Hogyan kaphatsz hitelt haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanra?
Lakáshitel igénylésénél sok tényező bonyolíthatja az ügyintézést, de a legtöbb esetre szerencsére a bankoknak már vannak megoldásaik. Az egyik ilyen helyzet lehet például, ha olyan ingatlanra szeretnél kölcsönt felvenni, amelynek nemcsak tulajdonosa van, hanem haszonélvezője is. Ebben az esetben kicsit bonyolultabb lesz a lakáshitel felvétel, de nem lehetetlen. Nézzük meg, mire érdemes számítani ebben a helyzetben!
Lehet jelzáloghitelt felvenni haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanra?
Igen, alapvetően kaphatsz lakáshitelt haszonélvezettel terhelt ingatlanra, vagyis nem kizáró ok, hogy lakáshitelt vegyél fel ebben a helyzetben. Erre azonban csak akkor van lehetőség, ha a haszonélvező is beleegyezik az ügyletbe és a szerződésben is szerepel adóstársként. Amennyiben a haszonélvező ebbe nem egyezik bele és a haszonélvezeti joga is megmarad, akkor nem lesz sikeres a hiteligénylés.
Ha a haszonélvező vállalja, hogy szerepel a hitelszerződésben, nem kell minden feltételnek megfelelnie. Nem feltétlenül kell jövedelmet igazolnia, az sem gond, ha az olyan alapfeltételeknek nem felel meg, mint például az életkorra vonatkozó elvárások.
Azaz nem probléma, ha a haszonélvező nem hitelképes, feltéve, ha vállalja, hogy adóstársként megjelenik a szerződésben. Bár a hitelképessége nem feltétel, kockázatot ő is vállal, mivel ha megszünteti a bank a szerződést, akkor elveszítheti a haszonélvezeti jogát.
Mit lehet tenni, ha nem egyezik bele a haszonélvező?
Ha ez a megoldás nem működik, van egyszerűbb módja is a hitelfelvételnek. Személyi kölcsön igénylésnél nincs szükség a haszonélvező hozzájárulására, emellett a hiteligénylés is sokkal gyorsabban megy, mint a jelzáloghiteleknél. A hátránya ennek a megoldásnak, hogy drágább, mintha jelzáloghitelt vennél fel, mivel az éves kamat magasabb. Emellett a futamidőt sem lehet 15-20 évig elhúzni, emiatt a havi törlesztőrészlet is magasabb, mint a lakáshiteleknél.
Igénybe lehet venni szabad felhasználású jelzáloghitelt is haszonélvezettel terhelt ingatlanra, de mivel a lakáshitelhez hasonlóan jelzáloghitelről van szó, a haszonélvezőnek ugyanúgy bele kell egyeznie a hitelfelvételbe.
Haszonélvezeti jog kivásárlása
A haszonélvezeti jog a tulajdonos váltástól függetlenül fennmarad, ezért egy haszonélvezettel terhelt ingatlan vételénél vagy eladásánál felmerül a kérdés, hogy ha a tulajdonos személye megváltozik, mi lesz a haszonélvezővel.
A legegyszerűbb forgatókönyv szerint a tulajdonos, a haszonélvező és a vevő meg tudnak állapodni, és a tulajdonos az eladással egy időben ki tudja vásárolni a haszonélvezőt, ha ebbe ő is beleegyezik. Ha a haszonélvező javára elidegenítési és terhelési tilalmat is bevezettek, akkor ezeket is meg kell szüntetni.
Felvehet a haszonélvező jelzáloghitelt az ingatlanra?
Nem, erre nincs lehetősége, ezt csak a tulajdonos teheti meg, hiába előzi meg a haszonélvezeti jog több szempontból a tulajdonjogot.
A haszonélvező soha nem a tulajdonos, a kettő kizárja egymást, mivel haszonélvezeti jogot csak olyan ingatlanon lehet szerezni, amelynek már valaki más a tulajdonosa.
Felvehet más ingatlanra hitelt valaki, ha már egy ingatlan haszonélvezője?
Igen, semmi akadálya nincsen, hogy egy másik ingatlanra hitelt vegyen fel valaki haszonélvezőként.
Milyen feltételekkel adnak hitelt a bankok haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanra?
Van néhány alapfeltétel, amelynek meg kell felelni, ha haszonélvezettel terhelt ingatlan hitelezéséről van szó.
- Az egyik lehetőség, hogy a haszonélvező részt vesz a hitelszerződésben, amivel beleegyezik a hitelfelvételbe. A hangsúly a beleegyezésen van, az sem gond, ha a haszonélvező nem hitelképes.
- Érdemes figyelembe venni, hogy ha az ingatlan haszonélvezettel együtt jelentené a fedezetet, akkor ennek értékcsökkentő hatása is lehet, akár az is megtörténhet, hogy nem fogsz tudni annyi hitelt felvenni, mintha csak tulajdonosa lenne az ingatlannak.
- Ha a haszonélvező valamiért úgy dönt, hogy lemond a jogáról, akkor töröltetni kell az ingatlan tulajdoni lapjáról a haszonélvezeti jogot és csak ezután lehet véglegesíteni a hiteligénylést. Fontos megnézni, hogy csak haszonélvezeti jogról van-e szó, vagy esetleg elidegenítési és terhelési tilalmat is bejegyeztek-e.
Hogyan lehet megszüntetni a haszonélvezeti jogot?
A haszonélvezeti jog alapvetően holtig tart, ami azt jelenti, hogy hacsak valaki nem mond le erről a jogáról, akkor egészen vele marad, ameddig meg nem hal. Utána azonban megszűnik a haszonélvezeti jog, örökölni azt nem lehetséges.
Arra azonban van mód, hogy valaki másra ruházza át a haszonélvező ezt a jogot, ehhez neki előbb le kell mondania róla, illetve az is feltétel, hogy ebbe az ingatlan tulajdonosának, illetve több tulajdonos esetén minden tulajdonosnak bele kell egyeznie. A lemondás úgy is megtörténhet, hogy nem kerül máshoz a jog, ebben az esetben a haszonélvezeti jog törlése történik meg.
A fentebb már említett módon a tulajdonos megválthatja a haszonélvezet jogát és kifizetheti azt az árat, amit a haszonélvező kér azért cserébe, hogy lemondjon erről a jogról.
A haszonélvezeti jog megszerzése illetékköteles, adásvétel esetén az ingatlan forgalmi árának a 4 százalékát kell megfizetni vagyonszerzési illetékként, ajándékozás esetén a 9 százalékát.
Maradtak kérdéseid?
-
Kaphatok lakáshitelt haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanra a haszonélvező beleegyezése nélkül?
Nem, erre nincs lehetőség, akkor sem, ha 100 százalékban tulajdonosa vagy az ingatlannak. -
Milyen megoldások léteznek, ha nem kapsz hitelt?
1. Olyan kölcsön, ami nem jelzáloghitel, például a szabad felhasználású személyi kölcsön.
2. A haszonélvezeti jog megszüntetése, például úgy, hogy a haszonélvező lemond erről a jogról, ingyenesen vagy egy meghatározott összegért cserébe. -
Szolgálhat hitelfedezetként a haszonélvezeti jog?
Nem, erre nincs lehetőség. -
Honnan láthatom, milyen haszonélvezeti jog van az ingatlanon?
A tulajdoni lapon van feltüntetve, amelyet a Földhivataltól lehet lekérni.
-
Kapok lakáshitelt, ha olyan ingatlant veszek, amin van haszonélvezeti jog?
Ha még nem vagy tulajdonosa az ingatlannak, akkor valószínűleg hosszabb ügyintézéssel kell számítanod, illetve a haszonélvezőnek ebben az esetben is rá kell bólintania az ügyletre.
-
Lehet osztatlan közös tulajdonú ingatlanban az egyik tulajdonos haszonélvező is?
Nem. A haszonélvezeti jog és a tulajdonjog kizárja egymást osztatlan közös tulajdon esetén is
Hiszek abban, hogy stresszmentesebb és jobb életünk lehetne, ha átgondolt pénzügyi döntéseket hoznánk. Ebben szeretnék segíteni. Folyamatosan keresem a megoldást azokra a problémákra, amiket a legtöbben nehezen tudnak maguktól megoldani, és ahol egy jó döntésnek komoly hatása van. Úgy gondolom, hogy a pénzügyek világa az, amiben a legtöbbet tudok segíteni. 2010 óta azon dolgozom, hogy segítsek tudatos és biztos döntéseket hozni a BiztosDöntés.hu-n. Előtte a BankRáció.hu alapítója és ügyvezetője voltam. 15 éve foglalkozom lakáshitel, személyi kölcsön, bankszámla, banki betét, állampapír termékcsoportok összehasonlításával. 2006-ban végeztem közgazdászként az International Business School (IBS) főiskolán.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
