Kifulladt a budapesti ingatlanpiac, nincs tere a további áremelkedésnek

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2025. IV. negyedéves lakásárindexe szerint egy év alatt 26 százalékkal nőttek a budapesti ingatlanárak. Ez meghaladja a 23,5 százalékos országos átlagot, de még a vidéki városok 24,8 százalékos szintjét is.

Ugyanakkor már ebben az utolsó negyedévben is látható volt a fővárosi ingatlanárak lassulása, hiszen míg a vidéki városokban negyedéves összehasonlításban 6 százalékkal drágultak az ingatlanok, Budapesten már csak 2,9 százalék volt az áremelkedés mértéke. A fővárosi III. negyedéves drágulás éves szinten még 28,2 százalék volt, innen lassult 26 százalékra.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) lakásárindexe azt mutatta, hogy 2025. IV. negyedévében míg Budapesten “csak” 21, a vármegyeszékhelyeken 24, a kisebb városokban 23, míg a községekben 37 százalékkal volt magasabb a lakások négyzetméterára, mint egy évvel korábban.

A grafikonon elég jól látszik, hogy Budapesten a négyzetméterár-emelkedés mértéke alapvetően nagyobb, és 2024 végén és 2025 első felében is lényegesen nagyobb mértékű volt, mint a városok és községek esetében (a vármegyeszékhelyek szinte azonos mértékben drágultak, mint a főváros). A lendület csak a második félévben kezdett kifogyni, ekkor már a Budapesten kívüli területek mutattak nagyobb drágulást.

Ha a 2025-ös százalékos értékeket egy grafikonon ábrázoljuk, akkor ez rajzolódik ki:

Itt látható, hogy az év elejére jellemző nagymértékű áremelkedést követően hogyan csökkent annak mértéke Budapest (és a vármegyeszékhelyek) esetében az év végére, míg például a városok és községek árai ekkor kezdtek igazán megindulni.

Hogy miért nem hozott az Otthon Start áremelkedést Budapesten, azt részben talán magyarázhatja, hogy az árak sok esetben ekkorra már elérték a támogatott hitel feltételeként szabott 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátot, de még inkább arról lehet szó, hogy elértek egy olyan szintet, ahol csökkenni kezdett már a fizetőképes kereslet.

A fővárosban voltak a legdrágábbak az ingatlanok: Budapesten az ingatlanok átlagos négyzetméterára 1,2 millió forint fölé emelkedett. Emiatt megjelent tehát már a lassulás, amit az elmúlt hónapok adatai csak megerősítenek.

Az idei évről egyelőre a KSH még nem közölt adatokat, azonban az ingatlanközvetítő-hálózatok és ingatlanportálok közzétették az elmúlt hónapokat érintő számaikat. Az ingatlan.com legutóbbi, májusban publikált elemzésében is azzal találkozhatunk, hogy havi alapon országosan a márciusi 2 százalékról 0,8 százalékra csökkent az áremelkedési ütem áprilisban.

Eközben a budapesti ingatlanpiacon az 1,1 százalékos márciusi emelkedés után áprilisban már 0,1 százalékkal csökkent az ingatlan.com lakásárindexe. Ez azt jelenti, hogy nemhogy emelkedtek volna a hirdetési árak, hanem úgy tűnik, hogy – ha kis mértékben is – kénytelenek voltak az eladók csökkenteni azokat.

Az ingatlanközvetítő portál elemzése is rámutat arra, hogy feltehetően az Otthon Start árkorlátja játszott közre a fővárosi árak növekedésének lassulásában. Ezt az is mutatja, hogy eközben Pest megyében volt a legnagyobb az éves áremelkedés mértéke: ott éves 18 százalékkal haladták meg a lakásárak az egy évvel korábbi szintet, míg Budapesten az éves érték 10,9 százalék volt (márciusban még 13,7 százalék). Utóbbi a legalacsonyabb szintű árnövekedés az ország egyes területeit tekintve.

Ehhez hasonlóan a Zenga.hu is azt állapította meg, hogy 2026 januárja óta mindössze 0,4 százalékkal nőttek a budapesti lakásárak. A megtorpanás különösen a kiemelkedően drága belvárosi és budai kerületekben volt látványos, miközben az olcsóbb pesti kerületekben folytatódni tudott az áremelkedés.

Azt még érdemes ehhez hozzátenni, hogy míg vidéken a kereslet 11 százalékkal volt alacsonyabb április végén, addig Budapesten 35 százalékos volt a visszaesés. Ugyanakkor az ingatlan.com-nál azt tapasztalták, hogy májusban az eladó lakásokra és házakra érkező telefonos érdeklődések kimozdultak az áprilisi mélypontról. Ezzel együtt is azt valószínűsítették, hogy Budapesten az éves áremelkedési ütem 10 százalék alá csúszhat.

Az ármozgások mellett sokat elárul az ingatlanpiacról, hogy hogyan alakulnak az értékesítési idők. Szintén az ingatlan.com áprilisban közzétett adatai alapján az látszik, hogy országosan 95 nap volt az átlagos értékesítési idő, ami emelkedést jelentett az előző év azonos időszakára jellemző 84 napos eladási időhöz képest.

A fővárosi lakáspiac lassulása azonban különösen látványos volt: Budapesten a lakások átlagos eladási ideje a tavalyi év azonos időszakában 45 nap volt, ez azonban 75 napra emelkedett. A fővárosi házaknál 106 napról 112 napra nőtt az értékesítési idő.

Ezzel szemben a kisebb városok és községek lakásainál eltérő volt a kép: előbbinél 95 napról 82 napra, utóbbinál 108 napról 101 napra csökkent az eladáshoz szükséges átlagos idő.

Habár a lassabb eladás kedvezne a nagyobb alkuknak, ez egyelőre nem nagyon látszik a budapesti ingatlanpiacon. Legalábbis a Duna House áprilisban közzétett számai azt mutatják, hogy Budapesten az alku jellemzően 2–4 százalék között mozgott, amelyet a jó állapotú ingatlanok iránti erős kereslet tartott fenn.

A fejlettebb nagyvárosok – például Debrecen vagy Győr – hasonló mintát mutattak 1–4 százalékos engedménnyel. Vidéken ezzel szemben átlagosan 7 százalék körüli alku érhető el, egyes piacokon ennél is nagyobb mozgástérrel: Pécsen például a panellakásoknál 10 százalék feletti alku sem számított ritkának 2026 első hónapjaiban.

Ebből tehát az látszik, hogy habár az árakat már nem tudják emelni a budapesti ingatlantulajdonosok, egyelőre nagyobb alkukra sem hajlandók. Legalábbis kevésbé, mint ami a vidéki ingatlanpiacra jellemző.

Habár a bérleti díjakat nem az Otthon Start árkorlátja fogja meg Budapesten, a támogatott hitel mégis hat rájuk, hiszen sok potenciális bérlőt szippant el a bérleti piacról. Ez is közrejátszik abban, hogy áprilisban a bérleti díjak országosan 0,2 százalékkal emelkedtek, Budapesten pedig 0,1 százalékkal csökkentek az előző hónaphoz képest, a márciusi 1,6–1,6 százalékos emelkedést követően.

Éves összevetésben pedig míg országosan 6,5, Budapesten csak 4,9 százalékkal drágultak a kiadó lakások – állapította meg az ingatlan.com. Ezzel Budapesten 5 százalék alá mérséklődött az éves drágulás üteme, amire utoljára 5 éve volt példa a pandémia idejében.

Hasonló helyzetet vázolt az első negyedévre vonatkozóan az Otthon Centrum is. Májusban közzétett jelentésük szerint Budapesten mindössze 1,8 százalékos éves drágulás jelentkezett az év első három hónapjában, ezzel szemben vidéken 6,7 százalékkal nőttek a bérleti díjak.

A drágulás ingatlanméretek alapján is eltérő volt. A nagyobb, háromszobás ingatlanoknál 6,5 százalékos áremelkedés következett be, miközben a kisebb lakások bérleti díja gyakorlatilag nem változott. A bérlői kereslet szerkezete tehát átalakult, de ez nemcsak Budapestre volt jellemző, hanem a vidéki városokra is, csak jóval nagyobb mértékű áremelkedéssel.

Összességében tehát az látszik, hogy a korábbi nagy áremelkedések időszaka Budapesten a használt és kiadó ingatlanok piacán is egy időre lezárult. Ha figyelembe vesszük, hogy az Otthon Startot továbbra is az ingatlanpiacon megjelenő érdeklődők 60–80 százaléka próbálja kihasználni – ami felső négyzetméterár-korlátot jelent a lakásoknál, illetve némi elszívó hatást a kiadó ingatlanok piacán –, akkor a közeljövőben sem tűnik lehetségesnek számottevő áremelkedés. Az új kormány pedig eddigi kommunikációja alapján nem tervezi a támogatott hitel kivezetését.

Ráadásul az elkövetkező években átadásra kerülnek az Otthon Start-kompatibilis, kiemelt lakóingatlan-beruházások, ami megfizethető árú újépítésű lakásokat hoz nagyobb számban a piacra. Így még az elkövetkező években is komoly kihívást jelenthet majd az eladók számára magasabb árakat érvényesíteni a budapesti ingatlanpiacon.