Haszonélvezeti jog – Mit jelent, és mire jogosít? Hogyan adható el az ingatlan?

A haszonélvezet egy vagyoni értékű jog, amely a haszonélvezeti jog birtokosának jogot ad az ingatlan használatára anélkül, hogy tulajdonos lenne.

Bonyolultan hangzik, de lényegében arról van szó hogy a haszonélvező sok tekintetben úgy használhatja az ingatlant, mintha az övé lenne, miközben nem ő a tulajdonos. Ez azonban nem azt jelenti, hogy többletjoga van a tulajdonossal szemben.

Az ingatlant a haszonélvező birtokában tarthatja, használhatja és hasznait szedheti. Mit jelent ez? Azt, hogy a haszonélvező az ingatlanban élhet, vagy termelhet rajta, és az ott termett vagy előállított termék is az övé. Ugyanakkor ő fizeti az ingatlan fenntartásának költségeit, nem semmisítheti meg és nem okozhat benne kárt.

A haszonélvezeti jog adott személyhez kötött, aki az ingatlan tulajdoni lapján is szerepel. Szólhat határozott időre vagy élethosszig, de nem adható el, nem ruházható át és nem örökölhető.

A haszonélvezeti jog, más vagyoni értékű jogokhoz hasonlóan vitatható, bíróságon megtámadható, és bizonyos esetekben korlátozható is.

Az a mondás, hogy a haszonélvező joga erősebb, mint a tulajdonosé, arra alapul, hogy a haszonélvezeti jog bizonyos esetekben korlátozza vagy köti a tulajdonost a tulajdonnal kapcsolatos cselekvésben. Az azonban tévhit, hogy az ingatlant nem lehet eladni a haszonélvező beleegyezése nélkül.

A lakást el lehet adni, de a haszonélvezeti jog továbbra is fennmarad, az tehát az új tulajdonost is köti.

Haszonélvezeti jogot lehet alapítani például szerződéskötéssel, de létesülhet jogszabályból fakadóan is.

Előbbire példa, amikor a szülők lakást vesznek a gyerekeknek, de haszonélvezeti jogot tesznek rá azért, hogy tudjanak az ingatlannal kapcsolatban intézkedni, illetve hogy kiküszöböljék az öröklés során felmerülő jogi problémákat és intéznivalókat.

Haszonélvezeti jog szólhat határozott időre vagy élethosszig is. Tarthat például addig, amíg bizonyos életkort el nem érnek a gyerekek, ezt általában a nagykorúsághoz kötik. Élethosszig tartó jogot csak közokiratban vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratban lehet alapítani.

A jogszabályból fakadóan létrejöhet haszonélvezeti jog például öröklés útján, amikor az egyik szülő halálakor tulajdonjogot örökölnek a gyerekek, de a túlélő házastárs haszonélvezeti jogot kap az ingatlanra. Ez az özvegyi jog, és a haszonélvezeti jognak egy speciális esete. Az özvegyi jog mindig élethosszig tart.

Előfordul az is, hogy váláskor úgy állapodnak meg a házas felek, hogy az egyikük marad az ingatlan tulajdonosa, a másikuk pedig haszonélvezeti jogot kap az ingatlanra.

Egy ingatlanon több haszonélvező is lehet.

A haszonélvező használhatja az ingatlant, szedheti a hasznait, de nem adhatja el és nem is használhatja jelzáloghitel fedezeteként.

A haszonélvezeti jog birtokosa szabadon használhatja az ingatlant.

Térítésmentesen másnak birtokba adhatja, bérbeadni viszont csak akkor lehet, ha ebbe a tulajdonos is beleegyezik.

A haszonélvező az ingatlanban lakhat, és ő felelős annak fenntartásáért. Ő fizeti a fenntartási költségeket, rezsit és a kisebb állagmegóvó munkák költségét. A nagyobb felújítások költségét viszont a tulajdonosnak kell fizetnie.

A használatból adódó értékcsökkenésért nem felelős, de a használat során körültekintőnek kell lennie. Ha a haszonélvező kárt tesz az ingatlanban, akkor a tulajdonos kártérítést kérhet.

Haszonélvezettel terhelt ingatlan eladható, és ehhez nem szükséges a haszonélvező beleegyezése. A haszonélvezeti jog viszont nem szűnik meg a tulajdonátruházással.

A haszonélvezeti jognak van értéke, amelyet a haszonélvező kora és az ingatlan értéke alapján számolnak ki. Haszonélvezettel terhelt ingatlan eladásánál a haszonélvezeti jog értékét le kell vonni a vételárból.

Ha például egy 70 millió forint értékű ingatlant adnál el, amelyen egy 40 éves személy haszonélvezeti joga van, akkor a vételárból le kellene vonni a haszonélvezeti jog értékét, ami 28 millió forint. Az ingatlan vételára így 42 millió forint lenne.

A vevő azonban nem tudja az ingatlant a vásárlás után azonnal használatba venni, meg kell várnia, míg megszűnik a rá bejegyzett haszonélvezeti jog.

A haszonélvezeti jog mellé be lehet jegyeztetni elidegenítési és terhelési tilalmat is a tulajdoni lapra. Ebben az esetben a haszonélvező beleegyezése nélkül nem lehet eladni vagy zálogjogot tenni az ingatlanra.

A haszonélvezeti jog többféleképpen is megszűnhet. Ha ez megtörténik, akkor a jogot a földhivatali nyilvántartásból törölni kell.

Ha a haszonélvezeti jog határozott időre szólt, akkor ennek lejártával megszűnik. A holtig tartó haszonélvezeti jog a haszonélvező halálával szűnik meg. Ekkor kérelmet kell benyújtani a Földhivatalhoz, és be kell mutatni a halotti anyakönyvi kivonatot.

A haszonélvezeti jogot nem lehet átruházni és eladni sem, de ha a felek megállapodnak róla, akkor ellenérték fejében megváltható. Az özvegyi jog lényege, hogy védje a túlélő házastársat, ezért itt a haszonélvezeti jog megváltását kikényszeríteni nem lehet. Akkor is csakis a haszonélvező dönt a haszonélvezeti jog megváltásáról, ha az örökösök felajánlják neki a jog értékét.

A haszonélvezeti jog automatikusan megszűnik, ha a haszonélvezet tárgya megsemmisül, illetve ha végleg alkalmatlanná válik a rendeltetési célja szerinti használatra. A tulajdonos azt nem köteles helyreállítani.

A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan hitelezhető. Azaz lehet lakáshitelt vagy szabad felhasználású hitelt igényelni, de a hitelszerződésben a haszonélvezőnek is szerepelnie kell, és alá is kell írnia a szerződést.

A haszonélvező jövedelem nélkül fog szerepelni a szerződésben.

A támogatott lakáshitel konstrukciók általában kizárják azokat az ingatlanokat, amelyeken valakinek haszonélvezeti joga van. Ennek megfelelően CSOK Pluszt nem igényelhetsz ilyen ingatlanra.

A falusi CSOK támogatás azonban elérhető lehet ilyenkor is.