Felvehet egy házas egyedül lakáshitelt? Mikor és hogyan lehetséges?
Házasként is felvehetsz egyedül lakáshitelt? Hogyan tudod kivenni az ingatlant a házastársi vagyonközösségből? Ismerd meg a banki gyakorlatokat és a jogi megoldásokat.
A házastársak automatikusan adóstársak?
Amennyiben egy házaspár valamelyik tagja lakáshitelt venne fel, akkor ugyan nem automatikusan - azaz nem jogszabály írja elő -, de a banki gyakorlatnak megfelelően mindkét fél adóssá válik: adósként és adóstársként kerülnek bele a hitelszerződésbe.
Az adós és az adóstárs egyaránt felelősek a hitel teljes összegének visszafizetéséért, teljes vagyonukkal. Ez az úgynevezett egyetemleges felelősség.
Alapesetben a házastársak között ugyanis vagyonközösség áll fenn. Ettől eltérni, legfeljebb a vagyonközösség kizárása révén, úgy lehetséges, ha házassági vagyonjogi szerződést kötöttek vagy kötnek.
Ez azt jelenti, hogy lakáshitel házasként egyedül csak olyan módon jöhet szóba, ha születik egy vagyonjogi szerződés hitelhez, mely szerint az ingatlan és a kölcsön csak az egyik fél különvagyonát képezi, így pedig a bank eltekinthet a másik fél bevonásától.
Fontos: sok állami támogatású hitelkonstrukciónál (például Babaváró hitel, CSOK Plusz stb.) alapfeltétel a házasság, és mindkét házastársnak adóstársként kell szerepelnie a szerződésben, ettől eltérni nem lehet.
Melyik bank engedi, hogy a házaspár egyik tagja egyedül vegyen fel lakáshitelt?
De piaci hiteleknél - illetve az olyan állami támogatású hitelkonstrukcióknál, mint például az Otthon Start, ami egyedüli igénylőknek is elérhető - sem minden bank teszi lehetővé a lakáshitel egyedül házasként történő felvételét, akár vagyonjogi szerződés megléte esetén sem. Arról, hogy adott esetben a bank miként ítéli meg a helyzetet, banki szabályzatok és egyéni elbírálás alapján döntenek.
OTP Bank
Az OTP házastárs nélküli hitelnél - de házaspár egyik tagja által felvéve - előírja, hogy a házastársi/élettársi vagyonjogi megállapodást közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
A bank számára elfogadható az a lehetőség is, hogy csak a hitelcél/fedezetül szolgáló ingatlanvagyon kerül a vagyonjogi szerződés szerint külön vagyonként feltüntetésre, miközben a többi meglévő vagyonelem a házastársi/élettársi közös vagyon részét képezi.
Erste Bank
Házaspároknál az Erste adóstárs nélküli hitelhez szintén “megfelelő alakisággal, és tartalmi elemekkel rendelkező vagyonjogi megállapodás” meglétét írja elő, mely kizárólag ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közjegyzői okiratba foglalt megállapodás lehet.
MBH Bank
Az MBH elvárása szerint is elfogadható ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közjegyző által készített házassági vagyonjogi szerződés, mellyel a felek igazolják különvagyonukat, és amelyben a házastárs kijelenti, hogy a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanra semmilyen formában és jogcímen igényt nem támaszt.
Általában tehát a bankok vagyonjogi szerződés esetén elfogadhatják az egyedüli hitelfelvételt. De mivel a szabályok és eljárások bankonként eltérnek, ezért célszerű közvetlenül a kiválasztott banknál érdeklődni az egyedi feltételekről, valamint a vagyonjogi szerződés pontos tartalmi elemeiről.
Hogyan lehet kivenni egy ingatlant a vagyonközösségből?
Egy ingatlant tehát házassági vagyonjogi szerződéssel lehet a közös vagyonból kivonni, mert egyébként a házasság alatt szerzett vagyon (így a közösen vásárolt ingatlan) közös vagyonnak számít, függetlenül attól, hogy kinek a nevén és milyen arányban szerepel a tulajdoni lapon.
Ez a szerződés bizonyítja a bank számára, hogy a hitelt csak az egyik házastárs veszi fel, és csak ő egyedül a hitelszerződés adósa.
A vagyonjogi szerződésre formai és tartalmi követelmények vonatkoznak. Formai követelmény, hogy a szerződést vagy közjegyző által közokiratba, vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Egy aláírt magánokirat nem érvényes házassági vagyonjogi szerződésként, a bank azt nem fogadja el.
A szerződést emellett a Házassági és Élettársi Vagyonjogi Szerződések Országos Nyilvántartásába is be kell jegyezni, hogy harmadik fél (ebben az esetben a bank) irányába is hatályossá váljon.
Mire kell figyelni egyéni hitelfelvételnél?
Egy egyéni hitelfelvétel azonban sok tekintetben megnehezíti az adós helyzetét. Ezeket a tényezőket érdemes figyelembe venni:
- Megfelelő jövedelem: az adós nettó jövedelmének meg kell felelnie a bank elvárásainak.
- Jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) egyedüli teljesítése: a havi törlesztőrészlet lehetséges maximumát kizárólag az egyedüli adós jövedelme alapján számítja a bank, mely figyelembe veszi azt is, hogy terheli-e más hitel is a jövedelmet.
- Önerő: az ingatlan vételárának legalább 20%-át (bizonyos esetekben 10%) saját önerejéből kell finanszíroznia az egyedüli adósnak.
- Szigorúbb hitelbírálat: egyedüli adós esetén a bank kockázata magasabb, ezért a bank többek között az adós jövedelmét, a fedezeti ingatlan értékét vagy a hitelfelvevő hiteltörténetét is szigorúbban vizsgálja.
Hogyan igényelhet egy házasfél egyedül Otthon Start hitelt?
Az Otthon Start hitel házaspárok és egyedülállók számára is elérhető állami kamattámogatású lakáshitel-konstrukció. Házaspárok esetében is igényelheti csak az egyik fél a jogszabály és a bank által támasztott feltételeknek megfelelve. Az Otthon Start feltételei közé tartozik többek között:
- Az első lakástulajdon feltétele.
- 2 év folyamatos TB jogviszony.
- A bank hitelbírálati szempontjainak való megfelelés.
Emellett ügyvéd vagy közjegyző által készített vagyonjogi szerződéssel kell kizárni a házastársi közös vagyonból a hitelből finanszírozott ingatlant és magát a hitelt is, hogy az adós egyedüli adóssá váljon.
Mi történik, ha a házastársad adóstársként bekerül a hitelbe?
Ha a házaspár mindkét tagja bekerül a lakáshitelbe, akkor egyikük adósként, a másik adóstársként szerepel a hitelszerződésben, és mindketten egyetemlegesen felelősek a hitel visszafizetéséért.
Ez azt jelenti, hogy ha az egyik fél nem fizet, a bank a másik féltől a teljes tartozást követelheti, illetve válásnál bonyolultabb a hitel rendezése.
Ebben az esetben a bank mindkét fél jövedelmét figyelembe veszi a JTM számításánál, így nagyobb lehet a felvehető hitelösszeg és jobbak a banki feltételek. Ugyanakkor a bank az adóstárs hitelmúltját, KHR státuszát, meglévő kötelezettségeit is vizsgálja, ami olykor problémát jelenthet.
Az így megvásárolt ingatlan pedig a házassági közös vagyon része lesz.
Maradtak kérdéseid?
-
Lehet különvagyoni szerződés nélkül is egyedül felvenni lakáshitelt házasként?
Nem, a bankok házaspárnál egyedüli hitelfelvétel esetében nyilvántartásba bejegyzett házassági vagyonjogi szerződést kérnek.
-
A házastársam lemondhat a tulajdonról?
Igen, és amennyiben erről ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által készített házassági vagyonjogi szerződés készül, akkor a bank egyedi elbírálás után jóváhagyhatja az egyedüli hitelfelvételt.
-
Milyen költsége van a közjegyzői vagyonjogi szerződésnek?
Közjegyzői díjat számolnak fel, amelynek mértékét jogszabály rögzíti, és több elemből, így munkadíjból és költségtérítésből áll. Ha az ügyérték megállapítható, a sávosan emelkedő értékhatártól függően van egy fix munkadíj, amihez hozzáadódik egy százalékos érték.
Például 10 millió forint és 200 millió forint közötti érték esetén: 86 200 forint + a 10 millió forint feletti ügyérték 0,25 százaléka a közjegyző díja. A költségtérítésnek az elszámolt költségeken felüli költségátalányt is tartalmaznia kell, mely általában a munkadíj 40 százaléka, de lehet nagyobb arány is. Emellett a szerződés bejegyzése a nyilvántartásba 10 000 forint.
-
Kaphatok lakáshitelt házasként úgy, hogy a párom ne szerepeljen a hitelben?
Igen, általában a bankok egyedi elbírálás alapján lehetővé teszik, hogy csak az egyik házastárs vegyen fel lakáshitelt. Ehhez házassági vagyonjogi szerződésre van szükség.
-
Melyik bank engedi meg, hogy egyedül vegyek fel lakáshitelt házasként?
A bankok általában lehetővé teszik, de egyedi elbírálás alapján döntenek. A vagyonközösség kizárásának jogi dokumentuma, így a házassági vagyonjogi szerződés azonban minden esetben szükséges.
-
Mi kell ahhoz, hogy a házastársam ne legyen adóstárs a lakáshitelnél?
A bank jóváhagyására, és a házassági vagyonjogi szerződésre van szükség. Ez kizárja az adott ingatlan közös vagyonná válását.
-
Kikerülhető a házastársi vagyonközösség egy lakásvásárlás esetén?
Igen, de csak akkor, ha van érvényes házassági vagyonjogi szerződés, amely kizárja az adott ingatlant a közös vagyonból. Ezt a szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie vagy közjegyzői okiratba kell foglalni.
-
Házaspár esetén, ha csak az egyik fél a tulajdonos, akkor a másiknak is joga van az ingatlanhoz?
Igen, a házastársi vagyonközösség elve miatt a házastársak mindegyikének tulajdonjoga van az ingatlanon, függetlenül attól, hogy a tulajdoni lapon milyen tulajdoni hányadok szerepelnek. Házassági vagyonjogi szerződés révén az ingatlan egyedüli tulajdonban maradhat. Ebben az esetben a másik félnek nem lehet vagyoni igénye, ugyanakkor az életközösség fennállása esetén ekkor is van használati joga az ingatlanon.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
