Hol és mennyiért kaphatsz most prémiumkategóriás lakást?
A prémiumkategóriás ingatlanok - vagy más nevükön luxuslakások - ára ma már jellemzően 200 millió forint felett kezdődik, és a legnagyobb számban továbbra is Budapest belső és budai kerületeiben, valamint a Balaton környékén találhatók meg. Habár a piac ezen szegmensében a vásárlók köre jóval szűkebb, a kereslet az elemzések szerint stabil, miközben egyre inkább a fiatalok és a vállalkozók jelennek meg vevőként.
Mint sok más árunál, az ingatlanoknál is létezik egy luxuskategória, melyet pár éve a szakértők egy része szeret már inkább prémiumszegmensnek nevezni, miután egy kissé elkoptatott jelzővé vált a luxus, és nem is biztos, hogy pontosan fedi a kategóriát.
De milyen árnál kezdődik jelenleg a prémiumkategória, hol és milyen kínálattal találkozik az, akinek anyagi helyzete megengedi – vagy adott esetben kötelező jellegűvé teszi –, hogy ezen ingatlanok körében nézzen körül?
200 millió felett kezdődnek az árak
Míg évekkel ezelőtt a luxuskategóriás ingatlanok körébe már a 100 millió forint feletti áron kínált ingatlanok is beletartoztak, az elmúlt évek jelentős ingatlanár-emelkedése miatt ez az összeg mára jócskán feljebb tolódott. A Zenga.hu egy májusi elemzésében is leszögezte, hogy a valódi prémiumkategória már nem 100, hanem inkább 200 millió forint felett kezdődik, de ugyanezt a limitet alkalmazza a Duna House is a prémiumszegmens meghatározásánál.
Ez az a szint, ahol a kínálat már szűkül, és ahol ténylegesen megjelenik az exkluzív minőség, legyen az egy különleges lokáció, kiemelkedő műszaki tartalom vagy más egyedi adottságok.
Ugyanakkor a számok azt is megmutatják, hogy az általános ingatlanáremelkedéssel párhuzamosan a kínálat egyre jelentősebb hányada csúszik bele a 200 millió forint feletti árkategóriába: míg 2024 elején az ingatlanhirdetési portálon meghirdetett ingatlanok 4 százaléka tartozott ide, addig 2025-re 5,5 százaléka, 2026-ra pedig már 6,5 százaléka.
A Zenga.hu elemzésből az is kiderül, hogy milyen lokációkban találhatók a legnagyobb számban a 200 millió forint feletti árkategóriájú és köztük prémiumszegmensbe tartozó ingatlanok. Túl nagy meglepetésben persze nincs része az embernek, hiszen Budapesten elsősorban a II. kerületben bukkanak fel ezek az ingatlanok, ahol tízből négy ingatlan ára meghaladja a 200 millió forintot, de hasonló arányokat látni az V. kerületben és az I. kerületben is. Érdekes kivételként említik ugyanakkor a XVI. kerület – mely a hatodik a sorban –, ahol nem feltétlenül a lokáció, hanem a nagy alapterületű házak húzzák fel az árakat.
Ha az átlagárakat nézzük, akkor az Ingatlan.com július eleji adatai szerint miközben a budapesti használt ingatlanok átlagos négyzetméterára 1,4 millió forintnál járt, addig a legdrágább városrész továbbra is az V. kerület a maga 2,1 millió forintos fajlagos árával, amelyet az I. és a XII. kerület követ 1,9, illetve 1,8 millió forinttal.
Az élen járó prémiumkerületek újépítésű-áraiban is tükröződik mindez. Az Otthontérkép májusban közzétett adatai szerint például az I. és a XII. kerületben a kínálati négyzetméterár már 3 millió forint körül alakul, miközben a II. kerület is stabilan 2,5 millió forint felett mozog.
Ezeken a területeken az elmúlt évben sem történt érdemi korrekció, ami arra utal, hogy a felső kategóriás újépítésű projektek vevőköre továbbra is viszonylag stabil maradt – jegyezték meg, és egyben arra is felhívták a figyelmet, hogy Budapesten belül háromszoros árkülönbség van aszerint, hogy valaki hol keres otthont.
Megvizsgálták egyébként a prémium lokációk árainak mediánbérhez való viszonyát is, így kiderült, hogy “a prémiumkerületek továbbra is teljesen külön ligában játszanak”. Azaz míg Budapesten átlagban 25 évet kell dolgozni (minden megkeresett forintot lakásvásárlásra fordítva) egy átlagos újépítésű lakásért, addig az I. és II. kerületekben nagyjából fél évszázadnyi, míg a XII. kerületben 58 évnyi nettó jövedelemre van szükség egy átlagos új lakás megvásárlásához.
Ha a vidéki ingatlanpiacot nézzük, akkor ott egyértelműen a Balaton a legerősebb prémium térség, de a vármegyeszékhelyek közül Debrecen, Kecskemét, Veszprém és Székesfehérvár is felkerült már a térképre ebben a kategóriában.
A balatoni ingatlanpiacot érdemes településszinten is megvizsgálni. A Duna House egy júniusi elemzése szerint itt a prémiumszegmenst továbbra is elsősorban Tihany, Balatonfüred és a déli parton Zamárdi húzza. Emellett az északi part drágának számító települései – Csopak, Alsóörs, Paloznak – szintén már a prémiumzónához közelítenek.
Az OTP Ingatlanpont egy június végi elemzése ehhez még hozzátette, hogy a Balatonnál a közvetlen vízparti vagy prémium lakóparki lokációkban a 3 millió forintos négyzetméterár feletti ügyletek sem ritkák, és a kiemelt, egyedi luxuslakásoknál, illetve panorámás rezidenciáknál a 250-400 millió forintos vételár már nem számít rendkívülinek.
Mekkora rájuk a kereslet?
A kereslet persze nem kiemelkedő az alsó árkategóriák forgalmához viszonyítva, különösen az Otthon Start indulása óta. A Zenga.hu is rámutatott, hogy habár a budapesti hirdetések esetében tízből négy ingatlan árcédulája már a 100 milliós sávban mozog, a fővárosban vásárlók mindössze negyede keres ebben az árkategóriában. Ez az arány vidéken még látványosabb különbségeket mutat.
Annak ellenére, hogy a Balaton környékén – különösen Veszprém és Somogy vármegyében – is egyre gyakoribbak a 100 millió forint feletti árak, a kereslet itt is inkább az alacsonyabb kategóriákra koncentrálódik. De nincs ez másként Győr-Moson-Sopron vármegyében sem, ahol minden ötödik ingatlan hirdetési ára eléri a 100 millió forintot, miközben a potenciális vásárlóknak csak körülbelül 10 százaléka nézelődik ebben a tartományban. Zalában és Fejérben még nagyobb a szakadék az eladói elképzelések és a valós kereslet között.
Futó Péter, a portál elemzési vezetője azt is megjegyezte, hogy az elmúlt időszakban a kereslet érezhetően visszafogottabb lett azoknál az ingatlanoknál, amelyek ára vagy négyzetméterára kívül esik a támogatott finanszírozási lehetőségeken, például az Otthon Start program feltételein.
A Zenga.hu egy júniusi elemzéséből is az derül ki, hogy például a Balaton északi partján a tranzakciók mintegy 90 százaléka tisztán készpénzből valósul meg, így itt a hitelpiaci változások és az új Otthon Start program 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonja gyakorlatilag egyáltalán nem befolyásolják a keresletet. Pedig Otthon Start szigorú vételár- és négyzetméter-korlátai az újépítésű ingatlanok jelentős részét is kapásból kizárják a támogatásból.
Kik veszik most a prémiumkategóriás ingatlanokat?
Az a Duna House egy elemzéséből derül ki, hogy a magyar prémiumszegmens vevői köre az elmúlt egy évben látványosan fiatalodik és vállalkozói irányba mozdult el. Számok szintjén ez azt jelenti, hogy a 200 millió forint feletti ingatlanok vásárlóinak 52 százaléka vállalkozói státuszú a tavalyi azonos időszakban mért 41 százalékhoz képest. Eközben viszont a céges felső- és középvezetők részaránya 24 százalékról 12 százalékra esett vissza.
Érdekes változásokat mutat életkor szempontjából is a vevőkör: 58 százalékuk 30–50 év közötti, de a 40 év alatti vásárlók aránya is megközelíti az egyharmadot. Egy évvel korábban a vevők többsége még az 50 év feletti korosztályból került ki. A fordulat tehát nemcsak státuszbeli, hanem korosztályi is – emelte ki az elemzés.
Amire viszont az ingatlan.com egy áprilisi elemzése mutat rá, hogy külföldi vásárlókra ebben a szegmensben nem feltétlenül érdemes számítani. Ők ugyanis Magyarországon nem elsősorban a luxuskategóriában keresnek ingatlant. A Svájcból és az Egyesült Állmokból érdeklődők például a 41–80 millió forintos ársávban nézelődnek, igaz a Svájcból jövő érdeklődések valamivel szélesebb sávban, a 40–120 millió forintért eladó lakóingatlanok jelentek meg.
A motivációt tekintve a Duna House elemzéséből az is kiderült, hogy a magyar vállalkozó vevők közül a legtöbben nagyobb ingatlanba költözés céljából vásároltak, de csaknem ugyanennyien tisztán befektetési céllal léptek a piacra. A DH szerint a vállalkozói réteg egyszerre tekint az ingatlanra otthonként és vagyonelemként, ami eltér a céges vezetők korábbi viselkedésétől, akiknél elsősorban a saját lakhatási cél dominált.
Jó tudni, hogy a prémiumszegmens vállalkozói vevőrétege ráadásul erősen alkudozik is, és nem is sikertelenül: közel 6 százalékos engedményt értek el a kínálati árhoz képest, miközben más státuszú vevőknél ez az arány 4 százalék alatt volt. Persze ezzel kapcsolatban nem szabad figyelmen kívül hagyni a Zenga.hu azon megállapítását, hogy igencsak szerény a felsőbb árkategóriákban az érdeklődők száma, így az eladók sok esetben hosszú értékesítési időre, és nagyobb árengedményekre kényszerülnek.
És hogy kik azok, akik eladják ezeket a prémiumkategóriás ingatlanokat? A Duna House szerint egyharmaduk befektető volt 2026 első hónapjaiban, és arányuk az egy évvel ezelőtti 24 százalékról emelkedett idáig. Ennek oka elsősorban a bérleti hozamok csökkenése, párhuzamosan az ingatlanárak meredek emelkedésével, ami miatt egyre több befektető próbál most nyereséget bezsebelni.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
