Egyetemre készülsz, garzont vennél? Ilyen kínálatra és árakra számíthatsz
Az egyetemi ponthatárok kihirdetése nemcsak az albérletpiacot mozgatja meg, hanem a garzonlakások iránti keresletet is erősítheti. De milyen árakkal és kínálattal találkozhatsz, ha lakásbérlés helyett inkább vásárlásban gondolkodsz, és mire figyelj jogi, illetve hitelfelvétel szempontból?
Az egyetemi ponthatárok július végi kihirdetése nemcsak az albérletek piacát érinti – miután a diákok ekkor elkezdenek kiadó lakásokat keresni –, hanem a kisebb eladó lakások, azaz garzonok és azon belül is a minigarzonok iránti keresletet is fokozhatja.
Már csak azért is, mert nemcsak a kollégiumi férőhelyek száma szűkös, hanem egyes vidéki városokban a kiadó lakások száma is meglehetősen szerény az egyetemisták számához viszonyítva. Ráadásul az elmúlt egy hónapban szűkebbé is vált a választék, igaz, hosszabb időtávon duzzad a kínálat Budapesten és más egyetemi városokban is.
Arról nem beszélve, hogy a bérleti díjak továbbra is magasan járnak, igaz mérsékelhetők. Ennek tipikus megoldása, hogy több diák vesz ki egy nagyobb, többszobás lakást, illetve akadnak olyan vidéki egyetemi városok, ahol akár 200 ezer forintos havidíj alatt (például Pécs vagy Miskolc) is ki lehet bérelni egy ingatlant. Tehát itt nem feltétlenül 200-300 ezer forintos havi bérleti díjakról (plusz rezsi) beszélhetünk, de azt mindenkinek az egyéni anyagi helyzete és preferenciája dönti el, hogy végül mit választ.
Ha azonban rendelkezik a család kellő anyagi fedezettel, racionális lépés lehet egy kisebb ingatlan, jellemzően garzonlakás – azaz egyszobás és legfeljebb 40 négyzetméteres ingatlan – megvásárlása akár befektetési szempontból, akár a gyermek életkezdésére gondolva.
Milyen árakra számíthatsz?
Habár egy fiatal életkezdése bármilyen ingatlanban elképzelhető – az anyagi lehetőségekhez mérten –, mégis a legjellemzőbb választást talán a kisebb garzonlakások jelentik. Igaz, az elmúlt években megjelent az a tendencia is az ingatlanpiacon, hogy az első lakásukat vásárlók másfél-kétszobás lakásokat vesznek inkább, nem függetlenül annak felismerésétől, hogy a garzonok száma erősen korlátozott és négyzetméterre vetítve drágábbak is, ráadásul egy többszobás elosztás azért alapvetően praktikusabbnak is tekinthető.
Ennek ellenére a garzonok, illetve a minigarzonok – azaz 15–25 négyzetméteres ingatlanok – piaca is hasonlóan élénk, mint a kisebb, de többszobás ingatlanoké. A Duna House múlt hónapban közzétett elemzése is rámutatott arra, hogy az úgynevezett minilakások egyre népszerűbbek, mivel abszolút értékben ezek a legolcsóbban elérhető ingatlanok, vagyis a legolcsóbb lakhatási megoldást jelentik az ingatlanpiacon azok számára, akiknek ez a méret megfelel.
Ez azt jelenti, hogy áruk 20 millió forintról indul a vidéki városokban és 30 millió forintról Budapesten, ugyanakkor négyzetméterre vetítve 12 százalékkal magasabb a használtlakás-átlagnál. A DH mérései alapján a négyzetméterárak 650 ezer és 2,5 millió forint között szóródnak, és a legnagyobb részük esetében 1 millió forint felett jár, ami a budapesti lakásárakat tekintve nem tekinthető különösen meglepőnek.
A 20 négyzetméter alatti lakások piacát vizsgálva az ingatlan.com ugyanakkor azt állapította meg, hogy míg a budapesti társasházi lakáspiacon mintegy 245 százalékos drágulás ment végbe az elmúlt 10 évben, tehát 435 ezer forintról 1,5 millió forintra nőtt a medián négyzetméterár, addig a minigarzonok piacán 327 százalékkal emelkedtek az árak, így az 500 ezer forintos 2016-os szintről 2,13 millió forintos medián négyzetméterárig kúsztak fel. Ez 42 százalékkal magasabb négyzetméterárat jelent az átlag társasházi lakás árához képest.
Ráadásul míg 2025 és 2026 eleje között a budapesti átlagos lakásárak mintegy 8 százalékkal nőttek, addig a 20 négyzetméter alatti kislakások esetében közel 30 százalékos drágulást mértek egyetlen év alatt.
Ugyanakkor az ingatlan.com egy tavaly közzétett elemzéséből az derül ki, hogy a szélesebb értelemben vett garzonok árát pont az Otthon Start fogta meg 2025 második felében. Tehát míg 2024 októbere és a program 2025 júliusi bejelentése között 32 százalékos drágulás volt tapasztalható a 30-50 négyzetméteres otthonok piacán, ezt követően ez lelassult, és októberig, három hónap alatt már csak 4,5 százalékos drágulást mértek.
A garzonok között egyrészt a legkisebb méretű, másrészt a legjobb elhelyezkedésű lakások a legdrágábbak. Utóbbi paraméter kapcsán nem árt tudni, hogy a kínálat földrajzilag erősen koncentrált. A DH adatai szerint a legtöbb minigarzon Erzsébetvárosban, Józsefvárosban és Pesterzsébeten kelt el, mellettük a XIII. kerület, valamint Terézváros vitte a forgalom érdemi részét. A legmagasabb négyzetméterárakkal pedig a belvárosban, valamint az I. és a II. kerületben lehetett találkozni, ahogy minden más ingatlantípus esetében is.
Az ingatlan.com adatai szerint az elmúlt 10 évben egyértelműen a pesti oldal belső és egyetemekhez közeli kerületei dominálták a minigarzon-piacot, míg a legnépszerűbb budapesti városrészek népszerűségi sorrendje ebben a szegmensben így alakult: XIII., VII., VIII., VI., és XIV. kerület. Adataik szerint a legdrágább kerület a VI. volt, átlagosan 2,39 millió forintos négyzetméterárral, de nem sokkal maradt le a VII. sem 2,38 millióval.
Mekkora a kereslet rájuk és kik veszik?
A kereslet kapcsán is szolgált érdekes adalékkal az ingatlan.com. A keresleti csúcs 2019-ben jelentkezett, majd a Covid időszaka 2020–2022-ben jelentősen visszavetette a forgalmat. 2024-ben aztán újra beindult, majd 2025-re pedig teljesen magához tért a piac.
Ugyanakkor a legfrissebb adatok szerint a főváros egészében idén év elején 30 százalékkal csökkent a minigarzonok iránti kereslet, miközben a VI. kerületben 40 százalékos emelkedést mértek. De nemcsak a kereslet, hanem a kínálat is erőteljesen bővült ebben a kerületben, aminek oka lehet a rövid távú lakáskiadás (Airbnb) szabályozásának változása.
Azt a DH elemzése is kiemelte, hogy a rövid távú lakáskiadás szigorodó szabályozása érezhetően átrendezte a keresletet, és egyre több első lakást kereső fiatal érdeklődik minilakások iránt. Az elemzés szerint a következő időszakban várhatóan ők erősítik majd tovább a keresletet ennél az ingatlantípusnál.
Egyébként a piacukon a legaktívabbak még mindig a kiadásra vásárlók: a vásárlók több mint fele befektetési céllal vásárol, negyedük a kisebb ingatlanba költözők közül kerül ki, és szintén negyedük veszi ezeket az ingatlanokat első otthonként.
Azt ugyanakkor nem árt tudni, hogy ezeknek a lakásoknak a kínálata meglehetősen szűk, és a fővárosi adásvételeknek mindössze körülbelül 1,5 százalékát teszi ki ez a szegmens. A vármegyeszékhelyeken pedig még a budapestinél is szerényebb kínálattal találkozhatnak az érdeklődők.
Jogi rendezettség és hitelfelvétel
Sok kisméretű garzonlakás nem önálló lakásként, azaz külön albetétként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, legfeljebb csak egy használati megosztási megállapodással rendelkezik. Ennek számos oka lehet, az egyik ok az, hogy az ilyen kisméretű garzonokat korábban rövid távú lakáskiadással, azaz Airbnb révén hasznosította a tulajdonosa.
Jellemző volt ugyanis, hogy a befektető egy nagypolgári lakást vásárolt meg, majd fizikailag 3-5 apartmanra osztotta. Ehhez azonban nem alapítottak külön albetéteket, illetve használati megállapodás sem készült. A rövid távú lakáskiadás idején ez senkit nem zavart, mert egy tulajdonos üzemeltette az egészet, a rövid távú bérlők pedig nem foglalkoztak ezzel. A helyzet akkor jelent problémát, amikor a tulajdonos-befektető a szabályozási változások miatt külön-külön kezdi árulni lakásként a kialakított apartmanokat.
Rendezetlen jogi helyzet esetén viszont nem is finanszírozzák ezeknek a lakásoknak a megvásárlását hitelekkel a bankok. Ezért is fontos tudni, hogy miként is áll az ingatlan besorolása a tulajdoni lapon, albetétesített, önálló lakás vagy csak egy használati megállapodása van. Ez persze abban az esetben is szükséges, ha nem hitelre vásárolsz, hiszen egy rendezetlen jogi hátterű ingatlan megvásárlásával csak egy problémát veszel a nyakadba.
Ha viszont az ingatlan besorolása rendezett, akkor felvehetsz rá hitelt is. Azt persze a bank dönti el a hitelbírálat során, hogy mekkora önerővel. Ezért az ingatlan értékbecslésekor a kirendelt szakértő ellenőrzi az ingatlan forgalomképességét, és ennek megfelelően határozzák meg a hitelbiztosítéki értéket is.
Végül azt sem szabad elfelejteni, hogy habár első lakásként nemcsak piaci alapú lakáshitel, de Otthon Start hitel is felvehető egy ilyen kisméretű ingatlanra, a gyakorlatban a garzonoknál megjelenő 1,5 millió forintnál magasabb négyzetméterárak – elsősorban persze a fővárosban – a legtöbb esetben meghiúsítják a támogatott hitel felvételét.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
