Hitelbiztosítéki érték (HBÉ) – ezen is múlik, hogy mennyi lakáshitelt kapsz
A megvásárolni kívánt ingatlan hitelbiztosítéki értéke az egyik olyan tényező, ami meghatározza, mennyi lakáshitelt ad számodra a bank. Ezen múlik az is, hogy mekkora önerőre lesz szükséged a banki finanszírozáson felül. Mi köze a hitelbiztosítéki és a forgalmi értéknek egymáshoz, ki és hogyan állapítja meg ezeket, illetve miként hatnak a felvehető hitel összegére? Mindenre választ adunk.
Mi a hitelbiztosítéki érték?
A hitelbiztosítéki érték az az érték, amennyiért a bank viszonylag rövid időn belül - jellemzően néhány hónap alatt - biztosan el tudná adni a lakáshitel fedezetéül szolgáló ingatlant. Erre akkor kerülhet sor, ha az adós nem törleszt, emiatt a hitelszerződés felmondásra, az ingatlan pedig végrehajtás alá kerül.
A hitelbiztosítéki érték (HBÉ) összege azért lényeges, mert alapesetben a bank legfeljebb ennek 80 százalékáig (ez az úgynevezett hitelfedezeti mutató) hitelez, míg 20 százalékot mindenképpen saját pénzből kell tudni előteremteni a vásárláshoz, ez az önerő.
Az első saját lakásukat vásárló fiatalok és az újépítésű, energiatakarékos ingatlant vásárlók (ezt nevezzük zöld hitelcélnak) számára Magyar Nemzeti Bank (MNB) lehetővé teszi, hogy akár 10 százalékos önerővel vegyenek fel lakáshitelt, ami azt jelenti, hogy a hitel összege elérheti a hitelbiztosítéki érték akár 90 százalékát is.
Miben különbözik a HBÉ a piaci értéktől?
A hitelbiztosítéki érték nem azonos az ingatlan forgalmi – vagy más néven piaci - értékével, de a kettő között szoros összefüggés van. A becsült forgalmi értéket a bank által kirendelt értékbecslő állapítja meg, ennek során figyelembe veszi az ingatlan elhelyezkedését, típusát, méretét, állapotát, energetikai jellemzőit, építési idejét, a felhasznált építőanyagokat, valamint lehetőség szerint a hasonló paraméterű ingatlanok tranzakciós áraival is számol.
A hitelbiztosítéki érték általában 5-30 százalékkal alacsonyabb az ingatlan forgalmi értékénél.
- A budapesti ingatlanok esetében jellemzően 5 százalék a különbség közöttük,
- a megyei jogú várásokban 10-15 százalék,
- az egyéb városokban 15-20,
- a kistelepüléseken 20-30 százalék.
Ennek oka, hogy a Budapesten és a nagyvárosokban dinamikusabb az ingatlanpiac, így az értékesítési idők is alacsonyabbak. A budapesti újépítésű ingatlanok esetében ugyanakkor arra is van példa, hogy a hitelbiztosítéki és a forgalmi érték azonos.
Hogyan határozza meg a bank hitelbiztosítéki értéket?
A forgalmi értéket a bank által kirendelt független értékbecslő határozza meg.
A banki értékbecslés folyamata
Az értékbecslés lehet személyes, ebben az esetben a bank által kirendelt értékbecslő feladata a piaci érték meghatározása, de egyre gyakoribb az úgynevezett statisztikai értékbecslés, amikor a korábbi tranzakciók alapján határozzák meg a piaci értéket.
Helyszíni értékbecslés
1. Helyszíni szemle: az értékbecslő a helyszíni szemle során megállapítja az ingatlan állapotát, valamint ellenőrzi, hogy a valóság és tulajdoni lapon található információk megegyeznek-e.
2. Piaci összehasonlítás: az értékbecslő elemzi a környék hasonló paraméterű ingatlanjainak kínálatát, a hirdetési árakat és a közelmúlt tranzakcióit.
3. Értékcsökkentő tényező figyelembevétele: értékcsökkentő lehet például, ha az ingatlan forgalmas út mellett fekszik, osztatlan közös tulajdon, esetleg rendezetlen a jogi státusza. Ugyancsak csökkenti az értéket, ha más személy haszonélvezeti joga van az ingatlanon, mint az is befolyásoló tényező, ha csak tulajdonrész kerül értékesítésre.
4. Végső piaci érték meghatározása: az előbbiek figyelembevételével az értékbecslő meghatározza az adott ingatlan piaci, valamint hitelbiztosítéki értékét.
Statisztikai értékbecslés
A statisztikai értékbecslés a forgalmi érték meghatározásának gyorsabb, egyszerűbb és olcsóbb módja, hiszen itt nincs szükség helyszíni szemlére, a bank a korábban megvalósuló tranzakciók alapján kalkulál egy képlet szerint.
Ehhez az kell, hogy legyen megfelelő számú hasonló paraméterű, egymással összehasonlítható ingatlan, valamint az adott területen megfelelő számú tranzakció történjen.
Ez a fajta értékbecslés kizárólag a 150 négyzetméternél kisebb alapterületű lakásoknál alkalmazható Budapesten, a megyeszékhelyeken, a megyei jogú városokban és a fővárosi agglomerációban.
Milyen tényező befolyásolják a HBÉ-t?
Az ingatlan hitelbiztosítéki értékét több tényező befolyásolja:
- Az ingatlan állapota és kora: minél újabb és korszerűbb egy ingatlan, annál magasabb a hitelbiztosítéki értéke.
- Lokáció: a budapesti és nagyvárosokban lévő ingatlanok HBÉ-je jellemzően magasabb.
- Kereslet és kínálat: ha településen sok a hasonló eladó ingatlan, akkor ez csökkentheti a HBÉ-t is.
- Különleges adottságok: a különleges építészeti megoldások, egy nagy terasz, egy szépen kialakított kert, a jó panoráma ugyancsak értéknövelő tényezők.
HBÉ és a maximálisan felvehető jelzáloghitel
Jogszabály írja elő, hogy a bankok néhány kivétellel legfeljebb a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékének 80 százalékáig hitelezhetnek. Ha a becsült forgalmi érték és a hitelbiztosítéki érték nem azonos, és ez a legtöbb esetben így van, akkor a kisebbel számolnak.
Például ha 80 millió forintért kínált ingatlant vásárolnánk meg banki hitelből, akkor annak a hitelbiztosítéki értéke 56 - 76 millió forint között lehet, így 80 százalékos hitelfedezeti mutatóval számolva maximum 44,8 – 60,8 millió forint lakáshitelt adhat rá a bank.
Hogyan tudod növelni a HBÉ-t?
Felújítással, korszerűsítéssel, a tulajdonviszonyok és az esetleges jogi problémák rendezésével a HBÉ növelhető, ami a felvehető hitelösszeg nagyságát is magával húzza.
Ez az eladók helyzetét javíthatja, mert az ingatlan forgalomképessége javulhat, értéke ezáltal nőhet.
A JTM is számít
A felvehető lakáshitel összegét a hitelbiztosítási érték és az úgynevezett jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) együttesen határozza meg.
A hitel havi törlesztője egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél – jelenleg szinte kizárólag ilyet igényel a magyar lakosság – nem haladhatja meg a bank által elfogadott igazolt jövedelem 50, illetve 60 százalékát.
Például 400 ezer forint nettó jövedelemből elméletileg legfeljebb 200 ezer forintot lehet hiteltörlesztésre fordítani, míg 600 ezer forintnál 360 ezer forint a plafon. A gyakorlat azonban kicsit más, a bankok ugyanis a jövedelmet előbb csökkentik valamekkora megélhetési költséggel, és ezt követően számítanak csak JTM-et.
A becsült megélhetési költség összege bankonként eltérő, ám minden esetben függ a családban lévő eltartottak számától.
Maradtak kérdéseid?
-
Milyen hiteltípusoknál számol a bank a HBÉ-vel?
A jelzáloghiteleknél mögött minden esetben van ingatlanfedezet, így a lakáscélú és szabad felhasználású jelzáloghiteleknél találkozhatunk a hitelbiztosítási értékkel.
-
Ad a bank a HBÉ 80 százalékát meghaladó összegű hitelt?
Az első saját lakásukat megvásárló fiatalok és az újépítésű, energiatakarékos ingatlant vásárlók esetében a hitelösszeg elérheti akár a HBÉ 90 százalékát, míg más esetekben 80 százalék a plafon.
A felvehető hitelösszeg pótfedezet bevonásával növelhető, ebben az esetben a bevont ingatlanok együttes hitelbiztosítéki értékének 80 százaléka lehet a banki finanszírozás maximuma.
-
Meg lehet változtatni az értékbecslő által kalkulált HBÉ-t?
Igen, ha az eredeti értékbecsléshez képest az ingatlan állapota jelentősen változott, például nagyobb felújításon, korszerűsítésen esett át, esetleg a piaci környezet időközben megváltozott, akkor érdemes lehet új értékbecslést kérni.
Lehetőség van más bankhoz is fordulni, ahol a kirendelt értékbecslő esetleg más becsült forgalmi, illetve hitelbiztosítéki értéket állapíthat meg.
Az értékbecslés költségét azonban minden esetben a hiteligénylő állja, ennek díja jellemzően 40-60 ezer forint szokott lenni. Ezt a bankok akciósan, a hitel folyósítását követően elengedhetik. A statisztikai értékbecslés gyorsabb és sok esetben ingyenes, ám erre nem minden esetben van lehetőség.
Több mint két évtizede dolgozom újságíróként, azon belül a lakáshitelekkel, az otthonteremtési és családtámogatásokkal, valamint a lakossági pénzügyi termékekkel foglalkozom legszívesebben. Azt szeretem a munkámban, amikor az általam közölt információk kézzelfogható pénzügyi előnyt jelentenek az olvasóknak, vagy ezek segítségével sikerül megoldaniuk egy-egy olyan pénzügyi problémát, ami komoly kihatással lehet az életükre.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
