Új építésű lakás vásárlásának menete hitelből
Új építésű ingatlan vásárlása különösen népszerű az Otthon Start program megjelenése óta, de a hitelügyintézés némileg eltérő, mint használt lakásnál. A használatbavételi engedély itt kulcsfontosságú tényező.
Mikor beszélünk új építésű lakásról?
Minden lakás új építésű lakásnak minősül a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét követő első megvásárlásáig. Ez a meghatározás az illetéktörvényben (1990. évi XCIII.) szerepel, amely persze azért néhány kivételt felsorol, így bizonyos esetekben második értékesítésű is lehet újépítésű lakás.
Az újépítésű lakás fogalmát más jogszabályok is meghatározzák, így például az állami támogatásról szólók, amelyek ráadásul némileg eltérően fogalmaznak. A Falusi CSOK-ról szóló, 302/2023. (VII. 11.) kormányrendelet és a CSOK Plusz hitelprogramról szóló, 518/2023. (XI. 30.) kormányrendelet például így határozza meg a fogalmat az értelmező rendelkezések között:
“a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével az alapozási munkáktól kezdődően – kivéve, ha a meglévő alap szakértői vélemény alapján felhasználható – újonnan épített lakás, amelynek az elkészülte használatbavételi engedéllyel igazolható, ideértve a tanyán vagy birtokközpontban található lakóépületet is”.
Az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról szóló, 16/2016. (II. 10.) kormányrendelet megfogalmazása ehhez hasonló, de kiegészül azzal, hogy meglévő épület vagy épületrész átalakítása nem számít újépítésű lakásnak, ugyanakkor tetőtér beépítéssel vagy emelet-ráépítéssel létrehozott lakás igen: társasházi lakásként vagy akár osztatlan közös tulajdonként, ha kizárólagos használati joggal érintett, lépcsőházból vagy szabadlépcsőn megközelíthető, külön bejárattal rendelkezik.
Az Otthon Start vonatkozásában az újépítésű lakás, azaz új otthon olyan ingatlan, melyet “gazdálkodó szervezet vagy befektetési alap természetes személy részére való értékesítés céljára épít vagy építtet, és amelyet első ízben, természetes személy részére értékesítenek.”
Ugyanakkor az Áfa tv. 86. § (1) bekezdésének j) pontja szerint új ingatlannak a következő ingatlanok minősülnek:
- amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg,
- amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedélyük véglegessé válása, vagy a használatbavételük tudomásulvétele, vagy az Étv. szerinti egyszerű bejelentés alapján épített lakóingatlan felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása óta még nem telt el 2 év,
- amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Az újépítésű ingatlan hivatalos meghatározása tehát többféle, de a jogi és pénzügyi szabályozások (azaz illeték, áfa, állami támogatások és hitelek) miatt kiemelten fontos.
Az új építésű lakás vásárlásának lépései hitelből
Új építésű lakás hitelre történő megvásárlása az alábbi lépésekben történik:
- Előzetes hitelképesség-vizsgálat, támogatásra való jogosultságok ellenőrzése: mielőtt megkötöd az adásvételi szerződést, érdemes ellenőrizni, hogy megfelelsz-e a jövedelmi és egyéb banki feltételeknek, illetve az ingatlan megfelel-e a fedezeti feltételeknek, és valóban jogosult vagy-e a megcélzott állami támogatásra.
- Adásvételi szerződés megkötése: a szerződésnek tartalmaznia kell többek között a finanszírozás módját (hitel és/vagy támogatás igénybevétele), a fizetési ütemezést, a tulajdonjog-bejegyzés módját (tulajdonjog-fenntartás).
- Hitelkérelem benyújtása a bankhoz: a szükséges személyes dokumentumokkal, ingatlanra vonatkozó dokumentumokkal, adásvételi szerződéssel, támogatási kérelemmel (állami támogatás igénybevétele esetén).
- Értékbecslés és fedezetvizsgálat: a bank megbízott értékbecslőt küld az ingatlan helyszíni megtekintésére, megállapítja annak végső forgalmi értékét, ellenőrzi, hogy az ingatlan megfelel-e a banki fedezeti követelményeknek.
- Hitelbírálat: a bank ellenőrzi a jövedelmet, azt, hogy az ingatlan megfelelő fedezet-e, és jóváhagyás esetén dönt a folyósítás feltételeiről.
- A hitelszerződés megkötése: aláírásra kerül a hitelszerződés, majd közjegyzői okiratba foglalják, ami lehetővé teszi a bank számára, hogy késedelmes fizetés esetén peres eljárás nélkül indíthasson végrehajtást.
- Földhivatali bejegyzési kérelem: a tulajdonjog és a banki jelzálogjog ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésére vonatkozó kérelem benyújtása, ami így megjelenik széljegyen a tulajdoni lapon.
- Lakáshitel folyósítás: a bank a szerződésben rögzített feltételek teljesülése után utalja a vételárat a beruházónak.
- Végül az új lakás vásárlás menete az ingatlan birtokbaadásával zárul.
Hogyan folyósít a bank új építésű lakás esetén?
A bank a használatbavételi engedély megszerzése, illetve jelzálogjogának ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésére vonatkozó kérelem benyújtása után folyósítja a hitel összegét.
A használatbavételi engedély igazolja, hogy az épület műszakilag elkészült, megfelel az építési engedélynek, és a hatóság szerint alkalmas a lakhatásra. Ennek hiányában a bank számára az ingatlan nem tekinthető teljes értékű fedezetnek, mivel enélkül nem is szerepelhet az ingatlan-nyilvántartásban lakóingatlanként.
Változást ebben a társasházi építményi jog hoz majd 2026 februárjától, mely lehetővé teszi, hogy az építés előtt vagy alatt álló társasházi lakások önálló jogi státuszt, vagyoni értékű jogot kapjanak. Így a bank korábban is folyósíthat, nem kell megvárni a használatbavételi engedélyt.
Tervezőasztalos lakás vásárlása hitelből
Tervezőasztalos ingatlanvásárlásról akkor beszélünk, amikor a vevő az ingatlant még az építkezés megkezdése előtt vagy az építkezés során vásárolja meg. Tervezőasztalos vásárlás esetén a vásárlás folyamata annyiban tér el a megszokottól, hogy első körben általában előszerződést kötnek a felek a leendő ingatlanra.
Előszerződés megkötésekor még nem történik meg a földhivatali bejegyzés, a beruházó és a vevő csak a végleges szerződés megkötésére vonatkozó szándékát fejezi ki. Ezzel együtt azonban megfizetésre kerül a foglaló, az ár egy meghatározott százalékában.
A tervezőasztalos lakás hitelezése során a hitelkérelem már beadható az előszerződés megkötése után, illetve a szerződés is megköthető az adásvételi szerződés aláírása után, de a kölcsön folyósítására csak akkor kerül sor, amikor az ingatlan megkapja a használatbavételi engedélyt, illetve megtörténik az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés.
A használatbavételi engedély megszerzése tehát kritikus pont a hitelfelvételnél, így állami támogatású hiteleknél, például az Otthon Start esetében.
Rendelkezésre tartási idő
Mivel a bank csak a használatbavételi engedély megszerzése után folyósítja a hitelösszeget, de a hitelszerződés már ezt megelőzően megköthető, ezért ilyenkor egy meghatározott rendelkezésre tartási idő lép életbe. Ezen időszakra a bank garantálja, hogy a szerződésben rögzített feltételek teljesülése esetén utalja a jóváhagyott hitelösszeget. Ennek időtartama általában 12–24 hónap.
Ez azt jelenti, hogy a kivitelezésnek ezen időszakon belül be kell fejeződnie, és az ingatlannak meg kell szereznie a használatbavételi engedélyt. Amennyiben a projekt csúszik, és a feltételek nem teljesülnek a rendelkezésre tartási idő végéig, a bank a továbbiakban nem köteles folyósítani.
A rendelkezésre tartási idő hosszabbítható, azonban ennek általában költsége van. A bank a hosszabbítás előtt jellemzően újraértékeli az ügyfél hitelképességét és az ingatlan fedezeti értékét.
A társasházi építményi jog 2026. február 1-jével történő bevezetése ugyanakkor lehetővé teszi a jog ingatlan-nyilvántartásba történő rögzítésével, illetve annak jelzáloggal történő megterhelhetőségével, hogy a bank megfelelő fedezetet kapjon, így a hitel folyósítása korábban megtörténhet, nem kell megvárni a használatbavételi engedélyt.
Maradtak kérdéseid?
-
Mikor folyósítja a bank az új építésű lakásra felvett hitelt?
A hitel folyósítására újépítésű lakás hitelre történő megvásárlása esetén a használatbavételi engedély megszerzése, illetve a tulajdonjog és a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése iránti kérelem benyújtását követően kerül sor.
-
Meddig tart a rendelkezésre tartási idő?
A rendelkezésre tartási idő általában 12–24 hónap. -
Miért szükséges a használatbavételi engedély a végső folyósításhoz?
A használatbavételi engedély igazolja, hogy az épület műszakilag elkészült, megfelel az építési engedélynek, és a hatóság szerint alkalmas a lakhatásra. Ennek hiányában a bank számára az ingatlan nem tekinthető teljes értékű fedezetnek, mivel enélkül nem is szerepelhet az ingatlan-nyilvántartásban lakóingatlanként.
-
Mi történik, ha a kivitelezés csúszik?
Amennyiben a hitelszerződést már korábban megkötötték és a rendelkezésre tartási idő is lejárt, akkor a bank már nem köteles a hitel folyósítására. A rendelkezésre tartási idő hosszabbítható, azonban ennek általában költsége van. A bank a hosszabbítás előtt jellemzően újraértékeli az ügyfél hitelképességét és az ingatlan fedezeti értékét.
-
Lehet hitelt igényelni tervezőasztalos lakásra is?
Lehet hitelt igényelni tervezőasztalos lakásra is, azonban a kölcsönösszeg folyósítására csak a használatbavételi engedély megszerzése, illetve a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése után kerül sor. Ebben változást hoz majd 2026 februárjában a társasházi építményi jog.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
