Mennyi lakáshitelt kaphatsz, és mekkorát bírsz el valójában?
A bank által felajánlott maximális lakáshitel összege nem feltétlenül az, amelyet hosszú távon is kényelmesen tudsz törleszteni. Megmutatjuk, mi határozza meg, mennyi hitelt kaphatsz, és hogyan számold ki a saját keretedet úgy, hogy a lakásvásárlás után se kerülj nehéz helyzetbe.
Mennyi lakáshitelt kaphatsz? A jövedelmed és az ingatlan is korlátot szab
A felvehető lakáshitel összegét két oldalról is korlátozzák a szabályok: számít, mekkora törlesztőt enged a jövedelmed, és mennyit ér a fedezetként bevont ingatlan. A bank ezen belül saját hitelbírálata alapján dönt arról, mennyit ad kölcsön.
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, röviden JTM azt határozza meg, hogy az igazolt, nettó jövedelmed mekkora részét fordíthatod hiteltörlesztésre. A jelenlegi szabály szerint egy legalább tízéves kamatperiódusú vagy végig fix, öt évnél hosszabb futamidejű forint-lakáshitelnél:
- 800 ezer forint alatti havi nettó jövedelemnél legfeljebb 50 százalék;
- legalább 800 ezer forintos havi nettó jövedelemnél legfeljebb 60 százalék a határ.
Vagyis legfeljebb a fizetésed felét, vagy 60%-át költheted törlesztésre. Rövidebb kamatperiódusnál szigorúbb korlátok érvényesek, a megfelelő zöld hitelcélokra pedig kedvezőbb szabály vonatkozhat.
A másik korlát az ingatlanhoz kapcsolódik. A bank által megállapított forgalmi érték legfeljebb 80 százalékáig terjedhet a hitel. Bizonyos első lakásvásárlóknál és megfelelő zöld hitelcéloknál 90 százalékos finanszírozás is lehetséges, de ez nem automatikus. Az értékbecslés eredménye ráadásul eltérhet a vételártól.
Vagyis hiába férne bele a fizetésedbe egy nagyobb törlesztő, ha az ingatlan értéke vagy a rendelkezésedre álló önerő szűkebb keretet szab.
Mennyi marad a hónap végén?
A hitelkeret és a költségvetésedbe is nagy biztonsággal beilleszthető törlesztőrészlet két különböző összeg lehet. A JTM felső korlátot állít, de nem készít helyetted személyes költségvetést.
Nézzünk egy egyszerű példát. Havi nettó 600 ezer forintot keresel, nincs más hiteled, és a bank a teljes jövedelmedet elfogadja, akkor a fenti, 50 százalékos szabály alapján legfeljebb havi 300 ezer forint lehetne a törlesztőd. Ez azonban még nem jelenti azt, hogy ekkora részletet célszerű vállalnod.
Tegyük fel, hogy a lakásvásárlás után így alakulna a havi költségvetésed:
- megélhetés és lakásfenntartás: 320 ezer forint;
- az éves, ritkábban jelentkező kiadásokra félretett összeg: 30 ezer forint;
- megtakarítás és tartalékképzés: 50 ezer forint.
Így a lakáshitelre havi 200 ezer forint maradna. A 300 ezres törlesztő mellett már havi 100 ezer forintot kellene elvenned a tervezett kiadásokból és megtakarításokból.
Ezek szemléltető összegek, nem átlagos megélhetési adatok. A példa azt mutatja meg, miért lehet alacsonyabb a saját kereted, mint a szabályok szerinti maximum.
Így számold ki, mekkora törlesztőt vállalhatsz
Indulj ki abból a rendszeres bevételből, amellyel kiszámíthatóan számolhatsz. Egy bizonytalan jutalomra vagy alkalmi pluszmunkára ne építs állandó havi törlesztést.
Ezután vond le:
- a lakásvásárlás utáni megélhetési és lakásfenntartási kiadásaidat;
- a meglévő hiteleid törlesztőit;
- az időszakos kiadásokra havonta félretett összeget;
- a tervezett megtakarításodat.
A megmaradó összeg mutatja meg, mennyi pénzed lehet az új lakáshitelre.
A számításhoz nézd át néhány hónap bankszámlakivonatait, és vedd elő az éves kiadásokat is. Egy biztosítás, autójavítás vagy iskolakezdés attól még terheli a költségvetésedet, hogy nem minden hónapban kell fizetned.
Ha albérletből költözöl saját lakásba, a megszűnő bérleti díjat ne számold a törlesztő mellé is. Az új otthon közös költségét, rezsijét és karbantartását viszont tervezd be. Ha a költözés előtt átmenetileg mindkét lakhatást fizetned kell, arra külön pénz szükséges.
Mi történik, ha csökken a bevételed vagy nőnek a kiadásaid?
Mielőtt véglegesíted a hitelösszeget, próbáld ki a költségvetésedet egy kedvezőtlenebb helyzetben is. Számolj például 20 százalékkal alacsonyabb bevétellel.
Ez nem előrejelzés vagy hivatalos küszöb, csak egy tervezési próba. A havi 600 ezer forintos bevétel így 480 ezer forintra csökkenne. A 200 ezres törlesztő kifizetése után 280 ezer forint maradna minden másra. Ebből rögtön látszik, milyen kiadásokat kellene visszafognod, és szükség lenne-e a tartalékodra.
A megtakarításodat a vásárlás utáni állapot szerint nézd: ne azzal az összeggel számolj, amelyből még az önerőt, a költözést vagy a felújítást is ki kell fizetned.
Az MNB a megélhetés legalább hathavi összegének megfelelő vésztartalék képzését javasolja.
A hosszabb futamidő nem old meg minden költségvetési problémát
Azonos hitelösszeg és kamat mellett a hosszabb futamidő kisebb havi törlesztőt eredményezhet, viszont összességében több kamatot fizetsz. Ezért a havi részletet és a teljes visszafizetendő összeget együtt hasonlítsd össze.
Ha egy hitel csak hosszabb futamidővel fér bele a költségvetésedbe, nézd meg azt is, hogyan változna a helyzet kisebb hitelösszeggel. Így nemcsak két banki ajánlatot, hanem két vásárlási keretet is összevethetsz.
A BiztosDöntés lakáshitel kalkulátorával ellenőrizheted, milyen ajánlatok érhetők el a választott hitelösszegre és futamidőre. Előbb azonban határozd meg a saját havi keretedet: ne egy kedvezőnek tűnő ajánlathoz próbáld utólag hozzáigazítani a megélhetésedet.
Mit ellenőrizz, mielőtt kiválasztod a lakáshitelt?
A lakáskeresés és a hitelajánlatok összehasonlítása előtt legyen válaszod erre az öt kérdésre:
- Mennyi a rendszeres bevételed, és ebből mennyit fogad el a bank?
- Mennyi lesz a teljes havi kiadásod az új lakásban?
- Mekkora törlesztő mellett marad pénzed az időszakos kiadásokra és megtakarításra?
- Mennyi tartalékod marad a vásárlás, a költözés és a szükséges munkák után?
- Meddig tudnád fizetni a kiadásaidat, ha átmenetileg csökkenne a bevételed?
Ezek alapján jelöld ki a saját felső határodat. Ha ez alacsonyabb a bank által engedett összegnél, a lakáskeresésben és a hitelválasztásban is a saját keretedből indulj ki.
Nézd meg, mennyi hitelt kaphatsz, és vesd össze a saját kereteddel
A bank által adható hitelösszeg azt mutatja meg, meddig mehetsz el a hitelfelvételben. A saját költségvetésed pedig azt, mekkora törlesztőt tudsz úgy vállalni, hogy a mindennapi kiadásokra, a váratlan helyzetekre és a megtakarításra is maradjon pénzed. A lakáskeresésnél a kettő közül az alacsonyabb összegből indulj ki.
Már tudod, mekkora havi törlesztő fér bele a költségvetésedbe? A lakáshitel kalkulátorral összehasonlíthatod a banki ajánlatokat, és megnézheted, hogyan alakul a havi részlet és a teljes visszafizetendő összeg különböző hitelösszegek és futamidők mellett. Így a saját keretedhez igazíthatod a hitelválasztást, nem pedig fordítva.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
