Nehéz helyzetben a felújítandó lakások tulajdonosai az ingatlanpiacon
Továbbra is elsősorban a felújított lakásokat keresik a vevők az ingatlanpiacon. Nemcsak a kényelem vagy a felújítással járó nehézségek miatt nem vágnak bele szívesen egy felújítandó ingatlan megvásárlásába, hanem azért is, mert nem éri meg.
A felújított továbbra is a legnépszerűbb
Az ingatlanpiac legnépszerűbb részét jelenleg a 40-80 millió forint közötti, 40-60 négyzetméteres, jó elosztású és azonnal költözhető, illetve felújítást nem igénylő lakások alkotják – állapította meg augusztusban közzétett, 2026 második negyedévére vonatkozó ingatlanpiaci elemzésében az OTP Ingatlanpont.
A Zenga.hu is azzal találkozott még a nyáron, hogy a vásárlók számára egyre fontosabb szemponttá válik az ingatlan állapota, a keresések több mint fele jó állapotú, felújított vagy újszerű lakásra és házra irányul, miközben a felújítandó és átlagos állapotú otthonok iránti érdeklődés enyhén visszaesett. A jelenlegi piaci kép alapján a vevők elsősorban azokat az otthonokat keresik, amelyeknél a vásárlás után nincs szükség jelentős további beruházásra és egy tisztasági festés után akár azonnal költözhetők.
A Zenga.hu egy szeptemberi, panellakásokról készült elemzésében szintén arra a következtetésre jutott, hogy a panelek kategóriájában is elsősorban a jó állapotú, azonnal költözhető lakások vonzóak a vevők számára, majd azt is hozzátették, hogy a felújítandók kifejezett hátrányban vannak hozzájuk képest.
És itt nemcsak arról van szó, hogy a vevőknek nincs kedvük a felújítással járó hercehurcához, vagy hogy levegő után kapkodnak, amikor szembesülnek az építőanyagok árával és a munkaerő költségével. A Zenga.hu ugyanis rámutatott, hogy
jelenleg az ingatlanpiaci árakat elemezve azt látni, hogy a vételár és a felújítás együttes költsége gyakran eléri vagy meg is haladja egy eleve jobb állapotú, sőt akár egy újépítésű lakás árát.
Nagyobb a felújítás költsége, mint az árkülönbség
A hirdetési portál adatai szerint a korszerűsítendő és a felújított panelek között átlagosan 200 ezer forint a négyzetméterenkénti árkülönbség, ami megállapításuk szerint ma már ritkán fedezi egy teljes körű lakásfelújítás költségeit, arról nem beszélve, hogy a vásárlónak a munkálatokkal járó időt és kockázatot is vállalnia kell. Ez a 200 ezer forintos négyzetméterárkülönbség egy 50 négyzetméteres panellakás esetében egyébként 10 millió forintos árkülönbséget jelent.
Még nehezebb helyzetben vannak a felújítandó téglaépítésű lakások vagy családi házak eladói, ugyanis a panelek felújítása olcsóbb, mint egy téglaépítésű lakásé. Egyrészt, mert a panellakások szerkezete nagyon egységes, azonos falvastagságok, előre kialakított műszaki elemek és egységesebb alaprajzok jellemzik, így jobban tervezhető a felújítás és annak költsége.
Másrészt a paneleknél sok esetben a falak nem bonthatók, és a helyiségek alapterülete is kisebb, így kevesebb átalakításra, csempére és más burkolatra van szükség, ami szintén mérsékli a felújítás árát. Ezek miatt egy panellakás felújítása akár 100-200 ezer forinttal is olcsóbb lehet négyzetméterenként egy téglaépítésű lakás teljeskörű felújításánál, ugyanakkor természetesen a felhasznált alapanyagok minősége befolyásolhatja a különbséget – írta egy másik elemzésében a Zenga.hu.
Mindezek alapján úgy tűnik, hogy túl magas áron kínálják ingatlanaikat a felújítandó lakások tulajdonosai. Így ha az erősen lassuló ingatlanpiacon valaki el akarja adni a felújítandó ingatlanát, akkor kénytelen lesz csökkenteni az árát.
Ez a folyamat egyébként érzékelhető: az év eleje óta a felújítandó panelek átlagos négyzetméterára a budapesti kerületek mintegy kétharmadában, a megyeszékhelyeknek pedig nagyjából a felében csökkent. A főváros VIII. kerületében 17, Győrben 14, Egerben 13, míg a népszerű budapesti XI. kerületben 9 százalékos volt a hirdetési árak visszaesése.
Ugyanez a jelenség érzékelhető a kiadó lakások piacán is, hiszen mint az OTP Ingatlanpont egy májusi elemzésében rámutatott: egy jó helyen lévő, felújított, alacsony energiafogyasztású lakást továbbra is rövid időn belül ki lehet adni. Ezzel szemben a közlekedési csomópontoktól távol eső, elavult lakások esetében árengedményre is kényszerülhetnek a tulajdonosok, ha nem akarnak hónapokat várni a bérlőre.
A felújítandót főleg a befektetők veszik
Az előbbiek mellett, de azokkal összefüggésben van egy további erős jellegzetessége is a felújítandó ingatlanok piacának, mégpedig az, hogy ebben a szegmensben a befektetők aktivitása erősen jellemző. Ez sem jó hír a felújítandó ingatlanok eladóinak, ugyanis a befektetők azok, akik pontosan ismerik egy ingatlan reális értékét, nem szerelemből vásárolnak, hanem számítások alapján, és keményen alkudnak.
A Duna House egy idei elemzésében jelezte, hogy a felújítandó ingatlanok piacát továbbra is a befektetők uralják: Budapesten minden második ilyen lakást befektetők vesznek meg, hogy felújítás után haszonnal értékesítsék. Ez az arány egyébként az Otthon Start program miatt eltolódott: egy évvel ezelőtt még jóval magasabb, 75 százalék volt a befektetési céllal szerződők aránya a felújítandó fővárosi ingatlanokra.
További változás, hogy a befektetők idén még inkább a kisebb alapterületű felújítandó ingatlanokat keresték. Míg korábban a 70 négyzetméter feletti ingatlanok is népszerűek voltak, ma már a 60 négyzetméter körüli lakások pörögnek a legjobban – jelezte az ingatlanközvetítő hálózat.
Ennek oka, hogy a magas vételár mellett a felújítási költségek is jelentősen emelkedtek, így a kisebb területű ingatlanok felújítása kevesebb kockázattal jár, és gyorsabb megtérülést ígér a befektetők számára.
Nem nagyon tervezünk felújítani, pedig lenne mit
Végül egy korábbi GKI-felmérésből azt is lehet tudni, hogy az emberek várakozó állásponton vannak a lakásfelújításokkal kapcsolatban. A GKI 2026. januári lakossági felmérése szerint a megkérdezettek 6 százaléka fog csak biztosan nagyobb összeget költeni az ingatlana felújítására a következő egy évben.
Adataik szerint az elmúlt három évben a lakosság lakásfelújítási és korszerűsítési szándékai csak enyhe hullámzást mutattak, határozott tendenciát nem. Az Otthonfelújítási Program lezárása óta a magyar ingatlantulajdonosok jelentős része várakozó pozícióba került, a GKI szerint vélhetően új, széles körben elérhető támogatási formák megjelenésére számítva.
Pedig a helyzet nem jó: a magyarországi lakásállomány jelentős része elöregedett, 41 százaléka épült 1970 előtt, 42 százaléka pedig 1970 és 2000 között. A régebben épült lakóingatlanok általában kényelmi, korszerűségi, de főként energiahatékonysági szempontokból is jelentős fejlesztési igényt mutatnak. Becslések szerint a hazai lakásállomány, ami 4,5 millió lakóegységből áll, legalább fele FF vagy annál is rosszabb energiahatékonysági besorolásba esik.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
