Az euróbevezetés megemeli az ingatlanárakat? Ezt mutatják a régiós példák

Az euróbevezetés előtt általános a félelem az érintett országokban a hirtelen meglóduló inflációtól. A tapasztalatok valóban azt mutatják, hogy a kereskedők hajlamosak az árucikkek árait átálláskor felfelé kerekíteni a kisebb értékű termékeknél, ami egy egyszeri, kismértékű áremelkedést okozhat.

Ez azonban csak rövid távú inflációs hatást jelent, ráadásul az ingatlanárak esetében a kerekítési hatás nem jelentkezik, hiszen nem néhány száz vagy ezer forintos tételekről van az ingatlanok esetében. Az ingatlanoknál más hatások jelentkeznek. De mi történt az elmúlt években és évtizedekben az eurót bevezető országokban az ingatlanárakkal?

Ahogy Magyarország, úgy Szlovénia is még az első körben csatlakozott 2004-ben az Európai Unióhoz a környező közép-kelet-európai országok közül. Sokat nem is tétlenkedtek az euróbevezetéssel: 2007-ben megtörtént az átállás.

2007–2008 környékén valóban lendületesen emelkedtek az árak, az ekkor jelentkező euró-optimizmus azonban nem választható el teljesen a 2008-as válság előtti erős globális ingatlankereslettől és hitelbőségtől.

Ezt követően a 2008-ban kibontakozó ingatlan- és gazdasági válság az elkövetkező évek során – egészen 2014-ig – Szlovéniában is korrigálta a korábban megemelkedett árakat.

Ebből pedig leginkább az látszik, hogy ugyan reagálhatott a piac az euróbevezetésre is, azonban a gazdasági ciklusok hatása lényegesen erősebbnek bizonyult.

Mivel Szlovákia gyakorlatilag a 2008-ban kibontakozó gazdasági világválság során csatlakozott az eurózónához, ezért náluk az euró bevezetése után nem jelentkezett ingatlanáremelkedés, sőt csökkentek az árak. Igaz, a bevezetést megelőző években Szlovéniához hasonló folyamat játszódott le itt is: erőteljes áremelkedés jellemzte az ingatlanpiacot.

Az euró bevezetése utáni évtizedben a válságból való kilábalás, valamint az euró miatti stabil és alacsony kamatkörnyezet is lendületes ingatlanáremelkedést hozott. Vagyis itt is az látszik, hogy nagyobb mértékben a válság határozta meg az ingatlanpiaci ármozgást, tehát egy néhány éves zökkenő után tovább emelkedtek az ingatlanárak, de nem kiemelkedő mértékben.

Szlovákiában az Eurostat adatai szerint 2010-hez képest 100 százalékkal nőttek az ingatlanárak 2025-ig, míg az eurózónához eddig még nem csatlakozó Magyarországon 260 százalékkal.

Horvátország már egy teljesen más időszakban csatlakozott az euróövezethez, mint az előbbi két közép-kelet-európai ország. Ebben az időszakban az általános, globális infláció éreztette hatását az ingatlanpiacon is.

A bevezetést megelőző évben jelentős, 14,8 százalékos áremelkedésre került sor a horvát ingatlanpiacon. Sokan a megtakarításaikat még az átállás előtt ingatlanba fektették, és többek között emiatt is az Eurostat adatai szerint Horvátország 2023-ban és 2024-ben is az EU élvonalában járt a drágulást tekintve.

Az áremelkedés különösen a tengerparti ingatlanoknál jelentkezett, mivel a külföldi vásárlók számára megszűnt a valutaátváltási kockázat, így bátrabban vásároltak, erősítve a keresleti oldalt.

Ugyanakkor nehéz szétválasztani az euró és az általános infláció szerepét az ezekben az években zajló áremelkedésben, ami Magyarországon még inkább éreztette hatását. Horvátországban 2010 és 2025 között nem érte el a 100 százalékot az ingatlanáremelkedés mértéke.

Az Európai Központi Bank (ECB) elemzésében azt állapította meg, hogy a Horvátországban kibontakozó áremelkedés ekkor nem az euróátállás következménye volt, annak csekély hatása volt az árakra.

Bulgária csak néhány hónapja vezette be az eurót, azonban az elmúlt években már jelentős áremelkedés következett be az ingatlanárakban. Ahogy Horvátországban, úgy Bulgáriában is sokan a levában tartott megtakarításaikat ingatlanba fektették az átváltás előtt. Az előre hozott vásárlások így jelentősen fokozták a keresletet.

2024–2025 során 15–18 százalékos éves szintű drágulást mértek, ami a legmagasabb volt az EU-ban, és még a magyarországi adatot is meghaladta, ami szintén nem volt szerény ezekben a negyedévekben. Ezt követően azonban gyorsult a hazai ingatlanárak növekedése, többek között az Otthon Start bevezetésének eredményeként.

Bulgáriában ezzel szemben az áremelkedési ütem azóta valamelyest mérséklődött, de a nagyobb városokban éves szinten még mindig tíz százalék körül drágulás jellemző.

Az eddigi gyakorlat alapján tehát az látszik, hogy a legtöbb esetben az euró bevezetése körüli időszakban valóban érezhető egy fokozott kereslet az ingatlanok iránt, és emiatt emelkednek az árak az ingatlanpiacon, ami részben pszichológiai hatás eredménye.

A legtöbb országban a drágulás már a csatlakozás előtt megkezdődik, de az ingatlanárakat nem maga az euró bevezetése, hanem az ehhez kapcsolódó várakozások, a csökkenő kockázat, a növekvő befektetői bizalom, a gazdasági felzárkózás, a kedvezőbbé váló kamatkörnyezet és hitelpiac, a külföldi ingatlanvásárlók számának bővülése mozgatja felfelé.

Az említett esetekben tehát összességében egy EU-átlagot alapvetően meghaladó ingatlanár-emelkedés jelentkezik, ezzel párhuzamosan azonban a bérek és az általános életszínvonal is nő.