Hogyan vehetsz fel külterületi ingatlanra hitelt 2025-ben?
Néhány esetben külterületi ingatlan vásárlásához vagy építéséhez is kaphatsz hitelt bankoktól, de szigorúbb feltételekre készülj! Elmondjuk, mikor lehet esélyed lakáshitelhez jutni.
Mi számít külterületi ingatlannak?
A külterület egy jogszabályok által meghatározott fogalom. A területszervezési eljárásról szóló, 321/2012. (XI. 16.) kormányrendelet például így definiálja:
“külterület: a település közigazgatási területének belterületnek nem minősülő, elsősorban mezőgazdasági, erdőművelési, vízgazdálkodási, vagy különleges (pl. bánya, vízmeder, hulladéktelep) célra szolgáló, vagy művelés alatt nem álló természetközeli része”.
Ez azt jelenti, hogy a külterület:
- egy település közigazgatási területén belül található, de nem tartozik a település belterületéhez,
- jellemzően valamilyen gazdasági vagy természetvédelmi célt szolgál.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló, 2021. évi C. törvény ugyanakkor azt is kimondja, hogy “a település földrészletei fekvésük szerint belterületi, külterületi és különleges külterületi egységet alkotnak. Különleges külterületi egység a zártkert.”
Azaz létezik a külterületnek egy speciális kategóriája, a zártkert, melybe az olcsóbb, városszéli kertes házakra vadászó ingatlanvásárlók is gyakran belefutnak.
A gyakorlatban azonban a külterületi ingatlanok a település központjától jellemzően távolabb találhatók, igaz, olcsóbbak a belterületi ingatlanokhoz képest. Utóbbi oka a távolság mellett többek között
- a rossz megközelíthetőség (sokszor földutak),
- a hiányzó vagy csak részleges közművesítés (víz, csatorna, áram),
- és a korlátozott beépíthetőség.
A külterületi ingatlanok besorolása az ingatlan-nyilvántartásba is bekerül. Ingatlanvásárlás esetén így ellenőrizni lehet az ingatlan besorolását, mert egy külterületi ingatlan hitel felvételét is megnehezíti, adott esetben lehetetlenné teszi.
Milyen hitelt kaphatsz külterületi ingatlanra?
Egy külterületi ingatlan vásárlása hitel szempontjából nehéz helyzetet teremt a vevőnek, mert a bankok alapvetően nem hiteleznek külterületi ingatlant, csak meghatározott esetekben, és akkor is szigorúbbak a feltételek.
A kérdés ilyenkor elsősorban az, hogy a külterületi ingatlan fedezetként elfogadható-e a bankok számára. Ez pedig csak akkor lehetséges, ha az ingatlan kellően forgalomképes, azaz értékesíteni tudja a bank, ha arra kerülne a sor.
Külterületi ház hitelezése ezért legfeljebb csak olyan esetekben elképzelhető, ha
- az tanya vagy birtokközpont besorolású,
- művelési ág alól kivett területen fekszik a lakóingatlan,
- vagy zártkerti, de lakóingatlanná átminősített.
A bankok gyakorlata azonban eltérő, ráadásul egyedi elbírálásra kerül sor, és számos egyéb feltételnek meg kell felelnie az épületnek, mivel a banki szabályok külterületre jóval szigorúbbak. Így többek között
- lakhatásra alkalmasnak kell lennie (komfortos minősítésű),
- legalább részben közművesítettnek,
- jogilag pedig rendezettnek (sokszor gondot okoz, hogy az ingatlanon található különféle felépítmények nem szerepelnek a nyilvántartásban).
Amennyiben építkezésről van szó, akkor hitel külterületi építésre általában csak akkor adható, ha a telek építési telek és a szabályozás szerint beépíthető terület, megközelíthető gépjárművel, van érvényes építési engedélye és a telek legalább részben közművesített.
Mezőgazdasági besorolású ingatlan hitelezése (pl. szántó, rét, legelő, gyümölcsös, erdő stb.) pedig jelzálogalapú lakáshitelekkel nem megoldható, ezekre leginkább agrárhitelek vehetők igénybe.
Melyik bank fogad el külterületi ingatlant jelzáloghitel fedezetként?
A külterületi ingatlanok, így tanya, birtokközpont és zártkert (ha lakóingatlanként van bejegyezve) esetén általában egyedi elbírálás alapján igényelhető jelzáloghitel, és bankonként eltérőek a feltételek. Így többek között az MBH, a CIB vagy az Erste esetében elérhető lakáshitel külterületre, tanyára, de csak egyedi elbírálás alapján.
Azzal számolni kell, hogy általában alacsonyabb a finanszírozási arány (az ingatlan értékéhez képest kisebb hitelösszeg) és szigorúbb a hitelbírálat, így sokszor nagyobb önerőre vagy pótfedezet bevonására van szükség.
Ugyanakkor, mivel a Falusi CSOK támogatás, valamint a hozzá kapcsolódó hitel tanyára és birtokközpontra is igénybe vehető a preferált települések mellett, így ha valaki igénybe veszi a Falusi CSOK-ot, akkor jobb esélye van hitelhez jutni.
Melyek a banki feltételek külterületi ingatlan hitelekhez?
Külterületi ingatlanok hitelezésénél bankonként eltérő szabályok érvényesek, akadnak bankok, melyek kizárják a hitelezésből a külterületi ingatlanokat, illetve csak egyes típusaik, vagy célzott állami támogatás (falusi CSOK) esetében hajlandóak rá hitelt nyújtani egyedi elbírálást követően.
De nézzük, milyen általános feltételek teljesülése esetén nyílhat egyáltalán lehetőség külterületi ingatlan hitelezésére!
- Ingatlantípus: lakóingatlan besorolás (zártkert esetében is), illetve tanya vagy birtokközpont besorolás, művelési ág alól kivett területen.
- Legalább komfortos (lakószoba, konyha, fürdő, WC, melegvíz, egyedi fűtés).
- Részben közművesített (a villany alapfeltétel, a víz, csatorna, fűtés a hálózatra csatlakozás helyett alternatív megoldásokkal is kivitelezhető).
- Gépjárművel járható úton megközelíthető.
- Jogilag rendezett állapot, használatbavételi engedély megléte.
- Vagyonbiztosítás.
Lakáshitel külterületi építésre – mire figyelj?
Külterületi építkezés esetén hasonlóak a feltételek. Ami fontos:
- Az építendő ingatlan besorolása és funkciója: tanya, birtokközpont, művelési ág alól kivett terület, amelyen lakóingatlan besorolású épület építése engedélyezett.
- Megfelelő komfortfokozat elérése.
- Közművesítettség.
- Gépjárművel történő jó megközelíthetőség.
- 300 m² alapterület és kizárólag lakófunkció esetén egyszerű bejelentés.
- Kivitelezési dokumentáció és az elektronikus építési napló szükséges.
- A bank az építkezést helyszíni szemlével ellenőrzi, a hitelt szakaszosan folyósítják.
Milyen más hitellehetőségek vannak külterületi ingatlan esetén?
Bár lakáscélú jelzáloghitelt külterületi ingatlanra nem minden esetben kaphatsz, számos egyéb finanszírozási lehetőség is szóba jöhet ezen kívül. Ott vannak például az ingatlanfedezet nélkül igényelhető, szabad célú személyi kölcsönök, amelyeknél már akár 15 millió forint is lehet a felvehető hitelösszeg.
A támogatott konstrukciók közül a Babaváró és a munkáshitel lehet még érdekes, az előbbi összege legfeljebb 11 millió, míg az utóbbié 4 millió forint lehet. Ezeknél persze vannak a jogosultságnak személyi feltételei is.
Ezeken kívül akár egy szabad felhasználású jelzáloghitellel is megoldható a finanszírozás, ennek összege pedig akár 50 millió forint is lehet. Ehhez ugyanakkor szükség lesz egy másik, megfelelő értékű és fedezetként bevonható ingatlanra. Cserébe a kamat itt valamivel kedvezőbb a személyi kölcsönékénél.
A 3 százalékos kamatú Otthon Start hitel is megoldást jelenthet, ám a pontos feltételek bankonként eltérőek lehetnek.
Maradtak kérdéseid?
-
Kaphatok hitelt mezőgazdasági besorolású telekre?
Igen, de nem jelzálogalapú lakáshitelt. Lakáshitelre tanya vagy birtokközpont, illetve művelési ág alól kivett terület esetében van esély. -
Elég az a hitelhez, ha a ház lakhatásra alkalmas, de külterületen van?
Nem, ehhez számos egyéb feltétel mellett többek között az szükséges, hogy használatbavételi engedéllyel rendelkezzen, lakóingatlan besorolású legyen, rendezett jogi helyzettel.
-
Mennyivel több önerőt kell biztosítanom külterületi ingatlan vásárlásánál?
A 20%-os elvárt önerő helyett külterületi ingatlanok esetében - amennyiben ad rá hitelt a bank - legalább 30-40%-os a jellemző arány, de akár ennél is magasabb lehet.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
