Hiába pörgette fel még utoljára a forgalmat az Otthon Start, a budapesti ingatlanárak már nem tudtak emelkedni

Ingatlanközvetítői beszámolók szerint az év legnagyobb forgalmú hónapja lett az október az idei évben, ami az Otthon Start október végi kivezetésének volt köszönhető. Habár a vevőknek mindössze négy napjuk maradt nyélbe ütni a tranzakciókat, sokan megtették előbbre hozva vásárlásaikat. Az árak alakulásán ugyanakkor ez nem igazán látszott meg.

Az Otthon Start kivezetése előtt, a múlt hónap utolsó tíz napjában naponta több mint kétszer annyi adásvétel jött létre, mint a hónap elején, és másfélszer annyi vételi ajánlatot tettek a vevők. A mutatások száma viszont csak 12, a keresletindex 13 százalékkal nőtt. Ez arra utal, hogy sokan előrébb hozták a lakásvásárlásukat, nehogy kimaradjanak az Otthon Start nyújtotta 3 százalékos hitelből – állapította meg kedden közzétett elemzésében a Duna House.

A döntő azonban az utolsó négy nap volt, hiszen mint az Ingatlan.com egy korábbi elemzéséből kiderült, október 26. és 30. között az érdeklődés 22 százalékkal ugrott meg a hónap elejéhez képest. A fókuszba ekkor azok az ingatlanok kerültek, amelyek még belefértek az OSP árplafonjába. A program utolsó napjára, október 31-re azonban ez a lendület teljesen elfogyott, és a kereslet visszaesett a megszokott szintre.

Futó Péter, a Zenga.hu elemzési vezetője azonban arra is rámutatott, hogy adataik szerint az érdeklődések száma szeptember óta folyamatosan emelkedett az október végi csúcsig, tehát nem kizárólag az utolsó napok hatása mutatkozik meg az októberi adatokban.

Az ingatlanhirdetési portál adatai szerint az ingatlanérdeklődések száma országosan már csak 5, Budapesten pedig 9 százalékkal maradt el a 2025-ös év átlagától. A szeptemberi szinthez képest hat megye kivételével mindenhol növekedés volt mérhető. A legnagyobb változás a korábban gyengén teljesítő Budapesten történt, ahol elsősorban a tégla- és panellakások iránti érdeklődés élénkült. A fővárosban így szeptemberhez képest 26 százalékkal nőtt az érdeklődések száma.

A forgalomnövekedés ugyanakkor nem hozott már áremelkedést. Az Ingatlan.com szerdán közzétett lakásárindexe szerint októberben országosan mindössze 0,2 százalékkal emelkedtek a lakásárak havi összevetésben, Budapesten pedig lényegében stagnáltak. A lassulás hatására az éves drágulás mértéke országosan a szeptemberi 8,2 százalékról 6,9 százalékra mérséklődött, ami több mint kétéves mélypontot jelent. A fővárosban még látványosabb volt a folyamat: az éves áremelkedés üteme 1,8 százalékra csökkent, amire 2023 decembere óta nem volt példa.

Ennek kapcsán felhívták a figyelmet arra, hogy a budapesti áremelkedés mértéke kisebb már az inflációnál is, ami reálértelemben csökkenést jelent. Az eladásra kínált használt lakások és házak medián négyzetméterára így Budapesten 1,4 millió forint volt november elején, lényegében ugyanannyi, mint egy évvel korábban. A fővárosi árváltozásban szerepet játszik az is, hogy a kamattámogatott hitelek négyzetméterár-korlátja az aktuális árszint közelében jár.

A megyeszékhelyek közül a legnagyobb kínálattal rendelkező öt településen Debrecenben a használt lakások és házaknál a medián 1,02 millió, Szegeden 960 ezer, Győrben 950 ezer, Pécsen 800 ezer, míg Nyíregyházán 790 ezer forint. A többi megyeszékhelyen 310–950 ezer forint között alakulnak az átlagos négyzetméterárak: a legalacsonyabb érték Salgótarjánhoz, a legmagasabb Székesfehérvárhoz kötődik.

Az Otthon Start megszűnése után viszont a kereslet is visszaesett a lakáspiacon: a Duna House hálózatában november első napjaiban munkanaponként mintegy 40 százalékkal kevesebb mutatásra került sor, mint október elején, a keresletindex pedig 20–25 százalékkal mérséklődött. A vevők az ajánlattétellel is óvatosabbak lettek, munkanaponként harmadával kevesebb vételi ajánlatot tettek, mint október elején.

A visszaesés ellenére Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője úgy látja, hogy később ismét felpöröghet majd valamelyest az ingatlanpiac, ha a bankok átálltak az Otthon Startról a Wekerle Plusz programra, ami a használt lakásokra már kevésbé előnyös, de a piaci hiteleknél még mindig olcsóbb, 5 százalékos hitelt biztosít a 45 év alatti első lakásvásárlóknak. Szegő szerint a szigorúbb feltételek miatt elsősorban a fiatal első lakásvásárlók erősíthetik majd ismét a piacot.

Mivel a Wekerle Plusz hitel az új építésű lakásokra 3 százalékos kamatot kínál, így az elemzői vélemények szerint ez hatással lesz erre az ingatlanpiaci kínálatra. Korlátot jelentenek azonban a növekedésben az árak és a kínálat, legalábbis 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt. Hiszen a fővárosi középértéknek számító medián négyzetméterár 1,72 millió forinton alakul – ami jócskán meghaladja a Wekerle Plusz 1,5 milliós négyzetméterárkorlátját –, ráadásul 4,5 százalékkal nőttek az árak egy év alatt.

A legdrágább a II. kerület 3,1 millió forintos medián négyzetméterárral, amelyet a XII. kerület 3,03 millió, majd a VI. kerület 2,54 millió forinttal követ. A legolcsóbb új lakások a XV. kerületben találhatók 1,21 millió, a XVII. kerületben 1,23 millió, valamint a XXIII. kerületben 1,31 millió forintos négyzetméteráron. Az új lakásokból a XIII. kerületben a legnagyobb a választék, közel 1800 hirdetéssel és 1,74 millió forintos medián négyzetméterárral. A második helyen a XI. kerület áll közel 800 eladó új lakással, amelyek medián négyzetméterára 1,82 millió forint. A fővárosi új lakások kínálata egy év alatt 52 százalékkal bővült, így a vevők az egy évvel korábbinál lényegesen nagyobb választékból válogathatnak.

A megyeszékhelyek esetében az új építésű lakások kínálata alapján Debrecen, Győr, Szeged, Pécs és Székesfehérvár áll az első öt helyen. Ezekben a városokban rendre 1,38 millió, 1,28 millió, 1,39 millió, 1,14 millió és 1,17 millió forint a medián négyzetméterár.

Mindenesetre Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője úgy látja, hogy a kamatelőny ezzel együtt is az új építésű ingatlanok irányába tolhatja a keresletet, így újabb lendületet hozhat az új építésű lakások piacán. Ugyanakkor azt is megjegyzi, hogy ehhez szükség lenne kínálatbővítő intézkedésekre is.

Az OTP Ingatlanpont egy keddi elemzésében ugyancsak arra mutatott rá, hogy az olcsóbb finanszírozás miatt felértékelődhetnek az új lakások, a fővárosban viszont az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát egyre nagyobb akadályt jelenthet.

Az OTP adatai azt mutatják, hogy döcögős volt a harmadik negyedév, július és október között Budapesten például 60 új beruházás keretében mintegy 2200 lakás értékesítése indult el, miközben tavaly a hasonló időszakban 79 projektben több mint 3500 lakást hirdettek meg újonnan. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint a megépült lakások számában azonban bővülés várható a következő időszakban, ahogy a tavaly elindított beruházások lezárulnak.

Valkó szerint a Wekerle Plusz hitel indulása hatására emelkedhet az új lakások aránya az összes tranzakción belül, ez pedig élénkítheti az új lakások építését. Azt is megjegyezte ugyanakkor, hogy a 2 százalékpontos kamatkülönbözet nagy részét elviheti az, hogy az új lakások drágábbak, mint az azonos adottságú használtak. A szakértő ezért úgy látja, hogy a 2028-ig érvényben maradó 1,5 millió forintos négyzetméterár-limit erősen leszűkíti a budapesti kínálatot az új lakások esetében, ez pedig továbbra is a vidéki piacok felé terelheti a vevőket.