Átvihető az Otthon Start hitel egy másik lakásra?
- 3% fix kamat
- Akár 350 000 Ft jóváírás
- Induló díj kedvezmények és visszatérítések
Óriási az érdeklődés az Otthon Start iránt, különösen a fiatalok körében, így az igénylőknek csak kevesebb mint a fele házas. De mi történik családalapításkor, ha a megvásárolt lakás már kicsi? El lehet adni, és nagyobbra váltani? Hogyan tartható meg ebben az esetben a szuperolcsó lakáshitel?
A legfeljebb 3 százalékos fix kamattal felvehető Otthon Start hitel remek lehetőség egy ingatlanvásárlás finanszírozásához, hiszen a kamat kevesebb mint fele a piaci konstrukciókénak, miközben a jogosultsági feltételek is meglehetősen lazák.
Nem szükséges hozzá például házasság, meglévő vagy vállalt gyermek, mint ahogy felső korhatárt sem határozott meg a jogalkotó. Az egyetlen komoly megkötés az, hogy az igénylőnek nem lehet és az elmúlt 10 évben nem lehetett 50 százalékot meghaladó tulajdonjoga belterületi ingatlanban, ám még ezt illetően is számos kivétel van.
Nem meglepő ezért, hogy március végéig már mintegy 31 ezer Otthon Start hitelt folyósítottak a bankok. Az igénylők átlagéletkora 34 év, de talán még beszédesebb, hogy 80 százalékuk 40 év alatti, és csak kevesebb mint felük házas.
Ez egyben azt is jelenti, hogy akik egyedülállóként vásároltak Otthon Start hitellel lakást, egy későbbi családalapításnál könnyen kinőhetik azt, ám az eladásnak és a cserének több akadálya is van.
Először is az Otthon Start hitelből vásárolt ingatlant a hitel felvételét követő 5 esztendőben nem lehet eladni, arra ugyanis az állam javára jelzálogjog, valamint elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre erre az időre.
A legrosszabb forgatókönyv: ha 5 éven belül adnád el az ingatlanodat
Ha az ingatlant mégis értékesíted 5 éven belül, akkor a fennálló tartozáson felül az addig igénybe vett kamattámogatást büntetőkamattal (jegybanki alapkamat + 5 százalék, ami jelenleg összesen 11,25 százalék) növelten kell visszafizetned. Magának a végtörlesztésnek is van ráadásul költsége, amivel ugyancsak számolnod kell.
Ha az eladás oka az, hogy új, nagyobb ingatlant vásárolj, akkor arra készülj, hogy új ingatlanra az Otthon Start hitelt már nem kapod meg, ugyanis a konstrukció csak egy alkalommal igényelhető. Ez pedig egy átlagosnak számító, 35 millió forint összegű, 20 éves futamidejű hitelnél azt jelenti, hogy a korábbi 190 - 194 ezer forintos hiteltörlesztő helyett 256 – 293 ezer forintot kell havonta kigazdálkodnod.
5 év után is lehet hitelcsapda
Egy 5 év után történő lakáseladás is érezhető pénzügyi sokkot jelenthet, ha lakáscsere miatt történik a dolog. Mert bár ekkor már szabadon értékesítheted az Otthon Startból vásárolt lakásodat, az új megvásárlásához már piaci hitelt kaphatsz csak.
Ez nem csak lényegesen drágább lesz, hanem az is kérdéses, hogy a magasabb törlesztő miatt megkapod-e a szükséges hitelösszeget az akkori jövedelmedre. A fenti példában szereplő 35 millió forint Otthon Start lakáshitel felvételéhez például elég lehet akár 400 ezer forint nettó igazolt jövedelem is az aktuális JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) szabály szerint, míg a piaci hitelhez 500-600 ezer forint nettó fölött kell keresned jelenleg.
Átvihető az Otthon Start egy új lakásra?
Az Otthon Start feltételeit rögzítő kormányrendelet alapvetően nem tiltja az öt éven túli értékesítést, sőt egy kiskapuval azt is lehetővé teszi, hogy lakáscsere esetén tovább vidd a támogatott hitel az új ingatlanra. Ez azonban nem működik a klasszikus módszerrel, miszerint eladod a meglévő ingatlanodat, majd vásárolsz egy újat.
A kormányrendelet ugyanis így fogalmaz: “A kamattámogatásra megszerzett jogosultság a kamattámogatás időtartama alatt akkor is változatlan feltételekkel fennmarad, ha a kölcsön jelzálog fedezeteként a korábbinál értékesebb ingatlan kerül bevonásra.”
A legegyszerűbb helyzetben akkor vagy, ha az Otthon Start igénylésekor már eleve nem a megvásárolt ingatlan volt a fedezet. Ebben az esetben a megvásárolt ingatlant öt év után eladhatod, ugyanis az ingatlanfedezet ettől még változatlan marad.
Más a helyzet akkor, ha a megvásárolt ingatlan egyben fedezetként is szolgált. Ekkor egy fedezetcsere lehet megoldás, amikor is egy másik, nagyobb értékű ingatlan kerül fedezetként bevonásra, így az Otthon Startból vásárolt lakás “felszabadul” a jelzálogjog, valamint a terhelési és elidegenítési tilalom alól.
Ez az ingatlan lehet saját, de akár családtagé is. Fontos ugyanakkor, hogy az egyes bankok fedezettel kapcsolatos feltételei különbözőek, így fontos előre tájékozódnod a lehetőségekről.
Amennyiben a fedezetcsere megtörtént, az ingatlan eladható, majd az összeg felhasználásával vásárolhatsz belőle másikat, ami lehet kisebb vagy nagyobb, olcsóbb vagy akár drágább. Az ingatlan értéke akkor fontos, ha végül ezt az ingatlant vonnád be fedezetként is, ami tulajdonképpen az egész tranzakció lezárása lehet. Ebben az esetben viszont már előre készülni kell, és akár előzetes értékbecslést kérned a hitelező bankodtól, nehogy itt akadjon el végül a folyamat. Mivel a fedezetcsere szerződésmódosítással jár, ennek is lesznek költségei, ám az az Otthon Starttal elérhető pénzügyi előnyhöz képest ez elenyésző.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
