Felpörögtek a lakásépítések, de a megfizethetőbb kínálatra még várni kell

Az Otthon Start Programnak megfelelő lakásokat létrehozó fejlesztések – melyek nemzetgazdaságilag kiemelt státuszt kaptak – előbb-utóbb ráboríthatják az ingatlanpiacra az elérhető árú, azaz másfél millió forintos négyzetméterárnál olcsóbb új építésű lakásokat. A várakozások azonban a legjobb esetben is 2027-es, de inkább 2028-as vagy azon túli átadásról szóltak.

Az MBH Jelzálogbank nemrég közzétett elemzéséből ugyanakkor az derül ki, hogy már most látszódnak az élénkülés jelei az új építésű ingatlanok piacán. Az persze más kérdés, hogy ezek a lakások még nem azok a lakások.

Az MBH Index szakértői áttekintették a hazai lakásépítések hosszabb távú folyamatait, valamint a legfrissebb használatbavételi és építési engedélyezési adatokat. Ezek alapján felfigyeltek arra, hogy miközben a 2020-as csúcsot követően számottevően esett vissza az átadott lakások száma, 2026 első negyedévében már a fordulat jelei látszottak: országosan 4,3 százalékkal, Budapesten pedig 13 százalékkal emelkedett az átadott újépítésű lakások száma az egy évvel korábbi szintekhez képest.

Megkezdődött tehát egy élénkülés, mellyel talán az elmúlt hónapokban fokozódó keresletre reagálnak a fejlesztők, de mivel a lakóingatlan-fejlesztések megvalósítása többéves folyamat, így a számoknál csak egy fokozatos növekedés látható.

Arra, hogy a továbbiakban is kitart vagy akár fokozódik a lendület, abból lehet következtetni, hogy az építési engedélyek száma is megugrott. Míg a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések száma 2025-ben csaknem 37 százalékkal emelkedett az előző évhez képest, addig 2026 első negyedévében már 64 százalékos növekedést mértek.

Az is látszik ugyanakkor, hogy Budapesten tavaly 56 százalékos volt a növekedés, tehát az országos átlagnál lényegesen nagyobb a fejlesztési kedv, és ugyanekkora arányú bővülést mértek a megyei jogú városokban is. A beruházók aktivitása a vidéki nagyvárosok közül Debrecenben, Szegeden, Nyíregyházán, Győrben és Székesfehérváron volt a legmagasabb, Debrecenben és Szegeden egyaránt ezer feletti lakásszámmal zajlanak nagyobb társasházi fejlesztések.

Talán nem véletlenül, hiszen az említett városok nagy része az ingatlanárakat tekintve a legdrágább magyarországi megyeszékhelyek közé tartozik, ahol a nem kifejezetten olcsó újépítésű lakásokra is van fizetőképes kereslet.

Ha megnézzük az újépítésű lakások kínálatát, akkor az rajzolódik ki, hogy nemcsak az előbb említett nagyvárosokban van számottevő fejlesztés, hanem olyan térségekben is, mint a Balaton környéke vagy Pest vármegye. Az ingatlanpiaci adatok így elég határozottan kirajzolják azt, hogy hol találhatók nagyobb méretű gyárak és beszállítóik, ezzel együtt pedig munkalehetőségek, vagy hogy hol élénk az idegenforgalom az országban.

Mint az MBH is megjegyzi, ezek a városok hosszabb távon is a legaktívabb fejlesztési központok közé tartoztak: 2015 és 2024 között Győrben több mint 6 ezer, Debrecenben és Szegeden pedig mintegy 5 ezer új lakás épült. A Balaton térsége szintén kiemelkedő szerepet tölt be: a déli part jelenleg az ország egyik legaktívabb fejlesztési területe, ahol több mint 2500 lakás épül nagyobb társasházi projektek keretében.

Eközben Budapest is rekordot döntött, hiszen az értékesítés alatt álló szabad lakások száma 2026 második negyedévére meghaladta a 10 ezret, ami mintegy 50 százalékkal múlja felül az elmúlt évek átlagát.

Arra már az OTP Jelzálogbank egy néhány héttel korábbi elemzése is rámutatott, hogy Budapesten a beruházói aktivitás annyira meglódult, hogy az év első négy hónapjában mintegy 4800 új lakás értékesítése indult 78 projektben, közel ezerrel több, mint egy éve. A Magyar Nemzeti Bank szerint összességében idén kb. 16 ezer lakás épülhet, a növekedés 2027-ben aztán még tovább gyorsulhat. A bank szakértői szerint azonban kérdés, hogy a kereslet követni tudja-e ezt.

Habár az eladó újépítésű ingatlanok száma egyre gyorsuló ütemben növekszik, ezek az újépítésűek még nem azok, melyekre nagyon sok lakásvásárló vár. Tehát a kínálat bővülése ellenére az Otthon Start Program feltételeinek megfelelő lakások aránya egyelőre korlátozott – szögezte le az MBH is.

Ami nem jelenti azt, hogy a korábbi várakozásoknak megfelelően ezek a relatíve olcsó, 1,5 millió forint alatti négyzetméterárú lakások ne jelennének meg majd nagy számban hamarosan a piacon. Hiszen több fejlesztés kifejezetten erre a keresleti szegmensre reagálva indult el az elmúlt hónapokban.

Egyelőre azonban az újépítésű lakások négyzetméterára messze, sőt egyre inkább meghaladja az 1,5 millió forintos limitet. Az Otthontérkép adatai szerint az újépítésű lakások négyzetméterára Budapesten májusban közelítette az 1,9 millió forintot, míg egy évvel korábban még 1,75 millió forinton járt.

Azt is megállapították, hogy a május eleji adatok alapján az új lakások négyzetméterára 7,5 százalékkal magasabb, mint egy évvel korábban, miközben az infláció a 2 százalékos szint alá csökkent, és az idei évre 1,8 százalékos infláció várható az MNB frissített előrejelzése szerint.

Mindenesetre a közel 1,9 millió forintos átlagos négyzetméterár messze van attól, amit a vevők nagy része kifejezetten csábítónak tartana. Az is igaz ugyanakkor, hogy az egyes kerületeket tekintve jelentős a szórás. Hiszen, mint az Otthontérkép is rámutat: az I. és a XII. kerületben a kínálati négyzetméterár már 3 millió forint körül alakul, a II. kerület pedig stabilan 2,5 millió forint felett jár. Ezzel szemben viszont a dél- és kelet-pesti kerületekben 1–1,3 millió forintos négyzetméterárak jellemzők az újépítésűeknél.

A szakértők ennek kapcsán azt is megjegyezték, hogy a legdrágább budai zónák már egyértelműen a prémium- és befektetői piac logikája szerint működnek, míg a megfizethetőbb projektek fokozatosan kiszorulnak a külső kerületek felé.

Mivel jelenleg a vevők többsége az Otthon Start segítségével vásárol az ingatlanpiacon, így számukra legfeljebb ezeknek a külső pesti kerületeknek az ingatlanai jelenthetnek célpontot. Ennek kapcsán ugyanakkor felmerül egy másik aggasztó kérdés: várható-e változás az Otthon Startnál?

Sok vevő az ingatlanközvetítői beszámolók szerint azért igyekszik még a nyáron az Otthon Start feltételeinek megfelelő ingatlant találni, mert attól tartanak, hogy szeptemberben kivezeti a kormány a támogatott hitelt. Habár Magyar Péter miniszterelnök kommunikációjában ez eddig még nem jelent meg, az azért elhangzott, hogy célzottabbá, ellenőrizhetőbbé és költségvetési szempontból fenntarthatóbbá tennék a támogatott hiteleket.

Van ugyanis egy olyan szándék a kormány részéről, hogy ezek a hitelkonstrukciók lehetőleg az eredetileg megfogalmazott célokat szolgálják, és ne a pénzügyi nyereségszerzést. Ezért a jövőben nagyobb hangsúlyt helyeznének az eredeti hitelcélok ellenőrzésére és betartatására.

Ez azonban nem jelenti az Otthon Start megszüntetését, habár egy átalakítás valóban benne lehet a pakliban. A szakértők egy része is bizonytalan a támogatott hitel kapcsán, és számít valamiféle változtatásra. Például május végén a Zenga.hu ügyvezetője, Lipták Zsuzsa említette meg azt egy sajtótájékoztatón, hogy szerinte most kérdés, milyen formában marad meg az Otthon Start.

A teljes megszüntetés egyébként az Otthon Start-os kiemelt lakóingatlan beruházásokat is érzékenyen érintené, így egy komolyabb szigorítás esetében is feltehetően legalább az újépítésű ingatlanokra megmaradna a támogatott hitel elérhetősége.

A piaci szereplők inkább egy mérsékeltebb beavatkozásra számítanak, ami egyébként valóban indokolt lehet, ha valóban az első lakásukat megvásárlókat szeretné megcélozni a kormány a támogatással.

Az Orbán-kormány ugyanis rendkívül nagyvonalúan határozta meg a feltételeket, így például az első lakásvásárló fogalmát, ami szerint az is első lakásvásárlónak számít, akinek volt (az elmúlt 10 évben) vagy van 50 százalékos tulajdonrésze belterületi lakóingatlanban.

De annak kapcsán is sokan felhúzták a szemöldöküket, hogy az Otthon Starttal vásárolt ingatlanoknál nincs életvitelszerű bentlakási kötelezettség a jogszabályi előírások alapján, vagyis a támogatott konstrukció keretében megvásárolt ingatlant a tulajdonosa jogszerűen bérbe is adhatja. És az ingatlanközvetítői tapasztalatok szerint jó pár befektető élt is a lehetőséggel.

Ez persze fokozatosan változott az elmúlt hónapokban, de ez inkább annak köszönhető, hogy magasra emelkedtek az ingatlanárak, miközben egyre kevésbé csábító a kiadással elérhető hozam. Így aztán a befektetői eladások váltak meghatározóvá az ingatlanpiacon, nem pedig a vásárlások.

Ettől függetlenül a kormánynak valóban lenne min szigorítania az Otthon Start feltételrendszerében, és ez valóban érinthet néhány, jelenleg még potenciális Otthon Start-os lakásvásárlót.

Az ugyanakkor kétséges, hogy a közeljövőben teljes mértékben megszűnne a támogatott hitel, vagy hogy újépítésű lakásokra ne lehetne felvenni a jogosultaknak. Így egyelőre stabilak azok a várakozások, melyek az újépítésű ingatlanok számának erőteljes növekedését vetítik előre az elkövetkező évekre.