Mire elég Budapesten a bruttó 1 milliós fizetés lakásvásárlásnál?
Mekkora piaci alapú lakáshitelt kaphatsz bruttó 1 milliós fizetéssel? Megnéztük, mire elég Budapesten egy ilyen jövedelem gyerekkel vagy anélkül.
Mennyit jelent a bruttó 1 milliós fizetés nettóban?
A „JTM”, azaz a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató meghatározza, hogy a hitelfelvevő havi nettó jövedelmének legfeljebb mekkora részét fordíthatja hiteltörlesztésre.
Ezért hitelfelvételnél a nettó jövedelemből kell kiindulni.
A nettó jövedelem a bruttó jövedelemből az alábbiak levonása után alakul ki:
15% személyi jövedelemadó (szja)
18,5% társadalombiztosítási járulék(TB járulék), ami három részből tevődik össze:
- 10% nyugdíjjárulék
- 7% egészségbiztosítási járulék
- 1,5% munkaerő-piaci járulék
Összesen tehát a bruttó bér 33,5 százaléka kerül levonásra adók és járulékok formájában, kedvezmények nélkül. Ez azt jelenti, hogy 1 millió forintos bruttó bérnek mintegy 665 ezer forint a nettója.
A levonásokat azonban több adókedvezmény is mérsékelheti:
- 25 év alatti fiatalok szja-mentessége (1 milliós bruttó bérnél 763 518 forint a nettó)
- 30 év alatti anyák szja-mentessége (1 milliós bruttó bérnél 778 518 forint vagy több a nettó gyermekek számától függően)
- Négygyermekes anyák szja-mentessége (ha a bruttó bér 1 millió forint, akkor a nettó bér is 1 millió forint)
- Első házasok kedvezménye (havi 5 ezer forint szja-kedvezmény 2 évig, vagyis 670 ezer forint)
- Családi adókedvezmény 1, 2, 3 vagy több gyerek után. (Ezt részletesen az alábbi táblázatban láthatod.)
| Gyerekek száma | Adóalap kedvezmény 2025. június 30-ig | Adóalap kedvezmény 2025. július 1-től | Adóalap kedvezmény 2026. január 1-től |
| 1 gyerek | 66 670 Ft (10 ezer Ft/hó) | 100 ezer Ft (15 ezer Ft/hó) | 133 340 Ft (20 ezer Ft/hó) |
| 2 gyerek (gyermekenként) | 133 330 Ft (20 ezer Ft/gyerek/hó) | 200 ezer Ft (30 ezer Ft/gyerek/hó) | 266 660 Ft (40 ezer Ft/gyerek/hó) |
| 3 vagy több gyermek (gyermekenként) | 220 ezer Ft (33 ezer Ft/gyerek/hó) | 330 ezer Ft (49 500 Ft/gyerek/hó) | 440 ezer Ft (66 ezer Ft/gyerek/hó) |
2025 júliusában tehát bruttó 1 milliós fizetésnél
- 1 gyermekkel: 680 ezer forint,
- 2 gyermekkel 725 ezer forint,
- 3 gyerekkel 813 ezer forint
a családi adókedvezménynek köszönhetően.
Mennyi hitelt kapok 1 milliós jövedelemre?
Mivel a nettó jövedelem mindenképpen 600 ezer forint felett alakul, így a bruttó 1 millió fizetés nettó összegének legfeljebb 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre egy legalább 10 éves kamatperiódusú vagy végig fix kamatú lakáshitelnél. Ha ennél rövidebb a kamatperiódus, akkor 40 százalék (5-10 éves), illetve 30 százalék (5 éves alatt) a JTM-korlát.
Törlesztőrészletet tekintve mennyire elég 1 millió forint fizetés bruttóban?
A bruttó 1 milliós - fizetés 60 százalékos JTM-mel számolva - 399-600 ezer forint közötti lakáshitel törlesztő vállalását teszi lehetővé, függően az elérhető adókedvezmény mértékétől.
Így mennyi lakáshitelt kaphatok?
Piaci alapú lakáshitelt alapul véve - 20 éves futamidővel és 7 százalékos THM-mel számolva - ez a törlesztőrészlet 50–78 millió forint közötti hitelösszegre lehet elegendő.
A helyzet persze jelentősen változik, amennyiben az államilag támogatott hitelek is szóba kerülnek, így például a gyermekvállaláshoz kötött CSOK Plusz, a Falusi CSOK mellé igényelhető támogatott hitel, vagy a várhatóan 2025 szeptemberében induló, első lakás megvásárlására felhasználható, maximum 50 milliós hitelösszeget kínáló Otthon Start hitel. Ezek kamata ugyanis fix 3 százalék.
Mennyibe kerül ma egy átlagos budapesti lakás?
A KSH legfrissebb adatai szerint 2024. IV. negyedévében a használt lakások átlagos négyzetméterára 1 016 000 Ft volt Budapesten. Egy 60 m²-es lakás ára tehát kb. 61 millió forint.
Amennyiben 20 százalékos önerővel számolunk, akkor mintegy 12,2 millió forint önerőre és 47,8 millió forintos hitelösszegre van szükség ennek megvásárlásához.
Ami azt jelenti, hogy az 1 millió forintos bruttó fizetés még kedvezmények nélkül is elegendő egy ekkora méretű budapesti ingatlan megvásárlására.
Első lakás megvásárlásakor 41 éves korig, valamint energiatakarékos ingatlan vásárlása esetén - amennyiben az a feltételeknek megfelel - 10 százalékos önerő is elegendő lehet. (Ugyanez lehet majd a helyzet a szeptemberben induló Otthon Start lakáshitellel is.)
Ebben az esetben azonban az 1 millió forintos bruttó fizetés kedvezmények nélkül nem elegendő a teljes hitelösszeg finanszírozására, mivel a szükséges hitelösszeg 54,9 millió lenne 6,1 millió forint önerő mellett.
Mire lehet elég az 1 milliós fizetés Budapesten?
Egyedülállóként a bruttó 1 millió forintos fizetés egy átlagos, 60 m²-es, 61 millió forintba kerülő lakás megvásárlására elegendő lehet, amennyiben a 20 százalékos önerő (12,2 millió forint) rendelkezésre áll.
Ugyanakkor, ha egy házaspár közösen vesz fel lakáshitelt, akkor a bank mindkét fél igazolt, rendszeres nettó jövedelmét figyelembe veszi a hitelbírálat során. A jövedelemarányos törlesztési mutatót (JTM) ilyenkor a közös nettó jövedelem alapján számítják ki.
Ez azt jelenti, hogy ha a bruttó 1 milliós jövedelem mellett például egy bruttó 500 ezer forintos jövedelem is rendelkezésre áll, akkor az nettóban mintegy 1 milliós jövedelmet és közel 600 ezer forintos elérhető törlesztőrészletet jelenthet.
Egy gyerekes család hitelképessége a családi adókedvezmény miatt tovább javul, így például két gyermek esetében már 435 ezer forintos törlesztőrészlettel számolhatsz a 60 százalékos JTM-szabály alapján, ez alapján pedig a hitelösszeg akár 57 millió forint is lehet. (Ez akár egy 71 millió forintos lakás megvásárlására is elegendő lehet, ha rendelkezésre áll 20 százalék önerő.)
2 gyermek esetén azonban magasabb rezsivel, drágább megélhetéssel, azaz kisebb mozgástérrel kell számolni.
Maradtak kérdéseid?
-
Elég a bruttó 1 millió forint fizetés egy 60 millió forintos lakáshitelre?
Önmagában nem valószínű. A 60 százalékos JTM szabály miatt kb. 50 millió forint a plafon 20 évre. -
Gyerekkel több hitelt kapok?
Igen, a családi adókedvezmény miatt a nettó jövedelem nő, így a JTM-határ is magasabb lesz.
-
Milyen önerő szükséges Budapesten egy átlagos lakáshoz?
Az önerő mértéke alapesetben min. 20 százalék, ám első lakásvásárlók vagy energiatakarékos ingatlan esetében 10 százalék is lehet. (2025. szeptembertől ezek mellé bejön még az új, Otthon Start hitel is.) Egy átlagos lakás esetében tehát 6-7 milliós, illetve 12-14 milliós önerővel lehet számolni.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
