Megjött az árkorrekció az ingatlanpiacra, de vajon hol áll meg?

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) előző negyedévre vonatkozó előzetes számai – melyek július elején láttak napvilágot – hivatalosan is jelezték azt az ingatlanpiaci szereplők által korábban már beharangozott változást, hogy az idei év elején megkezdődött a forgalom csökkenése és az árak lassulása, illetve visszaesése.

A KSH adatai alapján az alábbi grafikon rajzolható ki negyedév/negyedév viszonylatban jelentkező árváltozások esetében:

Ezen a grafikonon jól látszanak az elmúlt másfél év változásai. A tavalyi első negyedév masszív befektetői keresletet és komoly áremelkedést hozott, melyet a második negyedévben ki kellett hevernie a piacnak. Erre azonban nem maradt ideje, mivel a harmadik negyedévben berobbant az Otthon Start Program, ami ismét felfelé húzta az árakat. Egyre csökkenő hatása a negyedik negyedévben még kitartott, azonban 2026 első negyedévében már megkezdődött a tavalyi évi áremelkedés korrekciója.

Ha az előző év azonos időszakához viszonyítjuk a 2026. első negyedévi adatot, akkor még mindig 9,2 százalékos áremelkedés következett be. Ez azonban már jóval mérsékeltebb éves áremelkedési ütem, mint a 18,4 és 24,1 százalék között mozgó 2025-ös értékek:

A második negyedév hivatalos adataira még három hónapot várni kell, azonban, ha hihetünk az ingatlanpiaci szereplők nyilatkozatainak, akkor valószínűleg további korrekciót láthatunk majd. Különösen, ha figyelembe vesszük az erős bázist, azaz azt a magas árszintet, amelyet az Otthon Start okozott a tavalyi második félévben. A kérdés már csak az, hogy ez a visszarendeződés meddig tart, és milyen mértékű lesz.

Habár felbukkantak az elmúlt hónapokban kedvező kicsengésű ingatlanpiaci nyilatkozatok, azért többször hallani az ingatlanpiaci szereplők részéről visszaesésről, a forgalom csökkenéséről, az árak stagnálásáról vagy egyenesen ereszkedéséről. Így volt ez július elején is, amikor megérkeztek a júniusi helyzetről szóló beszámolók.

Ezek egy kivételével nem voltak kifejezetten optimista helyzetértékelések, de ez a kis disszonancia máskor is felfedezhető azok számára, akik szorosan követik a megjelenő közleményeket.

Az Ingatlan.com mindenesetre arról számolt be, hogy júniusban csökkent a lakáspiaci kereslet az előző hónaphoz képest, miközben az eladó lakások és házak kínálata tovább bővült. Számokra lefordítva ez azt jelenti, hogy májushoz képest 8 százalékkal esett vissza a kereslet az eladó házakra és lakásokra, féléves szinten pedig 13 százalékkal.

Éves alapon ugyan 1,4 százalékos növekedés látszik, azonban a tavalyi évnek gyakorlatilag június volt a mélypontja, egyfajta vihar előtti csend, mielőtt letarolta volna az ingatlanpiacot a júliusban bejelentett Otthon Start Program miatti roham. Természetesen ekkor még csak kevesen sejtették, hogy változás jön a lakástámogatásoknál, akik pedig számítottak rá, azok sem tudták, hogy pontosan mi és mikor várható.

A visszaesést tehát a tavalyi év közepén leginkább az eredményezte, hogy az állampapírpiaci pénzek ingatlanpiacra történő becsatornázása jelentős mértékű áremelkedést hozott az év elején, és ezt kellett a késő tavaszi–kora nyári hónapokban feldolgozniuk a vevőknek, ami bőven kitartott júniusban is, sőt érezhető lett volna még később is.

De visszatérve az idei év júniusára: az Ingatlan.com azt mérte, hogy az egy évvel ezelőtti szinthez képest az eladó lakásokra érkező telefonos érdeklődések száma 3,8 százalékkal nőtt, de a házaknál 1,3 százalékos csökkenés látható. Az idei májushoz képest azonban már mindkét ingatlantípusnál szűkülés látszott a keresletben: a lakásoknál 8,5, a házaknál 7,7 százalékkal csökkent az érdeklődések száma. A fővárosban ráadásul az országos átlagot meghaladó, 14 százalékos visszaesés következett be az első félévben.

Ami szintén nem jó hír az eladóknak, hogy a kereslet csökkenésével párhuzamosan a kínálat viszont egyre szélesebb: a választék májushoz képest is nőtt, éves összevetésben pedig közel 6 százalékkal bővült.

Ehhez tette hozzá szintén június elején a Zenga.hu azt, hogy méréseik szerint az egész második negyedév (április–június) még az idei év elejéhez képest is gyengébb aktivitást hozott az ingatlanpiacon.

Ráadásul a második negyedévben a drágulás is megtorpant. Szinte mindenhol tovább lassult az éves árnövekedési ütem az előző negyedévhez képest, de különösen a drágább budapesti kerületekben és a nyugat-magyarországi megyeszékhelyeken. Ennek kapcsán azonban arra hívta fel a figyelmet Futó Péter elemzési vezető, hogy ez egyes területeken összetételhatás eredménye is, ugyanis a kínálatban megnőtt a felújítandó és közepes állapotú lakások aránya, miközben kevesebb új és újszerű ingatlan jelent meg.

De nem mindenki látta ilyen borúsan a helyzetet: a Duna House ugyanis arról számolt be, hogy az általuk számított júniusi 9 862 darabos tranzakciószám 10,9 százalékkal magasabb a májusi szintnél. Azt is hozzátették ugyanakkor, hogy a 2025-ös azonos időszaki adatokhoz képest ez 0,5 százalékos csökkenés.

Mindenesetre az áprilisi és májusi havi szintű visszaesés után a júniusi változás kapcsán a DH már egyenesen fordulatról beszélt, ami feltételezéseik szerint a választások és a húsvéti ünnepek miatti lassulás korrekciója lehet. Azt is figyelembe kell azonban venni, hogy a DH lezajlott tranzakciókról beszél, ezek pedig még hónapokkal korábban, időben elnyújtva jelentkeztek érdeklődésként az ingatlanpiacon. Az ingatlanhirdetési portálok által jelzett érdeklődés viszont inkább egy jövőbeli állapotra mutat.

Azt persze a DH részéről is megjegyzik, hogy az általuk tapasztalt “fordulat” annak fényében mindenképpen figyelemre méltó, hogy a nyári hónapok jellemzően nem az élénkülésről szólnak a lakáspiacon. A hátterében pedig az eladói oldal óvatos korrekcióját sejtik, azaz, hogy nőtt az árcsökkentett hirdetések aránya, néhol, például egyes panelpiacokon havi árcsökkenés is látszik.

Mindenesetre Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a júniusi elemzésükben leszögezte, hogy szerintük egy darabig még nem számíthatunk az ingatlanpiac fellendülésére. Már csak azért sem, mert a tavaly év második fele az Otthon Start miatt elég erősre sikerült az ingatlanpiacon, amit nehéz lenne túlszárnyalni.

Úgyhogy akár egyre nagyobb visszaesést is mutathatnak majd az elkövetkező hónapok, a kérdés már csak az, hogy milyen mértékűt. Egy jelentősebb árkorrekció sem lenne indokolatlan, hiszen a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint jelentős mértékben túlértékelt volt az ingatlanpiac a tavalyi év végén. Azaz, mint májusban közzétett lakáspiaci jelentésükben megfogalmazták: “2025 negyedik negyedévében országosan 22,5 százalékkal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolt szintet”. Tehát lenne mit korrigálni.