Év végén lejár az 5 százalékos lakásáfa: mi jöhet 2027-től?
Fontos kérdés a piaci szereplők és az újépítésű lakások leendő vásárlói számára, hogy miként alakul az új lakások 5 százalékos áfájának jövőre. A kedvezményes kulcs a jelenlegi szabályok szerint szerint év végén kifut, ugyanakkor egy államtitkári nyilatkozat szerint több érv is szól a kedvezményes áfa fenntartása mellett, és ugyanígy látják a szakértők is.
A piac feszülten várja az év végén lejáró 5 százalékos kedvezményes lakásáfa sorsának alakulását – mutatott rá kedden megjelent, az új építésű lakások piacáról szóló jelentésében az Ingatlan.com. Ennek az az oka, hogy az ilyen ingatlanokra vonatkozó áfa mértéke alapvetően határozza meg azok árát. Egy 5 százalékról 27 százalékra emelkedő áfamérték hatására számottevő mértékben drágulnának az új lakások, ami nem tenne jót a lakóingatlan-fejlesztéseknek és az egyébként is visszaeső keresletnek.
Mi az a kedvezményes lakásáfa?
Az új építésű lakóingatlanok értékesítését terhelő kedvezményes áfamértéket 2016. január 1-jétől vezették be. Eredetileg határozott időtartamra, 2019. december 31-ig szólt. Később azonban újra bevezették és többször meghosszabbították. Ezzel az új építésű lakóingatlanok értékesítését terhelő adómérték 27 százalékról 5 százalékra mérséklődött, és most már egy évtizede ehhez szoktak a vevők és az eladók is.
Alkalmazásának azonban vannak feltételei, így
- meghatározott méretkorlátok: lakások esetén legfeljebb 150 m², egylakásos lakóingatlanoknál (családi házaknál) pedig legfeljebb 300 m² hasznos alapterületig alkalmazható;
- kizárólag generálkivitelező által épített ingatlan értékesítésére vonatkozik, amelynél az ingatlannak még nem történt meg az első rendeltetésszerű használatbavétele, vagy a használatbavételi engedély kiadása óta még nem telt el 2 év.
Az új építésű ingatlanok értékesítésére vonatkozó kedvezményes lakásáfát nem szabad összekeverni az áfa-visszatérítési támogatással. Míg előbbi magát az értékesítést terhelő áfát csökkenti, vagyis a fejlesztő eleve 5 százalékos áfával számláz, addig az áfa-visszatérítés az építkezők vagy új építésű ingatlanok vásárlói által igényelhető, de csak preferált kistelepülésen vagy külterületen lévő egylakásos családi ház építése, vásárlása, illetve korszerűsítés vagy bővítés után, tehát elsősorban magánépítkezőknek szól.
A döntéshozói szándék az új építésű lakóingatlanok értékesítését terhelő kedvezményes áfamérték az volt, hogy lökést adjanak a hazai lakásépítésnek, mely ekkoriban történelmi mélyponton járt. A 2013–2014-ben mintegy 7–10 ezer darabos éves lakásépítési szintet szerették volna megemelni. Ez be is következett, habár a következő években sok egyéb tényező is befolyásolta a lakásépítések számát.
Mindenesetre a statisztikai adatoknál azt lehet látni, hogy az építési engedélyek száma (2015-ről 2016-ra) egyetlen év alatt 12 515-ről 31 559-re nőtt, majd 2017-ben 37 997-re. Az átadott lakások száma 2017-ben 14 389-re, 2018-ban 17 681-re, 2019-ben pedig 21 127-re emelkedett.
Az is igaz ugyanakkor, hogy elsősorban a beruházásokat pörgette fel az intézkedés, a vevők számára nem eredményezett a 22 százalékos áfakülönbség áresést (mintegy 17 százalékos árcsökkenést), mivel a dráguló építőanyagok és munkaerő, valamint a növekvő fejlesztői árrések le is faragták az állami kedvezményt. Sőt, árcsökkenés helyett azt lehetett látni, hogy 2015-höz képest 2019-re közel 66 százalékkal emelkedett az új lakások árszintje.
A kedvezményes lakásáfa eredetileg éppen ekkor, 2019 végén járt volna le, illetve a jogszabály szerint a 2018. november 1-jén megfelelő engedéllyel rendelkező projektek 2023 végéig továbbra is használhatták az 5 százalékos kulcsot. 2020. január 1-jén így az újépítésű lakásoknál kétféle áfakulcs jelent meg: egy részüknél még az 5 százalék volt érvényes, más részüknél már a 27 százalék.
A bizonytalanság és a visszatérés a magasabb áfához mindenesetre jelentős mértékben visszavetette az újépítésű projektek számát, így 2021. január 1-jétől ismét bevezették az 5 százalékos áfát. Jelenleg, többszöri hosszabbítás után, a 2026 végéig jogerős engedéllyel vagy tudomásul vett bejelentéssel rendelkező projektek 2030. december 31-ig értékesíthetők 5 százalékos áfával, de egyébként 2027. január 1-jétől visszaállna a 27 százalékos áfamérték.
Az epitesijog.hu ismertetése alapján kedvezményes áfával az egyéb jogszabályi feltételeknek megfelelő lakóingatlanok esetén az alábbi feltételekkel lehet élni:
– az építési engedélyhez kötött építési munka esetén a lakóingatlan építésére az építési engedély 2026. december 31. napjáig véglegessé vált;
– az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet 2024. szeptember 30. napjáig bejelentették;
– a magyar építészetről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentést 2026. december 31. napjáig tudomásul vették.
Mi történne, ha nem hosszabbítanák meg az 5 százalékos áfát?
Mint az előbbiekből látható, a kedvezményes áfa ugyan nem eredményezett árcsökkenést a vevők számára, azonban felpörgette a fejlesztéseket, bár ebben más egyéb tényezők is feltehetően közrejátszottak. Ezzel szemben az eredeti áfamérték visszaállása nemcsak a fejlesztéseket fogná vissza, hanem az új építésű ingatlanok árait is emelné, ha nem is akkora mértékben, mint amennyivel az áfa mértéke emelkedik.
Az Ingatlan.com korábban már említett elemzésében azt fogalmazta meg, hogy “a jelenlegi árszintek és a kereslet alakulása mellett irreális lenne a 27 százalékos normál áfakulcs visszaállítása”. Ami a keresleti oldalt illeti, az ingatlanhirdetési portál adatai szerint idén január és augusztus között az új lakások iránt 26 százalékkal kevesebben érdeklődtek az egy évvel korábbi időszakhoz képest.
A visszaeső kereslet pedig szűkítette az áremelkedés terét, így az új lakások piacának legolcsóbb tizedében jellemző, 59 millió forintos országos belépőár alig egymillióval haladja meg a tavalyi szintet. Mindezek miatt az Ingatlan.com úgy látja, hogy komoly esély van rá, hogy a kedvezményes adómérték 2026 után is megmarad, hiszen létfontosságú lenne az új építésű piac lendületének megőrzéséhez.
A Duna House egy korábbi elemzésében arra is rámutatott, hogy elméletben egy jelenleg 100 millió forintos, 5 százalékos áfával kínált ingatlan ára közel 21 millió forinttal ugrana meg, ha a 27 százalékos terhet a fejlesztők teljes egészében a vásárlóra terhelnék. Úgy látják azonban, hogy a jelenlegi piaci viszonyok között egy ilyen mértékű áremelkedés nem tűnik reálisan kivitelezhetőnek a beruházók részéről.
Már csak azért sem, mivel a vásárlók lényegesen árérzékenyebbé váltak a korábbi, gyors drágulást hozó évekhez képest – miközben a gyenge kereslet is gátat szab a piaci árak emelkedésének –, így az áfaemelésből fakadó különbözet egy részét a fejlesztőknek kellene kigazdálkodniuk.
Az sem elhanyagolható tényező, hogy a drágulás a finanszírozást, azon belül is az állami támogatások, például az Otthon Start Program igénybevételét is megnehezítené. A program értékhatárai miatt egy jelentősebb áremelkedés könnyen kiszorítaná az új építésű ingatlanokat a támogatott körből.
Emellett arra is felhívják a figyelmet, hogy ha nem történik meg az 5 százalékos áfamérték meghosszabbítása, akkor 2027-től megint egy sajátos, kettős piac alakulna ki az új építésű lakásoknál. Egyszerre lennének jelen az idei év végéig engedélyt kapott, még 5 százalékos áfával kínált otthonok, valamint az újabb, már 27 százalékos kulccsal terhelt fejlesztések.
Mit tervez a kormány?
A kormány terveiről egyelőre nem sokat tudni, az ugyanakkor szeptember 28-án elhangzott egy államtitkár részéről, hogy sok indok szól az új lakások értékesítésére vonatkozó 5 százalékos áfakulcs mellett. A helyzet rendezése érdekében pedig egy átfogó intézkedési csomagon dolgoznak, amelyet az őszi adócsomag keretében kívánnak a kormány elé terjeszteni.
Erről Boda Nikoletta, a Pénzügyminisztérium parlamenti államtitkára beszélt az Országgyűlésben. Latorcai Csaba, a KDNP képviselőjének adott válaszában elsősorban azt hangsúlyozta, hogy nem igaz, hogy 2027. január 1-jétől valamennyi új lakás áfája 27 százalékra emelkedik, hiszen 2030 végéig továbbra is 5 százalékos áfakulcs érvényes azoknál a beruházásoknál, amelyek építési engedélye 2026 végéig véglegessé válik, illetve amelyek esetében az egyszerű bejelentést addig tudomásul veszik.
Azt is megjegyezte, hogy rozsdaövezeti területeken épülő, jogszabályban meghatározott lakások kedvezményes – 5 százalékos mértékű – áfája 2027 után is fennmarad. További konkrét tervekről az áfa kapcsán azonban nem nyilatkozott, annyit jelzett, hogy a Tisza-kormány célja az új lakások építésének ösztönzése és a családok támogatása. Az azonban, hogy mi lesz az 5 százalékos áfa sorsa, így majd csak az őszi adócsomag részleteinek ismertetésekor derülhet ki.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
