100–150 milliós lakáshitelt vennél fel? Ennyit kell keresned hozzá
A 200 millió forintnál drágább prémiumkategóriás ingatlanok megvásárlásához ma már akár 100–150 millió forintos lakáshitel is elérhető a bankok kínálatában. Az ilyen kölcsönök havi törlesztőrészlete azonban meghaladhatja az egymillió forintot is, amihez igazodnia kell a havi jövedelemnek is. Pontosan mekkora törlesztőrészletekre számíthatsz, mekkora jövedelemmel érhetők el ekkora lakáshitelek, és milyen feltételeik vannak még a bankoknak?
Ha valaki prémium kategóriába tartozó ingatlant vásárolna hitelből, és engedi a havi jövedelme is, akkor ennek a célnak a megvalósítására ma már akár 100–150 millió forintos lakáshiteleket is talál a bankok kínálatában. Arra azonban fel kell készülni, hogy ilyen hitelösszegeknél szigorúbban vizsgálják a jövedelmet és a fedezetet a hitelintézetek, illetve ezekre az ingatlanokra az áruk miatt már nem vehető fel támogatott lakáshitel, így maradnak a piaci alapú ajánlatok.
200 millió forintnál indul a prémiumkategóriás ingatlanok kínálata
Az elmúlt évek lendületes ingatlanpiaci áremelkedése miatt ma már 200 millió forint az az árszint, ahol ténylegesen megjelenik az exkluzív minőség, legyen az egy különleges elhelyezkedés, kiemelkedő műszaki tartalom vagy más egyedi adottságok. A kínálat is egyre szélesebbé válik a prémiumkategóriában a folyamatos drágulás miatt: míg 2024 elején a meghirdetett ingatlanok 4 százaléka tartozott ide, addig 2025-re 5,5 százaléka, 2026-ra pedig már 6,5 százaléka.
Eközben a vevők köre is lassan változik, a Duna House adatai szerint a 200 millió forint feletti ingatlanok vásárlóinak 52 százaléka vállalkozói státuszú a tavalyi azonos időszakban mért 41 százalékhoz képest, viszont a céges felső- és középvezetők részaránya 24 százalékról 12 százalékra esett vissza. Életkor szempontjából is érzékelhető változás: a vevők 58 százaléka 30–50 év közötti, de a 40 év alatti vásárlók aránya is megközelíti az egyharmadot, míg egy évvel korábban a vevők többsége még az 50 év feletti korosztályból került ki.
Az elemzésekből az is kiderül, hogy a prémiumszegmens vásárlói jellemzően nem hitel segítségével, hanem készpénzért vásárolnak. Ugyanakkor megfelelő jövedelem és önerő esetén ma már nem lehetetlen a vételárnak akár 100 vagy 150 millió forintos részét is hitelből finanszírozni. Mekkora törlesztőrészletekkel lehet számolni ilyen esetekben, és ehhez mekkora jövedelemre van szükség?
Így alakulnak a 100–150 milliós lakáshitelek törlesztőrészletei
Amennyiben egy 200 millió forintos prémiumkategóriás ingatlant vennél, és csak a lehető legkevesebb tőkédet akarod ebbe a tranzakcióba beletenni, akkor megtalálod ehhez a célhoz a bankok kínálatában a 100 és 150 millió forintos lakáshiteleket is.
Az önerő összege a jogszabályi, 20 százalékos minimum miatt 40 millió forint lenne, illetve első vagy energiahatékony ingatlanok, azaz tipikusan újépítésű lakások esetén elegendő a 10 százalék, tehát 20 millió forint is. Ez azt jelenti, hogy alapesetben 160 millió forint hitelre lenne szükséged a 200 milliós lakáshoz. De a bankok kínálatában egyrészt még ekkora hitelösszegek jellemzően nem szerepelnek, valamint a megkövetelt önerő is várhatóan nagyobb, mint a jogszabályi minimum.
Így még optimista megközelítés esetén is inkább 150 milliós hitellel és 50 milliós önerővel érdemes számolni. Ebben az esetben az alábbi törlesztőrészletekkel találkozhatsz különböző futamidők esetén:
| Futamidő | Havi törlesztőrészlet | THM | Visszafizetendő összeg |
| 20 év | 1,126–1,189 millió Ft | 6,72–7,55% | 265,5–272,5 millió Ft |
| 25 év | 1,021–1,032 millió Ft | 6,71–6,91% | 297,3–309,3 millió Ft |
| 30 év | 957–969 ezer Ft | 6,71–6,91% | 329,1–348,2 millió Ft |
Mint látható, 30 éves futamidőnél 1 millió forint alá is leszorítható a törlesztőrészlet, azonban ilyenkor figyelembe kell venni a bankoknál előírt felső életkori limitet (jellemzően 70–75 év jelzáloghiteleknél), amelybe a hitel teljes futamidejének bele kell férnie.
Mivel a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatóra (JTM) vonatkozó jogszabályi előírás miatt egy ekkora hitel csak 800 ezer forintnál magasabb jövedelemmel érhető el, így a törlesztőrészlet az igazolt, nettó jövedelem 60 százalékát is elérheti. Ez azt jelenti, hogy a jövedelmednek, mellyel felveheted ezt a 150 milliós lakáshitelt, mintegy 1,6–1,9 millió forint között kell mozognia. Mivel a bankok kockázata jelentős, így szigorúbban vizsgálják a jövedelmet és annak forrását is, ezért adott esetben ennél magasabb jövedelem mellett lesznek csak hajlandóak hitelezni.
A Biztosdöntés.hu lakáshitel kalkulátora által megadott ajánlatok között megtalálható az MBH Bank Lakáshitele, melynek alapfeltétele a 700 ezer forintos minimum jövedelem, de mivel eleve nagyobb jövedelemre van szükséged, így ez nyilván teljesíthető feltétel. Ugyanakkor náluk 70 év a felső életkori limit, tehát 30 éves futamidő esetén nem lehetsz idősebb 40 évesnél, de persze adóstárs bevonásával általában van lehetőség ennek kitolására. A bank az összesen 158 324 forint kezdeti költségből 54 864 forintot a folyósítás után visszatérít, valamint a közjegyzői díjból is maximum 30 000 forintot visszatérít, de ez ilyen hitelösszeg mellett valójában aprópénznek tűnik.
Szintén elérhetők az Erste Bank lakáshitelei is: egyiknél 800 ezer forint, a másiknál 1 millió forintos minimum jövedelemmel. Utóbbi ajánlat egyébként az Erste Bank szerződött Prémium/Erste World/Private Banking ügyfelei számára érhető el, aminek külön feltételei vannak. Mindenesetre a felső életkori korlát itt 5 évvel magasabb, azaz 75 év. Az összesen 75 ezer forintos kezdeti költségből 55 ezer forintot térít vissza folyósítás után a bank, illetve a közjegyzői díjból is maximum 50 ezer forintot.
De nézzünk egy olyan esetet is, amikor a bank nem elégszik meg 50 millió forintos önerővel, vagy nagyobb összeget fordítanál a tőkédből ingatlanvásárlásra. Egy másik kerek számnál, 100 millió forintnál ezekre a törlesztőrészletekre számíthatsz:
| Futamidő | Havi törlesztőrészlet | THM | Visszafizetendő összeg |
| 20 év | ~732–842 ezer Ft | 6,53–8,42% | 174,7–202,2 millió Ft |
| 25 év | ~661–746 ezer Ft | 6,52–7,88% | 194,4–223,7 millió Ft |
| 30 év | ~617–706 ezer Ft | 6,51–7,88% | 213,8–254,2 millió Ft |
Mivel a 100 millió forintos hitel sem vehető fel 800 ezer forintnál alacsonyabb összegű jövedelemmel a JTM-szabályok miatt, így a leghosszabb futamidő és a legjobb ajánlat esetén is valamivel több mint 1 millió forintos havi nettó igazolt jövedelemre van szükséged a hitelfelvételhez, de rövidebb futamidő esetén ez akár az 1,4 millió forintot is elérheti.
Ilyen összeget több bank is kínál, így a korábban már bemutatott ajánlatok mellett megjelennek az OTP Bank “1x1” vagy “Végig fix” lakáshitelei. Előbbi esetében a jövedelmi korlát igazolt, rendszeres, legalább havi nettó 1,2 millió forint, amit a bankhoz kell utalni, de ez illeszkedik is a törlesztőrészletekhez. További feltételek közé tartozik, hogy használt lakóingatlan vásárlásra igényelhető a hitel, és legfeljebb két adós legyen csak a hitelszerződésben, akiknek a jövedelme kizárólag munkabér vagy öregségi, illetve szolgálati nyugdíj lehet.
Szintén elérhető a K&H Bank minősített fogyasztóbarát lakáshitele, amelynél 800 ezer forint a minimum jövedelmi limit. Azt azonban nem árt tudni, hogy a havi jóváírás teljesülését a bank havonta vizsgálja. A vizsgálat időpontját megelőző 6 egymást követő hónap közül legalább 4 hónapban teljesíteni kell a vállalt átutalást. Ha a bankszámlára nem érkezik be a feltételeknek megfelelő jóváírás, úgy a bank a kamatkedvezményt visszavonja és a 0–249 ezer forint összegű jóváírási kategória szerinti kamatot számítja fel. Ennél a terméknél egyébként a kezdeti költségek összesen 79 ezer forintot tesznek ki, amiből 59 ezer forintot folyósítás után visszatérít a bank.
Mire kell figyelni a 100–150 milliós lakáshiteleknél?
Amire viszont nem árt odafigyelni, hogy ekkora hitelösszegek a bankok számára sem mindennaposak, így a hitelbírálatnál is eltérhetnek némileg a bevett gyakorlattól és szigorúbbak lehetnek. De ezzel együtt is a hitel elbírálásánál alapvetően ugyanazon szempontok alapján mérlegelnek, mint kisebb hitelösszegek és kisebb értékű ingatlanok esetében:
- Vizsgálják a jövedelmet, azaz, hogy az igazolt nettó havi jövedelem a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatónak (JTM) megfelel-e, illetve figyelembe veszik a jövedelem forrását és stabilitását is. Az is elképzelhető, hogy a vállalkozói jövedelmet nem fogadják el teljes egészében.
- A kockázat csökkentése érdekében az sem kizárt, hogy a bank másik, jövedelemmel rendelkező adóstárs bevonását is kéri a hitelbe, illetve elvárja, hogy két kereső legyen a háztartásban.
- Alaposan felmérik az ingatlanfedezetet, és a törvényi 20 százalékos (bizonyos esetekben 10 százalékos) minimumnál nagyobb önerőt követelnek meg. Ez azt jelenti, hogy a hitelbiztosítéki érték meghatározásakor óvatosabban jár el az értékbecslő. Így előfordulhat, hogy egy 150 millió forintos hitelhez nem elegendő egy 200 millió forintos ingatlan, hanem annál több 10 millió forinttal nagyobb értékű fedezetet vár el a bank.
Végül azt is érdemes figyelembe venni, hogy nagy összegű hitelnél egy kamatemelkedés nagyobb összegű törlesztőrészlet-emelkedést is jelent, ezért a jó tervezhetőség érdekében fontos a hosszú távú kamatfixálás, vagy akár a futamidő végéig rögzített törlesztőrészletek.
Az induló törlesztőrészlet egy 25 éves futamidejű, 100 millió forintos fix kamatú hitelnél még 20 ezer forinttal sem magasabb a jelenlegi ajánlatok alapján, mint egy rövidebb kamatperiódusú hitelnél, a váratlanul megugró havi teher viszont ezáltal elkerülhető.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
