Garzonlakást vennél hitelre? Ilyen törlesztőrészletekre számíthatsz
Akár saját célra, akár befektetésként vásárolnál garzonlakást, a vételárhoz sok esetben lakáshitelre is szükséged lehet. Mekkora havi törlesztőrészletekre számíthatsz piaci alapú és Otthon Start hitelnél a vásárláshoz szükséges, relatíve kisebb hitelösszegek esetén, és mire figyelj a banki ajánlatok mérlegelésekor?
A felsőoktatási ponthatárok csütörtöki kihirdetése után megrohanják az ingatlanpiacot az új egyetemisták – sokan, akik biztosak a dolgukban, megteszik ezt korábban – elsősorban albérletekre vadászva. Ugyanakkor akad, akinek a családja inkább az eladó garzonlakások piacán néz körül. A jobb anyagi lehetőséggel rendelkező családok ilyenkor készpénzzel vásárolnak befektetésként, illetve megalapozva a gyermek életkezdését, akadnak azonban olyanok, akik a hitelfelvétel mellett döntenek.
Mennyibe kerül egy garzon, és mekkora hitel kell a megvásárlásához?
Ők, ha körülnéznek most az ingatlanpiacon a garzonlakások között, akkor a Duna House júniusi elemzése szerint Budapesten 30 millió forintnál, míg vidéken 20 millió forintnál induló árakkal találkoznak. A DH mérései alapján a fővárosban a négyzetméterárak 650 ezer és 2,5 millió forint között szóródnak, de túlnyomó többségüknél 1 millió forint felett, ami a budapesti lakásárakat tekintve nem tekinthető ma már igazán sokkoló összegnek.
Mindenesetre, ha az említett 20, illetve 30 milliós összegekből indulunk ki, akkor hitelfelvétel esetén 20 százalékos önerővel (azaz 4 és 6 millió forinttal) kalkulálva 16, illetve 24 millió forintos hitelösszegre van szükség a megvásárlásukhoz. Az is valószínű azonban, hogy nem az induló áron sikerül garzonlakást venni, ahogy az is elképzelhető, hogy sokan nem a minimális önerővel vágnak bele a vásárlásba, így kisebb vagy nagyobb igényelt hitelösszeg is előfordulhat, ezért 15, 20, 25 és 30 millió forintos hitelösszegnél is megnézzük a törlesztőrészleteket.
Emellett felmerülhet állami támogatású lakáshitel felvételének lehetősége, ebben az esetben az Otthon Start hitelé. Ennél annyi az eltérés a piaci alapú lakáshitelekhez képest, hogy egyrészt első lakásvásárlók számára akár 10 százalék önerővel is elérhető, másrészt a legfeljebb 3 százalékos fix kamat miatt a havi törlesztőrészletek is kevésbé ijesztőek.
Habár egy friss egyetemistának alapesetben nincs rendszeres jövedelme, azonban mégis előfordulhatnak olyan esetek és megoldások, hogy szóba jön a támogatott hitel felvétele. Akár azért, mert az első lakásvásárlónak van már megfelelő havi jövedelme, akár pedig azért, mert az OSP viszonylag laza feltételei miatt valamelyik szülő is első lakásvásárlónak számít. Ezen felül adóstársként bevonva a már nem első lakás vásárló szülő jövedelemére is hiteleznek a bankok.
Az Otthon Start hitel esetén azonban nemcsak a személyi feltételek jelenthetnek komoly korlátozó tényezőt, hanem az ingatlanra vonatkozó feltételek teljesítése. Ennek oka, hogy 1,5 millió forint a rendeletben meghatározott négyzetméterár-korlát, miközben a garzonlakások négyzetméterre vetítve magas áruk – főleg Budapesten és a drágább megyei jogú városok esetében – könnyen kicsúsznak ebből.
Milyen törlesztőrészletekkel számolhatsz, és mekkora jövedelemre lesz ehhez szükséged?
Akárhogy is alakuljon az ingatlanvásárlás, nemcsak piaci alapú lakáshiteleknél, hanem Otthon Start hitel esetén is megnéztük, hogy milyen törlesztőrészletekre számíthatsz.
Piaci alapú lakáshitel
| Hitelösszeg | Törlesztőrészlet | THM | Visszafizetendő összeg |
| 15 millió Ft | ~168 000–186 000 Ft | 6,22–8,89% | ~19,6–22,3 millió Ft |
| 20 millió Ft | ~225 000–248 000 Ft | 6,43–8,84% | ~26,4–29,7 millió Ft |
| 25 millió Ft | ~281 000–310 000 Ft | 6,52–8,82% | ~33,4–37,1 millió Ft |
| 30 millió Ft | ~337 000–372 000 Ft | 6,37–8,8% | ~39,9–44,5 millió Ft |
| Hitelösszeg | Törlesztőrészlet | THM | Visszafizetendő összeg |
| 15 millió Ft | ~110 000–123 000 Ft | 5,88–8,02% | ~23,1–29,5 millió Ft |
| 20 millió Ft | ~146 000–162 500 Ft | 6,16–7,94% | ~31,9–39 millió Ft |
| 25 millió Ft | ~183 000–203 000 Ft | 6,35–7,93% | ~40,9–48,8 millió Ft |
| 30 millió Ft | ~220 000–244 000 Ft | 6,18–7,92% | ~49–58,5 millió Ft |
A legkisebb törlesztőrészlettel, 110 ezer forinttal 15 milliós hitelnél és 20 éves futamidőnél találkozunk, míg a legmagasabbal, 337 ezer forinttal 30 milliós hitelnél és 10 éves futamidőnél. Előbbi esetében a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató alapján akár 220 ezer forintos havi jövedelem is elegendő, ami alig több mint a 2026-os nettó minimálbér, azonban a bankok gyakran ennél magasabb jövedelmet írnak elő, különösen a jó ajánlatok esetében.
Ha viszont 10 évre vennél fel 30 milliós hitelt, akkor még a legjobb ajánlatok esetén is szükséges lesz havi nettó 674 ezres igazolt jövedelemre. Az MBH Lakáshitel esetén a bank például minimum 700 ezer forintos havi nettó jövedelmet ír elő a hitelkonstrukció feltételeként, amit természetesen a bankhoz kell utalni. Emellett érdemes tudni, hogy az összesen 158 324 forintos induló költségből (értékbecslés, földhivatali díjak, utalási díj) 54 864 forintot a folyósítás után visszatérít a bank, és a közjegyzői díjból is maximum 30 ezer forintot.
Kedvező törlesztőrészletét tekintve kiemelkedik a Gránit Bank Lakáshitele, miközben mindössze a minimálbér összegét írja elő jövedelmi feltételként. Ez a 214 662 forintos összeg persze egyik hitel törlesztésére sem lenne elegendő, úgyhogy ennél magasabb jövedelemre lesz szükséged. Ráadásul az induló költség náluk csak 68 ezer forintra jön ki, amiből 48 ezer forintot folyósítás után visszatérít a bank, illetve a közjegyzői díjból is maximum 52 ezer forintot.
Hasonlóan kedvező a THM-et tekintve a CIB Bank Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitele, azonban jövedelmi minimumként itt 800 ezer forint jelenik meg, és legalább 10 millió forintos megtakarításodnak kell lennie a banknál. Mindezért cserébe viszont nemhogy induló költségekkel nem kell számolnod, de még 40 ezer forintot fizet is neked a bank a folyósítást követően.
De ha már jövedelmi feltételeknél tartunk, akkor meg kell említeni a szintén kedvező kamatú OTP Bank által kínált 1x1 Lakáshitelt, mely 1,2 millió forintos nettó jövedelem bankhoz utalása esetén érhető csak el. Ez a jövedelem viszont érkezhet több részletben, akár két bankszámlára is, tehát alapvetően egy adóstárs bevonásával számol a bank. Emellett még olyan feltételek is megjelennek, hogy a jövedelem kizárólag munkabér, öregségi vagy szolgálati nyugdíj lehet, illetve a hitellel csak használt lakóingatlan vásárolható.
Úgyhogy érdemes mindig alaposan áttanulmányozni a feltételek listáját, mert sok buktató megjelenik közöttük. De nézzük, mit mutatnak az Otthon Start-os ajánlatok!
Otthon Start hitel
| Hitelösszeg | Törlesztőrészlet | THM | Visszafizetendő összeg |
| 15 millió Ft | ~143 000–145 000 Ft | 2,63–3,27% | ~17–17,5 millió Ft |
| 20 millió Ft | ~191 000–193 000 Ft | 2,89–3,21% | ~22,7–23,3 millió Ft |
| 25 millió Ft | ~239 000–241 000 Ft | 2,73–3,18% | ~28,5–29 millió Ft |
| 30 millió Ft | ~287 000–290 000 Ft | 2,76–3,15% | ~34,2–34,9 millió Ft |
| Hitelösszeg | Törlesztőrészlet | THM | Visszafizetendő összeg |
| 15 millió Ft | ~82 000–83 000 Ft | 2,37–3,19% | ~18,5–20,1 millió Ft |
| 20 millió Ft | ~109 000–111 000 Ft | 2,47–3,15% | ~25–26,8 millió Ft |
| 25 millió Ft | ~136 000–139 000 Ft | 2,55–3,13% | ~31,5–33,5 millió Ft |
| 30 millió Ft | ~163 000–166 000 Ft | 2,6–3,12% | ~38–40 millió Ft |
Habár az Otthon Start hitelt 3%-os kamatú hitelnek nevezik, azonban mint látható, a THM-ek között mégis jelentős a különbség. Ez nagyobb hitelösszegek esetén már több ezer forintos eltérést jelent a havi törlesztőrészletben, ugyanakkor persze nincs akkora szórás, mint a piaci lakáshiteleknél.
Ha a szükséges jövedelmeket nézzük, akkor törlesztőrészlet alapján 164 ezer (ami helyett jellemzően minimálbér lesz a minimum) és 580 ezer forint között változik hitelösszegtől és futamidőtől függően. Ez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy egyes bankok ne határoznának meg jóval magasabb jövedelmi limitet. Jellemzően azonban az Otthon Start hiteleknél a minimálbér az alapkövetelmény.
Amit még érdemes kiemelni, hogy az OSP-hiteleknél nagyon komoly a verseny a jóváírásokat illetően, így akár 500 ezer forintos jóváírás is elérhető. Utóbbit az MBH Bank kínálja, mely azonban követelményként a 800 ezer forintos havi jövedelmi feltételt is meghatároz, emellett a félmilliós jóváíráshoz is rengeteg feltétel kapcsolódik, így nem egyszerű az összehasonlítás más bankok ajánlataival.
430 ezer forintos jóváírás érhető el az Erste Bank Otthon Start Lakáshitelével is, ugyanakkor náluk a minimálbér a minimumkövetelmény. A jóváírásoknál számtalan feltétel megjelenik, ugyanakkor nem elhanyagolható az sem, hogy az induló költség mindössze 75 ezer forint, amiből 55 ezer forintot folyósítás után visszatérít a bank, valamint a közjegyzői díjból is maximum 50 ezer forintot.
A Magnet Bank Otthon Start-os lakáshitelénél az előbbiekkel szemben ugyan csak 200 ezer forint jóváírás érhető el, azonban ezt az összeget viszonylag könnyen adja a hitelintézet: mindössze számlával kell rendelkezned náluk és minimum 10 milliós hitelt kell felvenned. Emellett a 94 300 forintos induló költségből is 50 ezer forintot a folyósítás után visszatérít a bank, valamint a közjegyzői díjból is maximum 50 ezer forintot.
A CIB Banknál is kapsz ugyanakkor 250 ezer forintot abban az esetben, ha a 2026. szeptember 30-ig hiánytalanul befogadott hitelkérelem alapján a bank 2026. december 31-ig folyósítja a hitelt. De további jóváírások is elérhetők, egészen 340 ezer forintig. Ráadásul az induló költség mindössze 65 ezer forint, amit teljes egészében vissza is térít a bank a folyósítás után.
Jogi rendezettség és hitelfelvétel
Ha végül belevágsz a hitelfelvételbe, érdemes figyelni a jogi buktatókra az ingatlannál. Sok kisméretű garzonlakás nem önálló lakásként, azaz külön albetétként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, és a legjobb esetben is csak egy használati megosztási megállapodással rendelkezik. Ennek számos oka lehet. Az egyik jellemző ok az, hogy az ilyen kisméretű garzonokat korábban rövid távú lakáskiadással, azaz Airbnb révén hasznosította a tulajdonosa.
Jellemző volt ugyanis, hogy a befektető egy nagypolgári lakást vásárolt meg, majd fizikailag 3-5 apartmanra osztotta. Ehhez azonban nem alapítottak külön albetéteket, illetve használati megállapodás sem készült. A rövid távú lakáskiadás idején ez senkit nem zavart, mert egy tulajdonos üzemeltette az egészet, a rövid távú bérlők pedig nem foglalkoztak ezzel. A helyzet akkor jelent problémát, amikor a tulajdonos-befektető a szabályozási változások miatt külön-külön kezdi árulni lakásként a kialakított apartmanokat.
Rendezetlen jogi helyzet esetén viszont nem finanszírozzák hitelekkel ezeknek a lakásoknak a megvásárlását a bankok. Ezért is fontos tudni, hogy mi is pontosan az ingatlan besorolása a tulajdoni lapon, albetétesített-e, azaz önálló társasházi lakás vagy csak egy használati megállapodással próbálja rendezni a helyzetet a jelenlegi tulajdonosa. A tiszta jogi helyzet persze abban az esetben is fontos, ha nem hitelre vásárolod meg a lakást, hiszen egy rendezetlen jogi hátterű ingatlannal a lakással együtt egy igen komoly problémaforrást is megveszel.
Ha viszont az ingatlan besorolása rendezett, akkor ebből a szempontból nincs akadálya a hitelfelvételnek. Azt persze a bank dönti el a hitelbírálat során, hogy mekkora a szükséges önerő, a jogszabályok csak a minimumértékeket írják elő, ami első lakás vásárlása esetén 10 százalék, egyéb esetekben 20 százalék. A bank ettől eltérhet, és az ingatlan értékbecslésekor egy kirendelt szakértő fogja ellenőrizni az ingatlan forgalomképességét, és ennek megfelelően határozzák meg a hitelbiztosítéki értéket is.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
