlását támogató, maximum 3%-os kamatú MNB Zöld Otthon hitelprogram szerződéseinek volt köszönhető.
Gergely Péter szerint az állampapír piacból kiáramló pénzekre már előre számító lakáspiacon komoly drágulás következett be, aminek köszönhetően az átlagos hitelösszeg is megugrott, idén márciusban már a 19,4 millió forintot közelítette.
Az első negyedévben átlagosan 51 százalékkal magasabb, 19,21 millió forintos átlagos hitelösszeg alakult ki, szemben a 2024 első három hónapját jellemző 12,7 millió forinttal szemben.
Nehéz lesz fenntartani a dinamikát
A BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője szerint a következő hónapokban az egyre magasabb bázisértékek miatt komoly kihívást jelent majd a növekedési ütem fenntartása a lakáshitel-piacon. (Az elmúlt év tavaszán sorra dőltek a korábbi abszolút csúcsok a piaci lakáshitelezésben.)
Az is kétélű a szakértő szerint, hogy az állampapírokból kiáramló összegek kipörgése után vajon többen fordulnak-e a lakáshitelekhez. Nem felejthető el ugyanis az, hogy a többletpénz az esetek döntő többségében a saját erőt erősítette. Néhány nagybefektetőt leszámítva a vásárlások döntő részénél az állampapír beforgatása mellett szükség volt hitelre is.
A másik oldalon a BiztosDöntés.hu szakértője arra hívja fel a figyelmet, hogy az extra pénz által felhajtott lakásárak sokakat elriaszthattak a piactól. Miután már vannak arra utaló jelek, hogy a kereslet csökken, az árak növekedése megállhat, így a vevők jobb helyzetbe kerülhetnek a következő hónapokban. (Természetesen az ő esetükben is szükség lesz új hitelre.)
Nem úgy kombinálnak, hogy a hitelnek jó legyen
Ami Gergely Péter szerint meglepő, hogy a piaci szereplők a CIB Bank kivételével nem láttak érdemi lehetőséget abban, hogy az állampapírból érkező pénzeket és a lakáshitelezést összekössék.
Miközben arra szép számmal van példa, hogy a bankbetétet és a befektetési jegyet kombináló konstrukciókat kínálnak az ügyfeleknek - Gránit Bank Hozampáros, K&H Bank Mix Megtakarítás, CIB Bank Tandem Megtakarítás – addig hitel mellé egyedül a CIB nyújt kamatkedvezményt azoknak az ügyfeleknek, akik komoly (akár állampapírból érkező) megtakarítást tartanak a banknál a hitellel párhuzamosan.
A CIB a banknál elhelyezett megtakarításért komoly kamatkedvezményt ad: a Mozgástér Kedvezménycsomaggal a THM akár 6 százalék alá is benézhet. Igaz, ez utóbbihoz 60 milliós megtakarítást kell a banknál elhelyezni. De 10 millió forintos megtakarítással is a piac egyik legjobb, 6,57 százalékos THM-jét kapjuk egy 30 milliós, 20 évre felvett hitel esetében – jelzi Gergely Péter.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
