Könnyen beleragadhatnak a fiatalok az Otthon Start hitellel vásárolt kicsi lakásba
Az Otthon Start hitel remek lehetőség az első saját otthonukat megvásárolni kívánó fiataloknak, ám a piacinál jóval kedvezőbb kamat egyben azt is jelenti, hogy családalapításkor, vagy gyermekvállaláskor nehéz lesz nagyobb lakásra váltani. Ehhez ugyanis előbb vissza kell fizetni a maximum 3 százalékos kamatú Otthon Startot, az új, nagyobb lakás megvételéhez pedig majd csak drágább, piaci hitel lesz felvehető. Ennek pedig várhatóan lényegesen magasabb lesz a havi törlesztője. Legnagyobb veszélyben azok vannak, akik most a forrás szűkössége miatt a lehető legkisebb, legolcsóbb lakást veszik meg, amit hamar kinőhetnek.
Az Otthon Start legfeljebb 3 százalékos fix kamata igazi főnyeremény, hiszen a végig fix piaci lakáshiteleket 7-8 százalékos kamattal kínálják a bankok. Költségben ez azt jelenti, hogy míg egy átlagosnak számító 35 millió forint összegű, 20 éves futamidőre felvett Otthon Start hitel havi törlesztője 191 492 és 194 109 forint között van jelenleg, addig ugyanez piaci alapon 266 127 – 294 717 forint kiadást jelent 600 000 forint igazolt nettó jövedelemmel. (Azért van különbség az Otthon Start hitelek törlesztői között, mert a Gránit Bank, az UniCredit, a CIB és az MBH Bank 3 százalék alatti kamattal kínálja a konstrukciót.)Vagyis havi szinten 103 225 forint is lehet a támogatott konstrukció pénzügyi előnye, ami két évtized alatt 24,8 millió forintra hízik.
Mindezek alapján egyértelmű az Otthon Start előnye, ám ez később, ha például kinövi valaki a megvásárolt ingatlant, ezért pedig nagyobba költözne, akár még vissza is üthet. Technikailag a dolognak egyébként nincs akadálya: az Otthon Starttal vásárolt ingatlan 5 évvel a hitel felvételét követően szabadon értékesíthető, a meglévő hiteltartozáson felül megmaradó összeg pedig az új ingatlan megvásárlására fordítható.
Probléma akkor lehet, ha az új, drágább ingatlan megvételéhez ugyancsak hitelt szükséges felvenni. Ekkor ugyanis már csak piaci alapú lakáshitel lesz elérhető, mert az Otthon Start csak egyetlen alkalommal igényelhető, ami az adósokra és az adótársakra egyaránt vonatkozik. A piaci hitelek kamata pedig a BiztosDöntés.hu szakértői szerint várhatóan nem csökken 3 százalék közelébe a következő öt évben. Emiatt előfordulhat, hogy magasabb havi törlesztőt kell fizetni a továbbiakban, amit nem biztos, hogy elbír majd az igénylő aktuális jövedelme.
Mire számíthatunk 5 év múlva?
Tegyük fel, hogy valaki most vesz fel 35 millió forint Otthon Start hitelt 25 éves futamidőre, 3 százalékos kamattal, és így vásárol meg egy 44 millió forintos ingatlant, ami kicsivel 20 százalék feletti önerőt feltételez. Azért választottuk a maximális, 25 éves futamidőt, hogy a havi törlesztő minél alacsonyabb legyen: a havi költség így 165 974 forint lesz, amihez minimálisan 332 000 forint nettó jövedelmet kell tudni igazolni a bank felé.
44 millió forint körüli áron átlagos vagy ennél jobb állapotú lakásból szinte csak 40 nm alatti alapterületű, 1 – 1,5 szobásakat lehet találni Budapesten, de hasonló a helyzet Debrecenben is, míg Szegeden és Győrött 40-50, Pécsett 40-60, Nyíregyházán 50-70, Miskolcon 50-80 négyzetméterre lehet elegendő ez az összeg.
Tegyük fel, hogy 5 évvel később az ingatlant az adós eladná, mert nagyobba költözne. Ha éves szinten 5 százalékos lakásáremelkedéssel számolunk a vételi árhoz képest, akkor az ingatlan 12,2 millió forinttal többet, 56,2 millió forintot fog érni. Így azt feltételeztük, hogy ennyiért lehet majd eladni is.
Talán kellhet némi magyarázat a várható lakásár drágulással kapcsolatban. Bár az MNB friss lakáspiaci jelentése szerint 2025 végére éves alapon országosan 29 százalékos lehet a lakásárak emelkedése, ennek zöme év első 9 hónapjában történt, a harmadik és a negyedik negyedév között “már csak” 6-7 százalékos lehet a drágulás országosan, míg Budapesten 4-5 százalékra számít a jegybank. Ezért kalkuláltunk mi is viszonylag szerény átlagos drágulással a következő évekre, már csak azért is, mert körülbelül 2-3 év múlva jelennek meg nagyobb számban a piacon az új építésű, Otthon Start lakóparkok, amelyek nyomás alá helyezhetik a használt lakások árait is.
Ha a példában szereplő ingatlant sikerül 56,2 millió forintért eladni, akkor ebből először vissza kell fizetni a 30 millió forint, még fennálló Otthon Start tartozást, majd az így a fennmaradó 26,2 millió forinttal lehet gazdálkodni. Borítékolható, hogy ez az összeg aligha lesz elegendő egy hasonló állapotú és elhelyezkedésű, nagyobb alapterületű lakás megvásárlására banki finanszírozás nélkül.
Tegyük fel, hogy az új ingatlan vételéra 25 százalékkal magasabb, vagyis 70,25 millió forint lesz akkor, amihez a fennmaradó 26,2 millió forint szolgál önerőként. Ez azt jelenti, 44 millió forint lakáshitelre lesz majd szükség, aminek 6 százalékos kamatot feltételezve 315 230 forint lesz a havi törlesztője, csaknem duplája annak, mint amennyit az Otthon Start hitelre kellett fizetni. Ehhez pedig majd legalább 630 500 forint nettó jövedelmet kell tudni igazolni a bank felé, vagyis 80 százalékkal nagyobb jövedelemre lesz szükség az igényléshez.
Ugyanakkor az Otthon Startos hitel “lecserélése” piacira akkor sem feltétlenül éri meg, ha egyébként az adós jövedelme elbírja az utóbbi havi törlesztőjét. Ilyenkor megfontolandó nem eladni a meglévő ingatlant, hanem fizetni tovább a támogatott hitelt, és az új lakást egy másik lakáskölcsönből megfinanszírozni. Ehhez persze szükség lesz legalább 20 százalék önerőre is. Ugyanakkor a régi lakás kiadása bevételt jelenthet, segítve az új hitel költségének kigazdálkodásában.
Hogyan kerülhető el a csapda?
Ha van rá mód, érdemes olyan lakást vásárolni, ami hosszabb távon is megfelelő lehet. Ha ehhez nem elegendő a saját jövedelem, akkor az Otthon Start esetében adóstársként bevonható a házastárs, a szülő vagy a testvér.
A CSOK Plusz is segíthet majd a jövőben, ha valaki az Otthon Start hitel felvételét követően alapítana családot, mert ennek kamata ugyancsak legfeljebb 3 százalék lehet, a felvehető hitelösszeg pedig gyerekszámtól függően 15, 30, illetve 50 millió forint lehet. A családalapítókat segítheti a babaváró hitel is, ami önerő lehet egy piaci vagy támogatott lakáshitelhez egyaránt, ami segítheti majdani lakáscserét. Viszont a CSOK Pluszhoz hasonlóan itt is elvárás a házasság, és bár itt nem kell az igénylőnek gyermeket vállalnia, a kamatmentesség csak akkor lesz végleges, ha öt éven belül legalább egy baba születik.
Érdemes lehet akár előre készülni a nagyobb lakásba költözésre, például lakás-előtakarékossági szerződés kötésével. Ha például az OTP Lakástakaréknál 48 hónapig havi 50 000 forintot fizet be valaki, akkor lejáratkor 2,6 millió forinthoz juthat majd hozzá. Az Erste Lakástakaréknál 60 hónap a legrövidebb futamidő, itt havi 50 000 forint befizetésével végül 3 millió forintra lehet szert tenni, míg a Fundamentánál 58 hónap után 3,2 millió forint gyűlhet össze.
A fenti cikkben szereplő megállapításokat a Biztos Döntés Kft. a releváns tények és körülmények lehető leggondosabb szakmai értékelése alapján igyekezett megfogalmazni. Ebből adódóan a fenti írás nem tényközlés, hanem a Biztos Döntés Kft. – megfontolt és felvállalt – szakmai véleményét jeleníti meg.
