Pótfedezet a lakáshitelnél: mikor van rá szükség, és hogyan működik?
Lakáshitel igényléskor nem mindig elég egyetlen ingatlan fedezetként. Például azért, mert nincs elegendő önerőd. Ilyenkor van szükség a pótfedezet bevonására.
Mi az a pótfedezet?
A pótfedezet (kiegészítő fedezet) egy olyan további hitelbiztosíték, amelyet a hitelt nyújtó bank kér a hitelfelvevőtől, ha az elsődleges fedezet (a megvásárolni kívánt ingatlan) nem nyújt elegendő biztosítékot a bank számára a szükséges hitelösszeghez.
A pótfedezet célja, hogy csökkentse a bank kockázatát egy lakáshitelnél.
A bank a pótfedezetet is jelzálogjoggal terheli meg az elsődleges fedezet mellett, és a pótfedezeti ingatlan is ugyanúgy értékbecslésen esik át, mint az elsődleges fedezet.
A pótfedezet tulajdonosa nem feltétlenül a hitelfelvevő, lehet egy közeli hozzátartozója vagy ismerőse is. Fontos ugyanakkor, hogy a pótfedezet tulajdonosa is zálogkötelezetté válik.
Jó tudni, hogy amennyiben a hitel törlesztése során a tőketartozás olyan mértékűre csökken, hogy már elegendő egyetlen ingatlan is fedezetként, a pótfedezet kivonása kérhető az ügyletből. Ilyenkor azonban a szerződés módosítására és újabb értékbecslésre lesz szükség, ami plusz költséget jelent. Viszont ezt követően a felszabaduló ingatlan ismét forgalom- és hitelképes lesz.
Mikor kérhet a bank pótfedezetet?
Pótfedezet bevonására akkor kerül sor, ha
- a megvásárolni kívánt ingatlan hitelbiztosítéki értéke (HBÉ) nem elegendő a kívánt hitelösszeghez;
- az adós nem rendelkezik elegendő önerővel, így azt pótfedezettel kell kiváltania;
- a megvásárolni kívánt ingatlan nem elfogadható fedezetként (például nincs használatbavételi engedélye, korlátozott a forgalomképessége, zártkerti, rossz műszaki állapotú stb.);
- a hitel futamideje alatt az eredeti fedezet értéke túlságosan lecsökken (piaci árcsökkenés, állapotromlás).
Milyen feltételeknek kell megfelelnie a pótfedezetnek?
A pótfedezetként bevont ingatlan esetében több feltétel azonos az elsődleges fedezetével:
- Magyarország területén található.
- Magánszemély tulajdonában áll.
- Önállóan forgalomképes: önálló helyrajzi számon szerepel, nem osztatlan közös tulajdon, vagy ha az, akkor rendelkezik megosztási megállapodással.
- Rendezett tulajdonviszonyok (nincs per, igény, vagy más jogi akadály).
- Nincs rajta önkormányzati vagy állami elővásárlási jog.
- Tehermentes, vagy legalábbis a meglévő teher nem haladja meg a bank által elfogadható mértéket.
- Érvényes használatbavételi engedéllyel rendelkezik.
- Lakhatásra alkalmas és legalább komfortos (egy lakószoba, vízzel ellátott konyha, fürdőszoba, közművek, meleg víz, egyedi fűtés).
- Értékbecslés alapján megfelelő értékű.
- Lakásbiztosítás köthető rá, mivel ez kötelező, ha fedezetként bevonják.
- Tulajdonosának (vagy tulajdonosainak) hozzá kell járulnia a jelzálogjog bejegyzéséhez.
Ugyanakkor a bankok olyan ingatlantípusokat is elfogadnak pótfedezetként, melyet elsődleges fedezetként nem feltétlenül. Habár ez bankonként változó, de pótfedezetként a lakáscélú ingatlanok (családi, iker, sorház, társasház lakás) mellett szóba jöhet még:
- Üdülő vagy hétvégi ház
- Építési telek
- Önálló helyrajzi számú garázs
- Vegyes funkciójú ingatlan, ahol a lakófunkció a meghatározó
- Tanya vagy külterületi ingatlan
Csak olyan ingatlan vonható be azonban pótfedezetként, amelyre biztosítás köthető!
Fontos, hogy minden banknak megvan a saját, részletes belső szabályzata a fedezetként elfogadható ingatlanokra vonatkozóan, és ezek nem egyformák. Például rendszerint meghatározzák a pótfedezetek minimális értékét, valamint azt, hogy mennyi vonható be ezekből maximálisan egy szerződésbe.
Kié lehet a pótfedezetként felajánlott ingatlan?
A pótfedezetnek nem kell az adós tulajdonában lennie, de a pótfedezet tulajdonosának zálogkötelezettként kell szerepelnie a hitelügyletben, azaz közjegyző előtt írásban hozzá kell járulnia a zálogkötelezettség bejegyzéséhez.
A pótfedezet tulajdonosa nem adóstársként szerepel az ügyletben (a bank azonban kérheti ezt), de ingatlanával felel a hitel visszafizetéséért!
A pótfedezet tulajdonosa lehet:
- Maga az adós vagy az adóstársa (egy másik lakását, nyaralóját, vagy akár egy építési telkét vonja be)
- Egy hozzátartozó, például szülő, testvér, házastárs
- Más ismerős, barát
Mekkora értékű pótfedezet szükséges?
A pótfedezet értékének akkorának kell lennie, hogy a hiányzó fedezetet biztosítsa a bank számára. A bank az elsődleges fedezet és a pótfedezet együttes hitelbiztosítéki értékével számol.
Ha például 25 millió forint összegű hitelt szeretnél felvenni, és az elsődleges ingatlan fedezeti értéke ugyancsak 25 millió forint, de a bank a 20 százalékos önerő-követelmény miatt csak 80 százalékig hitelez, akkor szükséged lesz egy másik, legalább 6,25 millió forint értékű ingatlanra.
Ez úgy jön ki, hogy a két ingatlan együttes értékének (25+6,25 millió forint = 31,25 millió forint) 80 százalékáig hitelez a bank, ami ebben az esetben 25 millió forint.
Előnyök és hátrányok a pótfedezet bevonásával
Előnyök:
- Ha nincs elegendő önerőd, akkor azt helyettesítheted pótfedezettel.
- Magasabb hitelösszeghez juthatsz a pótfedezet révén.
- Olyan ingatlant is meg tudsz venni, amelyet egyébként nem hitelezne a bank (pl. nyaraló, zártkerti ingatlan stb.)
Hátrányok:
- Mivel a pótfedezeti ingatlannál is értékbecslésre van szükség, ez dupla értékbecslési díjat jelent.
- Bonyolultabbá válik az ügyintézés, különösen akkor, ha a pótfedezet tulajdonosa nem maga az adós.
- A pótfedezet tulajdonosa a saját ingatlanát kockáztatja, amennyiben az adós nem fizet.
Milyen ingatlan nem lehet pótfedezet?
- Nincs használatbavételi engedélye.
- Lakhatásra nem alkalmas, nem komfortos.
- Művelési ág alól ki nem vett területen lévő ingatlan (pl. termőföld, erdő, gyümölcsös, szőlő).
- Nem lakóingatlan funkciójú ingatlan (műhely, telephely, üzem, gazdasági épület, kiskereskedelmi és vendéglátó egységek).
- Nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásban.
- Jogilag rendezetlen helyzetű ingatlan (per, végrehajtás, elidegenítési tilalom).
- Rendezetlen tulajdoni viszonyok.
- Haszonélvezet, használati jog vagy elővásárlás terheli.
- Külföldi ingatlan.
- Vegyes funkciójú ingatlan, ha nem a lakófunkció a meghatározó.
- Ártéren lévő ingatlan, ha nem köthető rá árvízkár biztosítás.
- Nem önálló helyrajzi számon lévő garázs.
- Minden olyan ingatlan, amelyre nem köthető vagyonbiztosítás.
- Alacsony értékű ingatlanok, amelyek nem érik el a szükséges hitelbiztosítéki értéket.
- Műszakilag nem megfelelő ingatlanok (például nincs fűtés, hiányos nyílászárók, befejezetlen állapot).
Fontos, hogy ami az egyik banknál kizáró ok, az nem feltétlenül kizáró ok a másik banknál. Ezért mindig több pénzintézetnél kell érdeklődni, vagy hitelközvetítő segítségét igénybe venni a hitelfelvételnél.
Maradtak kérdéseid?
-
Miért kér a bank pótfedezetet?
Több oka is lehet, de leggyakrabban azért, mert az elsődleges ingatlan értéke nem fedezi a kért hitelösszeget. Ilyenkor egy másik ingatlan bevonásával csökkenthető a bank kockázata.
-
A pótfedezet tulajdonosa lesz adóstárs?
Automatikusan nem válik adóstárssá a pótfedezet tulajdonosa, de ingatlanával felel a hitel visszafizetéséért. Ugyanakkor a bank dönthet úgy, hogy adóstárssá szeretné minősíttetni.
-
Lehet önerő helyett pótfedezet?
Igen, bizonyos esetekben lehet pótfedezetet bevonni önerő helyett egy ingatlanhitel felvételénél, de a banki gyakorlat eltérő.
-
Mennyi idő a pótfedezet bevonása?
Általában 1–2 hét plusz időt jelent az újabb értékbecslés és az adminisztráció miatt.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
