Egyre több hitelt veszünk fel újépítésű lakásokra: milyen árakra és törlesztőrészletekre számíthatsz újépítésű lakás vásárlásakor?
Budapesten már közel 1,85 millió forint az új lakások átlagos négyzetméterára, egy átlagos újépítésű lakás pedig 126,8 millió forintba kerül. Ez alapján mekkora hitelre és milyen törlesztőrészletekre számíthatsz egy újépítésű lakás megvásárlásánál?
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint lassú ütemben ugyan, de növekedni kezdett az új lakás vásárlására, illetve építésre, bővítésre fordított hitelek súlya az új folyósításokon belül. Az új lakások vásárlására fordított hitelek összeg szerinti részesedése 11,8 százalékra emelkedett a 2025. első hét hónapjában mért 10,9 százalékhoz képest.
Habár az év első felében valóban lehetett érzékelni egy felfutást az újépítésű ingatlanok piacán, a nyári hónapokban már fordulat látszott bekövetkezni. Az Eltinga adatai szerint a kereslet látványosan megcsappant az új építésű ingatlanok piacán: május és augusztus között mindössze 1344 új lakás talált gazdára, ami 38 százalékos zuhanást jelent az előző negyedévhez képest.
Mint szeptemberi elemzésükben írták, ez az elmúlt tíz év átlagától is jócskán elmarad. Ezzel párhuzamosan az új beruházások is lefékeztek, a nyár folyamán alig több mint 20 új projekt indult el, összesen mintegy 750 lakással. Így a legfrissebb adatok szerint a fővárosi piacon közel 400 projektben több mint 28 700 lakást tartanak nyilván. Ez az állomány gyakorlatilag megegyezik a tavaszi szinttel, ami azt jelzi, hogy egy hosszabb, folyamatos bővülési időszak ért most véget.
Csökkent az Otthon Start hitel felvételéhez megfelelő lakások aránya is, mivel a teljes kínálatnak már csak 17 százalékát tették ki, ugyanakkor az eladásokból ennél jóval nagyobb arányban, 26 százalékkal vették ki a részüket.
Adataikból ugyanakkor az is kiderült, hogy az árak eközben enyhe emelkedést mutattak: az átlagos fővárosi négyzetméterár 1,83 millióról 1,85 millió forintra nőtt, egy átlagos új építésű lakásért pedig már 126,8 millió forintot kérnek Budapesten.
Mit jelent ez annak, aki újépítésű lakást vásárolna?
Az említett átlagár alapján érthető, hogy a vevők inkább a kisebb alapterületű új építésű ingatlanokat keresték – az eladott lakások 63 százaléka az egy- vagy kétszobások közül került ki –, hiszen ezek vételára alacsonyabb volt. Ha az 1,85 milliós átlagos négyzetméterárral és 40 négyzetméteres alapterülettel számolunk, akkor az 74 millió forintos vételárat jelent.
Egy ilyen négyzetméterárú lakásra természetesen az Otthon Start hitelt nem is lehet igénybe venni az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát miatt. Ha valaki nem csak a szűk, 17 százaléknyi, Otthon Start feltételeinek megfelelő ingatlanból válogatna, ahogy a vevők negyede, akkor készpénzzel és/vagy piaci alapú jelzáloghitellel tud újépítésű ingatlant vásárolni.
Ingatlanvásárlásnál sokféle variáció is előfordul a finanszírozást tekintve önerőtől, rendelkezésre álló további megtakarítástól függően. Érdemes tudni, hogy az önerő azoknál az energiahatékony ingatlanoknál, melyek primer energiaigénye nem haladja meg a 68 kWh/m2/év értéket és A+ energetikai besorolás alá esnek, a jogszabály szerint 10 százalék is lehet. Ez persze nem jelenti azt, hogy a bank is ilyen önerővel számol.
Ha a 20 százalékos önerős alapesetet vesszük, ami mellett a maradék összegre hitellel kalkulálunk, akkor egy 40 négyzetméteres, átlagos újépítésű lakáshoz mintegy 60 millió forint hitel szükséges, míg egy átlagos méretű és árú újépítésű lakáshoz körülbelül 100 millió forintos kölcsön. Ma már utóbbi sem lehetetlen a bankoknál, sőt akár 150 millió forintos lakáshitel is elérhető, természetesen a megfelelő jövedelemmel és minősítéssel rendelkező adósok számára.
Mekkora törlesztőrészletekkel lehet számolni ezeknél a jelzáloghiteleknél? És mekkora jövedelem szükséges hozzá?
| Hitelösszeg | Törlesztőrészlet | THM | Visszafizetendő összeg | Szükséges minimum-jövedelem |
| 60 millió Ft | ~397–430 ezer Ft | 6,46%–7,36% | ~113–128 millió Ft | 800 ezer Ft |
| 100 millió Ft | ~661–712 ezer Ft | 6,47%–7,37% | ~194–214 millió Ft | ~1,1–1,2 millió Ft |
A szükséges minimumjövedelmet egyrészt a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatóra vonatkozó jogszabályok, másrészt a bankok hitelminősítése határozza meg. A JTM-szabályok a jövedelem 60 százalékos terhelhetőségét is lehetővé teszik:
- egyrészt a zöld hitelcél miatt, azaz olyan ingatlanok vásárlása esetén, melyek primer energiaigénye legfeljebb 68 kWh/m2/év, és energetikai besorolása A+ vagy annál jobb, ami az újépítésű ingatlanok esetén fennállhat,
- másrészt azért, mert a 60 milliós hitelösszegnél a kb. 400 ezer forintos havi törlesztőrészlet miatt mindenképpen minimum 800 ezer forintos jövedelemre van szükség.
Az egyes ajánlatokat tekintve a CIB Bank Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitele és az OTP Bank 1x1 lakáshitele is hasonlóan kedvező törlesztőrészletet és visszafizetendő hitelösszeget jelent. Előbbi esetében csak akkor érhető el ez a hitel, ha minimum 10 millió forintos megtakarítással rendelkezel vagy fogsz rendelkezni a banknál. Ugyanakkor az összesen 65 ezer forint kezdeti költséget a folyósítás után visszatéríti a bank, illetve 40 millió forintot jóváír a bankszámládon, ha a hitelkérelem 2026. szeptember 30-ig hiánytalanul befogadásra kerül és 2026. december 31-ig megtörténik a kölcsön folyósítása. Az OTP 64 600 forintnyi kezdeti költséget elszámol. A közjegyzői díjat viszont mindkét bank hitelénél neked kell állnod teljes egészében. A CIB Bank Végig Fix lakáshitele is hasonló paraméterű ajánlat az előbbihez, azonban ennél utalási díjat is felszámol a bank.
A MagNet Bank Stabil Tízes Lakáshitelét ugyancsak kedvező THM-mel kínálja, illetve az előbbiekkel szemben a közjegyzői díjból is 50 ezer forintot áll a bank. Ugyanakkor ennél a hitelnél többek között értékbecslési és utalási díjjal is számolnod kell, így összesen a kezdeti költségek elérik a 260 ezer forintot.
Az MBH Bank Egyenlítő lakáshitele az előbbieknél ugyan magasabb törlesztőrészleteket, azonban nagyobb jövedelem esetén kedvezőbb THM-et kínál, illetve kisebb visszafizetendő összeget jelent. Mindez abból adódik, hogy ez egy speciális hitelkonstrukció, melynél a folyószámládon tartott pénzre a bank naponta kamatot számol, amit rendszeresen betörleszt a hiteledbe. Ezért minél több pénz van a számládon, annál gyorsabban csökken a tartozásod. Így rövidebb lehet a futamidő és kevesebbet kell összesen visszafizetned. Kezdeti költségekkel itt is számolnod kell, mégpedig 160 907 forinttal, amiből 54 864 forintot folyósítás után visszatérít a bank és a közjegyzői díjból is maximum 30 ezer forintot.
Az Erste Bank Piaci lakáshitelénél viszont mindössze 20 ezer forintos kezdeti költséggel kell számolnod, és a közjegyzői díjból is maximum 50 ezer forintot visszatérít a bank. Ugyanakkor ezek a kondíciók csak Prémium/Erste World/Private Banking ügyfelek számára érhetők el. A Prémium ügyfélstátusz feltétele: Erste Prémium bankszámlára havi 1 millió forint rendszeres jóváírás érkezése (amely több tételben is érkezhet, és nem muszáj, hogy jövedelem legyen), vagy legalább 15 millió forint megtakarítás Erste bankbetétben és/vagy befektetésben.
Nem mindegy, hogy vásárolsz újépítésű ingatlant
Újépítésű ingatlan vásárlása hitelre nem annyira egyszerű, mint egy használt ingatlané, amelynél a bank számára rendelkezésre áll a megbecsülhető értékű hitelbiztosíték, azaz maga az ingatlan. Az esetek nagy részében úgynevezett tervezőasztalos vásárlást jelent, hiszen a már elkészült, használatbavételi engedéllyel rendelkező újépítésű lakások aránya meglehetősen szerény: az Eltinga adatai szerint a már teljesen befejezett, azonnal költözhető lakások aránya jelenleg a kínálat 9 százalékát teszi ki.
Utóbbiaknál a hitelre történő vásárlás azonos módon működik, mint a használt ingatlan megvásárlásánál. De ha a 9 százaléknyi meglévő állományban található, eladó lakás paraméterei nem megfelelőek számodra, akkor alapvetően két további megoldás létezik.
Az egyik, hogy a hitelösszeget a használatbavételi engedély megszerzése, illetve az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés, albetétesítés után folyósítja a bank, addig egy meghatározott rendelkezésre tartási idő lép életbe. Erre azért van szükség, mert a használatbavételi engedély igazolja, hogy az épület műszakilag elkészült, megfelel az építési engedélynek, és a hatóság szerint alkalmas a lakhatásra. Ennek hiányában a bank számára az ingatlan nem tekinthető teljes értékű fedezetnek.
A rendelkezésre tartási idő alatt a bank garantálja, hogy a szerződésben rögzített feltételek teljesülése esetén utalja a jóváhagyott hitelösszeget. Ennek időtartama általában 12–24 hónap. Amennyiben a hitelszerződést már korábban megkötötték és a rendelkezésre tartási idő is lejárt, akkor a bank már nem köteles a hitel folyósítására. A rendelkezésre tartási idő hosszabbítható, azonban ennek általában költsége van. A bank a hosszabbítás előtt jellemzően újraértékeli az ügyfél hitelképességét és az ingatlan fedezeti értékét.
A másik megoldás a társasházi építményi jog, amelyet 2026. március 1-jétől vezettek be, és amelynek révén az építés alatt álló lakások egy erős, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogi státuszt kapnak, amely a lakás elkészültével tulajdonjoggá alakul át. Ez a jog biztosítja, hogy a társasházi építményi jogot zálogjog terhelhesse, és a lakás elkészültét, valamint társasházi albetétként történő bejegyzését követően az ingatlanon fennálló jelzálogjoggá alakuljon át.
A társasházi építményi jog kapcsán azonban nem árt tudni, hogy azért, mert a jogszabály biztosítja ezt a jogot, ez még nem jelenti azt, hogy egy adott bank egy kiválasztott projektben lévő lakásnál ezt a szerződéses megoldást ténylegesen el is fogadja.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
