Eljöhet az a helyzet, hogy olcsóbbak lesznek az új ingatlanok, mint a használtak?
- 1 500 000 Ft felett online igénylésért 30 000 Ft visszajár
- 300 000 - 15 000 000 Ft hitelösszeg igényelhető
- Bármire elkölthető
Az elmúlt hónapok során egyre közelebb került egymáshoz a használt és újépítésű lakások árszintje, egyes lokációkban az árak már szinte összeértek. Elképzelhető olyan piaci helyzet, amiben a használt ingatlanok árai magasabban járnak, mint az újépítésűeké? Példa mindenesetre van rá.
2026 januárjára rendkívül közel kerültek egymáshoz a budapesti és nagyvárosi ingatlanpiacokon a használt téglaépítésű lakások és az újépítésű ingatlanok ára. A közeledést az Otthon Start gyorsította fel, és amennyiben a program hatására nagyobb számban piacra kerülnek 1,5 millió forintos négyzetméterár alatti lakások, még érdekesebbé válik a helyzet. Mert ki venne használt lakást egy új ingatlan áráért, vagy akár annál drágábban?
Hol járnak a használt és újépítésű lakások árai?
A KSH egyelőre csak 2025 első két negyedévének adatait tette közzé, amiből kiderült, hogy az újépítésű lakásoknál az országos átlagár az előző évi 70,6 millióról 77,3 millió forintra emelkedett, a négyzetméterár meghaladta az 1,3 millió forintot.
Budapesten átlagosan 87,4 millió forintba került egy új lakás, közel 7,5 millióval többe, mint 2024-ben. Az átlagos négyzetméterár így megközelítette az 1,6 millió forintot.
A vármegyeszékhelyeken 66,2 millió volt az újépítésű lakások átlagára, míg a kisebb városokban 56,9 millió forint. A négyzetméterár mindkét kategóriában megközelítette az 1 millió forintot.
Ha a használt ingatlanok árát nézzük, akkor a második negyedévben – szintén a KSH adatai alapján – Budapesten a négyzetméterár 1,2 millió forintra emelkedett.
A családi házak 800 ezer forintot meghaladó árakon keltek el, a panellakások 1,1 millió forintért, a nem panel társasházi lakások pedig közel 1,3 milliós négyzetméteráron.
Az átlagos budapesti négyzetméterár 24 százalékkal volt magasabb az előző év azonos időszakinál. Leginkább a panellakások (33%), legkevésbé a családi házak (3,8%) fajlagos ára emelkedett.
Ami az előbbi adatokból a leginkább összehasonlítható, az a budapesti újépítésű és használt téglaépítésű lakások négyzetméterára. Előbbi 1,6 millió forintnál járt a tavalyi év első felében, míg utóbbi 1,3 millió forintnál.
A különbség mindössze 300 ezer forint volt már a tavalyi év közepén is, és az Otthon Start program még közelebb hozta ezeket az árakat egymáshoz többek között amiatt, hogy a használt lakások tulajdonosai a támogatott hitel feltételeként megjelenő, 1,5 millió forintos négyzetméterár-korláthoz kezdtek igazodni.
Ha a KSH adatainál frissebb, az ingatlan.com által gyűjtött számokat nézzük azon kerületek kapcsán, ahol nemzetgazdasági szempontból kiemelt lakásberuházások jelennek meg, akkor azt látjuk, hogy
- a IV. kerületben a használt ingatlanok ára 1,223 millió forint, míg az újaké átlagosan 1,305 millió;
- a XI. kerületben a használt ingatlanok ára 1,629 millió forint, míg az újaké 1,745 millió forint;
- a III. kerületben a használt ingatlanok ára 1,397 millió forint, míg az újaké 1,797 millió;
- a XIX. kerületben a használt ingatlanok ára 1,150 millió forint, míg az újaké 1,522 millió forint.
És az újépítésű, 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt kínált lakásokból a jelek szerint csak egyre több lehet.
Jönnek az 1,5 milliós négyzetméterár alatt kínált újépítésű lakások
Ha a jelenlegi helyzetet nézzük, akkor azt látjuk, hogy az OTP Ingatlanpont adatai szerint 2025 második felében 144 új, legalább kétlakásos projekt indult el, összesen 5800 lakással, míg egész évben 259 projekt került piacra 11 400 lakással, ami 40 százalékkal több, mint 2024-ben. Az átadások száma ugyan csökkent, de zajlanak a fejlesztések és 2026-ban már 9000 feletti, 2027-ben pedig körülbelül 8000 új lakás átadása várható Budapesten.
Az OTP Ingatlanpont ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy a 2026-os átadású lakások átlagos négyzetméterára valamivel 1,7 millió forint felett alakul, a 2027-es átadásúaknál ez már 1,83 millió forint. A fővárosi árszintek nagyjából 1 és 4 millió forint között szóródnak négyzetméterenként, különleges projektek esetén ennél jóval magasabb ár is előfordul.
Ugyanakkor országosan már 12 lakásprojekt lett nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházás, ami azt jelenti, hogy ezekben legalább 250 lakást építenek, és a bennük található lakások minimum 70 százaléka megfelel az Otthon Start négyzetméterárkorlátjának.
Összesen tehát 13 ezer körül jár az Otthon Start program keretében hamarosan megépülő, 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt értékesítendő új lakások száma. A 13 ezer lakásból 9200 Budapesten épülhet fel.
Ezt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkárának bejelentéséből lehet tudni, aki február 18-án arról is beszámolt, hogy most újabb 11 lakásberuházás kaphat kiemelt státuszt, ami további 4300 új lakást jelent. A 11 beruházásból kilenc Budapesten – vagyis körülbelül 3200 lakás a III., IV., XI., XIV. és XIX. kerületekben –, egy Budaörsön, egy pedig Debrecenben valósulhat meg.
Fontos megjegyezni, hogy ezek a projektek az alacsonyan tartott négyzetméterárak miatt némi kompromisszumra kényszerülnek, melynek egyik eleme az, hogy a tervezett, alapvetően kisebb, 250–400 lakásos beruházások jelentős része jelenleg elhanyagolt, barnamezős területen található, ugyanakkor jó közlekedési bekötéssel rendelkezik.
Ezek alapján lesz kínálat az újépítésű, 1,5 millió forintos négyzetméterárnál alacsonyabb árú lakásokból, miközben a használt ingatlanok ára sok budapesti kerületben már elérte vagy meghaladta az 1,5 millió forintos négyzetméterárat.
Előfordulhat olyan, hogy magasabb lesz a használt lakások ára, mint az újépítésűeké?
Az előbbieket figyelembe véve érdekes tehát az árak alakulása, és bár nehéz elképzelni, hogy a használt ingatlanok átlagára magasabb legyen, mint az újaké, ilyen is előfordul.
Az Egyesült Államokban például 2024-ben és 2025-ben több negyedév során is bekövetkezett az a figyelemre méltó helyzet, hogy a használt családi házak ára meghaladta az újakét.
Az U.S. Census Bureau és a National Association of Realtors adatai szerint 2025 második negyedévében egy új építésű, egylakásos családi ház mediánára 410 800 dollár volt, ami 18 600 dollárral alacsonyabb az eladó használt ingatlanok 429 400 dolláros mediánáránál. De ugyanez már 2024 második és harmadik negyedévében is bekövetkezett.
Ennek oka egyébként hasonló ahhoz, amit Magyarországon is látunk. Az új lakások árai az Egyesült Államokban a beruházók átgondolt üzleti megfontolásainak köszönhetően mérséklődtek, mivel igazodtak a gazdasági helyzethez és például kisebb telkekre építenek, kisebb alapterületű házakat húznak fel és különböző kedvezményeket kínáltak.
Eközben a használt ingatlanok árai tovább emelkedtek egyrészt a szűkös kínálat, másrészt pedig az eladók rossz árazása miatt.
Utóbbi nem idegen a hazai ingatlanpiacon sem, különösen, hogy sok esetben nem szakemberek, azaz ingatlanközvetítők, hanem maguk a tulajdonosok próbálják beárazni ingatlanaikat, általában egymás túlárazott ingatlanait alapul véve. Jelenleg is érezhető ennek hatása, és a kínálati árakat tekintve ezért láttunk és látunk valóságtól elrugaszkodott árakat.
Várhatóan a kínálati árakat tekintve ez még jó darabig jellemző is marad, és ahogy a realitás is csak nehezen tántorította el az ingatlantulajdonosokat az általuk elképzelt áraktól, úgy várhatóan az sem fogja befolyásolni elképzeléseiket, ha esetleg a szomszédban épülő lakóparkban ugyanannyiért kínálják majd az újépítésű ingatlanokat, mint amennyiért ők a használt, akár felújításra szoruló ingatlanjaikat kínálják.
Pedig az, hogy egy használt ingatlan drágább legyen, mint egy újépítésű, alapvetően csak olyan ingatlanpiaci lokációkban indokolt, melyeknél vagy nagyon kevés, vagy egyáltalán nincs a közelben lakásfejlesztés, illetve a használt ingatlan olyan egyedi értéket kínál - akár elhelyezkedésénél, akár más adottságainál fogva -, amely miatt akár egy újépítésűvel szemben is indokolt lehet az ártöbblet.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
